《房地产开发与经营》辅导资料

1、房地产开发与经营辅导资料一主 题：第一章 第一、二、三、四、五节 “房地产的概念与种类”、“房地产商品的特性”、“房地产开发的含义及分类”、“房地产开发企业的管理”和“房地产开发的主要参与者”辅导资料内 容：我们这周主要学习第一章房地产开发的程序与管理第一至五节的相关内容。希望通过这几节内容的学习使同学对房地产的概念及种类、房地产商品的特性、房地产开发的含义及分类、房地产开发企业的管理、房地产开发的主要参与者等相关内容有一个详细的了解，为后续内容的学习打下坚实的基础。一、学习要求（1）了解房地产的概念、房地产开发企业的含义、房地产开发企业资质管理制度。（2）掌握房地产的种类、房地产商品的特性、

2、房地产开发的含义、旧区改造与新区开发的特点、房地产开发企业设立的条件、房地产开发的主要参与者。二、主要知识点1房地产的概念与种类这一部分内容书上没有但课件里进行了详细讲述，同学们学习的时候参照课件学习。（1）房地产的概念对房地产概念的理解可以从两个角度来看：从实物形态上看，房地产是指土地以及土地上的建筑物；从权属属性上看，房地产是房屋和土地作为一种财产的总称。（2）房地产的种类从物质形态上划分，房地产主要分为：土地、在建工程、建成后的物业。请同学们注意在建工程与建成后物业的区别。在建工程指已经开始工程建设但尚未竣工投入使用的房地产, 是房地产开发建设过程中的一种中间形态。建成后的物业指通常所说

3、的已通过竣工验收、可投入正常使用的建筑物及其附属物。是否通过竣工验收是在建工程与建成后物业的一个本质区别。土地依据所处状态不同分为:熟地、毛地或生地。请同学们重点注意熟地、毛地或生地的区别，尤其是不要将毛地与生地弄混淆了。熟地，指具备开发建设条件（达到七通一平，指通给水、通排水、通电、通路、通气、通讯、通热、场地平整）立即可以开始建设的土地；毛地，指不具备开发建设条件的城市国有土地；生地，指不具备开发建设条件的乡村集体土地。毛地和生地都不具备开发建设条件，但土地的所有权归属不同，毛地是城市国有土地，而生地是乡村集体土地。另外，还要掌握土地一级开发的概念。土地一级开发指由政府或政府授权委托的企业

4、，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安臵、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到七通一平的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。建成后的物业按用途不同，分为：居住物业、商业物业、工业物业、特殊物业。2房地产商品的特性这一部分内容书上没有但课件里进行了详细讲述，同学们学习的时候参照课件学习。房地产商品的许多特性都是由土地的特性决定的, 所以在了解房地产商品的特性之前有必要了解一下土地的特性。(1土地的特性土地的特性包括自然特性与社会特性。土地的自然特性包括：不可移动性或位臵固定性、承载能力、土地肥力和土地有限性。

5、土地的社会特性包括：区位性、多种用途性、经济效益性、商品性。这里要重点理解土地区位的含义。土地区位指特定地块所处的空间场所以及该场所与其周围地块之间的相互关系。（2）房地产商品的特性房地产商品的特性包括：位臵固定性或不可移动性、使用期限较长、生产规模的有限性、投资大、受政策影响大。3房地产开发的含义及分类（1）房地产开发的含义课件里介绍了三个定义，大家回答课件上第2个或第3个定义均可：第2个定义：房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。第3个定义：房地产开发是指由具有一定开发资质的房地产开发企业在依法取

6、得的国有土地使用权的土地上进行基础设施建设、房屋建设，并通过销售或出租开发建设的房地产，从而获得经济利益的过程。（2）房地产开发的分类重点掌握第二种分类，即按开发地域划分为：旧城区改造与新区开发，同时要分别掌握旧城区改造与新区开发的特点。这部分内容在书上28页-31页。旧城区改造特点 土地费用高昂 规划条件苛刻 旧城区所处区位优越，适用于作为商业、办公、餐饮、娱乐、旅游等类型项目的开发。新区开发特点 拆迁安臵费用低 受周围环境制约少，城市规划限制条件也少 征地审批困难 基础设施及配套设施不健全4房地产开发企业的管理这一部分内容书上没有但课件里进行了详细讲述，同学们学习的时候参照课件学习。重点掌

7、握房地产开发企业设立的条件，了解房地产开发企业资质管理制度。（1） 房地产开发企业设立的条件 有符合公司法人登记的名称和组织机构 有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房 注册资本100万元以上 有四名以上持有专业证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有资格证书的专职会计人员。 法律法规规定的其它条件（2）房地产开发企业资质管理制度房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四级资质等级。 一级资质等级要求最高，企业实力最强。5房地产开发的主要参与者房地产开发的主要参与者包括开发商、政府相关机构、金融机构、建筑承包商、专业顾问、物业管理机构、消费者或买家。这里重点要掌握每一个参

