房地产估价理论与方法-第5章-房地产估价原则

1、 第一节第一节 房地产估价原则概述房地产估价原则概述 一、房地产估价原则的含义（一、房地产估价原则的含义（了解了解）n定义：定义：房地产估价所应依据的房地产估价所应依据的法则法则或或标准标准即为房地即为房地产估价原则。产估价原则。n理解：理解：遵循房地产价格形成和变动的遵循房地产价格形成和变动的客观规律客观规律，通，通过对这些规律的认识与掌握，运用过对这些规律的认识与掌握，运用科学科学的估价的估价方法方法，把把客观存在客观存在的房地产价值或价格的房地产价值或价格“发现发现” 或或“探测探测”出来。出来。 房地产估价原则主要有以下房地产估价原则主要有以下6项：项：n独立、客观、公正原则独立、客观

2、、公正原则n合法原则合法原则n价值时点原则价值时点原则n替代原则替代原则n最高最佳利用原则最高最佳利用原则n谨慎原则谨慎原则基本原则基本原则特殊原则特殊原则普适技术原则普适技术原则技术原则技术原则二、房地产估价原则的作用（二、房地产估价原则的作用（熟悉熟悉） 可以使不同的房地产估价可以使不同的房地产估价师：师：n对于房地产估价的对于房地产估价的基本基本前提前提具有一致的认识具有一致的认识n对于同一估价对象在对于同一估价对象在同同一估价目的一估价目的和和同一估价同一估价时点时点具有价值趋于相同具有价值趋于相同或近似或近似待装修改造的小洋房待装修改造的小洋房 的抵押价值评估的抵押价值评估二、房地产

3、估价原则的作用（二、房地产估价原则的作用（熟悉熟悉） 可以使不同的房地产估价师：可以使不同的房地产估价师： 采用假设开发法时，充分考虑未来的风险采用假设开发法时，充分考虑未来的风险n将评估价值界定到一个合理的较小范围内将评估价值界定到一个合理的较小范围内n评估出一个更加精准的价值评估出一个更加精准的价值第二节第二节 独立、客观、公正原则（独立、客观、公正原则（掌握掌握） 房地产估价师应站在中立的立场上：房地产估价师应站在中立的立场上：n独立独立不应受任何组织或者不应受任何组织或者 个人的非法个人的非法 干预，完全凭借自己的专业知识、经干预，完全凭借自己的专业知识、经验和验和 应有的职业道德进行

4、估价。应有的职业道德进行估价。n客观客观不应带着自己的好恶、情感和偏不应带着自己的好恶、情感和偏 见，完全从客观实际出发，反映事见，完全从客观实际出发，反映事 物的本来面目。物的本来面目。n公正公正在估价中应当公平正直，不偏袒相关在估价中应当公平正直，不偏袒相关当事人中的任何一方。当事人中的任何一方。 第三节第三节 合法原则（合法原则（掌握掌握） 合法原则：要求房地产估价结果是在合法原则：要求房地产估价结果是在依法判定估价对象权依法判定估价对象权益状况益状况下的价值或价格下的价值或价格。 “ 法法”是广义概念是广义概念 ：n宪法和相关法律、行政法规；宪法和相关法律、行政法规；n估价对象所在地的

5、地方性法规；估价对象所在地的地方性法规；n缔结或者参加的相关国际条约；缔结或者参加的相关国际条约；n国务院及其各部门颁发的相关决定、命令、部门规章和政策及技术规国务院及其各部门颁发的相关决定、命令、部门规章和政策及技术规范；范；n最高人民法院和最高人民检察院颁布的相关司法解释；最高人民法院和最高人民检察院颁布的相关司法解释；n估价对象所在地的地方政府规章和政策，估价对象所在地的地方政府规章和政策，以及估价对象的以及估价对象的土地使用权出让合同土地使用权出让合同、房屋租赁合同房屋租赁合同等。等。遵循理由：遵循理由：房地产价值实质上是房房地产价值实质上是房地产权益的价值地产权益的价值n理论上，任何

