实施旧村改造建设商贸物流城项目可行性实施报告

1、实施旧村改造建设商贸物流城可行性研究报告目录第一章 总论 . 41、项目建设背景 42、项目概况 53、可行性研究报告编制依据 74、研究结论与建议 75、主要经济技术指标 8第二章 区域房地产市场分析 101、当前苍山县房地产市场现状 102、苍山县商品房供需情况分析 163、房地产市场发展情况预测 18第三章 市场研究与项目定位 201、苍山县房地产发展背景分析 202、项目所在区域房地产市场分析 213、苍山县商贸物流城住宅项目市场定位 22第四章 项目选址和建设条件 271、项目选址 272、建设条件 27第五章 项目建设规模及功能标准 291、建筑面积和容 292、功能设施标准 29

2、3、工程项目一览表 31第六章 建设方案 301、建设场地环境 302、总体规划布局 323、建筑方案设计 374、结构设计 385、公用设施方案 396、消防 397、通风空调 398、节能措施 40第七章 项目环境保护与劳动保护 411、主要污染源状况 412、污染物排放控制标准 413、劳动安全保护 414、建筑节能 415、环境绿化 416、安全卫生 42第八章 项目实施进度安排 43第九章 投资估算与资金筹措 451、投资估算 452、资金筹措 465、效益分析 396、分析结论 39第十章 项目组织及运营 481、项目管理系统 482、项目实施方案 48第十一章 风险分析及对策 5

3、01、市场风险分析 502、经营管理风险分析 503、敏感性分析 50第十二章 社会效益分析 52第一章总论1、项目建设背景随着苍山县经济建设速度的加快， 发展的速度明显快于其他 县区。房地产行业作为经济建设的龙头， 在苍山县经济发展中起 到了举足轻重的作用。而随着国民生活水平的提高，民众对于居住品质的要求也在日益增高。如何满足广大群众对于居住品质的 迫切要求，不仅是政府部门长期以来的重要课题，也是房地产企业创新的社会责任之一。星发生物科技股份有限公司作为苍山县 的龙头企业，注册资本11079万元。公司董事长蒋新东一直关注 着龙沂庄的发展和壮大，多年之前就策划该地段的旧村改造工 作，首先将苍山

4、县新汽车站通过各种方式争取到项目地段东侧， 使该地段紧邻长途汽车站，然后说服下属公司参股的枣临铁路在 项目所在地西北侧开了火车站站点， 新建的高速公路出口也紧邻 此项目正北面。长远的谋划使该地段交通条件得天独厚、依山傍水的风水宝地，营造了人流、物流、信息流、现金流的大格局， 使该项目合理使用节约土地 220多亩，使大众群体经商居住足不 出城，缓解了交通堵塞、节约了能源、节省了时间，科学构思、 现代化设计、经济实用、创新布局，为项目的建设奠定了坚实的 基础。中钢集团矿业有限公司自成立来由于专家、工程师、高管、 员工大部分来自外地，住房医疗教育等问题成为公司的一个重大 问题，为此公司极力参与该项目

5、的筹备和建设，以期能在项目建 设上解决上述问题 , 三山集团同时为该项目引进了外资公司 SkyVen Capital PteL,td 进行投资建设，为该项目的资金问题 得到有效解决。2009 年，苍山县紧紧围绕“突破苍山”战略，保持了经济 平稳较快发展，全年实现生产总值 193 亿元，增长 14%；一二三 产业增加值分别增长 4%、 16%和 15%。地方财政收入 3.6 亿元， 增长 17.5%；税收占地方财政收入的比重为 85.2%，比上年提高 1.7 个百分点。城镇居民人均可支配收入 15926元, 增长 12.8%。 农民人均纯收入 6235 元，增长 17.6%。规模以上固定资产投资

6、 达到 81 亿元，年均增长 35%；实现社会消费品零售总额 78.6 亿 元，年均增长 20.1%；金融机构存、贷款余额分别为 62.9 亿元、 37 亿元，年均分别增长 17.9%、 10.5%。2009 年 1-12 月，苍山 县房地产开发投资金额总计 9.6 亿元，与上年同期相比增长 92.82%，环比增长了 6.07%。巨大的居住与投资需求带动了房地 产行业的快速发展，同时也为苍山县现代化城市建设做出了贡 献。根据苍山县房管局提供的数字表明： 房地产投资仍高速增长， 到 2009 年 12 月房地产投资同比达到了 80%。在宏观调控的作用 下，有效挤压了房地产投资的因素， 但部分投资

7、热点以及部分优 质项目销售量仍呈小幅上升趋势， 可以预见： 房地产价格稳中有 升的态势不会改变。本项目用地位于苍山县城市规划中的核心地带。该宗地共225 亩，由于此部分建设缺乏总体规划，老、旧危房屋多，居住 条件恶劣， 环境脏乱差， 与周边现代化的市容市貌和其他住宅环境极不相宜。为了拓展城区的发展空间， 彻底改变该地区老旧差 的面貌，本项目本着建设高品质住宅，营造城区商业氛围的理念， 努力将该项目建设成为城区的房地产旗帜，乃至全省第一、全国一流，营造出与整个新城区发展相融合的国际化、人文、舒适而 充满活力的环境。全力打造鲁南一流的，高度云集科技、信息、 物流、商住、休闲、娱乐、生态于一体的高品