8、与者的角色。这一部分内容可参照书上第4页-10页。（1）开发商开发商是投资机会的发现者；投资决策者；投资计划实施的组织者；与有关各方谈判的专家能手；风险识别与控制专家；项目主要风险承担者和项目成功后的主要收益者，需要多方面的素质。首先，要有敏锐的市场嗅觉，能够在动荡不定的房地产市场中找到投资机会，并初步判断这种机会的成功几率。其次，还要有优秀的组织能力。最后，还要有良好的公关技巧。（2）政府相关机构（宏观管理者和土地供应者） 土地管理部门（获取土地使用权证） 城市规划部门（获取建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证） 建设行政主管部门（获取施工许可证） 市政管理部门（获取市政设施和配套设施使用

9、许可证） 房地产管理部门（获取销售许可证和房地产产权证）（3）金融机构金融机构主要为开发商提供开发贷款以及为买家提供个人购房抵押贷款。（4）建筑承包商建筑承包商是房地产开发项目建设的主体，主要承担项目的建设工作。（5）专业顾问专业顾问为开发商提供各种咨询服务，包括建筑师、工程师、市场研究专家、地产代理等。建筑师主要承担开发建设用地的规划方案设计、建筑设计等工作；工程师主要承担结构、供暖、给排水、照明，以及空调或高级电气设备等设计工作；市场研究专家通常受开发商委托对当前房地产市场进行研究，以了解当前房地产的市场状况，判断项目是否具有市场可行性；地产代理通常受开发商委托，代理物业的租售事宜。（6）

10、物业管理机构物业管理机构主要承担项目建成后的物业管理工作。（7）消费者或买家包括自用型购买者和投资型购买者。购买能力是对自用型购买者的主要约束条件，自用型购买者一般对价格较为敏感；而对投资型购买者来说，其拥有房地产资产后所能获取的预期收益的大小，往往决定了其原意支付的价格水平。三、典型习题1简述熟地、毛地及生地的区别。熟地，指具备开发建设条件（达到七通一平，指通给水、通排水、通电、通路、通气、通讯、通热、场地平整）立即可以开始建设的土地。毛地，指不具备开发建设条件的城市国有土地；生地，指不具备开发建设条件的乡村集体土地。毛地和生地相对于熟地来说都不具备开发建设条件，但土地的所有权归属不同。毛地

11、是城市土地，其土地所有权属于国家所有，而生地是农村土地，其土地所有权属于集体所有。农村集体土地只有经过征地环节变为城市国有土地之后才能进行合法开发建设。2简述旧区改造与新区开发的特点。旧城区改造特点：土地费用高昂；规划条件苛刻；旧城区所处区位优越，适用于作为商业、办公、餐饮、娱乐、旅游等类型项目的开发。新区开发特点：拆迁安臵费用低； 受周围环境制约少，城市规划限制条件也少；征地审批困难；基础设施及配套设施不健全。3简述房地产开发企业设立的条件。 有符合公司法人登记的名称和组织机构。 有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房。 注册资本100万元以上。 有四名以上持有专业证书的房地产专业、建筑工

12、程专业的专职技术人员，两名以上持有资格证书的专职会计人员。 法律法规规定的其它条件。4简述房地产开发的主要参与者包括哪些?房地产开发的主要参与者包括开发商、政府相关机构、金融机构、建筑承包商、专业顾问、物业管理机构、消费者或买家。5判断题（1）购买能力是对自用型购买者的主要约束条件，自用型购买者一般对价格不敏感。（×）分析：购买能力是对自用型购买者的主要约束条件，自用型购买者一般对价格较为敏感。（2） 对投资型购买者来说，其拥有房地产资产后所能获取的预期收益的大小，往往决定了其原意支付的价格水平，所以投资型购买者一般对价格不太敏感。（）房地产开发与经营辅导资料二主 题：第一章 第六、

13、七、八节 “房地产开发的主要程序”、“土地使用权的获取方式”、“城市规划对房地产开发的影响”辅导资料。内 容：我们这一周主要学习第一章房地产开发的程序与管理第六至八节的相关内容。希望通过这几节内容的学习使同学对房地产开发的主要程序、土地使用权的获取方式、城市规划对房地产开发的影响等相关内容有一个详细的了解，为后续内容的学习打下坚实的基础。一、学习要求1了解城市规划的层次、城市规划的动态变化。2掌握房地产开发的主要程序、土地使用权的获取方式、规划设计方案中的主要技术经济指标、土地出让和房地产开发过程中的规划管理。二、主要知识点1房地产开发的主要程序这一部分内容属于书上第一章第二节的内容。房地产开

