我国房地产市场回顾及未来走势分析

1、我国房地产市场回忆及未来走势分析陈颖玫 张靖峰一、本轮房地产周期回忆 本轮房地产周期随着我国本轮经济复苏 1998- 现在而产生， 大致分为无泡沫理性上涨、 泡沫形成时期、 泡沫的非理性膨胀三个阶 段。一房地产无泡沫理性上涨阶段 1998-20021998 年，政府出台了多种措施刺激国内需求，产生了明显的效 果。在经济上升的拉动下，居民收入提高，购置力逐渐增强，城市化 速度随着经济增长而加快。 1998 年是房地产需求增长的关键一年， 其中两项政策举措对拉动房地产需求起到了极大的推动作用。 一是住 房实物分配制度的取消。 二是房地产贷款政策的全面实施。 1998年 4 月 7 日，人民银行发布

2、?关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消 费的通知?，支持商品住房办理个人住房贷款业务和普通住房建设， 1999 年又进一步扩大贷款利率优惠幅度。房地产投资进入平稳快速 开展时期，房地产业成为经济增长的主要动力。图 1 1998-2007 年房地产价格指数二房地产泡沫形成时期 2002-2004 年在房地产价格上涨一段时间以后， 市场上开始出现投机心理， 拉 动了购房需求的进一步增加。 随着房地产价格上涨预期的形成， 房地 产市场供不应求的局面继续扩大， 价格被进一步推高， 房地产价格上 涨的预期得以实现。如此反复，房地产市场价格开始偏离根底价值， 泡沫开始出现。 2002 年开始，房价增速迅

3、速提高到 4.3%，并一直保 持在 4-5%左右。三泡沫的非理性膨胀阶段 2004- 现在 在这一时期，房价上涨预期进一步强化，市场“羊群效应愈发 明显，非理性的投资者大量涌入，市场需求继续放大。分地区看，在 这一阶段前期即 2004-2005 年，以长三角地区的房价飙升为主要标 志，当时市场投机和非理性因素非常明显。 2005 年，国家出台宏观 调控政策，市场经历了短暂的盘整，长三角地区房价增速明显回落， 市场观望气氛加重。 但是，房价上涨预期迅速打破了市场的沉闷。 2006 年开始，北京、珠三角地区的房价增速加快。 2005 年以前上海等地 的房价增长率明显快于全国大中城市平均房价增长率，

4、 但之后下滑到 全国水平以下；与此相反，北京、深圳房价在 2005 年以前低于全国 平均增速， 2006 年以后却持续高于全国平均增速。在泡沫膨胀阶段，非理性气氛较浓。一是买家普遍存在房价上涨 的心理预期，市场上买家不看重租金收益，房屋闲臵占相当比重。房 屋闲臵指存量房既未出租又非自住。 人民银行金融市场司抽样调查显 示，2005年 11月，北京等 10城市住房空臵率闲臵住房在全部调 查样本中所占比例 平均为 10%；2006年 11月北京等 16城市住房空 臵率平均为 6.94%，实际可能更高。调查发现，对于投资者型购房而 言，不出租的原因主要是他们预计持有房产的时间短， 假设未装修新房 出

5、租的话，需要投入装修费，但今后转售的价格并不划算，因此选择 闲臵。这也说明了， 5 年营业税政策对买家短期出让房产几乎不构成 影响，近期经济适用房要求“ 5 年内不得转让，导致经济适用房价 格下跌，说明相当一局部投资型购房人的存在， 而且他们预期持有时 间低于 5 年。二是从土地交易来看，一些大城市屡屡拍出天价土地， 按照本钱计算的房价大大高于周边当前同类住房的价格， 说明开发企 业中存在一定的非理性心理。三是局部地区哄抬价格，惜售严重。由 于房产难以在短期内增加供给，一旦信息不对称，极容易制造“供不 应求的幻觉。 一些地方形成区域价格领跑制，由某个较大的开发项 目率先涨价，其它工程以及二手房

6、也随之跟进，哄抬价格。二、当前房地产市场运行指标分析 由于房地产地区差异大，除了看全国指标，还要看地区指标。由 于我国区域广阔，泡沫破灭很可能发生在个别城市。一局部地区房价绝对值和增速“双高值得关注2002、 2003年以来房屋销售价格快速上升，增速在 2004 年下半 年至 2005 年上半年到达顶峰，之后有所回落，但仍保持在 5%以上。 特别值得警惕的是， 2007 年以北京、深圳等为代表的一些城市呈现 房价绝对水平和增速“双高趋势。表 1 2007 年全国 35 个省会城市房屋销售价格和增速销售价格2007年12月2007年销售价格平均增速排序城市销售价格排序城市销售价格增速%1深圳94

