体育公园及邻近土地一级开发项目申请报告

1、目 录第一章 申报单位及项目概况.11.1 项目申报单位概况 .11.1.1 概况.11.1.2 经营年限.11.1.3 股东构成.11.1.4 资产负债情况.11.1.5 主要投资项目.11.1.6 现有经营能力.21.2 项目概况 .31.2.1 建设背景.31.2.2 地块位置.81.2.3 建设内容和规模.9第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析.152.1 发展规划分析 .152.1.1 项目所在地经济和社会发展概况.152.1.2 项目所在地国民经济和社会发展规划简介.162.1.3 佛山市*区城市总体规划简介.182.1.4 地区土地利用总体规划简介.192.1.5 项目与规划

2、内容的衔接和协调.212.2 产业政策分析 .232.2.1 产业简介.232.2.2 产业发展方向.272.2.3 项目符合产业政策和法律法规的分析.412.3 行业准入分析 .432.3.1 行业准入政策和标准.432.3.2 项目符合行业准入政策和标准的分析.45第三章 资源开发及综合利用分析.463.1 资源开发方案 .463.2 资源利用方案 .463.3 资源节约措施 .47第四章 节能方案分析.484.1 用能标准和节能规范 .484.1.1 用能标准简介.484.1.2 用能标准评价.494.2 能耗状况和能耗分析 .52项目所在地的能源供应状况.524.2.2 项目的能源消耗

3、种类.524.3 节能措施和节能效果分析 .524.3.1 项目主要节能措施.524.3.2 节能效果分析.54第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析.565.1 项目选址及用地方案 .565.1.1 项目选址.565.1.2 待开发宗地的土地权属类别.565.1.3 用地方案.565.1.4 项目开发进度安排.575.2 土地利用合理性分析 .575.2.1 项目对*土地利用规划的符合分析.575.2.2 项目征地规模合理性分析.595.2.3 项目集约和有效使用土地程度分析.595.2.4 耕地补充方案可行性分析.605.3 征地拆迁和移民安置规划方案 .625.3.1 项目征地拆迁工作

4、法律法规依据.625.3.2 项目组织与实施方式.675.3.3 项目完成后宗地和地上地下物处置方式.69第六章 环境和生态影响分析.706.1 建设项目周围环境现状 .706.1.1 项目场址自然环境条件.706.1.2 项目环境质量现状.716.2 生态环境影响分析 .726.2.1 项目噪声污染分析.726.2.2 项目大气污染分析.736.2.3 项目水污染分析.736.2.4 项目固体废弃物分析.736.3 环境保护措施 .746.3.1 声环境保护措施.746.3.2 大气环境保护措施.746.3.3 水环境保护措施.756.3.4 固体废弃物处理措施.766.3.5 生态环境保护

5、措施.766.4 地质灾害影响分析 .776.5 特殊环境影响 .77第七章 经济影响分析.787.1 费用效果分析 .787.2 行业影响分析 .867.2.1 *土地及房地产市场、体育场馆及公园现状.867.2.2 项目对以上行业的影响分析.887.3 区域经济影响分析 .907.3.1 区域经济发展影响分析.907.3.2 产业布局影响分析.917.3.3 地方财政收支影响分析.917.4 宏观经济影响分析 .92第八章 社会影响分析.938.1 社会影响效果分析 .938.1.1 社会影响区域范围的界定.938.1.2 影响区域内受项目影响的机构和人群的识别.938.1.3 分析项目可

6、能导致的各种社会影响效果.938.2 社会适应性分析 .958.2.1 项目与当地社会的相互适应性分析.958.2.2 项目与当地基础设施发展水平的相互适应性分析.958.3 社会风险及对策分析 .968.3.1 项目的社会风险分析.968.3.2 相关对策和建议.96第一章第一章 申报单位及项目概况申报单位及项目概况1.11.1 项目申报单位概况项目申报单位概况 概况概况申报单位名称：佛山市*发展（以下简称“*” ）申报单位住所：佛山市*区西南街健力宝南路 43 号法定代表人姓名：* 注 册 资 本 ：人民币叁仟万元实 收 资 本 ：人民币叁仟万元公 司 类 型 ：有限责任公司（国有独资）经

7、 营 范 围 ：城市建设工程项目开发，投资；房地产开发。 经营年限经营年限成立日期 2004 年 9 月 14 日，营业期限至长期。 股东构成股东构成*系*为有效经营管理国有土地而设立的公司，其股东构成形式为国有独资。 资产负债情况资产负债情况*的公司性质决定了资产不会过多，其业务上涉及的土地均为国有土地，与公司业务关联的土地使用权*公司本身无须也不必要拥有。在负债方面，*也因其业务特点而没有背负债务。 主要投资项目主要投资项目*系*为有效经营管理国有土地而设立的公司，其主要业务为*区内征收土地、房屋拆迁，以及国有土地出租经营管理等。 现有经营能力现有经营能力.1 人员构成*主要工作人员为*区

8、土地储备中心原班人马。*区土地储备中心及*主要工作人员简介如下：*，佛山市国土资源局副局长，*法定代表人，*区土地储备中心主任，主持土地中心与*发展全面工作。*，*区土地储备中心副主任，协助主任处理中心和*的工作，分管中心和*的人事、党务、行政、后勤和物业管理工作。*，*区土地储备中心综合股股长，党员。负责伏户体育公园拆迁项目工作和处理散队土地遗留问题工作。*，*区土地储备中心开发股股长，党支部宣传委员。负责中心年度土地供应计划、土地征购、配套开发、土地拍卖出让的工作；协助郑俭安同志进行伏户体育公园拆迁项目工作。*，*副总经理、*区土地储备中心储备股股长，党员。负责中心和*的工程建设工作；负责

