深圳某商业地产项目招商方案案例分析(PPT 100页)

1、名称名称总户数总户数人口数人口数同乐派出所管辖区域同乐村常住人口10004000宝龙工业区同乐工业区黄屋村三和村下井新村龙苑新村东一村新塘村东二村东三村桥背村洪围新村洪围工业区外来人口35000龙岗村委石桥村常住人口5002000龙岗村西一村后福村西二村巫屋村翠竹村下岗村教师新村梁屋村格水村龙岗村工业区外来人口20000新生村委牛桥村常住人口15000新生仙人岭村里比电子厂水园十八乡彭城考居东村外来人口40000雅豪祥苑二期12004800九州家园9643856龙富花园4801920南联村常住人口6572970南联村外来人口30000鹏达花园9003600盛平村常住人口278966盛平村外来人

2、口6000合计合计170112龙岗镇中心主要商业龙岗镇中心主要商业商场名称商场名称位置规模位置规模经营布局经营布局经营情况经营情况人人购物广场龙平东路东段43000平方米一楼：主营电器、金银首饰、珠宝玉器、钟表、化妆品、纪念品、工艺品、干花、商务中心二楼：主营各类食品、日用品、烟酒茶三楼：主营男女服装及其各类用品、休闲服、婚纱摄影、美容四楼：家电、电讯、厨具、床上用品、童装、玩具、儿童乐园、文体用品、书店五楼：（未开业）经营状况：为该老中心区经营品种最齐全、经营面积最大的综合性商场，人气较旺，以中低档消费品为主。百佳超市龙平东路东段900平方米百佳超级市场900M2，日用百货，小商品为主。良好

3、龙岗国际商场龙平东路东段2000平方米龙岗国际商场2000M2首饰、珠宝玉器、钟表、服装一般。福临百货38000平方米龙岗路与深惠路交汇金银首饰、珠宝玉器、钟表、化妆品、纪念品、男女服装及其各类用品、休闲服、婚纱摄影、床上用品、童装、玩具、儿童乐园、文体用品已经试业龙岗旧城镇区家电类商场龙岗旧城镇区家电类商场商场位置经营布局经营情况铭可达家电中心设于人人购物广场内家电良好嘉力强电子设备展示厅深惠公路以南潮味酒店以东家电一般嘉禾电器商场龙平东路中段家电一般富佳商场深惠公路东段龙岗立交以西家电一般龙岗旧城镇区家私类商场龙岗旧城镇区家私类商场商场位置面积经营情况金利来家私深惠公路东端龙岗立交以西12

4、00M2较差金宝马家私城龙岗立交南侧900M2较差大明家私城深惠公路以南潮味酒店以东2500M2良好华腾家私城过龙岗立交深汕公路南侧700M2档次低，一般顺德家私城内环路与深惠路交叉口2000M2档次低，经营一般龙岗旧城镇专业市场龙岗旧城镇专业市场商业名称位置经营面积经营项目经营状况集银皮具综合市场深惠公路与莱英路交叉口60000平方米皮革、鞋材、化工、机械、五金辅料及各种皮革皮具成品。配套设施：专业交易区、办公区、仓储区、超大型停车场商业配套：银行、电信、酒店、餐饮、咖啡屋、休闲娱乐、超市等商务。一层营业龙岗装饰材料市场龙平东路北侧50000平方米一楼：装修材料、五金配件、门、窗、瓷砖等二楼

5、：灯饰、布艺、装饰花、画、家装公司、家私、家电等在营业布吉片区零售超级市场情况：布吉片区零售超级市场情况：超市名称位置经营范围经营状况南城百货深惠路东一楼：生鲜食品、烟、酒、饮料、南北药行、化妆品、面包房二楼：饰品、眼镜、通讯、食品、家电、鞋类、图书、音像制品、玩具。良好新一佳信义广场店百鸽路一楼：生鲜食品、饮料、烟酒、礼品等、通讯等二楼：服装、洗化用品、鞋、文具、运动器械、饰品、电器等良好新一佳布吉中心店吉华路西二楼：生鲜食品、饮料、烟酒等三楼：服装、洗化用品、鞋、文具、四楼运动器械、饰品、通讯、电器等良好横岗目前的商业设施横岗目前的商业设施商业名称商业名称商业规模商业规模大品牌零售商家大品

