金融危机对中国贸易出口的影响

1、摘要美国、澳大利亚等国的金融机构不断爆出因次级债风暴受损严重而停止赎回或申请破产保护，全球的股市也持续大幅下挫，次级抵押贷款市场危机似有愈演愈烈之势，胜似洪水猛兽。美国次贷危机的爆发引起了世界范围内金融市场的剧烈动荡,虽然对我国金融市场直接影响不大,但其造成的间接影响却不容忽视。鉴于我国目前房地产信贷市场存在类似问题,我们应该汲取这方面的教训,反思可能存在的金融风险。本文分析了美国次贷危机爆发的原因以及次贷危机对我国房地产市场及房贷的影响，并在此基础上得出我国房贷市场存在的问题,并提出了降低房贷风险的启机产生的原因启示。 关键词：次贷危机；房地产；房贷市场AbstractThe United

2、States, Australia and other countries are out of financial institutions continue to suffer a serious crisis because of Subordinated Debt and the cessation of redemption or filed for bankruptcy protection, the world has continued to plunge in the stock market, subprime mortgage market crisis may beco

3、me worse, increasingly a scourge . America sub-loan crisis led to the outbreak of the world's turbulent financial markets, though a direct impact on China's financial markets, but its indirect impacts can not be ignored. In view of the current real estate credit market in our country has a s

4、imilar problem, we should learn from this lesson and reflect on the possible financial risks.This paper analyzes the America sub-loan crisis reasons for the sub-prime crisis on China's real estate market and the impact of mortgage , proposed to reduce the risk of mortgage Kai machine Inspiration

5、 causes on the based the existence of China's mortgage market problems.Key words: Sub-loan crisis; real estate; mortgage market目录摘要IAbstractII引言1一、美国次贷危机的产生1（一）房贷的低门槛1（二）21世纪美国宽松的政策给了房地产泡沫经济空间2（三）低息下次级房贷衍生产品的较高回报率2（四）部分美国银行和金融机构违规操作2二、我国房贷市场发展现状及存在的问题3（一）对按揭者的资信审查不够3（二）商业银行也存在追求利润, 过度放贷的现象3（三）房地

6、产未来走势不定3（四）住房按揭贷款的证券化水平不高4（五）缺乏大量、持续、稳定的长期资金供给4三、次贷危机对我国房贷市场的启示4（一）严格把好信贷审查关5（二）建立持续、科学、规范的金融监管体系5（三）加强对房地产投机行为的监管，建立完善的信息披露机制5（四）加快资产证券化进程5（五）建立房贷损失保险机制6参考文献7谢辞8引言美国的次级抵押贷款( 以下简称“次贷危机”)是相对于优质和次优级抵押贷款而言的，是为信用等级不高、收入较低、债务负担大的借款人提供的信贷服务，需要借款人以住房或其他财产作为抵押，借款人的还款能力往往并不是贷款发放的主要依据。由于借款人的违约风险比较大，因此次级抵押贷款要求

7、的利率比优质抵押贷款高的多，是一种典型的高风险、高收益的业务。发放次级抵押贷款的金融机构为了转移风险和回收资金，往往将其进行证券化，在资本市场出售。这样，次级抵押贷款就变成了资产抵押债券。美国次级抵押贷款危机于2007 年2月初露端倪, 到7月、8月全面爆发，导致美国乃至全球金融市场剧烈动荡。美国、欧洲、日本、韩国及中国香港各地股市纷纷下跌，市场信心受到冲击，美欧多个贷款机构巨额亏损甚至倒闭，相关基金公司、投资银行损失惨重。然而，随着美欧日各国中央银行进行联合干预，向金融市场注资以缓解流动性不足问题，恢复投资者信心，危机在短期内得到一定程度的缓解。但是这些针对金融市场变化所采取的措施并不能从根

