项目均好性与房地产定价

1、.3.7物业外部生态需求指数Z1物业内部生态需求指数Z2物业价值感评价指数 Z3Z3物业区位地段评价周边交通条件评价周边社区环境评价周边教育与生活便利度评价物业整体规划及建筑设计评价物业园林景观环境评价物业内部基础配套设施评价物业管理水平评价市场营销策划与经营管理水平评价物业开发理念与文化底蕴评价目标地产市场营销合意度综合评价指数H目标物业品质综合评价指数Pµ2µ10µ9µ8µ7µ6µ5µ4µ3µ1+ + + + + +.5.5.5555555555555.4555555555555.25.75

2、55555555555 + +.4.6.4.4.6 + +.5.5.25.75 +.61一次评估 评估项 项目区位地段周边交通条件周边社区环境教育与生活便利度整体规划与建筑设计园林景观环境内部基础设施物业管理市场营销与经营水平开发理念与文化底蕴合计合意度指数12345678910合本案项目6.757.3756.8757.758.758.6258.18.1258.88.77579.875阳光花园7.4257.6257.3757.9258.959.1258.4258.68.4758.37582.3南园(泰苑)7.47.6257.0257.6757.97.77.8757.657.57.57575.9

3、25听涛雅苑6.8757.3756.8757.857.057.1256.9257.27.87.5572.625锦园二期7.27.67.08.258.057.9257.457.97.8257.7576.95天成园林聚8.357.657.757.7757.6757.47.357.47.257.2568.45银海雅苑7.97.858.257.98.78.0257.98.58.5258.67582.225万兴花园7.97.858.1257.6256.6256.757.157.16.8757.0573.05金沙小区6.256.9756.8758.2757.3757.7257.9257.8757.657.

4、67575.05西亚山庄5.455.55.6258.2756.7758.46.557.557.57.5569.175金石小区江南水乡7.1257.4757.1758.157.9757.27.0757.757.5257.37567.075北京路花园8.1258.2258.0757.356.9757.5257.3757.57.57.42576.075东方玫瑰园8.238.167.97.28.47.757.157.57.357.5577.19博园世家8.6258.257.97.1258.37.957.7257.4757.77.978.95北莲华庭7.257.5257.07.257.156.256.5

5、7.07.757.82571.5世纪生活7.557.5257.58.3258.0258.07.4257.8258.3258.3578.85千禧龙庭7.357.557.47.958.07.5257.657.857.77.876.775景秀庄园7.57.5757.3257.757.3757.5257.4257.5257.4757.7575.225注：所有楼盘如果建筑质量评价为零，整体合意度为零物业外部生态需求指数Z1物业外部生态需求指数Z2物业价值感评价指数 Z3物业区位地段评价周边交通条件评价周边社区环境评价价格与付款方式评价规划套型及建筑质量评价小区内部生态环境评价小区基础配套设施评价物业管理

6、水平评价市场营销与经营管理水平评价顾问代理与决策水平评价H0=8.1810937目标物业品质综合评价指数P本 案 项 目W（I-1）=6.75 ×0.5+7.375 ×0.5=7.0625W=（I-2）=8.75 ×0.55+8.625 ×0.45=8.69375Z3=W（I-3）=8.8 ×0.45+8.775 ×0.55=8.78625W（-1）=7.0625 ×0.6+6.875 ×0.4=6.9875W（-2）=8.69375 ×0.75+8.1 ×0.25=8.5453125Z1= W

7、（-1）=6.9875 ×0.75+7.75 ×0.25=7.178125Z2= W（-2）=8.5453125 ×0.6+8.125 ×0.4=8.3771875P=7.178125 ×0.5+8.3771875 ×0.5=7.7776562H0=7.7776562 ×0.6+8.78625 ×0.4=8.1810937物业外部生态需求指数Z1物业外部生态需求指数Z2物业价值感评价指数 Z3物业区位地段评价周边交通条件评价周边社区环境评价价格与付款方式评价规划套型及建筑质量评价小区内部生态环境评价小区基础配套设施