9、城区中轴线拆迁安置房用地（对外开发区内）的征购拆迁工作。*，*副总经理。负责中心和*的融资贷款工作和贷款使用的监管；协助主任处理与资产相关的工作；负责*花园酒店续建配套工程建设的相关工作。.2 佛山市*区土地储备中心主要职责1、主要职责：负责*区总体规划范围内存量土地的依法收回、接管、收购、储备以及进行整理、开发等工作。协助政府有关部门制定和实施土地征用、出让、转让计划。对收购、储备的土地进行出让，转让前的准备工作，并负责对地上附属物事实清理。制定并实施所储备的闲置土地的盘活计划。负责为我区大型建设项目及工业园区提供抵押、担保、借款等融资任务，并协助有关部门对融资项目资金的使用进行监控。2、内

10、设机构：综合股、开发股、储备股。综合股主要职责：组织协调中心的政务工作，负责文秘、调研、统计、安全保卫、行政后勤工作；负责党务宣传教育，纪律检查，人事、劳动工资、社会保险、工、青、妇、计划生育等工作；负责中心的银团贷款、借款的监控管理，日常财务管理，物业管理；草拟和办理土地出让合同，出租土地，抵押等手续。储备股主要职责：负责储备土地的管理、建立土地储备库，对征用、收回、收购的土地入册归档；负责各镇（街道）工业园区的土地监管、调控；做好前期土地出让计划，制定土地收购或征用计划，按照城市建设发展规划，统一储备土地；对收回的闲置土地作出重新规划；发布储备用地信息；组织对储备用地的测绘、核界，建立电子

11、地图库。开发股主要职责：负责征地以及城镇存量土地和国有土地的收购工作，制定土地征用和拆迁补偿方案，与被征地单位集体洽谈各种补偿；协助被征地单位办理留用地手续；办理闲置土地的收回工作；跟踪出让土地建设情况和各项配套设施的建设问题；负责土地储备的前期开发整理工作、闲置土地出租方案、编制土地整理工作的开发方案，组织工程招投标以及工程的监督；对储备土地制定出让方案，完成土地出让前的报批程序；核实各类土地资料，根据城市规划的功能制定闲置土地出让方案。1.21.2 项目概况项目概况 建设背景建设背景.1 宏观背景1、 中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要提出，“十一五”时期要努力实现以下经

12、济社会发展的主要目标：宏观经济平稳运行。国内生产总值年均增长 7.5%，实现人均国内生产总值比 2000 年翻一番。城镇新增就业和转移农业劳动力各 4500 万人，城镇登记失业率控制在 5%。价格总水平基本稳定。城乡区域发展趋向协调。社会主义新农村建设取得明显成效，城镇化率提高到 47%。各具特色的区域发展格局初步形成，城乡、区域间公共服务、人均收入和生活水平差距扩大的趋势得到遏制。人民生活水平继续提高。城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入分别年均增长 5%，城乡居民生活质量普遍提高，居住、交通、教育、文化、卫生和环境等方面的条件有较大改善。 2、 广东省国民经济和社会发展第十一个五年规

13、划纲要依据以上规划纲要,结合广东省实际也作出了同样的发展规划。3、 佛山市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要佛山市在“十一五”期间要围绕建设产业强市、文化名城、现代化大城市与富裕和谐佛山总目标，实施四大发展战略：产业集聚优化创新战略、生态组团城市发展战略、科教兴市人才强市战略和城乡一元和谐发展战略。其中“生态组团城市发展战略”即：坚持以生态组团城市建设推进现代化大城市建设，加快推进“25”组团城市建设，促进人口、资源、公共服务设施和土地利用向各组团集中，切实处理好产业发展与环境保护关系，建设资源节约型、环境友好型社会，实现人与自然和谐发展。“十一五”期间，佛山市经济社会发展的具体目标其中之

14、一是：生态组团城市框架基本形成。两个百万以上、五个 30 万到 50 万人口的新城区建设取得新成效，建成布局合理、高效运行、安全可靠的交通、通讯、能源、水利、环保等现代化基础设施网络，城市建设和管理机制更加完善，河涌和大气污染得到有效整治，城乡环境质量明显改善，建成国家环保模范城市，初步奠定生态城市格局。建设“十一五”期间，佛山市规划实施九大建设工程，着力抓好 155 个投资总额 4290 亿元的重点工程项目建设，为经济社会发展提供重要支撑。其中有：组团城市建设工程。计划投入 255 亿元，推进现代化组团城市建设。加快以中心组团为重点的“2+5”组团道路建设，完善城市组团公共交通网络系统。加快

15、推进包含路网、堤路结合、填土、绿化等项目的佛山市中心组团和南海区东区城市路网续建工程项目建设，抓好“2+5”组团城市 193 条市政主干道和 23 条跨组团城市主干道、中心组团新城区工程、大良容桂组团新城区工程、西江沿岸（高明段）景观改造工程等项目的规划建设，加快组团式城市建设进程。文化名城工程。计划投入 368 亿元，加快推进文化名城工程项目建设。重点抓好教育、体育、文化、卫生、旅游等社会事业基础设施建设。体育方面，要完成一批体育项目，主要包括各区的体育场馆和体育公园设施建设。4、 佛山市*区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出*区在未来几年的发展战略是致力打造以“西南组团”为中心，以