6、权利状况理论上，任何权利状况的房地产都可以成为估的房地产都可以成为估价对象价对象n依法判定的权益包括依依法判定的权益包括依法判定的权利类型及归法判定的权利类型及归属，以及使用、处分等属，以及使用、处分等权利。权利。遵守合法原则应做到下列几点：遵守合法原则应做到下列几点： (1)(1)依法判定的权利类型及归属依法判定的权利类型及归属一般应以房地一般应以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权属证明为依据。产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权属证明为依据。n房屋权属证书：房屋所有权证、房屋共有权证、房屋房屋权属证书：房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证三种。他项权证三种。n土地

7、权属证书有：国有土地使用证、集体土地所有证、土地权属证书有：国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、土地他项权利证明书四种。集体土地使用证、土地他项权利证明书四种。n县级以上房产管理和土地管理共同工作可能颁发统一的房地产权县级以上房产管理和土地管理共同工作可能颁发统一的房地产权证书有房地产权证、房地产共有权证和房地产他项权证书有房地产权证、房地产共有权证和房地产他项权证三种。证三种。 (2)(2)依法判定的使用权利依法判定的使用权利，应以，应以使用管使用管制制( (如城市规划、土地用途管制等如城市规划、土地用途管制等) )为依据为依据。n城市规划城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、

8、规定了某宗土地的用途、建筑高度、建筑密度、容积率等，对该宗土地进行估价建筑密度、容积率等，对该宗土地进行估价应当以其使用符合这些规定为前提。应当以其使用符合这些规定为前提。n规定为居住用途，虽从该宗土地的坐落位置、规定为居住用途，虽从该宗土地的坐落位置、周围环境来看适合作为商业用途，应当以周围环境来看适合作为商业用途，应当以居居住用途住用途为前提来估价。为前提来估价。n或申请变更为商业用途或容积率等并且或申请变更为商业用途或容积率等并且获得获得批准批准后才能按照批准后的条件估价后才能按照批准后的条件估价 (3)(3)在依法判定的处分权利在依法判定的处分权利方面，应以方面，应以法法律、法规、政策

9、或者合同律、法规、政策或者合同( (如土地使用权出让如土地使用权出让合同合同) )等允许的处分方式为依据。等允许的处分方式为依据。 （4）依法判定的其他权益法律规定法律规定宅基地及其上宅基地及其上住宅不得抵押住宅不得抵押委托人要求评估抵押价值评估价值=0 (4)(4)在依法判定在依法判定的的其他权益其他权益方面，评估出的价值方面，评估出的价值应当符合国家的应当符合国家的价格政策价格政策。 评估评估政府定价政府定价或或政府指导价政府指导价的房地产，应当遵的房地产，应当遵守政府定价或政府指导价。守政府定价或政府指导价。q新建的经济适用住房的价格新建的经济适用住房的价格符合国家规定的经济适用住符合国

10、家规定的经济适用住房价格构成和对利润率的限定房价格构成和对利润率的限定q农地征收农地征收符合国家有关农地征收补偿的法律、法规和政符合国家有关农地征收补偿的法律、法规和政策策q城市房屋征收拆迁估价城市房屋征收拆迁估价符合国家有关城市房屋征收拆迁符合国家有关城市房屋征收拆迁补偿的法律、法规和政策补偿的法律、法规和政策q房改售房的价格房改售房的价格符合政府有关该价格测算的要求符合政府有关该价格测算的要求下面以房地产抵押为例，说明合法原则的具下面以房地产抵押为例，说明合法原则的具体应用体应用法律、行政法规规定不得抵押的房地产，就不能作为以抵法律、行政法规规定不得抵押的房地产，就不能作为以抵押为估价目的

11、的估价对象，或者说这类房地产没有抵押价押为估价目的的估价对象，或者说这类房地产没有抵押价值，或者委托人要求评估其抵押价值的话，其抵押价值应值，或者委托人要求评估其抵押价值的话，其抵押价值应当评估为零。当评估为零。中华人民共和国担保法中华人民共和国担保法第第3737条规定：条规定：“下列财产不下列财产不得抵押：得抵押：土地所有权；土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第项、第三十六条第三款规权，但本法第三十四条第项、第三十六条第三款规定的除外；定的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会学校、

