农村清洁工程内部管理制度.docx

1、农村清洁工程内部管理制度1、管理方式在本项目的服务中，将充分利用技术优势、管理优势和资源优势，吸收国际先进的物业管理思想，结合扬中地区的人文特点，制定本项目物业管理处的管理体系。2、管理的组织结构根据本项目物业管理的要求，结合物业长期运作的特点，按照资源共享，服务第一，精干高效、反应迅速的基本原则，设计了本项目物业管理处的组织结构，他的特点是：组织中各种职务按系统排列，权利集中，责任分明，命令统一，联系简捷，适合量化管理的要求。3、运作机制3.1管理目标分解机制（转岗员工着重于第2、3项培训）2、项目部的培训需重点进行以下各项：1）项目部状况；2）项目部的各部门及受训者的岗位环境；3）介绍岗位

2、特征及如何与其他部门配合；4）熟悉项目部业务；3、主持项目部培训的人员，应对受训者的优缺点做出评价，提供给他下一项的技术培训和实地培训负责人，作为进一步评估的资料。4、新进人员在接受项目部总部的培训之后，紧接着进行实地培训。5、部门的培训重点在于实际工作技术学习。1）受训者了解未来工作情况的范围；2）从事未来工作的技能、安全生产的知识；3）各部门的协调与合作。6、各部门教育培训负责人必须有丰富的经验，并掌握和应的工作技术；必须强调与实地训练密切配合。7、实地训练即在一位专业人员的指导下，尝试从事即将开展的工作；指导者应协助受培训者完成工作，并随时指出注意事项和应改进的地方。8、对于从事指导培训

3、的人员，要求必须精益求精，圆满完成指导培训工作。三、培训的内容1、本项目部教育培训的内容由各分项目部、部门可以根据自己本身的特点自行安排，但必须具备下列各项内容：1）制度、程序、规划等方面的培训；2）有关专业技能的教育培训；3）安全生产工作制度。2、必须确保通过新进人员教育培训，使其具有相应的基本知识，熟悉项目部的组织结构、目标、政策、经营方针、产品及其特性等内容，并对项目部的性质及发展有一个初步了解。3、对新进人员进行系统的培训，培养他们工作中的时间管理和计划能力,从而使其在今后的工作中能够通过适当的组织和协调工作，按一定的程序达到工作目标。4、教育培训要讲求效率，按一定的计划和步骤促进培训

4、成功和项目部发展。5、态度与语言的教育培训的目的在于提高项目部新进人员乐观、自信的精神和积极的态度，以热忱服务、信誉至上的信念履行职贡。四、培训管理办法1、凡需培训的新进及在职员工均应遵守本管理办法。2、本项目部员工接获召训通知时，应准时报到。逾时以旷工论处。因公而持有证明者不在此限。3、受训期间不得随意请假，如确因公请假，需提出其单位主管的证明，否则以旷工论处。4、上课期间不得迟到、早退。因公持有证明者不在此限。5、受训期间以在本中心膳宿为原则，但因情况特殊经本中心核准者不在此限。6、培训环境内严禁抽烟、饮酒、赌博、喧闹等事情。7、培训环境应随时保持整洁，并由公推的培训班长指派值日员负责维持

5、。五、考核制度一、考核对象街道环境卫生保洁员。二、考核内容（一）工作职责的考核1、责任区域内的甬道、居民楼院、庭院绿地、公共部位等区域的环境卫生保洁工作。2、责任区域内无积存垃圾，垃圾容器洁净，无卫生死角，楼道无蛛网灰吊、无积水。3、责任区域内无乱贴乱画、乱堆乱放、乱搭乱建。4、雪汛期责任区域内的楼院台阶、居民楼单元入口无积雪积水。5、责任区域内的绿化养护、病虫害灾情的上报。（二）工作制度的考核1、尊重领导服从管理，认真贯彻执行街道的部署安排，严格履行工作职责，在规定时间内保质保量完成承担的工作任务。2、严格遵守出勤和请销假制度，不得迟到、早退、脱离岗位或无故不假。3、工作时间不得从事与本工作