16、*大道为轴线的东部工业板块和西部服务业板块。形成两翼齐飞、三大产业协调发展的*经济社会发展的总体格局。其中的城市化战略如下：把西南中心城区和全区城市化建设结合起来，加快推进西南中心城区建设，着力发展第三产业和文化产业，辐射带动城镇和产业基地人口、资源、公共服务设施和土地利用向西南中心城区集中，使城市建设与经济社会发展相适应，与生态环境相协调，实现人与自然和谐发展。该规划初步确定西南中心城区规模，即建设 3050 万人口规模的中心城区。交通、通讯、能源、水利、环保等现代化基础设施建设不断推进，城市功能更加完善，环境综合治理取得实效，城乡环境质量明显改善，环境综合指数达到 90 分以上，常住人口接

17、近 40 万人，西南中心城区框架基本形成，建成国家环保模范城市。.2 城市发展规划背景根据*区城市总体规划（2003-2020） ，西南组团未来发展重点将集中在西南片区、云东海片区、江南片区以及河口片区四大区域。四大片区职能各有侧重，西南片区是*区的政治、经济和文化中心，着力发展商住以及大型配套设施项目；云东海片区要在保护生态环境的前提下，以云东海湖为核心，发展诸如旅游、会议、酒店、度假及高档次的区域性房地产项目等。在规划里，西南组团城市中心区域面积约为平方公里，这个重点发展的中心区北起云东海，南至北江，西至口岸大道，东接三达路。在中心区域里规划了行政、体育、文化、展览馆、培训教育机构、商业中

18、心等，该区域将成为*行政、文化、体育、商贸以及青少年的活动中心，公共设施的配套也会逐步完善。2008 年 3 月 28 日，云东海街道正式成立，负责管理云东海开发项目。云东海开发项目占地 56 平方公里，座落在北江河畔，隶属*郊区，常住人口 4.3 万。定位为“佛山新西湖”的云东海，将囊括 7000 亩北湖和 3000 亩南湖。环湖地区将建有设施配备齐全的旅游观光景点、休闲度假场所、豪华居所。规划中，云东海将建成拥有理想居住环境、容纳最大湖泊的生态旅游区。.3 城市经济和社会发展背景2007 年，*区整体经济量质齐升，综合实力再上新台阶。经济呈现又好又快发展势头，经济总量和经济质量同步发展，综

19、合经济实力不断提升。2007 年全区实现地区生产总值亿元，同比增长 22.5%；超额完成区十四届人大二次会议确定的经济增长 21%的预期目标。其中：第一产业增加值 20.2 亿元，增长 2.7；第二产业增加值 213.2 亿元，增长 28.1；第三产业增加值 83.2 亿元，增长 14.1。财政收入平稳增长，地方财力进一步增强，完成地方财政一般预算收入亿元，增长 25.3。节能降耗工作成效显著，万元生产总值能耗 1.106 吨标煤，比上年下降 10.78%。对外经济保持较高增长，预计实现出口总值 6.7 亿美元(海关数)，同比增长 47.4%。居民消费价格指数为 103.5，比上年上升 1.7

20、 个百分点。固定资产投资合理增长，城市基础设施逐步完善。 “项目落实年”成效显著，投资结构进一步优化。全区完成固定资产投资 151 亿元，同比增长 30.5%，超额完成市政府下达的 148 亿元考核任务，其中工业投资完成 115 亿元，增长 29.4%。园区配套建设全面推进，企业自主创新能力和发展后劲得到增强。其中：基本建设投资完成 114 亿元，同比增长 30.2%；更新改造完成 25 亿元，增长 29.9%。完成房地产开发投资 11 亿元，同比增长 37.3%。西南组团中心区等一批交通、环保、水利、卫生、教育的城市交通基础设施建设工程顺利推进。城市绿化美化水平进一步提升，市容市貌得到改善，

21、城市综合竞争力明显增强。根据区委、区政府的总体要求，综合考虑各方面情况，2008 年*区经济社会发展部分预期目标为：地区生产总值预期值超 400 亿元，增长 21；固定资产投资额增长 20%。2008 年，*将加快推进城市化建设，营造城市特色，增强城市魅力，提升城市品位。一是加强交通基础设施建设，加快推进西乐公路、塘西公路、白金三期、*大道芦苞大桥至大塘段改造等重点交通项目的建设；二是加快推进西南组团中心区、城市中轴线的拆迁改造、二期城市污水处理厂等项目建设，稳步推进西南城区经济适用房和廉租房建设。继续加快云东海湖恢复工程建设；三是继续抓好“绿地*”工程建设，抓好路网绿化和城市公园绿地建设；四

22、是向存量土地要发展。积极利用我区中心城区规模成型和集聚效应高的有利条件，加强领导，科学规划，结合西南组团建设切实抓好中心城区的旧城改造。.4 地区体育事业发展背景中共佛山市*区委、 佛山市*区人民政府关于进一步加强和改进新时期体育工作的意见 （2003 年 12 月 15 日）提出要大力推进全民健身计划，构建多元化体育服务体系。其中内容包括：1、构建群众性体育服务体系，着重抓好三个环节：一是建设好群众健身场地，方便群众就地就近参加体育活动；二是健全群众体育活动组织，建立社会体育指导工作队伍和社会化的群众体育网络，完善国民体质监测系统；三是举办经常性群众体育活动，丰富群众文化生活。群众体育工作应

23、努力做到亲民、便民、利民。2、大力加强群众健身场地建设。各级政府要高度重视群众体育健身场地的建设和管理工作，规划、建设、旅游、园林等部门对公园、旅游设施和住宅小区的建设应按国家的有关规定，规划和建设足够的体育健身设施，方便群众就地就近进行体育锻炼。.5 项目投资开发的必要性由以上的国民经济和社会发展规划知道，西南中心城区将成为*的中心城区，区政府有意加快推进西南中心城区建设，着力发展第三产业和文化产业，辐射带动城镇和产业基地人口、资源、公共服务设施和土地利用向西南中心城区集中，使城市建设与经济社会发展相适应，与生态环境相协调，实现人与自然和谐发展。这就要求在土地价值目前相对较低的地方先建起市政