8、评价物业管理水平评价市场营销与经营管理水平评价顾问代理与决策水平评价H1=8.272006目标物业品质综合评价指数P阳 光 花 园W（I-1）=7.425 ×0.5+7.625 ×0.5=7.525W=（I-2）=8.95 ×0.55+9.125 ×0.45=9.02875Z3=W（I-3）=8.475 ×0.45+8.375 ×0.55=8.42W（-1）=7.525 ×0.6+7.375 ×0.4=7.465W（-2）=9.02875 ×0.75+8.425 ×0.25=8.8778125Z

9、1= W（-1）=7.465 ×0.75+7.925 ×0.25=7.58Z2= W（-2）=8.8778125 ×0.6+8.6 ×0.4=8.7666875P=7.58 ×0.5+8.7666875 ×0.5=8.1733435H1=8.1733435 ×0.6+8.42 ×0.4=8.2720061物业外部生态需求指数Z1物业外部生态需求指数Z2物业价值感评价指数 Z3物业区位地段评价周边交通条件评价周边社区环境评价价格与付款方式评价规划套型及建筑质量评价小区内部生态环境评价小区基础配套设施评价物业管理水平评

10、价市场营销与经营管理水平评价顾问代理与决策水平评价H2=7.5652875目标物业品质综合评价指数P南 园（泰 苑）W（I-1）=7.4 ×0.5+7.625 ×0.5=7.5125W=（I-2）=7.9 ×0.55+7.7 ×0.45=7.81Z3=W（I-3）=7.5 ×0.45+7.575 ×0.55=7.54125W（-1）=7.5125 ×0.6+7.025 ×0.4=7.3175W（-2）=7.81 ×0.75+7.875 ×0.25=7.82625Z1= W（-1）=7.3175

11、×0.75+7.675 ×0.25=7.406875Z2= W（-2）=7.82625 ×0.6+7.65 ×0.4=7.75575P=7.406875 ×0.5+7.75575 ×0.5=7.5813125H2=7.5813125 ×0.6+7.54125 ×0.4=7.5652875听 涛 雅 苑物业外部生态需求指数Z1物业外部生态需求指数Z2物业价值感评价指数 Z3物业区位地段评价周边交通条件评价周边社区环境评价价格与付款方式评价规划套型及建筑质量评价小区内部生态环境评价小区基础配套设施评价物业管理水平评价市

12、场营销与经营管理水平评价顾问代理与决策水平评价H3=7.3663061目标物业品质综合评价指数PW（I-1）=6.875 ×0.5+7.375 ×0.5=7.125W=（I-2）=7.05 ×0.55+7.125 ×0.45=7.08375Z3=W（I-3）=7.8 ×0.45+7.55 ×0.55=7.6625W（-1）=7.125 ×0.6+6.875 ×0.4=7.025W（-2）=7.08375 ×0.75+6.925 ×0.25=7.0440625Z1= W（-1）=7.025 

13、15;0.75+7.85 ×0.25=7.23125Z2= W（-2）=7.0440625 ×0.6+7.2 ×0.4=7.1064375P=7.26125 ×0.5+7.1064375 ×0.5=7.1688435H3=7.1688435 ×0.6+7.6625 ×0.4=7.3663061锦 园 二 期物业外部生态需求指数Z1物业外部生态需求指数Z2物业价值感评价指数 Z3物业区位地段评价周边交通条件评价周边社区环境评价价格与付款方式评价规划套型及建筑质量评价小区内部生态环境评价小区基础配套设施评价物业管理水平评价市场营

14、销与经营管理水平评价顾问代理与决策水平评价H4=7.7116561目标物业品质综合评价指数PW（I-1）=7.2 ×0.5+7.6 ×0.5=7.4W=（I-2）=8.05 ×0.55+7.925 ×0.45=7.99375Z3=W（I-3）=7.825 ×0.45+7.75 ×0.55=7.78375W（-1）=7.4 ×0.6+7.0 ×0.4=7.24W（-2）=7.99375 ×0.75+7.45 ×0.25=7.8578125Z1= W（-1）=7.24 ×0.75+8.25

15、 ×0.25=7.4925Z2= W（-2）=7.8578125 ×0.6+7.8 ×0.4=7.8346875P=7.49025 ×0.5+7.8346875 ×0.5=7.6635935H4=7.6635935 ×0.6+7.78375 ×0.4=7.7116561物业外部生态需求指数Z1物业外部生态需求指数Z2物业价值感评价指数 Z3物业区位地段评价周边交通条件评价周边社区环境评价价格与付款方式评价规划套型及建筑质量评价小区内部生态环境评价小区基础配套设施评价物业管理水平评价市场营销与经营管理水平评价顾问代理与决策水平

