第五章房地产开发的建设过程管理

1、第五章第五章 房地产开发的建设过程管理房地产开发的建设过程管理 房地产开发的建设过程分为四个阶房地产开发的建设过程分为四个阶段：段： 项目建设准备阶段； 招标投标（落实承发包）阶段； 施工（监理）阶段； 市政公建配套阶段。第一节 住宅建设项目的建管管理 住宅建设项目的建管管理是指在住宅建设项目施工前，由政府建筑业管理部门对住宅建设项目报建开始到施工许可证发放为止的全过程管理。一、住宅建设项目建管管理工作的基本流程一、住宅建设项目建管管理工作的基本流程（二）住宅建设项目建管管理的工作流程图（二）住宅建设项目建管管理的工作流程图 在图5-1的各个工作流程中，政府部门采用“电子身份证”的形式来进行管

2、理，即采用工程项目IC卡来对整个住宅建设项目建管管理的工作流程中关键的节点进行管理。 工程报建*勘察发包*施工许可证申办*设计合同签证设计审图登记施工合同登记*质量安全监督申报*施工合同登记初步设计审批*一般项目初步设计审批*住宅工程项目施工图设计审查勘察合同签证施工监理合同登记设计审图登记施工监理招标发包*住宅项目发包资格审查*设计发包*施工发包*初步设计审批*施工监理招标发包*市政公用事业项目项目分类二、住宅建设项目建管管理中的主要工作二、住宅建设项目建管管理中的主要工作（一）（一） 住宅建设项目工程报建住宅建设项目工程报建2、住宅建设项目工程报建的范围 凡在上海市进行建设的住宅建设项目，

3、总投资在50万元以上（不含50万元）的，住宅建设项目的建设单位应当在住宅建设项目工程立项文件批准后30天内，且在住宅建设项目工程勘察、设计发包前向政府报建部门办理报建手续。 3、住宅建设项目工程报建的管理部门 市建委主管，交易中心组织实施和管理。 区（县）建设主管，分中心实施。4、住宅建设项目工程报建的管理权限 市建设工程交易管理中心负责全市建设工程总投资在1500万元以上的住宅建设项目和总投资在500万美元以上的非限制性中外合资的工程项目的报建管理。 各区（县），总投资在1500万元以下（含1500万元）的住宅建设项目和总投资在500万美元以下（含500万美元）的非限制性中外合资的工程项目的

4、报建管理；5、住宅建设项目工程报建的内容 工程名称；建设地点；总投资、总面积；当年投资额；资金来源；工程规模；预计开、竣工日期。 6、住宅建设项目工程报建的程序 住宅建设项目的建设单位向报建管理部门领取上海市建设工程报建表和上海市建设工程报建信息卡。 住宅建设项目的建设单位填妥上述表格后随带建设工程立项批准文件原件和复印件、企业营业执照及有关证明文件的原件和复印件，报送市建设工程交易中心或各区（县）建设工程交易分中心审核。凡符合要求的住宅建设项目，市交易中心或分中心将当场予以办理手续，并发给项目IC卡。 （二）（二） 住宅建设项目工程发包资格审查住宅建设项目工程发包资格审查 1、住宅建设项目工

5、程发包资格审查的内容住宅建设项目工程发包单位应具备下列条件：（1）是否有法人资格或系依法成立的组织；（2）是否有与建设工程相适应的资金；（3）是否有与建设工程相适应的人员。 （三）（三） 勘察招标发包勘察招标发包 凡属本市设计招标范围的建设工程项目（总投资额在500万元以上的居住小区、高层住宅、公共建筑及其他民用建设工程和新建、扩建、技术改造的工业、市政工程等项目），其工程勘察任务必须进行勘察招标。 （四）（四） 设计招标发包设计招标发包 总投资额在500万元以上（含500万元）的居住小区、高层住宅、公共建筑及其他民用建筑工程；总投资额在100万元（含100万元）以上的市区广场、主要道路两旁和

6、重要风景区的新建、改建、扩建的建筑物；总投资额在1000万元以上（含1000万元）的新建、扩建、技术改造的工业、市政工程等项目。（六）（六） 住宅建设项目初步设计审批住宅建设项目初步设计审批 1、建设项目初步设计的审批机关实行分级管理，建委（局）是建设项目初步设计的审批机关。2、建设单位送审初步设计时，应提交的文件资料（1）工程建设项目可行性研究报告的批准文件（复印件）；（2）规划部门签发的规划设计要求及设计方案审核意见；（3）设计单位提供的全套初步设计文件（应加盖市建委统一颁发的出图专用章）；（4）批租地块的土地使用权有偿出让合同复印件；（5）相关土地批准文件。 审批机关应组织住宅、环保、绿