24、公用设施，带动城区的第三产业发展。这样一来节约了土地成本，二来盘活了近郊的生气，推动了*区地区价值的提升，从而促进城市的建设和发展。而佛山市*区城市总体规划（20032020 年） 明确确定了西南组团人口规模为远景人口规模达 50 万人，西南组团城市建设用地规模为远期（2020 年）城市建设用地控制在 48km2，人均建设用地 120m2。这就对土地的供应提出了迫切的要求，政府有关部门很有必要未雨绸缪，继续解放思想，以世界眼光长远谋划*的城市建设，从现在着力储备充足的土地，决不能临急抱佛脚。此外，该城市总体规划明确了城市中心区的位置，并明确了西南、云东海的功能，确定西南片区近期适当向北，逐步优

25、化。西南组团中心区的西侧北段以森林公园边缘为界，西侧南段以口岸大道为界，北至南湖路。本次一级开发的土地在行政上属云东海，其地理位置上和西南街道唇齿相依，刚好位于西南街道和云东海的交界处，属规划中的西南中心组团的核心地带，而目前这里的土地利用不够集约，利用水平很低，很有必要对该地段地块进行征收，再加以集约开发利用，提高土地资源的的配置效率。 地块位置地块位置拟开发地块位于云东海旅游经济区。云东海旅游经济区地处*区中部、西南街道北部，东至南丰大道，北接南白路，南与*区城区相接，西南与铁路毗邻，西北面直通北江江畔，规划面积平方公里。云东海旅游经济区地理位置见图 1-1。云东海旅游经济区原属西南街道，

26、为更好地对经济区进行深入开发，2008 年3 月 28 日，云东海街道正式成立，负责管理云东海开发项目。云东海开发项目占地 56 平方公里，座落在北江河畔，隶属*郊区，常住人口 4.3 万。定位为“佛山新西湖”的云东海，将囊括 7000 亩北湖和 3000 亩南湖。环湖地区将建有设施配备齐全的旅游观光景点、休闲度假场所、豪华居所。规划中，云东海将建成拥有理想居住环境、容纳最大湖泊的生态旅游区。得利于便利的道路交通网络，珠三角地区到云东海旅游经济开发区之间交通便利。广州*高速公路、广州肇庆高速公路、广州*铁路、*茂名铁路以及珠二环路和佛山一环路在这里交汇。从云东海乘车 30 分钟便可到达佛山，4

27、0 分钟可到达白云国际机场。云东海位于广东广西两省之间，与香港、深圳和澳门等主要城市相距不到 150 公里，地理位置十分优越。经过若干年的开发与建设，云东海的景点和景观已大有改观，吸引了大量游客。地块是规划中云东海旅游经济区的体育公园用地和居住用地，于云东海湖的南边，紧邻云东海示范景观大道，*森林公园与本地块隔路相望。地块往南过了高速公路即为*中心城区西南街道。本项目地理位置见图 1-2。 建设内容和规模建设内容和规模土地一级开发是指政府通过下属的土地储备机构或者委托具备开发资质的房地产企业按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地储备开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和

28、农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。对存量国有建设用地，土地一级开发的主要内容是组织拆迁和市政基础设施建设等；对征用农村集体土地，土地一级开发的主要内容是征地、拆迁和市政基础设施建设等。本土地开发项目的土地开发程度为需在总地范围内做到“五通一平”,使地块适宜开发建设居住项目和其他公共项目。 “五通一平”即：铺设好地块红线外市政道路；架设好供水总水管、供电总线路到竞得人地块红线外 50 米范围内；为竞得人提供足够的供水和用电负荷不高于 1000KVA 的供电量；铺设好排水道总管、排污水总管和电讯管线到竞得人地块红线外 50 米范围内，并确保下水道的畅通；土地

29、平整。主要经济技术指标见报告第 14 页表 1-1。图图 1-11-1 云东海旅游经济区地理位置图云东海旅游经济区地理位置图三水云东海大酒点图图 1-21-2 本项目地理位置图本项目地理位置图本项目地理位置.1 待开发宗地的产权关系及其他法律关系本开发项目位置特殊，其位置上既是城乡结合部门，也是西南街道和云东海开发区交界地段，加上征地范围较大，故而待开发宗地产权类别较为全面，包括工业用地、商住用地、农用地、集体建设用地等。而产权不清或存在产权纠纷的土地则未有发现。综合来讲，本项目待开发宗地产权清晰。这在一定程度上减轻了土地的征收和补偿工作展开的阻力。.2 宗地自然特征和区位特征宗地上的建设用地

30、已经基本建设有建筑物，但多为有一定年限且外观比较陈旧。而农用地则有农田、菜地、鱼塘等错乱分布，其布局杂乱无章。宗地上还有少数丘陵，但其面积不大，土方量不大。整体上地形比较平坦，略有起伏。如前所述，本土地开发项目在区位上有其特殊性。主要表现在：1、宗地地处城乡结合部，因长期缺乏统一的规划和建设，故建筑物布局毫无章法，农用地散乱其中，各自为营。这些都造成了土地的利用率极为低下，不利于宝贵的土地资源的合理高效配置。综观该宗地目前面貌，其具备了城乡结合部土地的所有特征。2、与一般的城乡结合部土地不同的是，本地块还处在*中心城镇和*新设立的云东海旅游经济区的交界点上。西南街道作为*的中心城镇，被赋予了主