16、评价H5=7.3975436目标物业品质综合评价指数P天 成 园 林 居W（I-1）=8.35 ×0.5+7.65 ×0.5=8W=（I-2）=7.675 ×0.55+7.4 ×0.45=7.55125Z3=W（I-3）=7.25 ×0.45+7.25 ×0.55=7.25W（-1）=7.55125 ×0.6+7.75 ×0.4=7.63075W（-2）=7.25 ×0.75+7.35 ×0.25=7.275Z1= W（-1）=7.63075 ×0.75+7.775 ×0.2

17、5=7.6668125Z2= W（-2）=7.275 ×0.6+7.4 ×0.4=7.325P=7.6668125 ×0.5+7.325 ×0.5=7.495906H5=7.495906 ×0.6+7.25 ×0.4=7.3975436物业外部生态需求指数Z1物业外部生态需求指数Z2物业价值感评价指数 Z3物业区位地段评价周边交通条件评价周边社区环境评价价格与付款方式评价规划套型及建筑质量评价小区内部生态环境评价小区基础配套设施评价物业管理水平评价市场营销与经营管理水平评价顾问代理与决策水平评价H6=8.3501186目标物业品质综合

18、评价指数P银 海 雅 苑W（I-1）=7.9 ×0.5+7.85 ×0.5=7.875W=（I-2）=8.7×0.55+8.025 ×0.45=8.39625Z3=W（I-3）=8.525×0.45+8.675 ×0.55=8.6075W（-1）=7.875 ×0.6+8.25 ×0.4=8.025W（-2）=8.39625 ×0.75+7.9 ×0.25=8.2721875Z1= W（-1）=8.025 ×0.75+7.9 ×0.25=7.99375Z2= W（-2）=8.

19、2721875 ×0.6+8.5 ×0.4=8.3633125P=7.99375 ×0.5+8.3633125 ×0.5=8.178531H6=8.178531 ×0.6+8.6075 ×0.4=8.3501186物业外部生态需求指数Z1物业外部生态需求指数Z2物业价值感评价指数 Z3物业区位地段评价周边交通条件评价周边社区环境评价价格与付款方式评价规划套型及建筑质量评价小区内部生态环境评价小区基础配套设施评价物业管理水平评价市场营销与经营管理水平评价顾问代理与决策水平评价H7=7.2304686目标物业品质综合评价指数P万 兴 花

20、园W（I-1）=7.9 ×0.5+7.85 ×0.5=7.875W=（I-2）=6.625 ×0.55+6.75 ×0.45=6.68125Z3=W（I-3）=6.875 ×0.45+7.05 ×0.55=6.97125W（-1）=7.875 ×0.6+8.125 ×0.4=7.975W（-2）=6.68125 ×0.75+7.15 ×0.25=6.7984375Z1= W（-1）=7.975 ×0.75+7.625 ×0.25=7.8875Z2= W（-2）=6.79843

21、75 ×0.6+7.1 ×0.4=6.9190625P=7.8875 ×0.5+6.9190625 ×0.5=7.403281H7=7.403281 ×0.6+6.97125 ×0.4=7.2304686物业外部生态需求指数Z1物业外部生态需求指数Z2物业价值感评价指数 Z3物业区位地段评价周边交通条件评价周边社区环境评价价格与付款方式评价规划套型及建筑质量评价小区内部生态环境评价小区基础配套设施评价物业管理水平评价市场营销与经营管理水平评价顾问代理与决策水平评价H8=7.516075目标物业品质综合评价指数P金 沙 小 区W（I-1

22、）=6.25 ×0.5+6.975 ×0.5=6.6125W=（I-2）=7.375 ×0.55+7.725 ×0.45=7.5325Z3=W（I-3）=7.65 ×0.45+7.675 ×0.55=7.66375W（-1）=6.6125 ×0.6+6.875 ×0.4=6.7175W（-2）=7.5325 ×0.75+7.925 ×0.25=7.630625Z1= W（-1）=6.7175 ×0.75+8.275 ×0.25=7.106875Z2= W（-2）=7.6306