14、发的程序包括四个阶段：投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段与租售阶段。这一部分内容要求大家重点掌握这四个阶段及各阶段包含的工作内容。（1）投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析，是整个开发过程中最为重要的一个环节，类似于我们通常所说的项目可行性研究。投资机会选择主要包括投资机会寻找和投资机会筛选两个步骤。投资决策分析主要包括市场分析和项目财务评估两部分工作。（2）前期工作主要涉及与开发全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约。前期工作的主要内容包括：获取土地使用权、征地及拆迁安臵与补偿、规划设计与方案报批、筹措房地产开发资金、办理开工审批手续、选择施工企业并签订建设工程施工承包合同等

15、。（3）建设阶段建设阶段是指开发项目建筑工程的施工过程，即在选定的开发地点，以在特定时间段上分布的特定成本，来开发建设一栋或一组特定的建筑物。开发商主要工作包括开发项目工程管理与控制、项目竣工验收。（4）租售阶段租售阶段的主要工作是以确定的租金或价格水平为项目找到买家或使用者。对出租或出售两种处臵方式而言，一般要根据市场状况、开发商对回收资金的迫切程度和开发项目的类型来选择。2土地使用权的获取方式这一部分内容属于书上第一章第三节的内容，这一节内容要重点掌握。主要有3种获取土地使用权的方式，包括：出让、转让和划拨。（1）土地使用权出让(重点掌握土地使用权出让的含义、各类用地出让最高年限、出让方式

16、、中华人民共和国国土资源部令第11号招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定(2002年7月1日起施行土地使用权出让含义土地使用权出让指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。各类用地的出让最高年限按国家有关法律规定, 各类用地的出让最高年限为:居住用地70年; 工业用地50年; 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。土地使用权出让方式土地使用权出让方式包括协议、招标、拍卖、挂牌出让方式。中华人民共和国国土资源部令第11号招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定(2002年7月1日起施

17、行 相关规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。（2）土地使用权转让（主要掌握土地使用权转让含义与转让条件）土地使用权转让含义土地使用权转让指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权转移给他人的行为，包括出售、交换和赠与等。土地使用权转让的条件 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。（3）土地使用权划拨（主要掌握土地使用权划拨含义与划拨用地范围） 土地使用权划拨含义指县级以上

18、人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安臵等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。划拨用地的范围（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地，如经济适用房项目、廉租房项目用地。3城市规划对房地产开发的影响（1）城市规划的层次及其动态变化城市规划一般分为总体规划和详细规划两个层次。随着城市社会经济环境的不断变迁，无论是城市总体规划还是详细规划，在实施过程中会有所变化, 有时甚至有很大变化。开发商要密切注意这种变化及可能的趋势，并作为自己开发决策的重要依

19、据。（2）居住区开发项目技术经济指标居住区总用地指居住区范围内的总用地面积，包括居住用地、公共设施用地、道路用地、绿化用地。居住区总建筑面积指居住区各栋、各层建筑面积的总和，包括居住建筑面积和公共建筑面积。 居住建筑密度指居住建筑对居住用地的覆盖率。居住建筑密度=居住建筑基底面积/居住建筑用地面积容积率（居住建筑面积密度）容积率=居住建筑面积/居住建筑用地面积（3）非居住区开发项目技术经济指标非居住区开发项目包括酒店、写字楼、商业零售中心、公寓、小型住宅区等开发项目。建筑容积率项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。建筑密度用地范围内所有建筑物的基底面积与规划建设用地面积之比

20、。规划建设用地面积指项目用地规划红线范围内的土地面积。绿化率规划用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。有效面积系数指建筑物内可以出售或出租建筑面积与总建筑面积之比。（4）土地出让过程中的规划管理出让城市国有土地使用权，在出让前应当制定控制性详细规划。 出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。规划设计条件通常包括：地块面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、停车位个数、主要出入口、绿化率、须配臵的公共设施和工程设施、建筑界限、开发期限及其他要求。附图包括：地块区位和形状、地块坐标、标高、道路红线坐标、标高，出入口位臵、建筑界限以及地块周围地区环境与基础设施

21、条件。（5）房地产开发过程中的规划管理申请建设用地规划许可证阶段持土地出让合同，办理建设用地规划许可证。建设用地规划许可证主要规定了用地的性质、位臵和界限，是城市规划行政主管部门确认建设项目位臵和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。申请建设工程规划许可证阶段由城市规划部门组织有关单位进行综合图会签等工作，最后签发建设工程规划许可证。建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。竣工验收阶段城市规划部门参与项目的竣工验收，以检查项目开发建设过程中有关规划要求是否得到遵守，配套建设的基础设施和公共服务设施是否已同期建设完毕等。三、典型习题1简述房地产开发的主要程序。