31、要的城市建设发展任务，这对本地块形成了一个在土地上建设公用设施甚至住宅的要求。而云东海旅游经济区则要依托快速路、高速路及自然景观资源优势，着重发展区域性房地产、休闲度假旅游及培训、会议中心。 综合来看，西南街道和云东海的城市发展规划使本开发宗地形成了连接两区，发展成为既有城市配套功能、也有居住功能的建设项目的先天区位特征。.3 宗地范围内地上地下物状况宗地范围内地上物有农作物和建筑物。农作物包括*当地的蔬菜，蔬菜均为当地农民自家小规模种植，类型散乱。另外有少数养鸡场、养猪场，规模也很小。散乱分布其中的还有数个鱼塘，主要养殖草鱼。建筑物方面，农民自建的以住宅占大部分，少数邻近道路的底层设置为商店

32、、餐馆等商用性质，部分牌照不全。厂房方面以小加工厂居多，另有 5 间有一定规模的工厂，其建筑规模在 2000平方米以上。宗地范围内有不到 10 间仓库建筑，总建筑规模约 9000 平方米。另有 2 个货车停车场，用地面积合计约 6000 平方米。.4 宗地所处的环境地块北面为*中学、气象局等，大部分建筑系依照城市规划布置。再往北是云东海南北湖。东面是三达路。南面邻近高速公路，一条高速公路之隔将本地块和西南街道鲜明的分隔开来。西南是*重点规划建设示范绿化公路，公路的对面就是美名在外的*森林公园，公园边建设起多个高尚住宅区，公园里除有幽深的自然景观外还有数个高级别墅住宅小区。云东海旅游经济区在*城

33、市发展中的地位就是要依托快速路、高速路及自然景观资源优势，着重发展区域性房地产、休闲度假旅游及培训、会议中心。因此本开发项目地块四周包括自身在内均以住宅用地为住，适当布置公用设施。1.2.3.5 宗地实施一级开发后的状态本土地开发项目需在总地范围内做到“五通一平”,使地块适宜开发建设居住项目和其他公共项目。表 1-1 项目经济技术指标一览表序号项目指标1总征收土地面积892 亩工业用地94 亩商住用地111 亩农用地416 亩集体建设用地271 亩2拆迁总建筑面积230000 平方米工业建筑33000 平方米商住建筑119000 平方米农村住房78000 平方米第二章第二章 发展规划、产业政策

34、和行业准入分析发展规划、产业政策和行业准入分析2.12.1 发展规划分析发展规划分析 项目所在地经济和社会发展概况项目所在地经济和社会发展概况2007 年，*区上下自觉落实科学发展观，主动适应宏观环境，进一步解放思想，创新工作思路，凝心聚力谋发展，同心同德促和谐。国民经济各项主要经济指标保持较快增长，运行质量显著提高，节能降耗工作取得显著成效，城乡居民收入稳步增长，和谐*建设取得新成效。1、整体经济量质齐升，综合实力再上新台阶。经济呈现又好又快发展势头，经济总量和经济质量同步发展，综合经济实力不断提升。全区实现地区生产总值334.6 亿元，同比增长 22.5%。其中：第一产业增加值 20.2

35、亿元，增长 2.7；第二产业增加值 213.2 亿元，增长 28.1；第三产业增加值 83.2 亿元，增长14.1。财政收入平稳增长，地方财力进一步增强，完成地方财政一般预算收入亿元，增长 25.3。节能降耗工作成效显著，万元生产总值能耗 1.106 吨标煤，比上年下降 10.78%。居民消费价格指数为 103.5，比上年上升 1.7 个百分点。2、产业结构进一步优化，三次产业协调发展。农业生产稳步发展。全区实现农业总产值 37.5 亿元，增长 3%；农民年人均纯收入 7873 元，增长 7%。工业经济提速增效。全年实现工业总产值 915 亿元，增长 34.7%。全区现有 12家产值超 10

36、亿元的企业和 201 家产值超亿元的企业以及 2 家税收超亿元的企业。现代服务业加快发展。多元化商业网点逐步完善，五星级酒店项目建设和房地产开发投资进展顺利，消费总额稳步上升。全区实现社会消费品零售总额 77.9 亿元，增长 20.6%。房地产市场交易活跃。商品房销售额 12.98 亿元，增长 1.76 倍。商品房销售面积 35.1 万平方米，增长 1 倍。3、招商引资创新水平，利用外资质量提高。全区新签各类招商引资项目 138个，项目合同投资总额 177.6 亿元，项目投资密度为 205 万元/亩，比 2006 年提高67 万元。在新引进的投资项目中，超亿元项目有 32 个，计划投资额 13

37、1 亿元，占全区新签项目计划投资总额 73.8%。其中，新引进世界 500 强项目 3 个、中国 500强项目 2 个。4、节能减排成效显著，传统产业优化升级。 （略）5、固定资产投资合理增长，城市基础设施逐步完善。 “项目落实年”成效显著，投资结构进一步优化。全区完成固定资产投资 151 亿元，同比增长 30.5%，其中工业投资完成 115 亿元，增长 29.4%。园区配套建设全面推进，企业自主创新能力和发展后劲得到增强。其中：基本建设投资完成 114 亿元，同比增长 30.2%；更新改造完成 25 亿元，增长 29.9%。完成房地产开发投资 11 亿元，同比增长 37.3%。西南组团中心区