7、51.21深圳16.32北京8639.32北京11.43上海8617.93乌鲁木齐9.04厦门8155.84宁波8.65宁波7957.75长沙8.46杭州7751.26石家庄7.67广州7188.97南宁7.68南京6108.88成都7.69大连5808.19大连7.210成都5399.110杭州7.211天津5244.111厦门7.012青岛5157.412天津6.913福州5148.513重庆6.914南昌4550.414贵阳6.915济南4498.715南昌6.816西安4316.016福州6.817长沙4189.017哈尔滨6.818太原4061.118广州6.619合肥3881.01

8、9南京6.620沈阳3797.820海口6.621昆明3758.221青岛6.522贵阳3705.322长春6.423重庆3664.023西安6.424石家庄3554.324郑州6.325乌鲁木齐3359.825沈阳6.126兰州3359.126兰州6.027郑州3344.527武汉5.228南宁3286.328济南5.229武汉3269.229太原4.430哈尔滨3198.330呼和浩特4.431银川3130.731银川3.932呼和浩特2528.232西宁3.833西宁2492.033昆明3.534长春2490.834上海3.435海口2409.135合肥1.8注：2007年12月份房屋销

9、售价格为作者根据国家统计局公布的2005年2季度35个省会城市房屋销售价格及 2007年12月份房屋价格指数计算，包含了新房价格和存量房价格。 2007年35城市房屋销售价格平均增速，作者根据国家统计局公布的2007年12个月同比增速计算的平均值。二地价增速反弹从2002年开始到2005年全国土地价格连续4年出现大幅度增 长，且地价对房价的拉动作用十清楚显。2005年末地价有所回调，但2007年呈现反弹迹象。从历史经验看，地价上升既可能推动未来 房价走高，也可能因市场需求缺乏而导致房地产商的财务危机，引发市场衰退。三房价租金严重背离，投机比重加大房屋租赁价格增长乏力，售价与租金显著背离。相对于

10、高房价， 租金增速自2002年开始根本保持在1-2%左右，房屋销售价格与租赁 价格之间背离呈现越来越大的趋势。按照国际房价租金比200,我国绝大多数城市的房价租金比已超过 300。虽然房价租金比过大可以用 偏好购房的消费习惯解释，但是由于消费习惯在短期内相对稳定， 从 动态来看，我国房价租金比增加过快，显然含有投机增大的成分。四房价收入比高于国际警戒值房价收入比逐年降低，但仍高于 6的国际警戒值。表2全国和局部城市房价收入比2000200120022003200420052006全国14.813.912.7M2.112.111.710.4北京15.614.113.312.011.010.48.

11、9上海10.49.910.2；10.811.711.79.3注：价格采用35城市价格系统，包括新房和二手房；收入采用城镇家庭人均可支配收入; 房屋总价按照人均居住建筑面积26平米计算五房地产交易量萎缩少数高房价城市新建住宅交易面积和交易额出现负增长，呈现价高量低态势。例如，北京2007年前11个月累计房屋销售面积比去年 同期减少 8.99%。三、房价未来走势判断一预期对房价的影响 影响预期的因素比拟复杂，政府政策以及媒体宣传都会影响到市 场预期。在两次调控后，房价增速依然较快，新政策的出台效果主要 在于政策本身是否具有缓解房价上涨的功能， 同时还要看政策执行是 否到位。我们认为，一是开征物业税

12、，二是土地供给及相关政策，譬 如能否防止短期内土地供给的紧缩，能否抑制土地二级市场的垄断， 以及农村土地产权改革等问题。媒体宣传对预期的影响不容无视，不排除媒体与开发商结成利益 联盟为房价上涨造势。 为此， 政府应及早认识到房地产信息披露的重 要性，重拾话语权，树立公信力，有效地引导市场预期。二政府标准房地产交易、治理价格垄断对房价的影响 可以预见，标准房地产交易、治理价格垄断对抑制房价上涨能起 到立竿见影的效果。 事实上， 政府要求打击囤积房源和操纵哄抬价格 由来已久， 2005、 2006 年中央和地方都出台了相关措施，但效果并 不理想。究其原因，一是开发商已形成利益联盟，在垄断市场信息等

13、 方面具有优势， 针对政府的管理措施采取躲避对策， 譬如推迟申请预 售证，削弱了政策效果。二是管理部门对开发商的惩罚力度不够。三 是现有的房地产信息披露环节仍存在很多缺陷， 尽管宏观调控后许多 地方都建立或完善了房地产交易登记体系， 目前一个非常重要的问题 就是在现有信息披露制度下， 开发商仍然存在囤房的时机， 因为开发 企业可以通过虚拟购房人进行网上签约， 使得网上显示楼盘旺销的局 面，但由于改签交易合同的权利由开发商掌握， 事后可以几乎没有任 何难度将该房源另行出售， 而且还可以躲避二手房营业税。 如果不刺 破开发商囤房这一毒瘤， 不堵上开发商囤房的制度漏洞， 房价上涨的 幻觉恐难以破灭。