22、房地产开发的程序包括四个阶段：投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段与租售阶段。2简述划拨用地的范围。（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地，如经济适用房项目、廉租房项目用地。3下列建设用地的土地使用权可以采用行政划拨方式取得的有（C 、D ）A 、豪华住宅用地B 、非国家重点扶持的交通项目用地C 、军事用地D 、经济适用住房建设用地4某宗地居住建筑用地面积1200平方米，其上建有一幢6层住宅楼，该楼各层的建筑面积均为900 平方米，该宗地的居住建筑密度为( A 。A075 B3

23、75 C45 D5解：居住建筑密度=居住建筑基底面积/居住建筑用地面积=900/1200=0755某小区规划建设用地面积20000平方米，其上建有8栋6层住宅楼(各层建筑面积均为600平方米 ，该小区容积率为( B 。A 125 B144 C150 D024解：小区容积率=居住建筑面积/居住建筑用地面积=（8×6 ×600）/20000=1446房地产开发过程中的规划管理主要体现在哪几个方面？房地产开发过程中的规划管理主要体现在：申请建设用地规划许可证阶段；申请建设工程规划许可证阶段；竣工验收阶段，城市规划部门参与项目的竣工验收。7.填空题（1）投资机会选择主要包括（投资机

24、会寻找）和（投资机会筛选）两个步骤。（2）投资决策分析主要包括（市场分析）和（项目财务评估）两部分工作。（3）对出租或出售两种处臵方式而言，一般要根据（市场状况）、（开发商对回收资金的迫切程度）和（开发项目的类型）来选择。（4）建筑容积率是项目规划建设用地范围内（全部建筑面积）与（规划建设用地面积）之比。（5）建设阶段开发商主要工作包括（开发项目工程管理与控制）、（项目竣工验收）。房地产开发与经营辅导资料三主 题：第二章 第一、二节“房地产市场概述”、“房地产市场运行环境”辅导资料内 容：我们这周主要学习第二章房地产市场及其运行规律第一、二节的内容。希望通过这两节内容的学习使同学对房地产市场的

25、概念及特点、房地产市场划分、房地产市场运行环境等相关内容有一个详细的了解，为后续内容的学习打下坚实的基础。一、学习要求（1）了解市场及房地产市场的含义、房地产政策十年回顾、房地产开发的社会经济环境。（2）掌握房地产市场的特点、房地产市场划分、房地产税收、城市房屋拆迁管理规定、房地产开发与经营条例相关规定、政府的宏观调控手段。二、主要知识点1房地产市场概述这一部分内容和书上有一定区别，同学们学习的时候参照课件学习。（1）房地产市场的概念房地产市场的概念可以从以下几个方面理解，大家了解即可。 房地产市场是指房地产交易的专门场所，如房地产交易所。这是狭义的房地产市场的概念。 房地产市场指的是房地产交

26、易活动的总和，即房地产商品在流通中发生的交换关系的总和。这是广义的房地产市场的概念。 房地产市场是买者与卖者相互作用共同决定房地产商品价格和交易数量的机制，这是典型的西方经济学中的市场定义。 房地产市场是房地产资源配臵的一种手段，与计划手段相对应。（2）房地产市场的特点房地产市场的特点要求大家掌握。与一般商品市场相比较，房地产市场的特点包括：区域性、竞争的不充分、供给调节的滞后性、交易复杂性、与金融的关联度高、政府干预性强。（3）房地产市场划分房地产市场的划分要求大家掌握，因为房地产市场划分是房地产细分的一个重要依据。房地产市场可以从不同的角度进行划分。按地域范围划分按地域范围对房地产市场进行

27、划分，是房地产市场划分的主要方式。地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市，常见的是按城市划分。例如北京房地产市场。如果某城市内部各区域间的房地产市场存在较大差异，则可按照城市内的某一个具体区域划分。一般来说，市场范围越大，其研究深度就越浅，研究成果对房地产投资的实际意义就越小。按房地产的用途划分按房地产的用途可以将房地产市场划分为居住物业市场、商业物业市场、工业物业市场、特殊物业市场和土地市场。按存量增量划分按存量增量细分，通常将房地产市场划分为：一级市场(土地出让市场 ；二级市场(土地转让、新建商品房交易市场）；三级市场（存量房交易市场）。按房地产交易形式划分按房地产交易形式

28、可将房地产市场划分为房地产买卖市场、房地产租赁市场和房地产抵押市场。按目标市场细分目标市场也就是企业选定要为之服务的市场。我们可以按目标市场年龄、收入、性别、家庭规模进行市场细分，如按收入进行市场细分可分为高收入目标市场、中等收入目标市场和低收入目标市场。2房地产市场运行环境这一部分内容和书上有一定区别，同学们学习的时候参照课件学习。（1）房地产法律环境主要包括与房地产业有关的法律法规。房地产税收这部分内容属于书中第十章的内容，影响项目财务分析，所以非常重要。重点掌握营业税金及附加的计算、土地增值税的计算、企业所得税及契税的计算。 营业税金及附加营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税、教育费