7、化等相关部门评审，并以住宅（房地产）部门为主。 有关部门可能根据整个小区周围环境及国家的有关规定进行调整。 初步设计审批合格，将由相应负责部门批复，其一经批准，不得任意修改。如需作较大修改，则须重新报原审批机关批准。（七）（七） 住宅工程项目施工图设计审查住宅工程项目施工图设计审查1、住宅工程项目施工图设计审查、送审、内容审查单位是具有设计审图资质的审图公司。送审单位是承担住宅工程项目施工图设计的设计单位。内容：（1）是否符合有关的法律、法规和现行的技术、标准规定的要求；（2）提供审查的设计文件是否齐全和符合程序；（3）是否按照经批准的初步设计文件进行施工图设计，施工图设计文件是否达到规定的设

8、计深度标准要求；（4）基础处理是否妥当，基础最终沉降计算值、偏心距计算值、倾斜率计算值是否符合本市有关规定； （5）上部结构设计是否安全等。 （八）施工监理招标发包（八）施工监理招标发包1、施工监理招标的范围 根据国家的有关规定，实施施工监理招标的范围为：国家和本市重大建设工程；大、中型公益事业工程；住宅工程；利用外国政府或者国际金融组织赠款、贷款的工程等。2、施工监理招标的管理部门 上海市建设工程交易管理中心监理分中心负责本市范围内上述工程的施工监理交易活动的管理。 （九）施工监理合同登记（九）施工监理合同登记1、施工监理合同登记的范围：凡监理公司所承接的所有施工监理项目。2、施工监理合同登

9、记的管理部门：上海市建设工程交易管理中心监理分中心负责承办施工监理合同的登记手续。3、施工监理合同登记需提交的材料：建设项目IC卡（仅限应当通过招标方式选择监理单位的项目）；监理企业IC卡、交易席位证；建筑总平面图一张（复印件）；标准施工监理合同本及复印件等。4、进行施工监理合同登记的单位。施工监理合同登记应由住宅建设单位和施工单位共同前往办理。（十）住宅建设项目施工招标发包（十）住宅建设项目施工招标发包1、住宅建设项目施工招标投标的管理部门 上海市建设工程招标投标管理办公室及各区（县）的建设工程招标投标管理办公室。2、住宅建设项目施工招标投标的范围 总投资额在50万元（含50万元）的住宅建设

10、项目。3、住宅建设项目施工招标投标的管理权限 市建设工程招标投标管理办公室负责全市建设工程总投资在3000万元及以上的生产性建设工程项目，总投资在1500万元及以上的非生产性建设工程项目的施工招标投标管理； 区（县）招标投标管理办公室负责本区域内总投资在3000万元以下的生产性建设工程项目，总投资在1500万元以下的非生产性建设工程项目的施工招标投标管理。4、专业分包管理 凡本市地域内建设工程的土方、石方、桩基、建筑幕墙、金属结构等专业承包或分包的交易都必须进入相应的交易市场公开交易。 （十一）住宅建设项目质量、安全监督申报（十一）住宅建设项目质量、安全监督申报1、住宅建设项目质量、安全监督的

11、范围 本市范围内除个人建造自住房屋外的房屋建筑、土木工程、工程设备安装、管道敷设等新建、改建、扩建的建设工程。2、住宅建设项目质量、安全监督的管理部门 由市建设工程质量监督总站及各区（县）质监站负责。 申报的工程中含有人防工程的，建设单位应将其中人防工程部分向上海市民防建设工程质量监督站办理民防工程质量核验监督的申报。 （十三）施工许可申办（十三）施工许可申办1、施工许可申办的管理部门 市建设工程交易中心或市建设工程交易中心派出分中心或区（县）分中心为施工许可申办的管理部门。2、施工许可申办的管理范围 凡在本市行政区域内新建、改建和扩建的建设工程施工前，建设单位应当办理建设工程施工许可证手续。