8、位、多层次、亲自 然的鲁南商贸物流集散中心。 我们旨在苍山这块风水宝地， 感受 天时、地利、人和的投资环境，依靠政府的政策杠杆，利用公司 的全新思想理念，筑巢引凤，招徕各地客商，蜂涌而至云集苍山， 最后形成管理、形态、品牌、知名的鲁西南“苏鲁皖”中心商贸 市场。2、项目概况2.1项目名称：苍山县旧村改造商贸物流城建设项目。2.2建设地点及四至围：项目位于苍山县新城区的中心位置，具体四至围为：新车站以西, 三山公司以北，中兴路以东，206国道以南。2.3开发单位：SkyVen Capital PteL,td（新加坡投资控股集团）中钢集团矿业有限公司星发生物科技股份有限公司三山进出口贸易有限公司2

9、.4工程概况：项目拟建总建筑面积588720平方米，根据苍山的规划和龙沂 庄的位置、面积，市场可以将其分为“物流中心”、“小商品批发中心”、“大型超市”三大区。一楼服饰、副食、五金、蔬菜等各种小商品批发，配送全国的物品；二、三楼大型超市；四 楼健身、娱乐，以满足苍山人民的业务生活。本项目拟共建设9栋高档26层大楼，位于商贸物流城上面，其中地块西侧为商贸物流区、写字楼和商务酒店，楼层为5-26层。建设工程计划于2011年6月份完成，2012年3月开工建设， 2014年开业入住。本项目商品楼住宅共分两大类型，现代化的 商贸物批发城1-4层，精致的高层塔楼 5-26层、多样化的高层 酒店式公寓5-3

10、3层。2.5资金来源：项目开发投资的资金来源主要包括股东投资、银行融资、投资公司参股及销售回款滚动建设， 本项目采取这几种渠道结合使 用，在项目建设过程中，采用预售手段，实现资金快速回笼，保 证项目建设并开始偿还贷款。3、可行性研究报告编制依据(1) 项目投资方案；(2) 国家及苍山县颁布的相关法律、法规、政策；(3) 市和苍山县国民经济和社会发展“ 一五”规划纲要；(4) 苍山县城市总体规划(1996 2010年)；(5) 房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规、定额;(6) 苍山县及项目周边地区市场调研和现场勘察资料；(7) 其他有关依据资料及企业提供资料。4、研究结论与建议本项目建设

11、符合国家产业政策和苍山县经济发展方向，适应苍山县城市规划以及商贸物流、 房地产发展的需要，并且配合政 府加大城区旧村改造的政策， 区位条件优越，市政配套和生活配 套较为完善，市场定位清晰，具有良好的升值潜力和发展前景。 加之房地产开发建设采取环保控制有效措施，保证了对周边环境不会造成污染，本项目土建与公用工程建设具有生态建设有利条 件，注重环保与建筑节能，所以项目前景看好。物流中心项目建设，符合国家和省市有关促进现代服务业的 商贸、物流业发展的政策；符合产业发展方向和要求；项目建设 用地符合要求；项目的建设将推动市委、 市政府倡导的现代商贸服务业 “双 轮驱动”，发展大商贸，建设大市场，搞活大

12、流通，努力把苍山 县打造成为北进南出、辐射南北的区域性商业服务业中心要求。 苍山县现代服务业经济的发展， 体系之进程，配套经济圈和自主 创新综合配套改革试验区的建设， 带动城市工业经经济发展； 扩 大地方社会就业现实意义。项目的建设将成为推动苍山蔬菜市场的有利补充，促进区域产业结构调整。交易仓储中心的建成 ，为整顿目前该区域零散的 交易和仓储，提升该区域物流环境提供了良好整合平台；项目建 设将成为苍山县发展专业市场和物流产业的形成互惠，互动,协同发展一支重要经济力量。项目财务部收益率高于行业基准收益率，投资回收期低于行业基准投资回收期，项目具有一定的抗风险能力等。从综合分析来看，项目建设具有很

13、强的可行性。5、主要经济技术指标项目主要经济技术指标见 表1-1。表1-1主要经济技术指标序号项目名称单位指标1总用地面积m21500752总建筑面积m25887203容积率3.914绿化率%305总停车数辆9006户平均居住人数人/户2.87居住户数户24228居住人数人67819建设投资万元7177810每平方米建设投资元121911投资利润率%75%12全部投资投资回收期（税 前）年1.3第二章 区域房地产市场分析1、当前苍山县房地产市场现状1.1 、房地产开发投资的基本情况近年来，苍山县房地产开发投资处在一个高速增长的时期。2009 年苍山县房地产开发投资完成 9.6 亿元，与上年同期