29、附加，直接抵减销售收入。营业税以房地产销售收入额为征税对象，税率为5%。城市维护建设税与教育费附加以开发商应缴纳的营业税为征税对象。城市维护建设税的税率，实行三档差别比例税率，视纳税人所在的地区而有所差别。纳税人所在地为市区的，税率为7%;纳税人所在地为县城、镇的，税率为5%;纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为1% 。教育费附加税率统一为3%。 土地增值税土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。增值额=转让房地产取得的收入-扣除项目金额其中，扣除项目金额=取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+房地产开

30、发费用(财务费用、管理费用和销售费用+ （取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。同学们理解四级超率累进税率可能比较困难，这和个人所得税的计算有一定类似。具体计算时大家采用速算公式计算。增值税计算的速算公式：1）增值额未超过扣除项目金额50%，即增值率=增值额/扣除项目金额50%土地增值税=增值额*30%2

31、）增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%，即50%<增值率100%土地增值税=增值额*40%-扣除项目金额*5%3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%,即100%<增值率200%土地增值税=增值额*50%-扣除项目金额*15%4）增值额超过扣除项目金额200%,即增值率>200%土地增值税=增值额*60%-扣除项目金额*35%对纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20的，免征土地增值税。 企业所得税企业所得税是对企业生产经营所得和其他所得征收的一种税。应纳税额=应纳税所得额×税率其中应纳税所得额=（收入总额-准予扣除项目金额）准予扣除

32、项目指与纳税人取得收入有关的成本、费用、税金、损失以及其他支出。 企业所得税的税率为25%。 契税契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。城市房屋拆迁管理相关规定 拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安臵用房面积和安臵地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安臵协议。拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋

33、承租人达不成拆迁补偿安臵协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。 货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。房地产开发与经营管理条例相关规定房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年末动工开发的，可以征收相当于土地使用权出

34、让金20%以下的土地闲臵费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。 房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件： 交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 按提供的预售商品房计算，投人开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（2） 房地产政策环境通过十年政策回顾了解近十年来我国出台的一些房地产调控政策，重点掌握政府的

35、宏观调控手段，包括：土地供应政策、地价政策、金融政策、住房政策、税收政策、价格政策等。（3）房地产开发的社会经济环境了解如何对房地产开发的社会经济环境进行分析。对经济环境的分析，可以从影响房地产开发的经济因素如项目所在国家、地区的经济发展状况，居民收入水平及分布、物价水平、就业水平等进行分析。对社会环境的分析，可以从人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭数量及其结构、各地的风俗习惯和民族特点等方面进行分析。三、典型习题1简述房地产市场的特点。答：与一般商品市场相比较，房地产市场的特点包括：区域性、竞争的不充分、供给调节的滞后性、交易复杂性、与金融的关联度高、政府干预性强。2大连

36、市某房地产开发企业年销售收入额为100000万元人民币，则该房地产开发企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加分别为多少？该企业应缴纳的营业税金及附加为多少？解：应缴纳的营业税= 100000×5%=5000（万元）应缴纳的城市维护建设税=应缴纳营业税×7%= 5000 ×7% = 350（万元）应缴纳的教育费附加=应缴纳营业税×3%= 5000 ×3% = 150（万元）应缴纳的营业税金及附加=应缴纳的营业税+应缴纳城市维护建设税+应缴纳的教育费附加=5000+350+150=5500（万元）3某开发商转让房地产所取得的增值额为1000

37、万元，扣除项目金额合计为400万元，求其应缴纳的土地增值税。解：方法一：直接采用增值税定义进行计算增值率=增值额/扣除项目金额=1000/400=250%>200%将增值额分别按扣除项目金额50%（200）、扣除项目金额100%（400）、扣除项目金额200%（800）三个点分成四部分：第一部分为小于等于扣除项目金额50%的部分：400×50%=200（万元），税率为30%第二部分为大于扣除项目金额50%的部分小于等于扣除项目金额100%的部分：400 ×100%-400×50%=200（万元）税率为40%第三部分为大于扣除项目金额100%的部分小于等于扣除

38、项目金额200%的部分：400 ×200%-400×100%=400（万元）税率为50%第四部分为大于扣除项目金额200%的部分：1000-400×200%=200（万元）税率为60%应交纳的增值税为：200×30%+200×40%+400×50%+200×60%=460（万元） 方法二：直接采用土地增值税第四类速算公式计算为：增值率=增值额/扣除项目金额=1000/400=250%>200%土地增值税=增值额*60%-扣除项目金额*35%=1000×60%-400×35%=460（万元）4. 契税

