收益法中土地剩余使用年限价值折现值的计算疑问

1、这是估价群朋友拿出来给大家讨论的问题，欢迎发表意见。收益法中土地剩余使用年限价值折现值的计算疑问请先看如下举例:评估内容（一）年房地总收益1、月租金2、年房地总收益（二）年房地总费用1、维修费2、管理费3、出租房产的税率4、保险费5、租金损失费6、租赁中介费（三）年房地纯收益（四）资本化率（五）可获收益年限（年）（六）房地合一收益单价（Vi）(元 / m2)估价人员对周围同类房地产租赁市场的调查，类似房地产租金水平一般为17.0020.00元/ m 月（含税），根据估价对象的 特点和实际情况确定其正常月租金水平（含税）为18元/ m 月月租金X 12个月以下六项之和按房屋重置价格的1.5%一般

2、由承租户承担，不予考虑根据相关文件规定，该区域的房产出租税率为0.5元/ m. 月按房屋重置价格的 2%。空置期每年按0.5个月计算按年房地总收益的 2% 十（一）-（二）资本化率采用安全利率加风险调整值法确定，安全利率选用目 前一年期存款年利率 2.25%，风险调整值根据估价对象的情况 （住宅，风险相对较小）以及当地的房地产发展现状及前景等因 .素综合考虑后，确定风险调整系数为则资本化率r为混合结构非生产用房经济耐用年限为50年，如前述，至估价期日，建筑物剩余经济耐用年限40年，土地剩余使用年期为 67年。根据规范二者之间取其短者，即取收益年限n=40年。V1 =a/R x 1 -1/(1+

3、R) nV2=Px 1 -（1+r） -27/1-（1+r）-70 - （1+r） 40,在建筑物经济耐用年限届满后，土地尚有27年的收益年限。（七）土地剩余年限折现值（V2）307.70完整出让年期的土地现值（P）:估价对象位于B1区，根据厦府 200579号，住宅基准楼面地价为 1800元/ m,估价对象容积 率=建筑面积/ 土地分摊面积=82.38 m /25.14 m =3.28，则容积率修正系数=-0.03333 x 3.28+1.09999=0.99，容积率修正后的楼面地价1782元/ m。率2.25%为安全利率，再加上 1%勺风险系数，则资本化率为3.25%。(八)评估单价(V)

4、v=V1+V2=(六)+(七)并取整这个案例中，土地剩余使用年限的折现值公式想表达的意思是：先求出建筑物经济耐用年限期满后的剩余27年土地价值的时点价值(该时点应为第40年年末)，再从第40年年末折现 回估价时点即为剩余土地使用年期价值的折现值。以现金流量图表示如下：04067 年V27按我原来想表达的意思：272770V =PX1-(1+r)" /1-(1+r) 是剩余的27年土地价值在第 40年年末的时点价值，而V2=PX 1 -(1+r) -27/1-(1+r)-70 - (1+r) 40就是我们求取的价值了。但是，这里有一个问题，如果没有任何前提，我们只看这个公式本身，我们会

5、发现，公式的前半部分PX1-(1+r)-27/i-(i+r) -70的现金流量图正常应该是如下表示：02767 年V27也就是说，公式的前半部分这时候就成了自估价时点起27年的土地价值的时点价值计算，在这种情况下，再考虑后半部分的折现就成了一个谬误或者笑话。因此请大家对问题予以讨论，给出一个合理的解决及相应的理论依据。博姐意见: :题发给我，我也有一大堆问题，我不知道这个案例的评估目的是什么？物业到底是一个什么样的状况？为什么要采用这种评估方法？问起涓儿，涓儿让我就上述评估方法进行探讨，我想就纯理论地说说我的看法：从上述看，评估人员因为使用了建筑物的耐用年限，因为住宅法定最高年限是70年，所以

6、就会出现土地剩余使用年限大于建筑物耐用年限的情况。做法一：不考虑土地剩余使用年限，按计提折旧的方法 , 也就是在建筑物使用寿命结束后可 以重新复制。做法二： 用市场比较法或基准地价修正法分别计算 40 年和 67 年的土地使用权价格， 两者相 减即为剩余 27 年的土地价值。也许很多人会疑问，为什么不再进行折现呢？原因很简单，当我们用年限进行修正时V = VN (1-1/(1+r)Am)/(1-1/(1+r)An),我们已经将以后几十年的土地收益金折现到目前了，不需要再进行折现。也就是说我们算的就是40 年的现值和 67年的现值，其中 67 年的现值中包含了 27 年的折现值。我们不用考虑 4

7、0 年后土地收益金的变化， 因为你现在交的本就是 70 年的出让金， 在建筑物 寿命结束时土地可继续使用，至于你想把剩余年限出售，那是另一回事了。一点拙见，欢迎大家指正。同意博姐的二个方案(其实也是规范中的要求)。但是，贴现问题需要讨论。计算如下：数轴表示：0 3 43 70估价时点方法一第一步：该地块是 70年使用期的住宅用地，已使用 3年，故先求出 67 年的楼面价格。由 P=A/r1-(1+r) -70得 A=64.8243-67P67= A/r1-(1+r) -67=1760.60第二步：求第 43年，即使用 40 年的土地楼面价格。-40P40= A/r1-(1+r) -40=1439.65第三步：求剩余 27 年的土地楼面价格。P27=1760.60-1439.65=320.95方法二直接应用公式：P27=PX( 1+r) 70-27(i+r)27_i/(i+r)70-i/(i+r)40=1782 X 0.64733 /(1+r)=1153.54 /(1+r)40贴现后得：P27=320