8、本上解决次贷危机，其负面效应还未充分显现。一、美国次贷危机的产生美国著名经济学家约瑟夫斯蒂格利茨指出，当前的次级危机与美联储前主席格林斯潘在任时实行的政策有关。2001年，格林斯潘为使美国走出网络泡沫破灭带来的经济衰退，依靠低利率制造了房地产业的过度繁荣，刺激了次贷的需求和发动力。“9.11”事件后，美联储利率降至1%，美国经济得以迅速复苏。然而，流动性资金过剩导致美元的大幅贬值，促使房市火爆异常。从2002年起，美国房价每年以10%以上的幅度上涨，2005年更是达至17%的涨幅。甄炳禧.美国次贷危机及其影响J.亚非纵横，2008(2).但是，随着美联储不断加息，美国房价开始出现下跌，2006

9、年和2007年上半年的跌势最终引发次级房贷难以偿还和债券信用危机。建立在现代信用基础上的抵押贷款是许多国家房地产市场流行的商业模式。次贷是指给收入和负债能力较低的社会群体发放的抵押贷款，其违约风险与生俱来。美国房贷商开发次贷市场不是为弱势群体住有所居雪中送炭，而是赢利性商业运作。化解和转移风险的惟一方式是次贷资产的证券化金融创新。美国金融市场发达、创新活跃，从政府到老百姓的金融文化是尽快变现未来、大胆寅吃卯粮。然而，美国房贷市场发展中存在的问题促使了次贷危机的爆发。（一）房贷的低门槛为了刺激经济，美联储采取了极具扩张性的货币政策。经过13次降息，到 2003年6月25日，美联储将联邦基金率从6

10、.5%下调至1%，并一直保持到2004年6月30日。同时，从上世纪80年代开始，美国一些从事房屋信贷的机构，开始了降低贷款门槛的行动，不仅将贷款人的收入标准调低，甚至没有资产抵押也可以得到贷款买房，进而形成了比以往信用标准低的购房贷款。利率低到了1%，贷款买房又无需担保、无需首付，且房价一路攀升，房地产市场日益活跃。（二）21世纪美国宽松的政策给了房地产泡沫经济空间可是，次贷的收益建立在一个贷款人信用低的基础平台上，一旦贷款人无力如期付息还本，放贷机构将蒙受巨大损失，风险甚大。上个世纪末，景气的美国经济掩盖了这一风险。进入21世纪后，次贷风行美国，宽松的货币政策给消费市场的活跃推波助澜。美联储

11、储蓄低利率和房产价格一路飙升，编织出一幅美好的前景，巨大的诱惑驱使着次贷在美国的欣欣向荣。而美国房地产不可能一直上升，利率也不可能持续保持超低水平。为防止市场消费过热，2005年到2006年，美联储先后加息17次，利率从1%提高到5.25%。加息效应逐渐显现，房地产泡沫开始破灭。贷款机构无法收回贷款，而房价又不断贬值，出现资金周转困难。新世纪金融公司首当其冲因频临破产被纽约证交所停牌。（三）低息下次级房贷衍生产品的较高回报率进入21世纪，世界经济金融的全球化趋势加大，全球范围利率长期下降、美元贬值、以及资产价格上升，使流动性在全世界范围内扩张，激发追求高回报、忽视风险的金融品种和投资行为的流行

12、。作为购买原始贷款人的按揭贷款、并转手卖给投资者的贷款打包证券化投资品种，次级房贷衍生产品客观上有着投资回报的空间。在一个低利率的环境中，它能使投资者获得较高的回报率，这吸引了越来越多的投资者。（四）部分美国银行和金融机构违规操作在美国次级房贷的这一轮繁荣中，部分银行和金融机构为一己之利，利用房贷证券化可将风险转移到投资者身上的机会，有意、无意地降低贷款信用门槛，导致银行、金融和投资市场的系统风险的增大。历史上标准的房贷首付额度是20%，也一度降到了零，甚至出现了负首付。有的金融机构，还故意将高风险的按揭贷款，“静悄悄”地打包到证券化产品中去，向投资者推销这些有问题的按揭贷款证券。突出的表现是