6、无关事项。4、工作时必须着工作服，工作要文明，方便群众，树立良好的形象。5、要遵纪守法，注意安全，爱护公物。6、爱护保洁设备，如有损坏应及时维修，遗失或人为造成的损坏由本人赔偿。7、各组长要认真负责，管理好本组工作，发现问题及时上报。三、考核等级设定和加分满分为100分。90-100分（含90分）为优秀，80-90分（含80分）为良好，70-80分（含70分）为合格，70分以下为不合格。年终综合考评时，对在国家、省、市、区检查中，因工作突出受到表彰的,根据情况分别给予5分、4分、3分、2分的加分。四、考核评分标准1、作业人员在上班时间内必须统一着标志服、佩带上岗证、工具齐备，违反一项扣0.1分

7、/人次。2、按时上岗作业，凡延时上岗或提前离岗的，扣0.1分/人次；两班制作业区作业人员要在岗上实行交接，确保保洁作业不断档，发现一次扣1分/人。3、文明作业，不得以任何方式收受被服务对象的财物，违反一次扣2分/人次（环卫工人自行协商的建筑垃圾除外）。4、上班时间内严禁坐岗、站岗、窜岗，违反一次扣0.1分/人次。5、清扫、保洁作业无死角；路面无杂物、杂草；雨水口眼无堵塞；与其他区域（路段）交接处延长3米。一处不达标扣0.3分。6、人行道、机动车道不普扫或普扫不到位的，扣0.5分/次。7、垃圾箱外观无明显污迹，垃圾及时清掏，不得穿裙戴帽，不达标一处扣0.2分。8、按时、按次对道路（街、巷）两侧单

8、位和个人的生活垃圾实施上门收集，做到无漏收、容器净、地面净。一处不达标扣0.5分。9、垃圾未及时清运一处扣1分。10、降雪天气，应及时进行铲雪，道路融雪后，路面杂物、垃圾应及时清扫干净，一处不达标扣0.2分。11、遇到重大活动和重要检查时，必须服从甲方统一安排，积极完成上级交给的各项工作任务。不服从工作安排或未按时完成上级交办工作任务的，扣5分/次。12、受到省、市级点名批评扣5分/次；县级扣3分/次；镇级扣2分/次；媒体曝光扣1分/次。以上未及时整改或者整改不到位，以天为单位按标准进行扣分。13、月考核成绩在80分以上（含）的，100%兑现当月承包费；70分（含）-80的，每少一分，扣罚当月

9、承包费的1%；低于70分的，扣罚当月承包费的20%-100%。14、发现未按照要求配置作业人员到岗的、或因特殊原因导致人员缺岗但未能及时书面上报且未能及时按要求补足到岗的，每发现一次直接扣款500元，在当月承包费中扣除。15、检查考核频率：每周不少于五次明、暗不定的检查考核。16、考核人员对发现的问题，及时取证和通知物业行管人员，一级管网半小时未整改按标准扣除相应分值，沿线为1小时，二级管网放宽为3小时，五、考核形式（一）日巡查街道办事处城管科、物业管理服务中心和社区居委会每天对责任区域进行巡查，发现问题向责任社区、保洁员提出整改要求，根据其整改落实情况，依据考核标准扣除相应的分值。（二）月考

10、核街道和社区居委会采取明查和暗访相结合的形式，对保洁员责任区域每月考核一次，街道和社区的考核成绩各占50%。（三）半年考核街道联合社区居委会于每年6月份对责任区域实施检查考核，考核结果按15月份平均值的70%、6月份的30%比例计算。六、考核奖惩办法将保洁人员考核结果与工作补贴挂钩，对工作成绩突出的人员给予最高100元人民币的物质奖励，考核成绩较差者依据考核标准每月扣发一定数额的补贴。C、保洁作业信息反馈处理制度严格按照质量保证体系执行每月一次顾客满意度调查不定期顾客意见征询，并及时将反馈意见落实，在内部管理上，每周召开管理处例会和部门例会A每日及时完成当日工作，发现问题及时反馈横道图在目标管