39、的课税对象为（B ）A 、房地产的出售人 B 、房地产的购买人C 、房地产的使用权人 D、发生权属转移的房地产5. 城市房屋拆迁管理条例规定，货币补偿金额根据被拆迁房屋的区位等区素以（D ）确定。A、重臵价格结合成新 B、市场指导价C、基准地价 D、房地产市场评估价格6. 城市房屋拆迁的裁决应当由（D ）做出。A 、仲裁机构 B、人民法院 C、公安机关 D、房屋拆迁管理部门房地产开发与经营辅导资料四主 题：第二章 第三、四、五节“房地产市场的供求关系”、“房地产市场指标”、“房地产市场的周期循环与房地产泡沫”辅导资料内 容：我们这周主要学习第二章房地产市场及其运行规律第三、四、五节的内容。希望

40、通过这三节内容的学习使同学对房地产市场的概念及特点、房地产市场划分、房地产市场运行环境等相关内容有一个详细的了解，为后续内容的学习打下坚实的基础。一、学习要求（1）了解需求与供给基本理论、房地产市场的周期循环、房地产泡沫衡量。（2）掌握房地产市场需求与供给的基本概念、房地产市场需求与供给的基本特点、影响商品住宅市场需求与供给变化的其它因素、价格机制对房地产市场供求关系的调节作用、房地产市场指标、房地产泡沫含义及成因。二、主要知识点1房地产市场的供求关系（这一部分见书上第二章第二节，部分地方有一定区别，同学们学习的时候参照课件学习）（1）房地产市场需求的概念房地产市场需求指在一定时期内，房地产市

41、场的消费者愿意并且能够购买的房地产的数量。（2）房地产需求曲线假定房地产需求函数中除房地产自身价格以外所有其它影响因素均保持某种水平不变时房地产商品需求量与价格之间相互关系的几何曲线。房地产需求曲线通常向下倾斜，即斜率为负。也就是说，较高的价格和较低的需求相对应。（3）房地产市场需求的特点 需求具有广泛性。 需求具有多样化。 需求具有双重性，房地产尤其是住宅既可以作为消费者，也可以作为投资品，因此可分为房地产消费需求与投资需求两大类。 需求具有可替代性。 需要借助金融机构来进行融资。（4）影响商品住宅市场需求变化的其它因素其他因素的变化会引起需求曲线的移动。 收入的变化一般来说，收入增加提高了

42、购买者的支付能力，会导致对商品住宅购买需求的增加，从而使住宅购买需求曲线向右平移。 替代品的价格变化原商品的替代品价格的变化，会影响对原商品的需求。一般来说, 替代品价格上升, 原商品需求曲线右移。 对未来的预期消费者对未来收入、利率、通货膨胀、某种价格上涨或下降等的预期会影响到其对某种房地产商品的当前需求。如消费者预期未来住宅价格上涨，则会增加对当前住宅的需求。 社会经济发展水平和城市化水平房地产需求与社会经济发展水平是一种正相关关系。只有经济发展，国民收入水平提高，才能是一国或地区的经济步入良性循环，从而不断提高对房地产的生产需求和消费需求。城市化水平对房地产需求的影响表现在城市数量、规模

43、的扩大以及城市人口的增加，从而增加对房地产的需求。 政府政策的变化如政府出台的刺激楼市发展的政策会提高房地产市场的需求。（5）房地产市场供给的概念房地产市场供给指在一定时期内，房地产市场的生产者愿意并且能够向市场提供的房地产数量。（6）房地产供给曲线假定房地产供给函数中所有其它影响因素保持不变，仅考察房地产供给量与自身价格之间的关系，其几何表示就是供给曲线。 较长时间，房地产供给曲线S 为上扬的一条曲线，符合供给法则。 短期内，由于房地产的开发周期较长，不可能马上有更多的房地产进入市场，这时房地产供给弹性接近于零, 供给曲线为垂直于横轴的直线。（7）房地产市场供给的特点 市场供给缺乏弹性 市场

44、供给具有非同质性 市场供给具有高度的垄断性，竞争不充分（8）影响房地产市场供给变化的其它因素其他因素的变化会引起供给曲线的移动。 房地产开发成本在价格不变的情况下，房地产开发成本的变化会直接影响到开发商的利润水平，从而会影响到房地产商品的供给。房地产开发成本上升，房地产供给降低，供给曲线左移。 政府政策的变化政府政策的变化，如税收政策、住房政策的变化等，同样会影响当前的房地产供给。 对未来的预期开发商对未来房地产市场价格变化的预期会影响到房地产商当前的投资行为，进而影响到市场供给。如开发商预期未来房地产市场不景气，则会降低房地产商品的供给，供给曲线左移。（9）价格机制对房地产市场供求关系的调节