13、在发行按揭证券化产品时，不向投资者披露房主不仅难以支付的高额可调息按揭付款、而且购房者按揭贷款是零首付的情况。而评级市场的不透明和评级机构的利益冲突，又使得这些严重的高风险资产得以顺利进入投资市场。二、我国房贷市场发展现状及存在的问题近年来，我国房地产业发展迅猛，由于房价上涨的预期，百姓买房需求旺盛导致房产价格不断上涨。但是，值得注意的一个现象是房地产供需双方的资金都大部分来源于银行贷款。由于房价上涨较快房地产项目利润较大，收益有保障，所以银行在房地产开发贷款项目上并不惜贷，房地产开发贷款成为房地产投资的重要来源。而住房按揭贷款被各家商业银行视为风险较低的优质资产业务，成为各家商业银行大力发展

14、的主要业务。所以，房地产开发贷款加上房产预售过程中银行按揭贷款的资金量，信贷资金在房地产资金来源中的占比已超过 60%，银行成为房地产风险的最大承担者。我国房贷市场在发展过程中仍存在很多问题：（一）对按揭者的资信审查不够近年来，在房价持续上涨及房贷资产是优良资产的观念驱动下，商业银行普遍放松了对贷款者的资质审查。在实际贷款过程中，借款人的信用得不到保证，相对于美国的信用等级而言，可能连次级信用都算不上。目前银行在审核贷款申请时，主要是通过申请者从律师事务所或单位开具的收入证明来审查其收入状况，这样一来，资信较差的借款者可能凭借虚假证明从银行得到贷款，进入房贷市场。可以说，中国住房按揭贷款存在的

15、问题与美国相比，有过之而无不及。（二）商业银行也存在追求利润，过度放贷的现象据调查所知，按照银监会个人住房按揭贷款指引，个人按揭贷款的贷款额是个人每月按揭贷款还款额不得超过个人家庭月可支配收入的50%。但实际上，国内居民及住房投资者在办理住房按揭贷款时，很少有申请者能够满足这样一个最基本的标准，不少房贷者从律师事务所或单位开出假的工资收入证明。更严重的是，部分银行为了自身短期效益，采取对住房按揭盲目扩张的态势，不仅违规放宽了个人住房按揭贷款者市场进入，而且以金融创新为名让这种房价上涨的个人住房按揭贷款无限放大，如转按揭等。此外，我国还存在较多的贷款炒房现象，放大信用借贷，造成房地产市场&quo

16、t;虚假繁荣"，潜在风险及危害程度可能要远高于次级债危机。鉴于银行对房贷的科学管理不到位，对风险缺乏清醒的认识，危险隐患正在不断累积，一旦爆发，商业银行将会为他们的短视行为付出高昂的学费。住房开发贷款违约开始增多，至6月末，中资商业银行的住房开发不良贷款比年初增加了7.67亿元，不良率为1.79，比年初上升了0.61个百分点。上半年新发生住房开发不良贷款13.25亿元，同比多增8.62亿元，其中接近90%的贷款是经过展期到期后再形成不良贷款。 程景东、陈思.从次贷危机看市场繁荣与金融创新J.中国金融，2007（19）.（三）房地产价格未来走势不定曾经为了防止通货膨胀的发生，我国采取从

17、紧的货币政策，央行多次上调存贷款利率，这样贷款买房者的资金成本上升，偿付压力加大，因此他们在买房之前就会考虑，其现在买房子合适不合适。同时，由于国家政策的调控，促使房市降温、房价下跌，逐渐挤出房市中的泡沫。但随着金融危机的蔓延以及购房者的观望态度渐浓，使冷清的房地产市场引起政府的重视，在此背景下，为消除当前市场中存在的非理性情绪，支持房地产业健康发展，国家及包括沈阳在内的18座城市又出台了刺激房地产市场的积极政策。这些政策促使房市出现一次暖春，成交量也逐渐攀升。但其未来依然有不确定性：一方面，经济危机还未完全过去，世界经济还存在不确定性。另一方面，中国的房价对大部分人来说，依然很高，很多人买不