23、25 ×0.6+7.875 ×0.4=7.728375P=7.106875 ×0.5+7.728375 ×0.5=7.417625H8=7.417625 ×0.6+7.66375 ×0.4=7.516075物业外部生态需求指数Z1物业外部生态需求指数Z2物业价值感评价指数 Z3物业区位地段评价周边交通条件评价周边社区环境评价价格与付款方式评价规划套型及建筑质量评价小区内部生态环境评价小区基础配套设施评价物业管理水平评价市场营销与经营管理水平评价顾问代理与决策水平评价H9=7.0910936目标物业品质综合评价指数P西 亚 山 庄W（I

24、-1）=5.45 ×0.5+5.5 ×0.5=5.475W=（I-2）=6.775 ×0.55+8.4 ×0.45=7.50625Z3=W（I-3）=7.5 ×0.45+7.55 ×0.55=7.5275W（-1）=5.475 ×0.6+5.625 ×0.4=5.535W（-2）=7.50625 ×0.75+6.55 ×0.25=7.2671875Z1= W（-1）=5.535 ×0.75+8.275 ×0.25=6.22Z2= W（-2）=7.2671875 ×0

25、.6+7.55 ×0.4=7.3803125P=6.22 ×0.5+7.3803125 ×0.5=6.800156H9=6.800156 ×0.6+7.5275 ×0.4=7.0910936物业外部生态需求指数Z1物业外部生态需求指数Z2物业价值感评价指数 Z3物业区位地段评价周边交通条件评价周边社区环境评价价格与付款方式评价规划套型及建筑质量评价小区内部生态环境评价小区基础配套设施评价物业管理水平评价市场营销与经营管理水平评价顾问代理与决策水平评价H10=7.497目标物业品质综合评价指数P金实小区，江南水乡W（I-1）=7.125 

26、5;0.5+7.475 ×0.5=7.3W=（I-2）=7.975 ×0.55+7.2 ×0.45=7.62625Z3=W（I-3）=7.525 ×0.45+7.375 ×0.55=7.4425W（-1）=7.3 ×0.6+7.175 ×0.4=7.25W（-2）=7.62625 ×0.75+7.075 ×0.25=7.4884375Z1= W（-1）=7.25 ×0.75+8.15 ×0.25=7.475Z2= W（-2）=7.4884375 ×0.6+7.75 ×

27、;0.4=7.5930625P =7.475 ×0.5+7.5930625 ×0.5=7.5034031H10=7.534031×0.6+7.4425×0.4=7.497物业外部生态需求指数Z1物业外部生态需求指数Z2物业价值感评价指数 Z3物业区位地段评价周边交通条件评价周边社区环境评价价格与付款方式评价规划套型及建筑质量评价小区内部生态环境评价小区基础配套设施评价物业管理水平评价市场营销与经营管理水平评价顾问代理与决策水平评价H11= 7.5720375目标物业品质综合评价指数P北 京 路 花 园W（I-1）=8.125×0.5+8.225

28、 ×0.5=8.175W=（I-2）=6.975 ×0.55+7.525 ×0.45=7.2225Z3=W（I-3）=7.5 ×0.45+7.425 ×0.55=7.45875W（-1）=8.175 ×0.6+8.075 ×0.4=8.135W（-2）=7.2225 ×0.75+7.375 ×0.25=7.260625 Z1= W（-1）=8.135 ×0.75+7.35 ×0.25=7.93875Z2= W（-2）=7.260625 ×0.6+7.5 ×0.4=7

29、.356375P=7.93875 ×0.5+7.356375 ×0.5=7.6475625H11=7.6475625 ×0.6+7.45875 ×0.4=7.5720375物业外部生态需求指数Z1物业外部生态需求指数Z2物业价值感评价指数 Z3物业区位地段评价周边交通条件评价周边社区环境评价价格与付款方式评价规划套型及建筑质量评价小区内部生态环境评价小区基础配套设施评价物业管理水平评价市场营销与经营管理水平评价顾问代理与决策水平评价H12= 7.6575875目标物业品质综合评价指数P东 方 玫 瑰 园W（I-1）=8.23 ×0.5+8.16