14、相比 增长 92.82%，环比增长了 6.07%，完成投资占本年度计划投资的 91%。其中，商品房建设投资额 7.8 亿元，同比增长 84.79%；土 地开发投资额 2.8 亿元，同比下降了 18.2%。按用途分：商品住 宅开发投资 7.2 亿元，同比增长 120%。其中别墅、高档公寓投 资 2.92 亿，同比下降 28.71%；办公楼投资 1.61 亿元，同比增 加了 10.6%；商业营业用房投资 5.07 亿元，同比增长了 63.08%。2009年房屋建筑施工面积 26 万平方米，同比增长 108.82%。 其中，住宅施工面积 15.2 万平米，同比增长 128.74%。住宅施 工面积中别

15、墅、高档公寓 3.6 万平方米，同比增长 19.96%；办 公楼施工面积 4 万平方米，同比下降 68.1%，商业营业用房施工 面积为 2.8 万平方米，同比增长 53.7%，其他用房施工面积 4 万 平方米，同比增长 110.71%。2010年 1-4 月，苍山县房地产完成投资 7.75 亿元，与上年 同期相比增长了 9.62%；。从投资构成增长幅度看，商品住宅投 资 63500 万元， 与上年同比增长 9.5%，经济适用住房投资 11100万元，同比增长了 33倍；90平方米以下投资17800万元；140 平方米以上4300万元；别墅、高档公寓投资 3600万元，同比增 长14%办公楼投资

16、2500万元，同比增长了 184.09%;商业营业 用房投资9500万元，同比上升 35.99%；其他投资2000万元， 同比下降了 58.72%。在完成投资中仍以商品住宅为主，占完成 投资的81.94%，图2-1历年房地产开发投资情况单位：亿元投资金额 ，2007年，96.71办公用房商业用房，10.14其他, 5.64住宅,77.73图2-2 2009年新开工房屋构成单位：%1.2 、房地产市场销售的基本情况2009年房屋竣工面积 24 万平方米，同比增长 161.07%。其 中，住宅竣工面积为 15 万平米，同比增长 180.22%；办公楼竣 工面积为 3.5 万平方米，同比增长 324

17、.95%；商业营业用房竣工 面积为 3 万平方米，同比增长 96.56%；其他用房竣工 3.6 万平 方米，同比增长 30.18%。2009 年商品房实际登记销售面积 17.2 万平方米，同比下降 38.93%。其中住宅销售面积 14.6 万平方米，同比下降 36.6%。 与上月环比增长 11.9%。其中住宅预售面积 22.46 万平方米，同 比增长 9.78%，与上月环比增长 12.76%； 2010 年 1-4 月，苍山 县新建商品房实际登记销售面积 17.85 万平方米， 与上年同比上 升了 20.9%；其中商品住房实际登记销售面积13.4 万平方米，与上年同比增长了 13.25%。批准

18、预（销）售房屋面积 8.83 万平 方米，同比下降了 58%，环比增长幅度为 167.6%；批准预（销） 售住房面积 4.71 万平方米， 同比下降了 72.7%，环比增长 100%。 商品房实际销售面积占可售面积的 6.27%；本期商品住房实际销 售面积占可售面积的比例为 10.13%。1.3 、房地产市场价格的基本情况根据苍山县房管局数据显示， 2009年 12月商品房平均销售 价格 2100 元/ 平方米，同比增长了 4.7%，环比增长 0.18%；商品 住房平均销售价格 2875 元/ 平方米，同比增长了 4.6%。环比增长0.24%。2010年以来，苍山县房屋销售价格指数呈小幅上升趋

19、图2-32009 年不同价位商品房供求结构23.47%势。-2000-2500元/m2 2000-2500元/m2二 2500-3000元/m2 13000-4000元/m2 4000元/m2以上1.4、建设项目资金来源基本情况2009年苍山县房地产开发到位资金9.62亿元，同比增长了58.81%。从资金来源情况分析，国贷款3.3元，占到位资金的35%利用外资3200万元，占到位资金的3.4%；企业自筹资金6 亿元，占到位资金的 62%其他资金1.76亿元，占到位资金的 18% 与 上年同期 比较分别 增长 47.92%，0.67%，44.13%和 115.86%。2010年1-4月，到位资金

20、53400万元，其中上年节余15160 万元，本年到位38240万元。其中国贷款 6130万元元，占资金 总额的11.48%；银行贷款4700万元，占资金总额的8.8%;非金 融机构贷款200万元，占资金总额的0.04%;企业自筹资金24120 万元，占资金总额的45.17%;其他资金来源7990万元，占资金总额的14.96%。与上年同期比较到位资金总额增长了158.79%,其中上年节余增长186.03%,本年到位资金增长了 148.59%图2-4 2006-2010 年资金来源构成单位：%I 2006年 2007年一 2008年2、苍山县商品房供需情况分析2.1市场供求分析农村市场分布与经营

21、情况：泉山街、龙沂庄村口、卞庄镇医 院等小围市场，为了购买方便，自发的组成了一个每天的小市集； 下村、南桥、兴明、小岭等区域做了实地考察， 例如下村、南桥、 小岭等乡镇地区，因离县城比较远，所以形成了流动的性集市。 位置大致分为两种：第一种在公路两边，第二种在路边下的空地； 销售的人员大致分两种：第一种长期流动性，专门流动于市集； 第二种离家比较近的农民。随着农村经济的不断发展以及农民生 活水平的不断改善和提高， 市场经营模式有了较大的改变， 但是 地摊、帐蓬的方式依然随处可见。市场效益虽然比较低，但是， 与传统的农村产业相比， 效益依然较为突出， 是农村经济的组成 部分。县城市场分布与经营情