12、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；依法不得抵押的其他财产。依法不得抵押的其他财产。” ” 城市房地产抵押管理办法城市房地产抵押管理办法第第8 8条规定：条规定：“下列房地产不得设定抵押：下列房地产不得设定抵押：权属有争议的房地产；权属有争议的房地产；用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；列入文物保护的建筑物和有重

13、要纪念意义的其它建筑列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其它建筑物；物；已依法公告列入拆迁范围的房地产；已依法公告列入拆迁范围的房地产；被依法查封、扣押，监管或者以其他形式限制的房地被依法查封、扣押，监管或者以其他形式限制的房地产；产；依法不得抵押的其他房地产。依法不得抵押的其他房地产。法律法规规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估法律法规规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应当符合转让条件，否则不应作为以抵押为其抵押价值时应当符合转让条件，否则不应作为以抵押为估价目的的估价对象，没有抵押价值，或者委托人要求评估价目的的估价对象，没有抵押价值，或者委托人要求评估其抵押价

14、值的话，其抵押价值应当评估为零。估其抵押价值的话，其抵押价值应当评估为零。n例如，例如，中华人民共和国房地产管理法中华人民共和国房地产管理法第第3838条规定：条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：合下列条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的完成开发投资总额的25%25%以上，属于成片开发土地的，

15、形以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不包含土地使用权出让金。抵押价值时，不包含土地使用权出让金。评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时，该房评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除拖欠工程款后的余额部分才是地产的价值扣除拖欠工程款后的余额部分才是其抵押价值。其抵押价值。评估再次抵押的房地产的抵押价值时，该房地评估再次抵押的房地产

16、的抵押价值时，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分才是其产的价值扣除已担保债权后的余额部分才是其抵押价值。抵押价值。n 在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。策。n具体来说，评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循具体来说，评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价。政府定价或政府指导价。n例如，房改售房的价格，要符合政府有关该价格测算的要例如，房改售房的价格，要符合政府有关该价格测算的要求；新建的经济适用住房的价格，要符合国家规定的价格求；新建的经济适用住房的价格，要符合国家规定的价格构成和对利润率的限定；农地征

17、用和城市房屋拆迁估价，构成和对利润率的限定；农地征用和城市房屋拆迁估价，要符合政府有关农地征用和城市房屋拆迁补偿的法律、行要符合政府有关农地征用和城市房屋拆迁补偿的法律、行政法规。政法规。城市房屋拆迁估价中合法原则的应用：城市房屋拆迁估价中合法原则的应用： 对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。 房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以以房屋登记簿为准。证明房屋登记簿确有错误外，

18、以以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应按照市、县级人民政府的认定、对于未经登记的建筑，应按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。处理结果进行评估。第四节第四节 估价时点原则（掌握）估价时点原则（掌握）n估价时点原则要求房地产估价结果是在由估价目的决定估价时点原则要求房地产估价结果是在由估价目的决定的的某个特定时间某个特定时间的价值或价格。的价值或价格。 n价值与时间密不可分，每一个价值都对应着一个时间。价值与时间密不可分，每一个价值都对应着一个时间。n影响房地产价格的因素不断变化影响房地产价格的因素不断变化房地产市场不断变房地产市场不断变化；货币的购买力也不断变化化；货币的购买力也不

19、断变化房地产价格也是不断房地产价格也是不断变化的。变化的。n随着时间的流逝，房地产本身也可能发生变化随着时间的流逝，房地产本身也可能发生变化建筑建筑物陈旧过时物陈旧过时 结论：同一宗房地产在不同的时间往往会有不同的结论：同一宗房地产在不同的时间往往会有不同的价值。价值。确立估价时点原则的意义：确立估价时点原则的意义：n估价时点除了说明估价时点除了说明评估价值对应的时间评估价值对应的时间，还是，还是评估评估估价对象价值的时间界限估价对象价值的时间界限，例如，政府有关房地产，例如，政府有关房地产的法律、法规、税收政策、估价标准等的的法律、法规、税收政策、估价标准等的发布、变发布、变更、实施日期更、