18、起房。这样的结果就可能关系到社会稳定的问题了。（四）住房按揭贷款的证券化水平不高住房按揭贷款证券化在解决商业银行由于发放住房按揭贷款而导致的流动性不足问题、推动住宅及相关产业发展和提高金融市场效率等方面发挥着重要作用。今天，在经济快速发展的中国，这项技术逐渐被人们提及和重视，人们充分认识到如果能够将住房按揭贷款证券化合理地应用在中国，必将对中国金融市场改革和经济的长远发展产生深远的影响。我国商业性房地产贷款占金融机构全部贷款的比例逐年增长，风险不断加大，商业银行却缺乏化解流动性风险的有效工具毛莹.美国次贷危机对我国资产证券化的启示J.现代商贸工业，2009（1）.。程度很低的住房按揭贷款证券化

19、使得目前房地产的金融风险主要集中在银行，如果房价下跌，这些积累在商业银行中的风险就会爆发。（五）缺乏大量、持续、稳定的长期资金供给从发达国家的情况来看，住房抵押贷款证券的最主要投资者(购买者)是机构投资者，包括养老基金、保险公司、商业银行、共同基金、外国投资者等，甚至可以说，住房抵押贷款证券市场在很大程度上是由机构投资者支撑的，而不是分散的个人投资者。但是,在我国能够参与各种证券投资的机构投资者很少，尤其是类似于国外典型的机构投资者的数量十分有限。机构投资者占开户总数的比例可以说是微不足道的，而且其中有些是假机构(假机构之名)。另一方面,机构投资者能够真正用于投资的资金规模也很有限。三、次贷危

20、机对我国房贷市场的启示（一）严格把好信贷审查关提高个人房贷资产质量，加强个人住房信贷监管，防止风险贷款产生。目前我国的银行信用的管理，仅是在贷款时进行信用的查验，并没有及时地对客户进行长期的信用跟踪，因此在管理上仍有相当多的工作值得完善。不同的贷款者的偿还能力和信用有所差别，银行所承担的风险也有所差异。因此，在规定的30%的首付基础上，在政策允许的前提下，银行要有一定程度的浮动，对于信用条件相对差的贷款者相应地提高首付比例以减轻可能违约造成的损失。当然为了吸引借款者，银行的各种优惠措施，应该在还款后期执行以作为对贷款者按期还款的奖励，借此来督促还款人的还款行为。由于涉及到风险与收益，对证券化的

21、资产进行信用评估定级是一个不可缺少的程序。资产支撑证券的顺利发行，关键在于信用增级技术能被投资者所认可，此时信用评级机构所出具的资信评级结果能左右投资者的选择。因此，信用评级机构及相应的信用评级规则体系在资产证券化的信用级别构造中发挥着极为重要的作用，甚至可以说，独立、客观的信用评级是资产证券化成败的关键。（二）建立持续、科学、规范的金融监管体系明确监管部门在我国金融监管体系中的核心地位，不断增强监管力度，央行应完善监管程序和实行监管手段的多样化，不断提高监管人员的业务素质和道德教育。在立足于市场对银行运行的约束下，充分发挥金融监管对市场缺陷的积极补充作用。在监管策略上，应坚持金融监管的规范化