38、等一批交通、环保、水利、卫生、教育的城市交通基础设施建设工程顺利推进。城市绿化美化水平进一步提升，市容市貌得到改善，城市综合竞争力明显增强。6、财政金融运行稳健 ，财税收入稳步增长。因土地增值税新政出台、房产交易活跃、加强个人所得税征管等因素，财政税收各项涉税经济指标保持良好增长，收入结构逐步优化，增速与经济增长基本同步。完成税收 26.05 亿元，增长25.8%；地方一般预算收入 12.05 亿元，同比增长 25.3%，财政一般预算支出 13.7亿元，同比增长 15.98%。金融运行态势稳定。年末*区金融机构各项存款余额为253 亿元，比年初增加 24.4 亿元，增长 10.7%。7、深化农

39、村各项改革，新农村建设取得新进展。 （略）8、社会各项事业发展，和谐*建设取得新成效。 （略） 项目所在地国民经济和社会发展规划简介项目所在地国民经济和社会发展规划简介.1 佛山市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要佛山市在“十一五”期间要围绕建设产业强市、文化名城、现代化大城市与富裕和谐佛山总目标，实施四大发展战略：产业集聚优化创新战略、生态组团城市发展战略、科教兴市人才强市战略和城乡一元和谐发展战略。其中“生态组团城市发展战略”即：坚持以生态组团城市建设推进现代化大城市建设，加快推进“25”组团城市建设，促进人口、资源、公共服务设施和土地利用向各组团集中，切实处理好产业发展与环境保护关系

40、，建设资源节约型、环境友好型社会，实现人与自然和谐发展。“十一五”期间，佛山市经济社会发展的具体目标其中之一是：生态组团城市框架基本形成。两个百万以上、五个 30 万到 50 万人口的新城区建设取得新成效，建成布局合理、高效运行、安全可靠的交通、通讯、能源、水利、环保等现代化基础设施网络，城市建设和管理机制更加完善，河涌和大气污染得到有效整治，城乡环境质量明显改善，建成国家环保模范城市，初步奠定生态城市格局。建设“十一五”期间，佛山市规划实施九大建设工程，着力抓好 155 个投资总额 4290 亿元的重点工程项目建设，为经济社会发展提供重要支撑。其中有：组团城市建设工程。计划投入 255 亿元

41、，推进现代化组团城市建设。加快以中心组团为重点的“2+5”组团道路建设，完善城市组团公共交通网络系统。加快推进包含路网、堤路结合、填土、绿化等项目的佛山市中心组团和南海区东区城市路网续建工程项目建设，抓好“2+5”组团城市 193 条市政主干道和 23 条跨组团城市主干道、中心组团新城区工程、大良容桂组团新城区工程、西江沿岸（高明段）景观改造工程等项目的规划建设，加快组团式城市建设进程。文化名城工程。计划投入 368 亿元，加快推进文化名城工程项目建设。重点抓好教育、体育、文化、卫生、旅游等社会事业基础设施建设。体育方面，要完成一批体育项目，主要包括各区的体育场馆和体育公园设施建设。.2.2

42、佛山市*区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要佛山市*区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出了*区国民经济和社会发展今后的发展战略，其中有“城市化战略” ，即“把西南中心城区和全区城市化建设结合起来，加快推进西南中心城区建设，着力发展第三产业和文化产业，辐射带动城镇和产业基地人口、资源、公共服务设施和土地利用向西南中心城区集中，使城市建设与经济社会发展相适应，与生态环境相协调，实现人与自然和谐发展。 ”而发展目标是到 2010 年，全区生产总值比 2000 年增长 5.2 倍(翻两番多)，人均 GDP 达到 8,000 美元以上；每万元 GDP 能耗下降 20%左右，年均下降 5%；经

43、济实力进一步增强，人民富裕安康，社会更加和谐，率先基本实现社会主义现代化；到2020 年，全区生产总值比 2010 年再翻一番多，人均生产总值达到 20,000 美元以上，建设经济繁荣、生活富裕、环境优美、城乡协调、社会和谐的*，力争全面实现现代化。该规划中定下的“发展目标”第三点为“西南中心城区初具规模” 。建设3050 万人口规模的中心城区。交通、通讯、能源、水利、环保等现代化基础设施建设不断推进，城市功能更加完善，环境综合治理取得实效，城乡环境质量明显改善，环境综合指数达到 90 分以上，常住人口接近 40 万人，西南中心城区框架基本形成，建成国家环保模范城市。该规划中定下的“主要任务”

44、第六点和第七点分别有“加强基础设施建设，加快西南中心城区建设进程”和“推进文化强区建设，提升城市品位” ，具体内容如下：加强基础设施建设，加快西南中心城区建设进程。按照合理布局、优化结构、增强功能、组团发展规划的要求，大力推进以交通、能源、环保、水利等为重点的基础设施建设，加快西南中心城区建设进程。1、加快推进西南中心城区建设步伐。强化西南中心城区的集聚作用，加快云东海开发，建设江南新区，打造我区“二江三岸”城市发展的新格局。到 2010 年，全区城镇化水平达到 80%以上，中心城区城镇化水平达到 85%90%以上。2、完善城市功能配套能力。加快旧城区改造，完善交通、能源、环保、水利等为重点的

45、基础设施建设。着重解决区内交通网络问题，重点建设江南与江北交通联接、东部工业板块交通主干网络，加快*汽车客运站的搬迁，着手做好规划建设*三桥前期准备工作。加快供电、供气、供水的规划建设步伐，尽早实现全区统一供水。推进文化强区建设，提升城市品位。推进体育事业发展。大力推进全民健身计划，构建多元化体育服务体系。广泛开展社区体育、农村体育、学校体育、职工体育等群众体育健身活动，努力构建全民健身服务体系。加强城乡公共体育设施的建设，大力发展体育产业，增强体育事业发展后劲。大力培养和充实体育人才资源，全面提升我区竞技体育在全市及省内的整体实力。到 2010 年，体育人口达到总人口的 60%以上，国民体质