20、实施日期等，均有可能影响估价对象的价值，等，均有可能影响估价对象的价值，因此，在估价时究竟是采用发布变更之前还是之后因此，在估价时究竟是采用发布变更之前还是之后时，应根据估价时点来确定。时，应根据估价时点来确定。n运用运用比较法比较法评估房地产价值时，如果选取的评估房地产价值时，如果选取的可比实可比实例成交日期与估价时点不同例成交日期与估价时点不同, 就需要把可比实例在其就需要把可比实例在其成交日期时的价格调整为在成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格估价时点时的价格。估价时点估价时点估价对象状况估价对象状况房地产市场状况房地产市场状况过去（回顾性估过去（回顾性估价）价）过去过去 （复核）（

21、复核）过去过去现在现在过去过去 （灾害赔（灾害赔偿）偿）现在现在 现在（在建工程）现在（在建工程）未来未来 (期房期房)未来（预测性估未来（预测性估价）价）未来未来 (市场预测市场预测)未来未来永远是时点的市场永远是时点的市场 第五节第五节 替代原则（替代原则（熟悉熟悉）n遵循替代原则，是指土地估价应以相邻地区或类似遵循替代原则，是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场价格为依据，地区功能相同、条件相似的土地市场价格为依据，估价结果不得明显偏离居有替代性质的土地正常价估价结果不得明显偏离居有替代性质的土地正常价格。格。n土地价格水平是受具有相同性质的替代性土地的价土地价格

22、水平是受具有相同性质的替代性土地的价格的影响牵制。格的影响牵制。n土地价格水平是由最了解市场行情的买卖双方将交土地价格水平是由最了解市场行情的买卖双方将交易案例比较后确定的。易案例比较后确定的。n土地价格可以通过比较地块的条件及使用价值来确土地价格可以通过比较地块的条件及使用价值来确定。定。第六节第六节 最高最佳使用原则（掌握）最高最佳使用原则（掌握）最高最佳使用是指：最高最佳使用是指：n法律上允许法律上允许n技术上可能技术上可能n经济上可行经济上可行 n经过充分合理的论证，估经过充分合理的论证，估价对象的价对象的价值达到最大化价值达到最大化的一种最可能的使用的一种最可能的使用 最高最佳使用必

23、须同时最高最佳使用必须同时满足以下满足以下4个条件：个条件： 法律上许可法律上许可 技术上可能技术上可能 经济上可行经济上可行 价值最大化价值最大化 定义：要求估价结果是在对象最高最佳使用下的价格定义：要求估价结果是在对象最高最佳使用下的价格最高最佳使用具体包括：最高最佳使用具体包括：n最佳用途（或最佳用途组合）最佳用途（或最佳用途组合）n最佳规模最佳规模n最佳集约度最佳集约度n最佳档次最佳档次以下四条是递进的：n 法律上的许可性法律上的许可性对于对于每一种潜在的每一种潜在的使用使用方式是否为方式是否为法律所允许法律所允许。n 技术上的可能性技术上的可能性对于法律所允许的对于法律所允许的每一每

24、一种使用方式种使用方式，在，在技术上技术上是否是否能够实现能够实现，包括，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。求。n经济上的可行性经济上的可行性。对于法律上允许、技术上对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行经济可行可能的每一种使用方式，还要进行经济可行性检验。性检验。收入现值大于支出现值收入现值大于支出现值的使用的使用方式才具有经济可行性。方式才具有经济可行性。n价值是否达到最大化价值是否达到最大化。在在所有具有经济可行所有具有经济可行性的使用方式性的使用方式中，能够使中，能够使估价对象的价值达估价对象的价值达到最大化的使用方式到最