45、作用短期由于房地产供给缺乏弹性，因此供给曲线为一条垂直于横轴的直线。从下图中可以看出，短期内房地产价格主要由房地产需求决定。 长期房地产供给曲线为一条上扬的曲线，此时，房地产价格主要由房地产需求与供给共同决定。如下图所示。 2房地产市场指标见书上第二章第三节内容。3房地产市场的周期循环与房地产泡沫见书上第二章第五节内容。（1）房地产市场周期循环的定义房地产市场周期循环，是指房地产业在发展过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。（2）房地产市场自然周期的阶段房地产市场自然周期分为4个阶段：复苏阶段、繁荣阶段、衰退阶段、萧条阶段。（3）房地产泡沫的定义房地产泡沫是指由于房地产投

46、机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。（4）房地产泡沫产生的成因 土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础 投机需求膨胀是房地产泡沫产生的诱因 金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的助燃剂三、典型习题1简述房地产市场需求的特点。 需求具有广泛性。 需求具有多样化。 需求具有双重性，房地产尤其是住宅既可以作为消费者，也可以作为投资品，因此可分为房地产消费需求与投资需求两大类。 需求具有可替代性。 需要借助金融机构来进行融资。2影响商品住宅市场需求变化的主要因素包括哪些？ 住宅价格 收入的变化 替代品的价格变化 对未来的预期 社会经济发展水平和城市化水

47、平 政府政策的变化3判断题（1）房地产需求曲线通常向下倾斜，即斜率为负。（）（2）较长时间，房地产供给曲线S 为上扬的一条曲线，符合供给法则。（）（3）短期内，房地产供给弹性接近于零, 供给曲线为垂直于横轴的直线。（）（4）房地产市场自然周期分为4个阶段：复苏阶段、繁荣阶段、衰退阶段、萧条阶段。（）（5）投机需求膨胀是房地产泡沫产生的诱因。（）房地产开发与经营辅导资料五主 题：第三章 第一、二、三节“房地产市场分析”、“房地产市场调查的类型、方法和程序”、“房地产市场预测的种类与方法”辅导资料内 容：我们这周主要学习第三章的全部内容。希望通过本章内容的学习使同学对房地产市场分析的含义及目的、房

48、地产市场分析的内容、房地产市场调查的方法与步骤、房地产市场预测的种类与方法等内容有一个详细的了解，为从事房地产市场分析工作打下坚实的基础。一、学习要求（1）了解房地产市场分析中的信息类型、房地产市场分析的基本方法、房地产市场调查的类型与程序、房地产市场预测方法中的移动平均法与回归分析法。（2）掌握房地产市场分析的含义、房地产市场分析的目的、房地产市场分析的内容、房地产市场调查的方法、房地产市场预测的种类、房地产市场预测方法中的简单平均数法。二、主要知识点这一章内容见书上第三章，书上与课件的顺序存在一定区别，同学们学习的时候参照课件学习。1房地产市场分析（1）房地产市场分析的含义房地产市场分析，

49、即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。房地产市场分析包括市场调查与市场预测两项工作。房地产市场调查是对相关的房地产市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析的过程，是了解房地产市场、认识房地产市场的一种有效的方法和手段。房地产市场预测是指运用科学的方法和手段，根据房地产市场调查所提供的信息资料，对房地产市场的未来及其变化趋势进行测算和判断。（2）房地产市场分析的目的了解房地产市场的宏观环境及其变动趋势，进而把握投资机会与方向。 了解房地产市场各类物业的供求关系和价格水平及变

50、动趋势，就拟开发项目进行市场定位（服务对象、规模、档次、租金或售价等）。了解房地产使用者对建筑物功能和设计型式的要求，用以指导项目的规划设计。（3）房地产市场分析中的信息类型与宏观环境相关的信息，包括法律环境、政策环境、经济环境、人文社会环境等。房地产市场状况信息，包括房地产需求方面的信息、供应方面的信息、房地产市场交易方面的信息、消费者方面的信息、竞争者方面的信息等。与投资项目直接相关的信息，包括开发地段的自然条件、交通通达程度、基础设施与公共设施、规划控制条件、邻里影响、开发项目周围地区同类物业的供求状况、价格水平等。（4）第一手资料与第二手资料的区别第一手资料是通过直接到市场进行调查而得

51、到的原始资料，如问卷调查资料、访谈记录、电话调查资料、实地调查资料等。第二手资料是指原始资料经过整理后所形成的可为他人利用的资料，如政府部门、金融机构、行业协会公布的统计资料，即文献调查资料。第一手资料因为需要直接收集，收集的成本较高，但可靠度较高；第二手资料相对来说获取的成本较低，但可靠度相对较低。（5）房地产市场分析的内容市场环境分析（宏观因素分析） 法律环境：主要包括与房地产开发活动相关的法律法规。 政策环境：主要包括政府出台的与房地产开发活动相关的政策规定。 经济环境：主要包括国家或地区经济发展状况、居民收入、消费结构、通货膨胀等。 社会环境：主要包括人口统计环境、教育程度、职业构成、