22、况： 南大棚市场、 北大棚市场是多年习 承下来的到老地方购买。北大棚是蔬菜、衣服类零售市场，南大 棚是食品批发市场。由于市场处于城市中心、建设比较早，人气 指数很高。但是，其经营环境较差，道路也不畅通，存在着严重 的消防安全隐患。 位于汽车三队门口的水果早市批发， 没有正规 的市场，每天早上 5 点至 8 点，严重影响交通。苍山的传统市场比较多，从农村集镇到苍山县城，赶集是集 市贸易的种主要商品交流方式。 五天一集， 农民从四面八方汇 聚块，成千上万人山人海，有人称之为“麻雀做市” 。市场 交易物品玲瑯满目， 这也呈现出苍山传统市场的兴隆景象。 但是 这种市场的交易时间非常短， 交易方式也非常

23、简单， 物品的附加 值为零。 由于城市建设规模的不断扩大澎涨， 经济运转速率不断 提高， 人们生活节奏的不断加快， 传统市场已远远不能适应现代 经济发展的需要。 因而建设相当规模的专业市场， 以替代散乱的 传统市场，这对人们意识观念的改变、商品流通渠道的疏理、城 市生活环境的静化、 区域品牌经济的提升、 完善产业之间发展的 协和关系，都具有十分重要的意义。2009 年后商品房开发结构得到了较大调整，但结构性矛盾 依然存在，经济适用房和 90 平方米以下商品住宅所占比重仍显 偏低，需进一步贯彻“国六条”政策，加大 90 平方米以下商品 住宅的建设力度。 苍山县住宅商品房房屋实际登记销售面积在连

24、续下降两年多的情况下， 2010年 3月开始回升， 4月涨幅超过了 20%，特别是商品住房两年来首次增长，而且涨幅超过了13%。说明住宅商品房需求仍然旺盛。来自苍山县房管局的统计数字表明： 2010 年 4 月办公楼与商 业营业用房的房屋竣工率分别为 10.95%和 7.77%；而其两者的销 售分别下降了 0.5 和 0.96 个百分点，房屋空置率也在较高点位 浮动。 办公楼及商业营业用房销售情况仍不乐观， 表明各开发企 业市场调研不足，市场仍缺少消费者需求的产品。2.2 区位供需分析：2009 年新开盘面世的项目以新城区为最多，此种局面在 2010 年的苍山县房地产市场仍将继续，新城区位于苍

25、山县东北 部，地理条件优越，硬件设施完善，拥有数量众多的楼盘，价格 也相对其他区域较贵一些。 在今后的几年中， 新车站附近将作为 政策扶持的重点发展区将成为苍山县场新盘的最大萌发地。3、房地产市场发展情况预测3.1 房产价格稳中有升的发展态势不会改变苍山县 2009 年市场放量相较前一年增加不多，待开发土地 面积增加，从 2009年的数据上不难看出， 2009、2010 年将是苍 山县房地产项目放量较大的一年。 2010 年 1-4 月购置土地面积 进一步下降，同比下降了 76.1%；完成开发土地面积同比增长了 174.71%；待开发土地面积同比增长了 33.63%。2010 年 1-4 月住

26、 宅新开工面积同比增长了 284.96%。截至 3 月，苍山县商品房买 卖价格同比上涨 3.8%, 远远低于全国 70 城市价格涨幅。价格涨 幅趋缓的原因之一在于商品房供应量的增加， 另一个重要原因则 是宏观调控的作用， 使得原本处于曾经在全国各城市居于前列的 房地产增幅得到回落。虽然有以上两方面原因制约着苍山县的商品房价格， 但价格 稳中有升的趋势不会改变。 一是房屋的土地成本、 建筑材料成本、 劳动力成本和住房供求关系左右着房价走势； 二是无论由于居民 住房消费支撑的主动需求还是由于城市房屋拆迁带来的被动需 求，强大的市场需求推动放价上涨； 三是地价上涨是当前房价上 涨中的重要因素，土地储

27、备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）” 制度实施以来， 对增加土地出让的透明度、 避免寻租发挥了重要 作用。 但不可回避的是， “招、拍、挂”制度也存在一定的缺陷， 即短期容易推动地价上涨； 四是新建住宅成本的上升也是导致房 价上涨的原因， 这里所说的成本上升， 并不单指建材等价格上涨 带来的成本增加； 五是房地产供给结构变动推动房价上涨， 目前 房地产市场供求总量的阶段性失衡直接影响房地产价格变动， 即 中低价位商品住房供应量偏少， 高档商品房供应增加， 使得商品 房平均价格上扬，这与当前房地产市场的结构性矛盾是吻合的； 六是多种住房需求旺盛推动房价的上升， 除消费需求外， 当前房 地产市场中