6、牌零售商家新世界广场8000平方米无天和百货2500平方米龙洲百货6000平方米大鹏商业设施一览表大鹏商业设施一览表商场名称规模经营品种大型品牌商家荣华电器商场1000平方米无家宜多商场1000平方米鹏锦生商业广场5000平方米荣华百货3500平方米日用百货、皮具、皮鞋、音像、书籍等华润万方3000平方米百货、家电、礼品、服装、内衣、日用品、生鲜、蔬菜、水果等南澳主要商业街南澳主要商业街名称大品牌商家南澳海鲜特产休闲步行街无主要商业设施主要商业设施商场名称商场名称规模规模经营品种经营品种大规模品牌商家大规模品牌商家迪亚超市2800平方米日用品无新润超级市场600平方米日用百货华润超级商场250

7、0平方米日用百货坪地商业设施一览表：坪地商业设施一览表：商业名称规模经营品种大品牌商家润佳百货500平方米日用百货无华佳超级市场600平方米日用百货华佳百货时装广场1200平方米服装、服饰万惠购物商城1000平方米日用百货富佳商场800平方米日用百货盈佳家电商场300平方米家电吉之堡时尚广场500平方米日用百货主要商业设施：主要商业设施：商业名称商业名称规模规模经营品种经营品种大品牌商家大品牌商家华润超级市场1500平方米日用百货，家电，无国药坪山超级商场400平方米各类药品国泰百货4500平方米一楼：家电、珠宝、化妆品、精品、烟、酒、茶；二楼：超市三楼：超市新世纪服装商场1500平方米男装、

8、女装、休闲装、童装富升百货2000平方米日用百货坑梓的主要商业设施：坑梓的主要商业设施：商场名称商场名称规模规模大品牌商家大品牌商家荣利超市800平方米无富家超级市场600平方米振辉百货商场800平方米华润超级市场1200平方米国泰时装商场650平方米宏富百货11016平方米万年丰百货商场450平方米平湖零售商业设施一览：平湖零售商业设施一览：商业名称商业名称规模规模大品牌商家大品牌商家天和百货6740平方米无文百汇百货商场800平方米日升平价超级商场1150平方米创盛时装商场500平方米南城百货7000平方米美康百货商场300平方米美佳超市300平方米万业城百货6000平方米4、二楼铺位装修

9、二楼铺位装修龙岗女人世界龙岗女人世界名称名称对应的装修标准对应的装修标准时尚服装区时尚服装区封闭式封闭式为靠墙壁铺。相临铺位隔断选用白蜡板，隔断为3米左右，但不要到天花，每个铺位的顶端用铁丝网封住防盗，每个铺位设消防喷淋、烟感系统，照明用白色灯管和黄色灯管加射灯组合使用，过道一侧卷闸门盒部分做成广告位；每间铺位预留电话线、电插座及电表。开放式开放式位于商场的中间部分。相临铺位隔断选用白蜡板，隔断高度不超过1.4米。铺位靠墙两侧设0.4米宽的单排货架。铺位中间部分设置0.8米宽的双排货架。铺位内剩余2条通道，约1.2米宽。货架：一般为“T”字形，货架宽度80CM，靠边的货架宽度40CM，为“T”

10、字形的一半“7”字形。货架是不锈刚制作，高度都为120CM，主要用于悬挂衣物作展示用。（如图）中间的货架除悬挂式外，还有折叠平放式。折叠平放式的货架一般高0.9米，设3层夹隔，从地面开始每0.3米一个夹隔。宽度为0.4米，衣物折叠放置在货架平板上面。（如图）皮鞋箱包区皮鞋箱包区鞋、包类开放式鞋、包类开放式主要由鞋架组成。在铺位的两侧设单边鞋架，中间放双边鞋架，共计留出2条通道，通道约1.3米。鞋架的陈列与通道垂直。摆设类似开放式服装。鞋架鞋架：鞋架宽度70CM（如单边鞋架则为35CM），左右对称，高度140CM，中间一般设3层夹隔，便于展示商品。夹隔一般距离地面50CM开始，每隔30CM设一层