12、施工许可证应放在施工现场，随时备查。 带下列资料申领建设工程施工许可证：（1）建设工程规划许可证；（2）资金入账凭证；（3）通水、通电、通路以及场地平整等有关证明；（4）建设工程承发包合同副本和廉洁协议；（5）监理合同（应当实行监理的工程）；（6）建设工程质量和安全监督申报材料；（7）项目施工登记卡（中标单位）；（8）勘察、设计、施工中标（交易成交）通知书；（9）住宅新开工审核通知单；（10）住宅建设项目配套建设条件审核申请表审核意见通知单等。 根据规定，未领取建设工程施工许可证的住宅建设项目，不得进行施工。 第二节第二节 住宅建设项目招标投标管理住宅建设项目招标投标管理 一、住宅建设项目招投

13、标一、住宅建设项目招投标 住宅建设项目招投标是住宅建设项目发包的一项重要方式，它可分为勘察招标、设计招标、监理招标和施工招标。 （一）住宅建设项目勘察、设计、监理招标（一）住宅建设项目勘察、设计、监理招标 住宅建设项目勘察、设计、监理招标有一个共同的特点，就是其费用在一般情况下，各投标者的报价基本相似，因为国家对勘察、设计、监理的收费都有明确的指导价。因此，招标单位在评标时，不应将商务标作为主要的评分标准，而应以技术标作为评标时的依据。 进入市场参与投标YesNoNoOrYes委托代理机构发包方补充条件满足发包条件满足承发包条件签订承包合同进入建筑市场直接发包议标发包承包方选择发包方式补充条件

14、招标发包满足发包条件3、施工发包方式 根据现行的做法，施工发包的方式，主要可分为： 招标发包（又可分为：公开招标、邀请招标）； 议标发包； 直接发包三种。 4、施工承包（1）施工承包的基本概念 施工承包是指具有资质证书或者承接业务许可证的建筑施工单位在规定的业务范围内承包建设工程施工的过程。 二、施工招投标程序二、施工招投标程序（一）施工招标程序（一）施工招标程序 政府招标管理部门职责审核合同草稿鉴证中标通知书监督、见证开标核准招标补充文件审核投标申请者审核招标文件审核招标项目登记表签订承包合同签发中标通知书评标、定标开标接受投标文件编制招标补充文件组织现场踏勘、答疑分发招标文件接受投标报名进

15、行资格预审编制招标文件发布招标信息招标登记成立评标小组成立招标工作小组监督、见证评标、定标评标阶段准备阶段招标阶段（二）（二）“无标底招标，有标底评标无标底招标，有标底评标”的实施方法的实施方法 上海市在施工评标中试行“无标底招标，有标底评标”的评标办法，其做法如下：1、公开择优选择施工投标单位 假设择优选择了6家符合其各方面要求的施工投标单位，分别设定为A1、A2、A3、A4、A5和A6。2、公布建设工程项目的参考工程造价 编制该项目的参考工程造价，向各个参加竞争的施工招标单位公布（一般公布在招标文件里）。设定该项目编制的参考工程造价为b。 3、施工投标单位自主报价设定：a3（最高）a4a6

16、a1a2a5（最低）去掉一个最高的报价a3和去掉一个最低的报价a5。设定为： 规定：有效区间的系数在+2%-6%间。那么不舍去的有效区间在（1+2%）（1-6%）范围里。如果a3（1+2%），那么，决定a3舍去；如果a5（1-6%），决定a5不舍去。 42164aaaaa试4、计算正式确定后的算术平均值计算5家报价的算术平均值，设定为，则：5、随机抽取报价算术平均值的权数规定报价算术平均值的权数范围在0.600.70这八个数之间。由评标小组的组长在这八个数码签中当场抽取。假如抽取的数码签为0.65，那么报价算术平均值的权数是0.65，而参考工程造价的权数就是0.35了。552164aaaaaa

17、试 6、计算加权平均工程造价，c=0.65+0.35b。7、随机抽取加权平均工程造价的下浮率 假定规定的下浮率范围在1%3%之间。由评标小组的组长在1.0%、1.1%、1.2%、3.0%的数码签中当场抽取。假如抽取的数码签为2.3%，那么下浮率就是2.3%。设定期望工程造价为d，则d=（1-2.3%）c=0.977c，即为在“无标底招标，有标底评标”中的评标标底。 8、给各个施工投标单位的报价打分 根据招标文件中评标办法的规定，假如规定的商务标的满分为60分，报价偏离标底，上浮1%，扣2分；下浮1%，扣1分。据此给各投标单位打分。即： 若为正值，选用 公式计算；若为负值，选用 公式计算。 )1

