TFHCHLC项目定位策划流程

1、编号：TFH-CH-LC001流程手册文件版本： A/1项目定位策划流程北顶编制审核批准日期日期日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人营销管理部变更名称、增加区域2009-5-15A/1 公司董事长职能、 部分变更区域公司总经理职能项目定位策划流程销售中心(北顶项目部)工程技术部造价合约部财务管理部 其他部门领导层支持性文件客户细分项目拓进行市场调研展进行客户价值分析评估土地属性评估土地需求进行客户需求和土地属性匹配进行竞争项得出客户初步定位目调研进行成本调段研阶位定项目可行性研步究报告初品产Y概念设计阶段提出项目战略目标定位工具表：重庆市购房客户细分特征市场综合调研报告项目拓展流

2、程定位工具表：土地属性评估定位工具表：土地属性与目标客户匹配定位工具表：地块控制指标与目标客户匹配定位工具表：竞品客户产品对照定位工具表：目标客户定位进行初步财务分析确定项目项目可行性研究报是否签约告N概念设计管理流程进行产品测参与测试参与试进行产品需求价值进行工程成排序本估算拟订项目初步进行项目收益筛选以及产品配比定位报告召开项目初步定位评审会确定项目定位报告参与参与拟订项目定位报告确定项目定位报告段存档备案项目备案项目定位报告定位报告阶位定方案设入计管理深流程品产进行全面成本估算及销售毛利倒推估算定位工具表：产品需求价值因素结束流程成本测算表定位工具表：单一产品成本假设法、产品配比方案表、

3、产品定位表、产品解决方案清单表参与参与参与项目初步定位报告主管领导组织业务决策委员会进行评审项目定位报告备案项目备案项目定位报告定位报告1. 目标：规范项目定位策划管理过程，实现产品准确定位。2. 适用范围：适用于泰福恒北京顶秀置业公司房地产项目的定位策划管理。3. 术语和定义：产品定位 ：指通过对市场和产品目标客户及其需求进行分析，以确定项目发展主题及产品组合。4. 部门职责：3.1销售中心 ( 北顶项目部 ) ：负责项目定位策划流程相关各项工作主持进行项目市场客户细分进行前期市场调研对客户价值进行分析主持进行评估土地属性和土地需求主持进行客户需求和土地属性匹配，并得出产品定位初步结论主持产

4、品测试及产品需求价值排序编制项目初步定位报告和项目定位报告，并召开项目定位报告会3.2工程技术部：参与产品测试、产品需求价值排序、项目收益筛选、产品配比以及项目初步定位报告会，从专业角度提出意见和建议；3.3造价合约部：负责产品初步定位后的项目成本测算，参与项目收益筛选、产品配比和项目初步定位报告会，从专业角度提出意见和建议；3.4财务管理部：负责产品初步定位后的财务测算，参与项目收益筛选、产品配比和项目初步定位报告会，从专业角度提出意见和建议；3.5其他部门：参与项目初步定位报告会；3.6领导层：提出项目战略目标、确定是否签订项目，参与产品定位报告会。5. 工作程序：活动步骤及说明负责部门输

5、出活动步骤及说明负责部门输出1.进行客户细1.1销售中心 ( 北顶项目部 ) 负责实施客户细分工作，销售中心(北客户细分结分得出项目购房客户细分特征；顶项目部 )果2.提出项目战2.1泰福恒领导层提出项目战略目标，作为项目拓展项目战略目公司领导层略目标的基础；标土地属性评估表3.1销售中心 ( 北顶项目部 ) 负责主持评估土地属性和土地属性3. 评估土地属土地需求，工程技术部参与；销售中心(北与目标客户性和土地需3.2销售中心 ( 北顶项目部 ) 负责主持客户需求和土地顶项目部 )匹配表求属性匹配工作；地块控制指标与目标客户匹配表4.1 销售中心 ( 北顶项目部 ) 负责对竞争产品进行市场竞品

6、产品4.调研；销售中心(北进行产品初客户对照表4.2 销售中心 ( 北顶项目部 ) 根据客户需求和土地属性顶项目部 )步定位客户定位匹配结果以及竞争产品调研结果，得出目标客户类表型；5.5.1造价合约部进行成本测算；进行项目初造价合约部初步财务指5.2 财务管理部根据销售中心( 北顶项目部 ) 所做的客步财务分析财务管理部标户定位、价格预估和成本数据，进行项目收益分析；6.1项目签订后，工程技术部负责主持概念设计，销售中心 ( 北顶项目部 ) 根据概念设计方案 ，进行6.进行产品测产品测试， 并根据测试结果对产品需求价值进行排销售中心(北产品需求价试序，工程技术部参与；顶项目部 )值因素表8.

7、1工程技术部根据产品测试和价值排序的结果完善概念设计方案；9.1销售中心 ( 北顶项目部 ) 按公司项目管理计划，组产品解决方7.进行产品定织工程技术部、财务管理部、造价合约部等相关部销售中心(北案清单；位门人员进行产品定位分析；顶项目部 )9.2造价合约部根据概念设计成果进行工程类成本估活动步骤及说明负责部门输出算；造价合约部依据工程类成本估算进行全面成本项目初步估算及销售毛利倒推估算，财务管理部参与；定位报告9.3 销售中心 ( 北顶项目部 ) 进行单一产品单位面积获益能力筛选和产品匹配工作；9.4 销售中心 ( 北顶项目部 ) 根据项目收益筛选以及产品配比结果和产品需求价值排序结果得出产

8、品解项目定位决方案清单，并在此基础上拟订项目初步定位报报告告；9.5 销售中心 ( 北顶项目部 ) 组织召开项目定位评审会（具体步骤见项目定位管理指引）；9.6在定位报告通过后，销售中心( 北顶项目部 ) 完成项目定位报告 ，销售中心 ( 北顶项目部 ) 主管领导组织公司领导、 外部专家进行评审 （具体步骤见 项目定位管理指引 ）；8. 项目初步10.1 销售中心 ( 北顶项目部 ) 将项目初步定位报告销售中心(北定位报告 和和项目定位报告存档，并抄送工程技术部、造顶项目部 )报告备案项目定位价合约部等部门。报告备案6. 权限与标准：事 项标 准责任部门协助部门区域公司总 部总 经 理营销总监

9、主持 督导审 核 ；总会计师会审；工程技术主管副总 项 目财务管理部、品质管理部主管 督导 审协 办会 审 ；定 位 报销售中心工程技术部、副总会审；核(业务开发配套主管副总产品定位告 编(北顶项目造价合约部、投资运营部经理 决策委协 办会 审 ；写 及 评部 )开发配套部、会 审 ；员 会 批区域公司总经理 会审物业公司销售中心总经理 准)审 ；会 审 ；区域公司董事长督导 审 核营销总监主持 督导审 核 ；工程技术主管副总协 办会 审 ；开发配套主管副总品质管理部主管项目客户销售中心协 办会 审 ；副总会审；细分成果(北顶项目投资运营部会 审区域公司总经理 审投资运营部经理及 评 审部 )核 ；会 审 ；区域公司董事长督导审核；区域公司办公会批准7. 主要文档：文档名称编制部门主要内容接收部门提交时限 / 频率销售中心( 北对项目进行前期市场市场综合调研报告公司领导层