14、政府必须下大力气对这一市场失灵现象进行纠正， 充分发挥智慧与开发商进行博弈，抑制开发商操纵价格的行为。三房地产供求对房价的影响1、供给情况房屋供给主要包括新房和存量房，前者可以参考新开工面积，后 者主要看拆迁规模。 由于我国房屋可以预售， 房屋新开工大概在半年 左右就能够销售， 也就意味着这局部新开工面积可以在半年后投入市 场，形成供给。从全国来看，近几年住宅新开工面积逐年递增，但基 于房地产区域性较强的特点， 这一指标并不能有效说明局部城市的问 题。从指标看， 几个大城市的住宅新开工面积呈递减状态，说明了这 些地区近期的新建住宅供给量是下降的。拆迁规模主要影响到存量房的数量减少。在西方国家，

15、城市开展 和房地产建设已步入稳定期， 大规模的拆建很少， 存量房的数量相对 稳定。而我国正处于城市建设快速开展期， 拆迁较频繁。过多的拆迁， 可能造成存量房减少， 即使新房供给保持相当的规模， 总的供给量也 将受到影响。2、需求情况 房地产泡沫是否破灭，关键在于最终是否有自主型购房的有效需求作为支撑。而有效自住需求的形成，主要在于：第一，人口流动和 家庭结构。人口流动是正常现象， 但如果人口流入长期大于人口流出， 将造成城市人口快速增长。 近几年， 几个大城市的人口净流入呈快速 上升趋势。而家庭结构的影响也不容无视， 社会观念的变迁导致单身、 离婚增多，家庭户数越来越多，客观上增大了住房需求。

16、第二，居住 环境改善的要求。尽管统计显示我国城镇人均居住面积到达了26 平米，但鉴于收入差距拉大， 在一局部家庭拥有多套住房的情况下，还 有大局部人居住环境狭小陈旧老化，亟待改善。第三，购置力情况， 主要是收入水平和银行信贷情况。 近年，我国城镇人均可支配收入和 银行个人购房贷款都经历了快速增长，但不排除房价上升过快趋势 下，房贷首付比例可能上调，加上利率不断升高，以及银行严格审核 的因素，造成总的贷款额度增长放慢， 从而起到抑制住房需求扩张的 作用。四利率调整对房价的影响 利率调整的影响表现为存款利率和贷款利率两方面。存款利率影 响到居民的资产选择， 提高存款利率将增大投资购房的时机本钱，

17、削 弱房地产投资的吸引力， 减少房地产需求。 贷款利率那么影响房地产商 和个人抵押借款人的资金本钱。贷款利率的提高造成负债本钱增高， 对需求和供给产生抑制作用， 影响程度视双方的承受能力而定。 受开 发滞后的影响， 利率上调对房地产需求方的影响更加明显， 对价格的 影响可能跟双向的力度有关。 如果利率提高过快， 可能造成违约增加， 如果金融系统不够稳健， 那么可能产生金融危机， 严重时造成房地产衰 退。目前，我国已步入利率上调阶段，在 2007 年几次提高存款利率 后，当前购房出租的收益率已低于银行 1 年期存款利率。 贷款利率上 调的作用还没有完全显现，调整幅度不高，在执行 0.85 下限后

18、，个 人购房 5 年以上实际贷款利率为 6.4%，从本轮经济周期来看，仍处 于中间水平。如果开发商的资金本钱升高，还款压力增大，加上销售 收入减少，有可能通过降价来加快资金回笼。五税收政策的影响 由于存在税负转嫁，增加税负将直接抬高房地产价格，近期二手 房营业税和土地增值税有关政策的实施就是一个力证。 但今后税收政 策可能会集中在税负结构的调整上，譬如改变“重流转、轻保有的 一贯做法，减少流通环节税收，开征物业保有税。如果这一方案能顺 利实施，可以有效减少房屋闲臵， 增加房屋供给， 同时消除投机热情， 对抑制房价上升产生积极影响。六租赁政策、住房保障政策对房价的影响 我国居民被公认为有“买房情结 ，数据显示我国 80%的家庭拥有 自己的住房，大大高于其他国家。但随着房价的快速上涨，买房的成 本明显高于租房，即使这样，居民买房居住的热情依然高涨。这固然 和“居者有其屋的传统观念有关，但是我国租赁市场的不标准、租 房人利益不受保护的状况也是一个重要原因。 虽然有关部门三番五次 地提倡大家要租房住， 但并没有对引导居民租房、 标准租赁市场采取 任何实质性的政策。可以想象，在房价租金比大大高于 300 的情况下， 政府对租赁市场的支持举措定会有效地将局部需求从购房转移到租 房中去，大大减轻房屋买卖市场的需求压力。住房保障政策的本质