18、(dan2160dan1160dan（三）施工投标（三）施工投标 获取招标信息授标、签约询标参加开标会、确认有效标递交投标文件准备投标保函编制投标标书参加答疑会研究招标文件、踏勘等取得招标文件投标申请参加资格审查成立投标小组、进行投标决策（四）投标应注意的几个问题（四）投标应注意的几个问题 投标活动是一个系统工程，每一个环节都要认真对待，要做到：加强信息管理，把握投标机会；研究投标决策，化解市场风险；解读投标须知，防止废标产生；编好投标文件，造价技术并重。 同时要注意防止导致废标原因的产生，因为投标标书列为废标，一切努力将前功尽弃。通常废标产生的原因有：投标文件没密封、标书无印鉴、格式不对、超

19、时送达等。 第三节 房地产开发工程的监理 通过恰当的方式和途径，对工程质量、工程进度、工程造价、工程设计、竣工验收等重要环节实施必要的管理和监督。 一、工程监理概述一、工程监理概述（一）工程监理的基本含义（一）工程监理的基本含义 建筑工程监理，是指由具有法定资质条件的工程监理单位，根据建设单位的委托，依照法律、行政法规及有关的技术标准、设计文件和建筑工程承包合同，在施工质量、建设工期和建设资金使用等方面，代表建设单位对工程施工实施专门的监督活动，以求用最少的人力、物力、财力和时间获得符合质量要求的产品。 （二）监理工作的主体及其职能（二）监理工作的主体及其职能1、政府监理 政府监理是指各级人民

20、政府建设行政主管部门和国务院工业交通部门对工程建设实施阶段建设行为实施的监理，以及对社会监理单位监督管理。 政府监理的主要内容包括：制定并监督实施监理法规以及相关的建设法规；审批建设监理单位资质；归口管理所辖区域的建设监理工作；对工程建设项目实施直接监理，如建设项目是否符合国家经济发展总体要求，是否符合环境保护要求等。 2、社会监理 社会监理是指社会监理单位受建设单位的委托，对工程建设实施阶段建设行为实施的监理。 社会监理单位可以是专门从事监理业务的工程建设监理公司或事务所，也可以是兼承建设监理业务的工程设计、科学研究、工程建设咨询单位等。 社会监理的内容非常广泛，从投资决策咨询的建设项目前期

21、准备阶段，到工程保修阶段，贯穿整个工程的全过程。 （四）工程监理的总任务（四）工程监理的总任务 工程监理有四项主要任务，即建设项目的三大目标控制与合同管理。 三大目标是费用控制目标、总工期目标和质量目标。通过对这三大目标在项目实施过程 中的动态控制，及时跟踪纠偏，有利于达到预期目的。 三、监理工作的内容与方法三、监理工作的内容与方法（一）工程投资监理（一）工程投资监理 工程投资监理是对工程的投资可能性、投资量、投资分配形式和方案等作具体的研究、考证和管理。1、投资监理的内容（1）投资决策阶段的投资监理（2）设计阶段的投资监理（3）施工招标阶段的投资监理（4）施工阶段的投资监理3、投资监理的方法

22、投资监理的主要技术经济分析方法有：（1）方案比较法（2）盈亏分析法（3）回归分析法（4）决策树法（5）价值分析法（二）建设工程进度监理（二）建设工程进度监理 工程建设进度监理是指对工程建设项目的各建设阶段的工作顺序和持续时间进行规划、实施、检查、协调及信息反馈等一系列活动的总称。建设项目进度监理的总目标是建设工期，通过监理单位的咨询和监督活动，确保如期完成工程。 1、工程进度监理的方法（1）横道图法工序ABCABC周实际进度计划进度（三）建设工程质量监理（三）建设工程质量监理 工程质量监理是指建设工程在准备和实施过程中，监理单位通过对市场调查、设计、采购物资、加工订货、施工、试验和检验、安装和