46、达标率居全市前列，争创“亿万农民健身活动”先进镇 100%达标，人均公共体育场地达到以上的国家规定标准。 佛山市佛山市*区城市总体规划简介区城市总体规划简介在佛山市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要的指引下，根据佛山市“2+5”组团城市发展战略，佛山市*区城市总体规划（2003-2020 年）构建了*建设“一河两岸”的城市空间形态，明确了未来 15 年*的城市性质、职能、规模和发展方向。明确规划*城市建设的目标就是使*成为珠江三角洲西、北江交汇处的园林城市，广佛都市圈西部交通枢纽及旅游、会议、培训基地。佛山市*区城市总体规划（20032020 年）确定了西南组团人口规模为：近期（2010

47、年）城镇化水平将达到 80%左右，城镇人口规模 26-28 万人；远期（2020 年）城镇化水平将达到 90%左右，城镇人口规模 36-40 万人；远景人口规模达 50 万人。西南组团城市建设用地规模为：近期（2010 年）城市建设用地达到2，人均建设用地控制在 120m2。远期（2020 年）城市建设用地控制在 48km2，人均建设用地120m2。此外，本次规划明确了城市中心区的位置，并明确了西南、河口、云东海以及江南的功能，确定城市发展方向以向西、向南发展为主。*区未来的建设需加快河口片区的提升改造，强化其生活居住功能；西南片区重点向西，近期适当向北，逐步优化；江南片区重视保护环境，适时开

48、发。中心区规划以南北向景观大道为主轴线，发挥了沿江的优势，规划建设滨江公园、行政服务中心、商务中心、青少年活动中心、体育馆、展览馆、图书馆及一系列公共服务设施，以及良好的人居环境，营造出一系列环境优美的城市开放空间，使*区的城市配套项目得到了合理的补充，也为中心区开发建设的良性发展奠定了坚实的基础。 地区土地利用总体规划简介地区土地利用总体规划简介.1 *市土地利用总体规划 （2006-2010）节选1、建设用地利用非耕地潜力分析：近年来，居民点工矿用地增加较多，存在一部分未利用的土地，在规划期间要充分利用。规划期间建设用地要充分利用非耕地，千方百计地提高土地的利用率和经济效益。我市农村居民点

49、用地有 3967 公顷，全市人均农居地平方米。在扩大城镇建设的同时，对农村居民点进行改造，统一规划，多建楼房。 2、土地利用目标。为实现耕地总量动态平衡的目标，合理安排各业用地，土地利用必须进一步贯彻充分、合理、节约、高效的利用原则，保障国民经济持续、快速、健康发展。到 2010 年，全市国内生产总值达到 168 亿元，工农业总产值为430 亿元，户籍人口万人。到 2010 年，全市的建设用地土地利用目标如下：共增加用地 1432 公顷，达 15373 公顷，期间非农建设占用耕地 1133 公顷。居民点及工矿用地为 8360 公顷，减少 47 公顷。其中城镇用地增加 707 公顷，占用耕地 5

50、00 公顷，消化利用闲置用地 100 公顷。独立工矿及特殊用地增加 633 公顷，占用耕地233 公顷。农居用地减少 1387 公顷。交通用地 2647 公顷，增加 660 公顷，占用耕地 200 公顷。其中公路增加 750 公顷，铁路增加 78 公顷，农村道路减少 225 公顷，港口增加 57 公顷。水利水工增加 819 公顷，占用耕地 200 公顷。 3、土地利用方针。坚决贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，努力实现耕地总量动态平衡。合理安排各业用地，保障交通、能源等重点工程项目的用地，严格控制城镇建设和农村居民点用地。挖掘土地潜力，充分利用好现有的闲置用地，提高土地的

51、利用率和产出率。加强环境综合治理和保护，改善生态条件。4、土地利用结构和布局调整。根据土地利用目标和方针，规划期末土地利用结构和布局为： 1）农用地。（略） 2）建设用地 居民点及工矿用地：根据“合理用地，节约用地”和“有利生产，方便生活”的原则，2010 年，城乡居民点、工矿和事业用地为 8360 公顷，占土地总面积的9.56%。 城镇用地：随着我市社会经济的不断发展，城镇化水平不断提高。2010 年，城镇化水平达 66.43%，人口万人，城市用地 2000 公顷，城镇用地 1247 公顷，人均用地平方米。规划期间共增加 707 公顷，其中耕地 500 公顷。 农村居民点用地。（略）独立工矿

52、与特殊用地。（略） 交通用地。（略） 水利水工用地。（略） 3）未利用土地。（略）5、土地利用分区。为了因地制宜分类指导和合理安排各地的土地开发、利用、治理和保护，提高全市土地利用的整体效益，根据全市土地利用现状和规划期内土地利用结构调整情况，以国民经济发展需要和土地利用主导方向为原则，按用途将全市分为六个区，以便有针对性地指导土地利用和实施规划及土地用途管制。 1）基本农田保护区。（略） 2）园地用地区。（略） 3）林业用地区。（略） 4）城镇建设区：规划期内，我市城镇建设分为中心城区和一般城镇区。中心城区包括西南、河口和金本。1996 年城镇用地 2003 公顷，规划期内增加用地 190公

53、顷，将建设成我市的政治、经济、文化、交通中心。一般城镇区包括芦苞、南边、大塘、乐平、范湖、六和、白坭、青歧、迳口华侨经济区。1996 年用地 537 公顷，规划期间增加用地 517 公顷。5）独立工矿区。（略）6)水源保护区。（略） 项目与规划内容的衔接和协调项目与规划内容的衔接和协调.1 项目与国民经济与社会发展规划有关内容的衔接佛山市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要提出的“生态组团城市发展战略”是坚持以生态组团城市建设推进现代化大城市建设，加快推进“25”组团城市建设，促进人口、资源、公共服务设施和土地利用向各组团集中，切实处理好产业发展与环境保护关系，建设资源节约型、环境友好型社会