28、还存在大量的投资需求。 如苍山县周边盟市的投资有 相当比重投向苍山县的房地产， 推动了苍山县房价的上升。 除以 上原因，宏观调控政策之后开发周期的延搁， 房价仍将不断走高， 现在不能确定的只是增长的幅度和频率而已。3.2 城区住宅供需不均将日益凸显苍山县高速增长的的经济发展速度带动了城市化进程， 整个 城市正在由一个小型城市蜕变为中型城市， 城区住宅的连片开发 使得老百姓能够更加便捷地享受城市生活。 虽然近几年苍山县加 大了两大片区的居住建设力度， 但由于其相关配套尚不到位， 故 此宜居水平较低。 苍山县正处在城市建设的中期， 民众对于城市 化生活的追逐心理仍居于高位，相对而言，城区的商业、教

29、育、 卫生医疗等服务设施较之郊区对苍山县民众有更大的吸引力。 随 着城市开发进度的加快， 核心城区可开发土地日益减少也是客观 事实， 因苍山县各区商品房价格差异并不明显， 故此民众对于中 心城区的需求将会更加旺盛， 那么， 随之而来的就是城区住宅供 需不均，这个矛盾在今后将会日趋明显的凸显出来。3.3 积极有效的城市建设将带动苍山县房地产行业发展十五”期间，苍山县中心区要“拉开城市框架，拓展城市空间，打通城市干道，提高城市品位，实现城市五化 （ 美化、 亮化、硬化、绿化、净化 ） 。” 2000 年后，苍山县的城市建设进 入了快车道，不仅开始了有史以来最大规模的拆危、拆违、拆临 工程，还建成了

30、一大批功能齐全、环境优雅、各具特色的精品住 宅小区、生态花园小区和智能小区。目前，苍山县人均建筑面积 达到 22.5 平方米，居民生活环境和生活质量得到了极大改善。 市、区两级党政办公楼的外迁，更拉大了城市框架，拓展了发展 空间，同时也为房地产行业的发展带来了更大的运作空间。第三章 市场研究与项目定位1、苍山县房地产发展背景分析1.1 “十一五”发展规划苍山县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 中明 确指出：“十一五”时期是加快苍山县城市化进程，构建和谐苍 山县的关键时期。 苍山县十一五规划明确指出 “加快城镇化进程， 提升县城的辐射带动力和城市建设水平， 加快城市圈建设， 有序 扩中心城

31、区规模。打造城市建设新形象，全力实施“44331”工程，完善中心城区功能，提升城市建设品位。 ”。而所谓“ 44331” 工程，就是“四区、四个中心、三带、三园和一批”的简称。更 加详尽地指出了苍山县城市建设的计划和决心。在今后的几年 中，苍山县不仅要建设一批 20 万平方米以上的精品住宅小区， 还要建设 10 个以上四星、五星级酒店宾馆。1.2 苍山县城市规划按照县党委、政府提出的苍山县城市建设“三年小变化、五 年中变化、七年大变化”三步走的总体要求，将苍山县建设成为 了具有较高现代化水平和层次品位、 具有良好环境质量和适宜人 居、具有较高综合服务功能和辐射带动力的城市， 基本实现了基 础设

32、施、城市形象、人居环境的大变化。1.3 近年苍山县房地产投资情况（表 3-1 ）：年度2007200820092010.1-4投资额 （亿元）34.8550.167.75.8.75由上表可知，苍山县房地产产业正处于高速发展期，随着城市化进程的进一步加快，房地产投资增速明显，2008年房地产涨幅曾居国各城市首位，2009年后，宏观调控政策对楼市投资 产生影响，但苍山县房地产投资仍处在高位运行。2、项目所在区域房地产市场分析2.1区域房地产市场概况新车站区位于苍山县北部，地理条件优越，硬件设施完善，是县及苍山县的经济、文体、卫生、科教中心。城区房地产开发 较早，拥有数量众多的楼盘，品质较高，价格也

33、相对其他区域较 贵一些。目前区域房地产在售楼盘10余家，2010年1-4月可售套数分别为 5044、4815、5293、5811套，4月平均价格为1812 元/平方米。区域2000元/平米左右的楼盘区域户型多以中大户 型为主，精致小户型在区域尚未形成气候。2.2 项目周边主要楼盘调研分析（1）本项目周边主要楼盘概况如下 表3-2 :项目东方明珠三庆现代城阳光花园总建筑面积（m）110001200012000销售均价(元/m2)320025002100产品类型高层板式多层板式多层板式主力户型96-14590-150148-190(2)楼盘分析：周边项目主要通过低密度、 低容积率等优势特征来突出自

34、身的宜居性，而在产品自身层面上并未有较大突破。各项目的销售价格也在不同阶段有着较大的涨幅，户型比例上都以中大户型的两居至四居为主，说明大多数楼盘购买对象多是以家庭为单位 的，小户型产品相对稀缺。而随着区域价值的提升和房地产市场 的逐步成熟，高品质、高舒适度的中小户型也开始逐渐受到区域 目标客户的追捧。3、苍山县商贸物流城住宅项目市场定位3.1项目SWO分析Stre ngth:a. 地理位置优越，区域升值潜力巨大。b. 紧邻多条公交线路，交通便利；c. 区域周边有较为成熟的教育体系，社会配套设施比较完善；d. 本案周边未来几年将形成成熟的商业、办公、娱乐等配套。Weak:a. 本案价格预期较高，