23、试运转、竣工验收、用后服务等一系列环节中的作业技术活动的检查和督促，使建设工程在性能、寿命、安全性、可靠性、经济性等方面都达到一定的标准的活动。质量监理贯穿工程建设的始终，是整个建设工程的重要组织部分。 3、设工程质量监理的内容工程质量监理从内容上看主要包括以下三个方面： （1）对原材料的监理（2）对混凝土浇灌的试验监理（3）对施工程序的监理（四）建设工程成本（造价）监理（四）建设工程成本（造价）监理 是防止预算超概算，决算超预算的重要手段。 1、建设工程成本（造价）监理的任务和控制方法 在项目建设实施过程中，工程成本（造价）监理的任务是按预算成本阶段、分部位地进行成本控制，不使其一个部位或一

24、个项目超出预算规定，否则就要进行比较分析，找出原因。 工程成本（造价）监理与传统管理方法的重要区别是：传统管理是一次拨款，竣工后决算，对工程的预控工作难以落实，往往是亏盈既成事实；而工程成本（造价）监理则正好弥补了传统管理的缺陷，实行工程建设过程的预先控制，发现问题及时分析处理，并采取补救措施。 1、招标承包工程的成本（造价）监理 （1）详细分析中标者的标书和报价，并根据合同预算，组织双方签订合同，并以此作为工程结算的依据。（2）工程开工后，要逐月进行成本分析，具体核算实际成本与计划价格、投标报价、合同预算、施工预算之间的各分部分期工程及各阶段差别，进行比较和盈亏分析。如果发现问题，应及时采取

25、有力措施，确保施工过程中的实际成本始终在计划价格幅度之内，直至工程竣工结算。（3）逐步建立检查制度和程序，进行定量工作，制定切实可行的措施（负责人、执行人等），从而保证计划的实施和目标的实现。（4）根据工期计算工程造价的监理程序，应先根据建设单位提出的工期计算造价，编制二或三个不同工期的进度计划方案，详细计算每个方案的造价，然后求得最低造价的工期即为最优工期。第四节 住宅配套建设管理一、住宅区市政、公用配套设施一、住宅区市政、公用配套设施（一）住宅区市政、公用配套设施的内容和设置（一）住宅区市政、公用配套设施的内容和设置要求要求1、住宅区市政、公用配套设施分类住宅市政、公用配套设施地上设施地下

26、设施环境建设市政公用设施市政设施公用设施绿化环境设施市政公用设施雨水管网污水管网市政道路上水管网电力线网燃气管网通讯线网有线电视网垃圾收集设施二、住宅区公共建筑配套建设内容和设置要求二、住宅区公共建筑配套建设内容和设置要求（二）住宅区公建配套建设的内容和设置 1、住宅区公建配套建设的内容 主要包括：教育系统的中、小学，幼儿园、托儿所；交通系统的公交站点、邮政所等；建设系统的物业用房、管养段、煤气营业所、环卫分所（道班房）、公共厕所及小区公园前期征地；地区系统的街道办事处、派出所以及居委会；社区服务的托老所、活动中心等；商委系统的街坊级部分商业网点；小区及居住区级的商业用房、体育场（馆）、图书馆

27、、敬老院、民政福利用房、文化娱乐中心等。2、住宅区公建配套建设的设置 居住区公建配套费用基本上都纳入住宅成本，但投资方式具体有两种：一种是开发商按规定交配套费，除经营性项目由开发商按规划要求直接投资建设外，其他公建项目由主管部门立项统一安排建造。二是开发商经批准不交配套费，所有公建项目都由开发商直接投资，包干建设。 居委会虽然是群众性组织，但是它和居民的日常生活密切相关，因此，目前其用房仍实行开发商无偿转交的方式进行，居委会拥有使用权。三、居住区绿化环境建设三、居住区绿化环境建设 居住区绿化能充分发挥植物在防尘、遮阳、隔音、降温、防灾等方面的综合功能，达到改善住区小气候的目的，创造人与自然和谐共存，贴近自然的自然环境。 （二）（二） 总体要求总体要求 居住区是人居环境最直接的空间，应充分体现“以人为本”，以创造舒适、安全、健康、宁静、平衡的生态环境为目标。总体要求是：1、力求自然活泼的风格，创造景观各异、丰富多彩的人工植物群落。2、合理的地形设计。进行地形设计是为了丰富景观，为植物生长创造条件。3、从居住的特定功能出发，做到因地制宜，绿化不影响居室的通风、采光。4、高层、小高层住区的绿化规划设计还必须充分注意鸟瞰效果，满足住在高楼上的居民俯视欣赏园林构图的色彩美、艺术美，给人以赏心悦目的享受。5、充分运用我国传统园林设计手法。（三）配植