25、大化的使用方式，才是最高最佳的使用，才是最高最佳的使用方式。方式。最高最佳使用原则的经济学原理最高最佳使用原则的经济学原理：n收益递增递减原理收益递增递减原理确定估价对象的最佳集约确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。度和最佳规模。n均衡原理均衡原理以估价对象的以估价对象的内部各构成要素内部各构成要素的组合的组合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳使用。是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳使用。 确定估价对象的最佳集约度和最佳规模确定估价对象的最佳集约度和最佳规模 n适合原理适合原理是以是以估价对象与其外部环境是否协调估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳使用来判定估价对

26、象是否为最高最佳使用 确定估价对象的最佳用途。确定估价对象的最佳用途。收益递增递减原理揭示两种投入产出关系收益递增递减原理揭示两种投入产出关系; ;n 其一：收益递减规律其一：收益递减规律( (也称为边际收益递减原也称为边际收益递减原理理) )在一种投入量变动而其他投入量固定在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系的情况下的投入产出关系 。n表述如下：假定仅有一种投入量是可变的，表述如下：假定仅有一种投入量是可变的，其他的投入量保持不变，则随着该种可变投其他的投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，入量的增加，在开始时，产出量的增加有可在开始时，产出量的增加有可能是递增的；但

27、当这种可变投入量继续增加能是递增的；但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后，产出量的增加会越来越小，达到某一点以后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象即会出现递减现象。边际收益递减规律边际收益递减规律n在技术给定和生产的其他要素投入不变的情况在技术给定和生产的其他要素投入不变的情况下，连续增加某种可变投入使其边际产量增加下，连续增加某种可变投入使其边际产量增加到某一点，超过该点后，增加可变投入会使其到某一点，超过该点后，增加可变投入会使其边际产量减少。边际产量减少。n原因：不变投入和可变投入的组合比例变化原因：不变投入和可变投入的组合比例变化提高房地产开发面积：提高房地产开发面积：投资

28、开发（万平方米）总效用（FNPV)边际效用0016060211050315040418030520020621010721008200-10图示：总效用（上）、边际收益（下）变动规律图示：总效用（上）、边际收益（下）变动规律62432165473216547其二：规模收益其二：规模收益( (也称为规模报酬规律也称为规模报酬规律) )所有的投入所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。量都变动的情况下的投入产出关系。揭示：假定以相同的比例来增加所有的投入量揭示：假定以相同的比例来增加所有的投入量(即规模即规模的变化的变化), 则产出量的变化有以下则产出量的变化有以下3种可能种可能n 产出量的增加

29、比例大于投入量的增加比例，这种情产出量的增加比例大于投入量的增加比例，这种情况被称为况被称为规模收益递增规模收益递增；n产出量的增加比例等于投入量的增加比例，这种情产出量的增加比例等于投入量的增加比例，这种情况被称为况被称为规模收益不变规模收益不变；n产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为况被称为规模收益递减规模收益递减。 规模收益递增规模收益递增规模收益不变规模收益不变规模收益递减规模收益递减扩大扩大规模规模三个产量之间的关系：三个产量之间的关系：n总产量与边际产量总产量与边际产量n总产量与平均产量总产量与平均产量n边际产量与平均产量

30、边际产量与平均产量MP=0，TPmaxAPTPMPQL 均衡原理均衡原理是以估价对象的是以估价对象的内部各构成要素的组合内部各构成要素的组合是否均衡是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳使用。来判定估价对象是否为最高最佳使用。它也可以帮助我们确定估价对象的最佳集约度和最它也可以帮助我们确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。佳规模。建筑物与土地的组合建筑物与土地的组合n规模过大或过小规模过大或过小n档次过高或过低档次过高或过低n则建筑物与土地的组合不是均衡状态则建筑物与土地的组合不是均衡状态该房地产该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价

31、值。的价值。 【例例5-2 】某建筑物的建筑面积某建筑物的建筑面积5000m2, 坐落的土地面积为坐落的土地面积为2000m2，土地价格，土地价格1500元元/m2，用成本法测算出的该建筑物的重，用成本法测算出的该建筑物的重建价格为建价格为1600元元/m2, 市场上该类房地产的正常房地价格为市场上该类房地产的正常房地价格为1800元元/m2。试计算该建筑物的现值。（特别提示：计算房地产的价。试计算该建筑物的现值。（特别提示：计算房地产的价值时要用正常房地产市场价格，而不能用房地产的个别价格。）值时要用正常房地产市场价格，而不能用房地产的个别价格。） 【解解】该建筑物的现值计算如下该建筑物的现