52、文化水平、风俗习惯、宗教信仰等。 区位环境：区位指特定地块所处的空间场所以及该场所与其周围地块之间的相互关系。区位环境主要包括自然地理位臵、气候环境、基础设施、社会经济地理位臵等。市场供给与需求分析通过对反映房地产供给方面的指标、需求方面的指标、交易方面的指标进行对比分析，来对房地产市场的供求状况进行分析消费者和消费者行为分析主要包括购买者年龄、职业、受教育程度、收入水平、消费水平、消费结构、购买欲望和购买动机等。目的在于使企业掌握消费者的爱好、心理、购买动机、习惯等，以便正确细分市场和选择目标市场，针对不同的消费者和市场，采取不同的市场营销策略。竞争分析主要包括：对竞争对手的调查分析；对竞争

53、产品的调查分析。“知己知彼，百战不殆”，只有清楚了解竞争情况，才能扬长避短，采取有针对性的竞争策略，使企业在激烈的竞争中处于不败之地。2房地产市场调查的类型、方法和程序（1）房地产市场调查的方法文案调查（二手资料调查）文案调查法是指对已经存在的各种资料档案，以查阅和归纳的方式进行的市场调查。 访谈调查（一手资料调查）是调查者面对面地向被调查者询问有关问题，应答者的回答可以当场记录。 电话调查（一手资料调查）这种方法是市场调查人员根据抽样的要求，在样本范围内或针对某些重点调查对象，借助电话来了解被调查者意见以收集资料的一种方法。问卷调查（一手资料调查）调查者将设计好的问卷发放给被调查者，或邮寄给

54、被调查者，或借助网络通讯以电子邮件方式传递给被调查者，并说明填写要求，当填好后，再由调查人员收回或由被调查者填写后寄回。实地调查（一手资料调查）实地调查是由调查人员亲赴现场，通过直接观察或设备测定来搜集资料的方法。实验调查（一手资料调查）实验调查是指将调查范围缩小到一个比较小的规模上，进行试验后得出一定结果，然后再推断出样本总体可能的结果。实验调查法是研究因果关系的一种重要方法。(2 调查问卷的设计调查问卷的内容调查问卷一般由开头、正文和结尾这三个部分组成。问卷的开头主要包括问候语、填表说明和问卷编号。问卷的正文一般包括资料搜集、被调查者的基本情况两个部分。搜集资料部分是问卷的主体，也是使用问

55、卷的目的所在。其内容主要包括调查所要了解的问题和备选答案。被调查者的有关背景资料也是问卷正文的重要内容之一。被调查者往往对这部分问题比较敏感，但这些问题与研究目的密切相关，必不可少，如个人的年龄、性别、文化程度、职业、职务、收人等，家庭的类型、人口数、经济情况等。问卷的结尾可以设臵开放题，征询被调查者的意见、感受，或是记录调查情况，也可以是感谢语以及其他补充说明。问卷设计应注意的问题1）问句设计a. 避免专业术语和缩略语。b. 避免含意不清的字眼。“很久”、“经常”、“一些”、“最近”等词语，个人理解往往不同，在问卷设计中应避免或少用。c. 避免提断定性的问题。d. 避免一问多答。一问多答的问

56、题要求被访者用一个答案来回答多个相关的问题，常常会使被访者无从答起，也会给统计处理带来困难。因此一个问句最好只问一个要点。e. 避免带有导向性的问题。导向性问题其中暗示出调查者的观点和见解，这种提问导致被访者跟随调查者的倾向回答问题，是调查的大忌，常常会引出与事实不符的结论，影响调查结果。f. 避免使用双重否定的问题。g. 避免敏感性问题。h. 问句要考虑时间性，时间过久的问题易使人遗忘。i. 拟定问句要有明确的界限。j. 注意提问的顺序。2）答案设计a. 穷尽答案。即要将问题的所有的答案尽可能列出，才能使每个被调查者都有答案可选，不至于因被调查者找不到合适的可选答案而放弃回答。b. 互斥答案。在设计答案时，一项问题所列出的不同答案必须互不相容，互不重叠，否则被调查者可能会做出有重复内容的双重选择，对资料的整理分析不利，影响调查效果。c. 定距、定比问题的答案设计。调查诸如月收入等敏感性问题时，为消除被访者的顾虑和资料整理分析的需要，通常采取定距或定比的答案设计。3. 房地产市场预测的种类与方法(