30、 ×0.5=8.195W=（I-2）=8.4 ×0.55+7.75 ×0.45=8.10875Z3=W（I-3）=7.35 ×0.45+7.55 ×0.55=7.46W（-1）=8.195 ×0.6+7.9 ×0.4=8.077W（-2）=8.1075 ×0.75+7.15 ×0.25=7.868125Z1= W（-1）=8.077 ×0.75+7.2 ×0.25=7.85775Z2= W（-2）=7.868125 ×0.6+7.5 ×0.4=7.720875P=7

31、.85775 ×0.5+7.720875 ×0.5=7.7893125H12=7.7893125 ×0.6+7.46 ×0.4=7.6575875物业外部生态需求指数Z1物业外部生态需求指数Z2物业价值感评价指数 Z3物业区位地段评价周边交通条件评价周边社区环境评价价格与付款方式评价规划套型及建筑质量评价小区内部生态环境评价小区基础配套设施评价物业管理水平评价市场营销与经营管理水平评价顾问代理与决策水平评价H13= 7.8523目标物业品质综合评价指数P博园世家W（I-1）=8.625 ×0.5+8.25 ×0.5=8.4375W=（

32、I-2）=8.3×0.55+7.95×0.45=8.1425Z3=W（I-3）=7.7 ×0.45+7.9 ×0.55=7.81W（-1）=8.4375 ×0.6+7.9 ×0.4=8.2225W（-2）=8.1425 ×0.75+7.725 ×0.25=8.038125Z1= W（-1）=8.2225 ×0.75+7.125 ×0.25=7.948125Z2= W（-2）=8.038125 ×0.6+7.475 ×0.4=7.812875P=7.948125 ×0

33、.5+7.812875 ×0.5=7.8805H13=7.8805 ×0.6+7.81 ×0.4=7.8523物业外部生态需求指数Z1物业外部生态需求指数Z2物业价值感评价指数 Z3物业区位地段评价周边交通条件评价周边社区环境评价价格与付款方式评价规划套型及建筑质量评价小区内部生态环境评价小区基础配套设施评价物业管理水平评价市场营销与经营管理水平评价顾问代理与决策水平评价H14= 7.3306375目标物业品质综合评价指数P北 莲 华 庭W（I-1）=7.25 ×0.5+7.525 ×0.5=7.3875W=（I-2）=7.15×0.

34、55+6.25 ×0.45=6.745Z3=W（I-3）=7.75 ×0.45+7.8 25×0.55=7.79125W（-1）=7.3875 ×0.6+7 ×0.4=7.2325W（-2）=6.745 ×0.75+6.5 ×0.25=6.68325Z1= W（-1）=7.2325 ×0.75+7.25 ×0.25=7.236875Z2= W（-2）=6.68375 ×0.6+7 ×0.4=6.81025P=7.236875 ×0.5+6.81025 ×0.5=7.

35、0235625H14=7.0235625 ×0.6+7.79125 ×0.4=7.3306375物业外部生态需求指数Z1物业外部生态需求指数Z2物业价值感评价指数 Z3物业区位地段评价周边交通条件评价周边社区环境评价价格与付款方式评价规划套型及建筑质量评价小区内部生态环境评价小区基础配套设施评价物业管理水平评价市场营销与经营管理水平评价顾问代理与决策水平评价H15= 8.0074186目标物业品质综合评价指数P世 纪 生 活W（I-1）=7.55 ×0.5+7.525 ×0.5=7.5375W=（I-2）=8.025×0.55+8 ×

36、0.45=8.01375Z3=W（I-3）=8.325 ×0.45+8.35 ×0.55=8.33875W（-1）=7.5375 ×0.6+7.5 ×0.4=7.5225W（-2）=8.01325 ×0.75+7.425 ×0.25=7.8665625Z1= W（-1）=7.5225 ×0.75+8.325 ×0.25=7.723125Z2= W（-2）=7.866526 ×0.6+7.825 ×0.4=7.8499375P=7.723125 ×0.5+7.8499375 ×