32、值计算如下:该建筑物的现价该建筑物的现价(18005000-15002000)/5000 1200(元元/m2)由上述计算结果可见，该建筑物的实际价值为由上述计算结果可见，该建筑物的实际价值为1200元元/m2, 比比其重建价格其重建价格1600元元/m2 低低400元元/m2 。n例题的缺陷：建筑物的重建价格应为建筑物在例题的缺陷：建筑物的重建价格应为建筑物在估价时点的现值。估价时点的现值。n问题：应该问题：应该提高提高建筑物的档次还是建筑物的档次还是降低降低建筑物建筑物的档次呢？的档次呢？ 适合原理适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调是以估价对象与其外部环境是否协调n适合原理加上均衡原

33、理以及收益递增递减原理，即当估价对象与其适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当估价对象与其外部环境最为协调，同时其内部各构成要素的组合最为均衡时，便外部环境最为协调，同时其内部各构成要素的组合最为均衡时，便为最高最佳使用为最高最佳使用品牌服装店商店品牌服装店商店开在哪里？开在哪里？零售商店集中区零售商店集中区名品街名品街金街金街居住区居住区如何确定最高最佳使用？如何确定最高最佳使用？ 技术路线！技术路线！n(1)(1)保持现状前提保持现状前提n(2)(2)装饰装修改造前提装饰装修改造前提n(3)(3)改变用途前提改变用途前提n(4)(4)重新开发前提重新开发前提n(5)(5)上述情形的

34、某种组合上述情形的某种组合估价时应根据最高最佳使用原则对估价前估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，提做下列之一的判断和选择， (1)(1)维持现状前提维持现状前提认为对现有房地产保持现状、继续使用最为有利时，认为对现有房地产保持现状、继续使用最为有利时，应以保持现状、继续使用为前提进行估价。对现有房地应以保持现状、继续使用为前提进行估价。对现有房地产应保持现状的条件是：产应保持现状的条件是：现有房地产价值现有房地产价值 ( ( 新房地产价值将现有房地产新房地产价值将现有房地产改变为新房地产所必要的费用改变为新房地产所必要的费用 ) )以建筑物为例，对现有建筑物应予以保

35、留的条件是以建筑物为例，对现有建筑物应予以保留的条件是: : 现有房地产价值现有房地产价值 ( ( 新房地产价值拆除现有建筑新房地产价值拆除现有建筑物所必要的费用建造新建筑物所必要的费用物所必要的费用建造新建筑物所必要的费用 ) ) (2)(2)更新更新改造前提改造前提 经分析、判断，以及更新改造再予以利用最为合理的，经分析、判断，以及更新改造再予以利用最为合理的，应选择更新改造前提进行估价。应选择更新改造前提进行估价。更新改造的前提条件是：更新改造的前提条件是：n 更新改造后更新改造后的房地产价值的房地产价值 更新改造的必要支出及应得更新改造的必要支出及应得利润利润 现状房地产价值现状房地产

36、价值 装饰装修改造的条件是：装饰装修改造的条件是：n装饰装修装饰装修后的房地产价值后的房地产价值 装饰装修所必要的费用装饰装修所必要的费用 现现状装饰装修的房地产价值状装饰装修的房地产价值 (3)(3)改变用途前提改变用途前提 认为改变现有房地产的用途再予以使认为改变现有房地产的用途再予以使用最为有利时，应以改变用途再予以使用最为有利时，应以改变用途再予以使用为前提进行估价。用为前提进行估价。 应改变现有房地产用途的条件是：应改变现有房地产用途的条件是：n新用途下的房地产价值改变用途的必新用途下的房地产价值改变用途的必要支出及应得利润要支出及应得利润 现有房地产价值现有房地产价值 (4)(4)