35、对前期上市推广不利；b. 本案地处周边城市环境仍需改善。Opportunity:a. 结合整体城市规划，城市化进程逐渐加快；b. 政府相关配套规划，预示区域巨大升值潜力；c. 区域目标购房群体多为喜爱小户型的中青年，这与当前 国家提倡小户型商品房开发的政策吻合。Threat:a. 同区域，存在价格、品质相差不大的其他产品；b. 政 府一系列房地产调控政策对房地产业发展和项目操 作的限制。3.2 目标客户定位一方面， 苍山县经济发展迅猛， 蔬菜产业经济带动了一大批 产业人群收入的提高， 他们经济实力较强， 对于老城区有较强的 城市感情，高品质的住宅产品会比较符合他们的需求。另一方面，苍山县“十一

36、五规划”中明确提出： “加快城镇 化进程， 提升苍山县的辐射带动力和城市建设水平， 加快苍山县 城市圈建设， 有序扩中心城区规模。 打造苍山县城市建设新形象， 全力实施“ 44331”工程，完善中心城区功能，提升苍山县城市 建设品位。”因此根据苍山县整体的变迁过程， 该项目的客户群主要是本 地中青年居民以及区其他城市移民。3.3 项目产品定位产品定位为：具有国际化和人文特色的、充满活力的中高档 公寓产品和大型的商贸物流商业项目群。第四章 项目选址和建设条件1. 项目选址 本项目位于苍山县中心地带。宗地四至围是：新车站以西， 星发公司以北，中兴路以东， 206 国道以南。2. 建设条件2.1 位

37、置优越该区所处地理位置优越，周边车站、商业、住宿、医疗、学 校配套设施完善，拥有得天独厚的区域优势。2.1 建设场区“七通”条件具备 项目所在地块完成了该宗地的前期开发 （七通） 工作，能满 足项目投入使用后的有关要求。具体标准为：a. 道路：按规划要求实现出让宗地红线外周边市政道路。b. 给水由中兴路接入，給水主干线直径为300mm支线直径 为 200mm。c. 雨水由中兴路排出，雨水主干线直径为1000mm支线直径为 600mm。d. 污水由中兴路排出，污水主干线直径为600mm支线直径 为 500mm。e. 通讯及电力、燃气在中兴路接入。f. 热力在中兴路接入，直径DN350/DN35Q

38、支线直径DN300/DN30Q2.3项目商业及文化教育配套设施齐全项目所处的苍山县新城区是县以及苍山县的文化、教育、卫生、经济中心，咼素质劳动力资源十分丰富。另外，区域有人流 量巨大的火车站和客运站， 为商业房产开发提供了可能。 项目周 边有成熟的教育体系，以及医疗卫生体系。未来发展空间巨大。2.4 土地征用情况该建设项目总共占地面积225亩，以旧村改造为主，这部分土地地上建筑全部为危旧住房,希望通过本项目进行旧城区改合理节约其他土地造、开发能够彻底改变这里的居住生活环境，200多亩，为苍山的发展腾出空间。第五章 项目建设规模及功能标准1 建筑面积和容 本项目总建设用地面积 110055 平方

39、米，总建筑面积 588720 平方米。容积率：w 4.600;建筑密度：w 50%绿地率：30%建筑控制高度：w 70米，部分居住及公建建筑高度可控制在 75 米； 建筑退让距离：退让规划用地边界最小距离为不小于 5 米。2 功能设施标准2.1 建筑使用功能本项目建筑使用功能为：商业、住宅及配套。2.2 设施标准（1）住宅装饰及设施标准：A、商业用房提供精装修标准，即：a. 厅、过道的墙、顶抹灰，刷白，地面贴瓷砖；b. 卫生间的地面、墙面（ 1.5 米高）贴瓷砖、顶棚吊石膏 顶，并安装坐便器和面盆；c. 设置照明、给水、污水排放、燃气、采暖等系统，并 预埋、有线电视、宽带网络系统管线。B、商品

40、房部分设施标准为：a. 可供菜单式选择的精装修方案， 而且方案设计融入了最in 的时尚元素；b. 厨卫洁具均是进口品牌产品；c. 大部分明厨明卫，室错层的格局让空间更加立体化；d. 简洁时尚的外立面，在区域独树一帜，与众不同；e. 室所见，均是品牌产品；f. 智能安防和门禁系统，高科技保证安全和人性化；g. 24小时热水； 24小时电梯； 24小时直接入户；h. 小区局域网；卫星电视；监控系统将让住户更放心。（2）项目商业设施：项目配套商业设施包括 56000 平方米的商业物流， 日后将 统一运营招租。2.3 住宅户型规划90 平米以下的一居至小三居，占比 70%； 90 平米以上的中 大户型

41、，占比 30%。3、工程项目一览表依据初步规划方案，主要工程项目见下表5-1表5-1主要工程量一览表序号项目名称说明1土建工程建筑面积588720 m21.1高层住宅建筑面积148500 m1.2地下停车库建筑面积21200 m1.3商务酒店建筑面积9900 m1.4写字楼建筑面积19800 m1.5配套商业物流建筑面积440220 m2给排水工程水泵机房100 m23普通消防系统住宅区4变配电工程（强电）变电站300 m5照明工程小区照明6通讯工程普通配线（端子接单兀口）7火灾报警安全监视公共场所火灾报警，可视防盗门8通风工程地下停车库通风9闭路电视有线电视机房50 m10室外工程室外文化广