37、0.5=7.786531H15=7.786531 ×0.6+8.33875 ×0.4=8.0074186物业外部生态需求指数Z1物业外部生态需求指数Z2物业价值感评价指数 Z3物业区位地段评价周边交通条件评价周边社区环境评价价格与付款方式评价规划套型及建筑质量评价小区内部生态环境评价小区基础配套设施评价物业管理水平评价市场营销与经营管理水平评价顾问代理与决策水平评价H16=7.7073936目标物业品质综合评价指数P千 禧 龙 庭W（I-1）=7.35 ×0.5+7.55 ×0.5=7.45W=（I-2）=8.05×0.55+7.525 

38、15;0.45=7.78625Z3=W（I-3）=7.7 ×0.45+7.8 ×0.55=7.755W（-1）=7.45 ×0.6+7.4 ×0.4=7.43W（-2）=7.78625 ×0.75+7.65 ×0.25=7.7521875Z1= W（-1）=7.43 ×0.75+7.95 ×0.25=7.56Z2= W（-2）=7.7521875 ×0.6+7.85 ×0.4=7.7913125P=7.56 ×0.5+7.7913125 ×0.5=7.675656H16=7.

39、675656 ×0.6+7.755 ×0.4=7.7073936物业外部生态需求指数Z1物业外部生态需求指数Z2物业价值感评价指数 Z3物业区位地段评价周边交通条件评价周边社区环境评价价格与付款方式评价规划套型及建筑质量评价小区内部生态环境评价小区基础配套设施评价物业管理水平评价市场营销与经营管理水平评价顾问代理与决策水平评价H17= 7.550425目标物业品质综合评价指数P景 秀 花 园W（I-1）=7.5 ×0.5+7.575 ×0.5=8.195W=（I-2）=7.375×0.55+7.525 ×0.45=8.10875Z3=

40、W（I-3）=7.475 ×0.45+7.75 ×0.55=7.62625W（-1）=7.5375 ×0.6+7.325 ×0.4=7.4525W（-2）=7.4425 ×0.75+7.425 ×0.25=7.438125Z1= W（-1）=7.4525 ×0.75+7.75 ×0.25=7.526875Z2= W（-2）=7.438125 ×0.6+7.525 ×0.4=7.472875P=7.526875 ×0.5+7.472875 ×0.5=7.499875H17=7.

41、499875 ×0.6+7.62625 ×0.4=7.5504252评估加权项目名称一次评估得分加权因素加权评估得分合 计本案项目8.1810937拥有温泉井独特的自然环境新颖的建筑模态+0.38.4810937阳光花园8.2720061拥有品牌效应较好的自然环境推广+0.68.8720061南园(泰苑)7.56528757.5652875听涛雅苑7.3663061独特的自然环境+0.17.4663061锦园二期7.7116561价格适中+0.17.8116561天成园林居7.39754367.3975436银海雅苑8.3501186拥有品牌效应营销+0.28.550118

42、6万兴花园7.23046867.2304686金沙小区7.516075独特的自然环境拥有温泉井+0.17.616075西亚山庄7.0910936开发成本较低+0.27.2910936金石小区江南水乡7.497价格适中品牌+0.37.734031北京路花园7.57203757.5720375东方玫瑰园7.6575875规划设计较好+0.17.7575875博园世家7.8523优越的地理位置品牌+0.28.0523北莲华庭7.3306375建筑模态新颖+0.17.4306375世纪生活8.0074186户型设计较为独特销售较为规范+0.28.2074186千禧龙庭7.70739367.707393

43、6景秀庄园7.550425独特的地形地貌+0.17.650425楼盘名称统计面积 （m2）最高标价 （元）最低标价 （元） 平均标价 折实销售均价 修正均价备注 一次性付款 按揭付款阳光昱园8490635802800324698折3180表中17个比较楼盘的均价均为每一个楼盘的整体均价南园 (泰苑)298022802540 96折2430听涛雅苑4240090001600340095折98折3280锦园二期27602360262095折2620天成园林 居5900039803300356098折3490银海雅苑3700298034169折95折3250万兴花园52382650318096折98折3080金沙小区32000035001350226898折2200西亚山庄78800028802480262097折98折2550金实小区10000198029802980北京路花园42003316365097折98折3550东方玫瑰 园38002600336097折3260博园世家占地83亩59803500431292折97折4000北莲华庭36003200345497折3350世纪生活30202380278098折2