11、，设玻璃展示板，展示板宽度为35CM。鞋架最下端的展示板下面一般为留空，做存放货物用。该类开放式柜台的防盗：平时下班后主要依靠商场的保安看守。下班后商户自己一般都拿一块布盖住商品就算防盗，商场人员每天统一入场和退场。材料：玻璃、隔板。针织用品区针织用品区采用条柜与背柜组合式柜台宽度50CM，高度100CM，柜台后面留50CM通道，背柜宽度50CM，高度140CM；背柜上方可增加射灯条柜样式：上面两层（材料玻璃，高度55CM），下面一层（材料夹板，高度45CM）；背柜样式：下面一层（材料:夹板，高度70CM），上面一层四周固定钢管支架（钢管支架高度70CM，支架上固定网状丝网用于挂针织品）；材料

12、：玻璃，夹板，钢管、防火板等；化妆用品、仿真饰化妆用品、仿真饰品区品区回字形柜台制作回字形柜台制作两边的柜台宽度两边的柜台宽度50CM，高度，高度100CM，预留，预留50CM通通道，材料：玻璃、防火板等。道，材料：玻璃、防火板等。条柜样式：上面两层（材料玻璃高度条柜样式：上面两层（材料玻璃高度55CM），下面），下面一层（材料夹板高度一层（材料夹板高度45CM）；）；材料：玻璃、夹板、钢丝等。材料：玻璃、夹板、钢丝等。风情饰品区风情饰品区条柜与背柜组合式制作条柜与背柜组合式制作柜台宽度柜台宽度50CM，高度，高度100CM，预留，预留50CM通道通道，背柜宽度，背柜宽度50CM，高度，高度1

13、40CM。背柜上方可。背柜上方可增加射灯增加射灯材料：玻璃、防火板等。材料：玻璃、防火板等。条柜样式：上面两层（材料玻璃高度条柜样式：上面两层（材料玻璃高度55CM），），下面一层（材料夹板高度下面一层（材料夹板高度45CM）；）；背柜样式：上面三层（材料玻璃），下面一层背柜样式：上面三层（材料玻璃），下面一层（材料夹板）（材料夹板）材料：玻璃、夹板、钢丝等。材料：玻璃、夹板、钢丝等。美容美甲类区美容美甲类区独立铺位，参照二楼服装铺位装修，应考虑上下独立铺位，参照二楼服装铺位装修，应考虑上下水管道。每间铺位预留电话线、电插座及电表。水管道。每间铺位预留电话线、电插座及电表。童装、玩具区童装、玩

14、具区童装、玩具区域用条柜与背柜组合式童装、玩具区域用条柜与背柜组合式柜台宽度柜台宽度50CM，高度，高度100CM，预留，预留50CM通道，通道，背柜宽度背柜宽度50CM，高度，高度140CM。背柜上方可增。背柜上方可增加射灯加射灯材料：玻璃、防火板等。材料：玻璃、防火板等。条柜样式：上面两层（材料玻璃高度条柜样式：上面两层（材料玻璃高度55CM），下），下面一层（材料夹板高度面一层（材料夹板高度45CM）；）；背柜样式：上面三层（材料玻璃），下面一层（背柜样式：上面三层（材料玻璃），下面一层（材料夹板）材料夹板）材料：玻璃、夹板、钢丝等。材料：玻璃、夹板、钢丝等。1、龙岗商场租金调查：龙岗商

15、场租金调查：物业名称楼层租金（元/平方米月）人人购物广场一楼155二楼70三楼55集银皮革批发市场一楼第一年：55元；第二年：65元；第三年：75元二楼第一年：30元；第二年：35元；第三年：42元三楼第一年：20元；第二年：25元；第三年：30元龙兴国际一楼112元/平方米（第一年免半年，下半年5折，第二年6折，第三年8折）二、三四楼统一出租给好百年楚丰广场（美妆城）二楼60元/平方米（第一年免半年，下半年5折，第二年6折，第三年7折）三楼45元/平方米，优惠同上世贸百货D区一楼扣点25%，折算回租金约为100元左右二楼扣点25%或折算回租金约为60元左右东部汽配市场一楼街铺第一年：免前半年