42、场600 m第六章 建设方案1、建设场地环境1.1 地形、地貌 建设场地成矩形状，场地规整、地势平坦。苍山县地形呈西 北高东南低倾斜之势， 西北和北部为沉积岩组成的山岭地带， 属 尼山山脉，群山起伏，全县共有大小山头 910 个，高程一般为 100579m中、南部为临郯苍平原的一部分，中部为冲积平原， 高程在3565m之间，南部系低涝洼地平原，有洼湖 22个，高 程在3035m之间。全县有平原和丘陵两种地形类型，平原为主。北部、西部为丘陵，属鲁中南山地的南缘，海拔在80m- 250m之间。地貌形态为两大区：一是构成剥蚀低山区丘陵区，二是剥蚀 堆积平原。前者由斜山地和部分山间谷地组成， 成向间平

43、行排列， 是在构造基础上， 经过流水风化等外力剥蚀作用而形成的。 后者 是在基岩剥蚀的基础上，由第四纪冲洪积而成，面积广阔，地面 坡度小。1.2 气象苍山属暖温带半湿润季风气候， 四季分明。平均气温 13.20C， 年日照时数 23002900 小时，年平均降水量 850900毫米。 无 霜期平均 202 天。相对湿度全年平均为 69%，适种宜养面广。境 大小山丘 380 座，最高的抱犊崮海拔 580 米，一般海拔高度为 100 200米。主要河流12条，大中型水库5座，其中会宝岭水 库总库容达 2.67 亿立方米。淡水面积 5.2 万亩，农田有效灌溉 面积 45 万亩。1.3 地质地质状况优

44、良，基岩埋深 80180米，基岩面起伏平衡，无 断裂带，建筑物抗震设计按地震烈度 8 级设防。承载力 (R) 一般 在 10 15 吨/ 平方米，地下水位 1.6 4.5 米，地表水无腐蚀。1.4 交通条件 苍山区位优势比较明显，交通通信条件便利。处于沿海 地区大开放与黄淮海平原大开发的交叉地带，位于苏南、胶 东半岛两大经济带的中间地带，地处日照港、腹地，接受产 业辐射有着较好的条件。分别距日照港、 130 公里，距兖石铁 路、津浦铁路、陇海铁路均不足 1 小时路程。 206 国道和京沪 高速公路纵贯全境，省道、县乡公路纵横交错、四通八达。 固定拥有量 14.2 万部，移动手机用户 5.6 万

45、户。全县有 220 千伏安输变电站 1 座、110 千伏安输变电站 4 座，电力供应充 足。1.5 施工条件 是鲁南著名的建材基地，各类批发市场齐全，品种繁多， 特别建筑材料市场是苏北鲁南的重要集散地，建设所用的钢 材、水泥、石子、砂、铝材、墙地砖等均可由区生产厂家或 专业批发市场供应，可完全满足建设需要。2、总体规划布局2.1 片区规划项目所在地块位于人流、 物流集中区域， 项目所在区域未来 将成为集商业、办公、居住、娱乐、会展、文化交流和居住等于 一体的城市多功能新型片区， 成为新车站商圈和商务区围的核心 地带。2.2 项目整体规划设计原则（1）合理布局，高效利用土地，使业主的要求与城市功

46、能 有机地结合，三种效益可以完美体现。（2）分析用地现状交通和周边地区交通，有效组织人流车 流与城市交通并行不悖。（3）利用周边优越环境，扩大绿化围，重视生态、追求个 性，使设计具有可持续性、可操作性，并着重处理与环境关系， 使建筑融合于环境，营造生态的、生机的、生动的居住小区。2.3 总平面布局（1）艺术性的规划布局，基地整体规划注重阳光的需求。 将传统的平直布局中引入变异元素，顺应城市干道向西南偏转， 与垂直的空间组织形成对比与变化， 突出空间的开阔有致， 步移 景异的艺术氛围。（2）中庭一带的规划结构。中庭：本规划中设计了中庭绿 化景观， 向南北沿伸。 使绿化和景观对于全区的居民都有良好

47、的 可选性和共享性，避免景观死角。一带：为由南向北的绿化景观 带，与东侧绿化带相交。将南北两轴有机联系在一起。（3）多样化的布置原则：沿街为商务酒店和写字楼，配合 周边建筑物，与整个项目合拢，形成整个区域的标志性建筑。塔 楼长短错列布置，优化居住环境。（4） 高低错落、丰富的天际线：小区住宅采用1-4层为商 贸物流，四层为空中花园，5-20层互相穿插，错落有致，形成 丰富的建筑空间。2.4交通组织（1）设置沟通性的商业服务道路， 联系商业区与城市其他 地区；（2）结合区域周边交通网络的，规划社区外交通，使社区 外交通系统有机结合，使业主出行更加便利。交通规划原则（3）合理安排车流路径，保障交通