54、，实现人与自然和谐发展。建设“十一五”期间，佛山市规划实施九大建设工程，着力抓好 155 个投资总额 4290 亿元的重点工程项目建设，为经济社会发展提供重要支撑。其中有：组团城市建设工程。计划投入 255 亿元，推进现代化组团城市建设。体育方面，要完成一批体育项目，主要包括各区的体育场馆和体育公园设施建设。佛山市*区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要的“城市化战略”即“把西南中心城区和全区城市化建设结合起来，加快推进西南中心城区建设，着力发展第三产业和文化产业，辐射带动城镇和产业基地人口、资源、公共服务设施和土地利用向西南中心城区集中，使城市建设与经济社会发展相适应，与生态环境相协调，实

55、现人与自然和谐发展。 ”不论是佛山市的“25”组团城市建设战略还是*区的“城市化战略” ，都对*中心城区西南街道提出了艰巨的城市建设任务，这些任务很重要，担子不轻易。城市建设，首要的是土地的供应充足。在这一点上来说，本土地开发项目是市、区国民经济和社会发展规划中城市建设战略的先决。.2 项目与佛山市*区城市总体规划（2003-2020 年）的衔接佛山市*区城市总体规划（2003-2020 年）明确规划*城市建设的目标就是使*成为珠江三角洲西、北江交汇处的园林城市，广佛都市圈西部交通枢纽及旅游、会议、培训基地。中心区规划以南北向景观大道为主轴线，发挥了沿江的优势，规划建设滨江公园、行政服务中心、

56、商务中心、青少年活动中心、体育馆、展览馆、图书馆及一系列公共服务设施，以及良好的人居环境，营造出一系列环境优美的城市开放空间，使*区的城市配套项目得到了合理的补充，也为中心区开发建设的良性发展奠定了坚实的基础。佛山市*区城市总体规划（2003-2020 年）为*中心城区确定的近期原期人口规模和城市建设用地规模都对土地的供应提出了地段、质量和数量上的高要求。本土地开发项目位于西南街道北边，处于云东海旅游经济区的南面，在*绿化景观大道旁，地段价值甚高。且一次过为城市公用设施提供 389 亩土地，为城市高级住房供应多达 503 亩土地，其在数量上可大大缓解城市建设用地紧张的局面。.3 项目与*市土地

57、利用总体规划（1996-2010 年）的协调*市土地利用总体规划 （2006-2010）对我区的建设用地利用非耕地潜力分析认为，存在一部分未利用的土地，在规划期间要充分利用。规划期间建设用地要充分利用非耕地，千方百计地提高土地的利用率和经济效益。在建设用地的土地利用目标方面，该规划拟共增加用地达 15373 公顷，期间非农建设占用耕地 1133 公顷。农居用地减少 1387 公顷。在土地利用结构和布局调整方面，城镇用地的计划是到 2010 年，城镇化水平达 66.43%，人口万人，城市用地 2000 公顷，城镇用地 1247 公顷，人均用地平方米。规划期间共增加 707 公顷，其中耕地 500

58、 公顷。本土地开发项目有助于提高土地利用效率和强度，将拟开发土地的投资强度由25 万元/亩提升至 300 万元/亩以上，将其目前建筑物总体平均容积率约 0.39 提升至 2.0 以上。这样开发利用土地完全符合国家的高效、集约利用土地，千方百计提高土地经济效益的指导思想。2.22.2 产业政策分析产业政策分析 产业产业简介简介.1 *土地市场2005 年 6 月，现*恒达花园地块以亿元成交，该地块面积，均价 143 万元/亩。2006 年 10 月中旬，佛山市*区西南街道伏户村委会“风坑” （土名）地块国有土地使用权拍卖成功，成交价 872 万元，地块用地面积 20740.9 平方米，均价280

59、 万元/亩。2006 年 10 月中旬，佛山市*区西南涌左岸 1、2 号地块国有土地使用权拍卖成功，成交价 13800 万元，地块用地面积 97392.6 平方米，均价 94.46 万元/亩。2007 年上半年，*全区土地成交宗数 24 总，总计成交面积 130 公顷，成交金额 73327 万元，平均成交价为 37.6 万元/亩。其中普通商品住房用地总计成交面积达 93.66 公顷，成交金额 6280 万元，成交平均价为 37.6 万元/。2007 年 6 月深业集团（深圳）以人民币 21.35 亿元成功竞得佛山市*亩）亩，这是迄今为止*卖出的总价最高的地块。表 2-1 是 2007 年*部分

60、重要居住用地成交情况。表 2-1 2007 年部分*区居住用地成交情况一览表序号土地来源地块位置地块面积（公顷）供地方式容积率成交金额1现有建设用地佛山市*区西南街道人民一路一巷 1-17 号出让(挂牌)2现有建设用地(来自储备库)佛山市*出让(挂牌)23现有建设用地(来自储备库)佛山市*中心科技工业区 C 区 1 号出让(挂牌)24现有建设用地(来自储备库)佛山市*中心科技工业区 C 区 2 号出让(挂牌)25现有建设用地(来自储备库)佛山市*中心科技工业区 C 区 3 号出让(挂牌)26现有建设用地(来自储备库)佛山市*中心科技工业区 D 区 1 号出让(挂牌)7现有建设用地佛山市*区对外