16、，后半年40，第二年：50，第三年：60福临百货一楼扣点：20%二楼扣点：14%2、龙岗中心城部分商业街商铺租金调查龙岗中心城部分商业街商铺租金调查深惠公路龙岗段部分商铺租金（按照使用面积计算）深惠公路龙岗段部分商铺租金（按照使用面积计算）店名店名路段路段面积（平方米）面积（平方米）租金（元租金（元/平米平米.月）月）雅佳家电桥西街2282金芳龙岗段22113联华宝商店龙岗段10248龙岗百货内铺1471龙岗百货某柜台3200深惠公路龙岗段临街某五金交化店铺4080-130之间华特商业服装街龙平路西段1518100110之间，每间月管理费50元3、商场租金及租赁期：商场租金及租赁期：楼层楼层租

17、金租金租赁期租赁期一层平均租金一层平均租金120元/平方米月街铺的平均租金为140元/平方米月内铺的平均租金为100元/平方米月2年二层平均租金二层平均租金60元/平方米.月3年4、租金策略租金策略楼层楼层时间时间租金标准租金标准一楼第一年前半年免租，后半年租金为标准租金的60%。第二年租金为标准租金的80%备注：两年内的平均租金为55折二楼第一年前半年免租，后半年租金为标准租金的60%。第二年租金为标准租金的80%第三年收取全额标准租金备注：三年内的平均租金为7折三、招商目标客户三、招商目标客户商业步行街商业步行街名称名称对应目标客户对应目标客户品牌形象店一条街品牌形象店一条街龙平路上的品牌

18、名店天虹的二线品牌万佳、世贸、人人购物、国商美食一条街美食一条街1、龙平路上的美食店2、龙岗第一、二市场的美食店3、特区内华发北、振华路的食街日用百货一条街日用百货一条街1、爱联步行街、爱联市场的小商品市场2、龙岗第一、二市场电子用品一条街电子用品一条街1、龙岗电子世界2、爱联市场3、龙岗第一、二市场服装鞋包一条街服装鞋包一条街1、华特商业街2、爱联、荷坳等村墟集中地等3、碧湖、紫薇花园街铺群生活便利店一条街生活便利店一条街1、天虹的二类品牌商2、碧湖花园街铺3、龙平路、水果街、富佳街文具图书一条街文具图书一条街1、人人购物4楼文体城2、万佳3、龙园路“康力文体”商场龙岗女人世界龙岗女人世界名

19、称名称对应目标客户对应目标客户时尚服装时尚服装龙岗第一、二市场女装，龙平路老街上的女装皮鞋箱包皮鞋箱包龙岗第一、二市场，龙平路老街针织用品针织用品龙岗第一、二市场、爱联、荷坳等村墟市场化妆用品化妆用品龙岗第一、二市场风情饰品：风情饰品：龙岗第一、二市场美容美甲类：美容美甲类：龙岗第一、二市场，爱联、荷坳等村墟市场童装玩具童装玩具龙岗第一、二市场贴纸照贴纸照龙岗老街（龙平东路的小巷）五、招商、销售推广时间进度安排五、招商、销售推广时间进度安排时间时间工作内容工作内容7月份第4周设计院销售分割图绘制定稿，并报消防及国土部门；专门设计公司出龙岗步行街的效果（重点）；售楼处装修方案讨论建议；提交招商报

20、告；提交销售报告；8月份第1周天虹招商部分面积及经营品种、公开招商时间最终确认；天虹招商部分面积及经营品种、公开招商时间最终确认；设计院提供分割图及实用率、单铺面积；设计院提供分割图及实用率、单铺面积；招商平面分割图及租金分区造表、铺位销控表；招商平面分割图及租金分区造表、铺位销控表；销售价格分区造表、铺位销控表；销售价格分区造表、铺位销控表；确定买卖合同条款、租赁合同（管理费及广告费）、委托经营确定买卖合同条款、租赁合同（管理费及广告费）、委托经营协议（返租协议）、按揭银行及按揭成数；协议（返租协议）、按揭银行及按揭成数；步行街设计公司进行方案设计；步行街设计公司进行方案设计；装修公司提供公共、铺位及柜台装修时间进程表；装修公司提供公共、铺位及柜台装修时间进程表；确定广告公司（建议与风火、大观等洽谈）；确定广告公司（建议与风火、大观等洽谈）；确定礼仪公司（各类户外广告报批）；确定礼仪公司（各类户外广告报批）；招商及销售画册文图准备，现场包装方案等初步设想；