48、畅通；（4）保证交易仓储中心与南 xx路与二环路的捷的货客运 通道；（5）控制交通对环境的影响；（6） 在满足项目区近期交通需求的前提下，为后期发展保 有较大的交通预留。2.5景观规划主要以自然景观为主、西南部、西部、西北部为县城龙头原始山林区一九顶莲花山，东部有自然的苍山滨河大道及县城行政 办公区、县政府大楼等，形成了依山傍水的自然景观-风水宝地。品牌展示交易区的前集中绿地，沿主次干道均为重要景观轴 线，两边均有绿化带蔓延，并在路交叉节点形成景观区，形成系 列富于变化的城市空间和景观。2.6规划指标根据项目初步方案及建设规模，规划指标见下表6-1 :表6-1项目建筑技术经济指标序号项目名称指

49、标1总用地面积150075 m22总建筑面积588720 m3地上建筑面积566720 m4地下建筑面积21200 im25建筑层数地上4-26 层地下1层6建筑总高83米7建筑层高地上3.2米地下4.5米8建筑容积率3.919绿地率30%3、建筑方案设计3.1建筑方案总体构思合理布局，高效利用土地，使业主的要求与城市功能有机地 结合，使三种效益可以完美体现； 分析用地现状交通和周边地区 交通，有效组织人流车流与城市交通并行不悖；利用周边优越环境，扩大绿化围，重视生态，具有可持续性、可操作性，并着重 处理与环境关系，使建筑融合于环境，营造生态的、生机的、生 动的商务、居住小区。3.2平面设计（

50、1）住宅表6-2项目住宅经济技术指标序号指标名称单位指标1套使用面积m2 /套2住宅标准层使用系数%75%-93%3套建筑面积m36.57-1433.1高层住宅 A型m /套3.2高层住宅 B型m2 /套3.3高层住宅 C型m2 /套4户平均居住人数人/户2.85居住户数户14226居住人数人3981(2) 商贸物流面积表6-3商业经济技术指标序号指标名称单位指标1商务楼建筑面积m2 /198002物流楼建筑面积m24402203商业用房建筑面积m99003.3立面设计本工程立面设计是经相关机构和人员审查，并经设计院专业 人员计算得出的。4、结构设计4.1基础造型及处理本工程基础设计形式为筏板

51、基础，根据上部结构荷载的要 求，本地基持力层的承载力较低，为满足承载力的要求，采用CFG桩复合地基处理方案。本项目区域建筑物按地震烈度 6级设 计。项目建筑采用混凝土结构的标准交易仓储房道路、 停车场采 用混凝土铺设。4.2 上部结构本工程上部结构形式为全现浇钢筋混力土剪力墙结构及框 架剪力墙结构。5、公用设施方案市政设施源头建设利用区原有设施 .5.1 供水排水5.1.1 研究依据 给排水设计依据建筑给水排水设计规 、室外给水设计 规、室外排水设计规 、生活饮用水质标准 、污水排入城市 下水道水质标准进行设计。5.1.2 给水方案 项目区的办公用水使用供水公司自来水，室外消防用水由 室外消防

52、栓直接供给。进水管道为 200-300，远期规划供水能 力约1000m3/日。5.1.3 排水方案 结合地形特征和道路建设铺设排水管道， 采用雨污水分流排 放。室污水经过化粪池处理后，用管道排至市政污水管道。室外 采用污水、雨水分流制排系统，所有雨水、污水均集中排入市政 下水道，由市政污水处理系统统一处理。5.2 供电(1) 供配电系统：高压供电为 10KV高压电源，经小区总配 电室分配给两台1000KVA及 4台630KVA变压器，总计4520KVA 最大负荷 4250KW。(2) 照明及电力设备：a. 低压供配电设计：小区动力和照明电源引自小区变电所采用电缆分别引入地下一层接线柜；动力计量

53、设在动力总配电柜，备用照明及共用灯按动力计量，住宅各单元在每层设户表箱一个；消防设备、电梯、应急照明的负 荷等级为二级，其余为三级。b. 设备及选型：住宅采用平口灯，卫生间、厨房采用此灯头，非住宅部分采用荧光灯(要求 C0& 0.9 )，均选用节能型灯具；小区采用安全型安装插座，户卫生间、洗 衣机用插座采用防溅型。5.3 供气本项目燃气在中兴路接入。5.4 供暖供热供热总规划能力270蒸吨/小时，直径DN35O/DN350支线直径 DN300/DN300。5.5 弱电设计( 1 )网络：在地下一层设有交接间，机房设有回配线架一台，一台由大对数电缆引入；网络由光缆引入。网络支线采用五类八芯线，从配线架穿管引至各楼层。（2）电视：在地下一层设有电视前端箱，电视主干线路采 用 SYV-75-9 同轴电缆穿钢管，引至各楼层，要求用户出口电平 不小于68db+4db,电视分之器盒至用户，采用SYV-75-5同轴电缆穿钢管。（3）楼宇对讲系统：一层主入口设一带电控锁的防盗门， 对讲主机设于门边墙上；一层设视频分配器及译码器， 2-25 层 设译码器，每户可设对讲分机，一层各户设窗磁和门磁。6、消 防