东方国际茶都商业运作模式分析报告

1、东方国际茶都商业运作模式分析报告一、项目基本情况简述（一）东方国际茶都一期简介东方国际茶都一期共有三层，一层主要商业形态为茶商、代理商批零经营各种茶叶，二层主要商业形态为经营各种茶具、茶艺用品、茶社等，三层作为发展商办公用地。其设计为“双层立体街铺”形式，一层层高6.3米，二层层高5.7米；铺位开间为3.3米、4.5米，进深一般为9米左右，面积集中在3040平米。（二）项目主要经济技术指标项目总经济技术指标总用地面积152470.5总建筑面积22.9万其中已建住宅雅豪祥苑面积15.5万（已全部售磬）商业面积7.4万东方国际茶都一期经济技术指标用地面积27735.00总建筑面积42650.65其

2、中：一层建筑面积14380.45 二层建筑面积15570.66 三层建筑面积1497.05地下室建筑面积9845.49其它1357.00停车位226个其中：地下停车位221个 地面停车位5个商铺数量654间其中：一层商铺330间 二层商铺312间 三层商铺12间二、项目商业运作模式简述（一）商业运作手法简述该项目从2004年6月份正式开售至今，具体操作手法经历过三个阶段：1） 第一阶段 2004年6月8月期间：采取“首期付1成，买铺即收4年30%租金”的销售方式，该方式具体操作如下：即银行按揭客户原本首付4成，现通过一次性返还4年30%租金的方式来冲抵3成首期，从而达到降低首期压力、吸引投资客

3、户的目的。但是由于前期招商不成功，商业氛围尚未形成，投资前景不被看好，因此销售不理想。2） 第二阶段 2004年8月10月期间：针对第一阶段存在的问题，开发商采取暂时封盘，全面招商的方式，招商主要采取“零租金、免租六个月”的方式进行，该阶段比较成功，吸引了大量商家进驻。3） 第三阶段 2004年10月至今：目前主要采取两种销售模式：一种是“可选择分五年或一次性返还35%的投资回报（指前五年租金），期满回购（5年期限）” ；另一种是“一次返还20%、期满回购（5年期限）的联合经营模式”，目前共销售50%强。（二）销售模式简述目前，发展商急于资金回笼、完成连续开发，所以开发商采取以上两种销售模式并

4、举的方法，总体基本上还是采取“售后返租”的销售模式，但也有“期满回购”的新创举，具体操作方法如下：1、第一种销售模式：可选择分五年或一次性返还35%的投资回报（指前五年租金），期满回购（5年期限），具体操作方法如下所述： 客户可以选择分5年或一次性返还35%的投资回报（指前五年的租金）；但客户一般都会选择一次性返还的方式。 选择这种方案购买商铺，从签定合同起前五年不再有租金回报，从第6年开始客户可以选择自行经营、招租或由发展商以原合同价回购。其中前5年的租赁税客户不用负担。 返还35%部分从首期中扣除，以减轻投资压力。 代理商中原地产现在承诺5年期满后可以经营除茶叶、茶具等以外的其他业务。该操

5、作模式中时间计算以业主签订合同为准：若业主在商家免租期内购买，则开发商同时与商家签订相应时限的租约合同，未满免租期限，按合同规定租金由开发商退还给商家，从而保证业主的利益和步伐协调。2、第二种销售模式：一次返还20%、期满回购（5年期限）的联合经营模式，具体操作方法如下所述： 此举措主要是针对尚未出租商铺而设立。 客户采取这种方案购买商铺，可以自行经营，开发商在5年联合经营期内免收取其管理费；若出租（开发商原则上不同意，中原承诺可以操作），则租赁税*由客户自行承担。 返还20%部分从首期中予以扣除。 此种方式同样开发商承诺5年后原价回购或5年期满业主根据实际情况可以经营除茶叶、茶具等以外的其他

6、业务。*注：租赁税征收标准为：1000元/月的租赁税率为8.2%；1000元/月的租赁税率为4.1%。（三）案例说明： 1、第一种销售模式下： 以一层B121号铺位为例，该铺位面积为36.31平米，单价14，600元/平米，原总价为530，126元。 付款方式折扣应该首付（全额）返还35%实际首付（全额）一次性付款96508，921元178，122330，799元银行按揭98209，523元181，83327，690元 2、第二种销售模式下：仍以一层B121号铺位为例。付款方式折扣应该首付（全额）返还20%实际首付（全额）一次性付款96508，921元101，784407，137元银行按揭98

7、209，523元103，905105，618元三、销售模式分析（一）发展商收益分析： 出售方面收益：楼层面积原售价一次性返还实际售价总价1F14380.4516000560010400149,556,6802F15570.6680002800520080,967,432合计29951.11230,524,112以上返还是按35%计算，因为从开发商角度来看，其目前为了统一形象和经营，保证资金快速回笼，更期望采取35%的返还形式，因此本表格以35%计算。则售后均价为：7697元/平米。前5年出租收益：东方国际茶都一楼招商较为成功，其首年平均租金为70元/平米，然后每年以5%的增幅递增；估计二楼首年

8、平均租金为40元/平米，然后每年以5%的增幅递增；具体前五年租金收益如下：楼层年度系数月租金年租金月租金收入年租金收入一层110007084010066321207957821050735882105696312683557311037729264111017113322049411588109721164816139777975121685110212122377614685316合计386846416556235866，748，297二层11000404806228267473917210504250465396878476133110344152926866668239993411584

9、63555672092286510595121648658327567349080809合计2212652344111641，293，391总计出租收入108，041，688综合出售、出租（前五年）收益，则可得到实际平均单价为：11，304元/平米。（二）小业主收益分析：小业主前五年投资回报为0，以后根据市场情况而定。（三）经营商家收益分析（略）四、茶都销售模式总结： 从上述销售模式可以总结出以下几点：1、 开发商为了保证二、三期开发的资金到位和正常运作，采取了期满回购的承诺方式，以保证资金回笼，具有一定的创新；但是其风险已转嫁于各小业主，如果到期二、三期销售不利、形成资金积压，则开发商无法兑现其承诺；对开发商来讲，由于回购一切交易费用由业主承担，即使成功回购，则开发商相当于免息获得5年贷款，比较划算。2、 其采取的购买返租形式虽然是在保证开发商利润的情况下做的一个幌子，但是其采取合同价上并从首期中返点的方式，确实让客户感到比较优惠、降低投资首期压力、具有一定投资吸引力。3、 自合同期满五年则可自行经营除茶叶、茶具等以外的业务，则会对东方国际茶都整体形象会造成重大打击，可能会对商铺经营造成影响；特别是位置较差