11、理体系中，对总目标的分解、化大目标为各个分目标，每完成一个分目标，对总目标来说是跨了一小步，每一个一小步累加就变成一大步。对总目标来说，就是通过各个分目标的完成，来实现本身的目标。3.2监督机制和自我约束机制6、管理规章制度吸收国际先进物业管理思想，结合中国人性化管理传统，在制定管理规章制度时注意做到使物业管理既有法可依，又管而不死，保持规章的适度灵活性,努力营造良好的工作和生活氛围，体现“以人为本”的管理理念。6. 1管理制度订立的原则管理处外部公开制度的订立应符合物业管理相应的法律、法规规定。所有外部制度的建立，均基于委托管理合同，保障服务大众。本公司法律主体在权力行使上的均衡，明确细化涉

12、本项目物业管理服务有关法律主体的责任和义务边界,保证委托管理合同文本的顺利实施。管理处内部管理制度，以公司通过的质量管理体系为基础，将完整的体系延伸、移植到本项目物业管理处。对规范而行之有效的程序文件、作业指导书、质量控制记录作适应性修改后，形成本项目物业管理处的质量管理体系。在接管本项目两年后，该管理项目要达到国际质量管理体系的基本要求，争取创造条件通过认证。6.2外部公开管理制度的构架外部公开管理制度作为本项目管理处质量管理体系公开文件及外来文件，包括如下主要文件（具体内容待中标后随贯标文件发管理处）:主要法律和法规中华人民共和国物权法中华人民共和国合同法中华人民共和国民法通则中华人民共和

13、国消防法中华人民共和国环境保护法物业管理条例主要部门规章和地方法规宣城市物业管理条例宣城市住宅区物业管理条例实施细则宣城市住宅物业服务等级标准及收费指导价其他物业管理相关规定6.3内部管理制度的体系内容质量手册阐明本项目物业管理处的质量管理方针以及质量管理体系中控制要素的说明。程序文件涵盖管理处对中心所有日常物业管理规范。作业指导书档案管理制度日常规范文本管理规定发函及通告规定办公用品管理规定服务质量及日常管理评定标准设施设备维修保养及清洁卫生评定标准物业夜间巡查制度交接班制度对讲机使用保养规定物品进出管理规定消防安全巡查制度消防培训、演练制度防火责任人职责工程技术员消防职责消防设施、器材管理

14、和保养规定消防监控中心防火制度物料仓库管理规定物品分类及申购领用管理规定外包合同（协议）评估制度外包合同（协议）签订程序外包合同（协议）管理规定合格供应商评估制度发票及收据管理制度现金报销及管理制度财务报表提交制度消防治安类应急处理程序及方案工程故障类应急处理程序及方案人员伤害类应急处理程序及方案6.4物业档案管理物业档案资料是物业管理的重要资源。为建立完善的档案并进行科学的管理,我们按照档案管理的有关规定的作业指导书档案管理规定，对本项目档案进行全面收集整理，将其系统科学的分类，建立完整的资料档案。6. 4.1档案内容档案管理的具体内容涉及：物业基本档案、管理文件汇编、设备设施检测档案、设备

15、设施维修保养档案、房屋本体维修保养档案和管理运作类档案。各类档案内容涵盖如下：物业基本档案物业土建、设备安装竣工资料（图纸、设备资料）物业设施设备的质检、消防、劳动及公安音像等管理部门验收合格文件物业机电设备保养合同物业公共区域设施设备验收记录物业公共区域设备设施移交记录管理文件汇编管理合同、管理公约、服务指南等物业各类管理规章制度各项管理外包合同合格供应商名录及供应合同设施设备检测档案供电部门对变配电间定期进行电气测试的报告记录生活水箱定期清洗消毒记录（包括卫生部门水质检测报告、清洗人员体检证明）避雷系统定期检测报告定期沉降检测报告其他设施设备检测记录资料设备设施维修保养档案»设备