22、、科学化、全程化和国际化，推行全面、有效的风险管理。在监管方法上，把事前预防、事中救援与事后补救措施有机结合起来，充分发挥持续有效监管的作用。（三）加强对房地产投机行为的监管，建立完善的信息披露机制在住房抵押市场上，除了普通的购买者之外还有大量的投机者，他们在房价波动时起到了推波助澜的作用。当房价贬值或利率频升导致他们的所得不能补偿付出的成本时，他们会停止付款放弃房产，因此是最有违约可能的群体。对此，政府应该出台有关政策加强对投机行为的监控和管理，降低由于违约带来的损失，最近银行提高第二套住房首付比例便是针对于此进行的。监管部门应监督从事住房信贷的银行和保险机构，在各类贷款和保险产品的营销中，

23、要向借款人充分披露产品信息，让借款者有充分的知情权、选择权，减少信息不对称对借款人权益的损害。推进标准化的合约、贷款审核程序、借贷标准，规范银行贷款和贷后的服务。(四)加快资产证券化进程20 世纪70 年代以来，资产证券化以其能够降低发行主体的融资成本，争强资产流动性，提高资本市场的配置效率和满足投资者的特殊需求等优势，在世界各国很快得以实施和普及。资产证券化以住房抵押贷款证券化为源头，随着我国住房抵押贷款余额的进一步增加，商业银行面临流动性风险，所以急需推动住房抵押贷款证券化的实施刘贵蓉.次贷危机及其对我国房贷证券化的启示J.经济师，2008(3).。次级债的风波让我们看到，美国的银行业通过

24、资产证券化将抵押贷款转卖出去，既提高了资金的使用效率，也分散银行的风险，同时增加了投资机构的投资品种供给。目前中国的住房抵押贷款全部压在商业银行手中，风险不言而喻，国内应该加快资产证券化制度化建设，推动各类资产的证券化进程。 （五）建立房贷损失保险机制当宏观经济处在上升周期，房地产市场向好时，借款人还可以按期还贷，次级抵押贷款证券也可以有稳定的收入流，来保障证券投资的收益。而投资者的信心、媒体炒作、从众行为，招致大量资金进入金融市场，形成一种惯性，使得资产证券化的信用链条可以不断地延伸、运作下去，即使有一两个借款人违约，也不会造成资产组合的收入的断流。这就是在金融市场上大量资产证券无论质量高低

25、，有些甚至是垃圾债券也可卖出好价钱原因。问题出在经济环境发生逆转或波动时，如美国经济增长放缓，利率上调导致借款人偿还能力下降，加之房价连续四个季度走低，使借款人无法靠房产增值、重新融资来减轻债务负担。借款人拖欠贷款或无力偿还贷款的数量不断盘升，就会导致次级抵押贷款证券失去稳定的收入流，让债券投资者蒙受损失。而建立房贷损失保险机制分散银行的房贷风险。房贷保险的根本目的是保证还款人在不能履行还款义务的情况下，由保险公司代为偿还，从而减少和转移银行的损失。当然，还可以借鉴美国的政府干预做法。比如，美国联邦住房管理局（FHA）同意为中低收入购房者提供担保，可以令房屋拥有人在失去住房前获得再融资，以减轻

26、次贷危机的不良影响沈炳熙.从次贷危机看监管体制改革J.中国货币市场，2008(8).。根据美国抵押贷款银行家协会首席经济学家道格·邓肯的观点：在繁荣周期见顶时发放的贷款，其坏账率往往是最高的。我国经济处于繁荣期，虽然我国的个人住房抵押贷款市场相对安全，但也必须增强风险意识。金融机构在进行个人房贷业务时，要严格控制风险，既要拓宽赢利渠道还要有效防范化解风险，保证金融业的良性循环。参考文献1夏鸥.从美国次贷危机看我国住房抵押贷款证券化J.热点关注，2008().2张杨.美国次贷危机对我国房贷市场发展的启示J .现代经济，2008(7).3王鹏，陈章柱.美国次贷危机给我国个人房贷市场的启示J .国际商务论坛，2008(5).4程建胜.关于完善我国房地产市场金融体系的思考J.中国金融，20