37、重新开发前提重新开发前提认为对现有房地产进行重新开发再予以使用最认为对现有房地产进行重新开发再予以使用最为有利时，应以重新开发再予以使用为前提进行估为有利时，应以重新开发再予以使用为前提进行估价。价。 对现有房地产应进行重新开发的条件是：对现有房地产应进行重新开发的条件是：n重新开发完成后的房地产价值重新开发所必要的重新开发完成后的房地产价值重新开发所必要的费用费用 现有房地产价值现有房地产价值 以建筑物为例，对现有建筑物应予以拆除的条件以建筑物为例，对现有建筑物应予以拆除的条件是：是：n( 新房地产价值拆除现有建筑物所必要的费用建新房地产价值拆除现有建筑物所必要的费用建造新建筑物所必要的费用

38、造新建筑物所必要的费用) 现有房地产价值现有房地产价值 (5)(5)其他情况其他情况 采用上述前提的组合或其他特殊利采用上述前提的组合或其他特殊利用前提进行估价。如改变用途与更新改用前提进行估价。如改变用途与更新改造的组合。造的组合。 第七节第七节 谨慎原则（熟悉）谨慎原则（熟悉）n谨慎原则是评估谨慎原则是评估房地产抵押价值房地产抵押价值时应当遵守的一项时应当遵守的一项原则，它要求在存在原则，它要求在存在不确定性因素不确定性因素的情况下作出估的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎：价相关判断时，应当保持必要的谨慎：q充分估计充分估计抵押房地产在抵押房地产在抵押权实现时抵押权实现时可能受

39、到的可能受到的限制限制q充分估计未来可能发生的充分估计未来可能发生的风险和损失风险和损失q不高估不高估假定未设立法定优先受偿权利下的假定未设立法定优先受偿权利下的市场价市场价值值q不低估不低估房地产估价师房地产估价师知悉的法定优先受偿款知悉的法定优先受偿款遵循谨慎原则的理由遵循谨慎原则的理由：n需要处分抵押物的时点与抵押估价时点一般相需要处分抵押物的时点与抵押估价时点一般相隔隔较长时间较长时间，市场的不确定性市场的不确定性，届时抵押物的，届时抵押物的价值有可能下跌。价值有可能下跌。n而且抵押担保的而且抵押担保的范围范围包括主债权及利息、违约包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用

40、。金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。n注意：抵押价值未考虑短期处分的影响注意：抵押价值未考虑短期处分的影响 房地产抵押估价指导意见房地产抵押估价指导意见针对不同的估价针对不同的估价方法，提出了遵守谨慎原则的下列要求：方法，提出了遵守谨慎原则的下列要求： （1 1） 在运用在运用比较法比较法估价时，不应选取成交价格明显高于估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查看。的实地查看。（2 2） 在运用在运用成本法成本法估价时，不应高估土地取得成本、开估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费

41、税和利润，不应低估折旧。发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。 （3 3）在运用）在运用收益法收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。（4 4）在运用）在运用假设开发法假设开发法估价时，不应高估未来开发完成估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润历年真题历年真题1 1、某宗房地产在现状下持续经营的价值为、某宗房地产在现状下持续经营的价值为50005000万元，假定万元，假定对该房地产进行重新装修后的价值为对该房地产

42、进行重新装修后的价值为65006500万元，装修费用万元，装修费用为为800800万元，装修期为万元，装修期为1 1年，装修费用均匀投入，装修期间年，装修费用均匀投入，装修期间租金损失现值为租金损失现值为500500万元；如果对该房地产进行改变用途万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为的改造，改造后的价值为80008000万元，改造费用为万元，改造费用为160160万元，万元，改造期为改造期为1 1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为现值为500500万元；折现率均为万元；折现率均为10%10%，该地区不适合拆除重建，该地区不适合拆除重建，根据上述资料，该宗房地产的最佳利用应是根据上述资料，该宗房地产的最佳利用应是( B )( B )。A A维持现状维持现状 B B改变用途改变用途 C C重新装修重新装修 D D重新开发重新开发2 2、运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，、运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用时，应采用( B )( B )的估计值。的估计值。 A