16、设施一览表设备台账设备设施维修保养计划房屋本体维修保养档案房屋本体日常维修保养制度及程序房屋本体大修计划及实施记录房屋本体日常巡检记录管理运作类档案保洁检查记录质量管理监督记录管理工作计划与报告工程设备管理计划与报告6.4.2档案管理规定整个物业项目的档案资料由管理处主管负责监督保管，各级管理人员按照分工负责汇集整理，由管理处物业助理负责文件存档工作。对有关物业验收档案、图纸、管理制度、合同及附件、设施设备档案及保养制度、管理报告、员工人事资料等档案要集中存档，档案柜要求上锁，钥匙由文员保管，未经物业主管许可，他人不得查阅。档案资料必须按公司规定要求存档，做到图有袋、文有夹，报告类文件编写目录

17、索引，档案类文件有存档文件清单及编号目录。档案的目录及存档文件清单每季度上报公司行政备案。物业主管调职、离任时应向接任者办理档案移交手续，经公司确认后方可离任。因工作需要借阅、复印有关档案资料的，需经物业主管书面确认，如有违反作泄密处理。公司将定期检查上述规定及要求的落实情况，对违反规定的保管责任人将作适当处分。6.4.3档案管理流程7、员工岗位责任制以及激励机制7. 1服务中心各岗位职责物业经理对公司负责，全面管理物业管理部的各项工作；明确对下属的工作要求，监督各分部门工作；建立各项管理制度，掌握并改进管理部服务质量；与政府相关部门建立良好的公共关系。客服专员接受部门经理领导，全面负责管理部

18、各项业户接待沟通服务;协调下属员工的工作内容，监控服务质量；组织处理所属范围内各项事务；负责部门人事资料的管理及考勤等统计；负责集镇规划区活动需求的调研；外勤主管接受部门经理领导，全面负责管理物业管理部各项外勤事务；协调下属员工的工作内容，监控服务质量；组织处理所属范围内的各项事务；监督集镇规划区各项安全事务的开展；客服助理负责受理和处理业户关于服务方面的需求和投诉；做好投诉接待的记录、处理结果的跟踪及业户的回访工作；协助完成业户满意度的调查工作；接听热线电话并处理相关事宜；建立业户装修档案，及时掌握集镇规划区内房屋装修的数量和分布情况；负责物业管理所需各类文表的填写；财务收银员接待办理各项交

19、费事宜；登记各类交费项目；管理IC卡交费系统；负责与公司财务部对接报销等相关事宜；各类收支账目清晰。工程领班总体负责小区各类设施设备的维护保养、公共维护；监控各类保洁工作的进行，协调维修工及设备管理员各项工作，处理所属范围各项事务；监控小区的水电维修、设备运行和实施状况；制定供水、供电、电梯、污水处理、智能化等各类设备的年度保养计划，并分阶段进行实施；定期巡视各设备房，检查各类设备的运转情况，发现异常及时采取纠正措施；协调政府各相关部门关系。保洁领班巡视并检查小区内保洁员的作业状况和作业效果，保证为业户提供整洁优美的生活环境；定期组织实施对保洁各工种的专业技能培训；领取并发放各类清洁用品。保洁

20、员按照作业规程，实施指定区域的各项保洁工作；发现公共设备设施损坏，及时报修，并验收维修质量；定期进行喷洒药水等防虫害工作；循环进行小区与垃圾中转站之间的垃圾转运工作；保持垃圾转运工作；配合生化处理。7. 2激励机制公司设立严谨的绩效考核指标体系和数据采集系统，督促各部门分解部门绩效考核指标落实到具体岗位中，对每个员工的岗位职责进行分工和明确，形成岗位责任制，并根据不同周期和形式的绩效考核办法，利用考核结果从正负两面实施激励。8、人员管理1管理原则管理处以政府的有关法律法规、公司的各项规章制度、质量管理体系、员工手册、员工行为规范和考核的标准。全体员工均采用聘用合同制，做到干部能上能下，职工能进能出，竞争上岗、优胜劣汰。8. 2考核办法管理处实施干部目标责任制，层层签订目标责任书，落