房产评估师2018房估制度政策2019相关

1、房地产估价相关知识2019 年房地产估价师网上辅导第六章学知识分析目的测试对学中的需求理论、供给理论、消费者行为理论、（生产要素）分配理论、市场失灵与微观政策、宏观学等的了解、熟悉和掌握程度。【本章重点内容】需求与需求的变动，供给与供给的变动，弹性理论，消费者行为理论，可变比例与边际递减规律，等产量曲线分析与投入量的最优组合，生产可行性曲线与最大产量组合，学中的成本概念，收入核算中的几个总量，消费、投资与乘数理论，宏观政策目标，宏观政策。第一节供求与价格一、需求及其变动（一）需求、需求表与需求曲线需求是指消费者在某特定时期内和一定市场上，在每一价格水平上愿意并且能够劳务的数量。需求表是指反映某

2、种商品价格与该商品需求量之间关系的表格。的某种商品或把需求表的有关数据描绘在以需求量为横坐标、价格为纵坐标的平面坐标系上，就可以得出某种商品价格与该商品需求量之间关系的曲线需求曲线，自左上方向右下方倾斜的曲线。（表明需求和价格之间是反向的关系）（二）影响商品需求的因素与需求函数需求的影响因素：（1） 消费者偏好；正相关。（2） 消费者的收入水平；正常商品正相关，劣质商品负相关。（3） 该商品本身的价格；负相关。（4） 相关商品的价格；影响需求量同向变动，则为互补品，影响需求量反向变动，则为替代品。（5） 消费者对商品未来价格的预期；正相关（买涨不买跌）。（6） 其他因素。需求函数：反映需求与各

3、种影响因素关系的数学表Df（x1，x2，x3，xn） D需求量；即为需求函数。x1，x2，x3，xn影响需求的因素。（三）需求规律需求规律是商品需求量与其价格变化的规律。在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈反方向变动，即需求量随商品的本身价格的上升而减少，随价格的下降而增加。需求规律，可用价格效应解释。价格效应是指当某商品的价格发生变动时，消费者需求量发生变动的现象。替代效应其他商品价格不变，某商品价格变动，则该商品相对价格变化，消费者在原来价格组合下的力水平没有发生变化，但对价格变动商品的需求量发生变化的现象；收入效应商品价格变化引起消费者的收入相对变化而引起商品的量发生

4、变化的现象。第 1 页2011201220132014201520162017平均分第 6 章学663.525.5665.3房地产估价相关知识2019 年房地产估价师网上辅导价格效应替代效应（总是负值）收入效应（可正可负）需求规律的例外：“应）商品”、“炫耀效应”，价格越高，需求越大。（收入效应超过了替代效（四）需求量的变化与需求的变化需求量的变化，在影响需求的其他因素不变的条件下，需求量在同一条需求曲线上随商品本身价格变化而发生的反方向变化；点上移动。需求的变化，在商品本身价格不变的条件下，由于其他因素变化引起的需求状况的变化。需求变化表现为需求曲线的移动。二、供给及其变动（一）供给、供给表

5、与供给曲线供给是指厂商在一定的市场上和某一特定时期内，在每一价格水平上，愿意并且能够提供的商品数量。供给表是以列表形式反映某种商品价格与该商品供给量之间关系的表格，把供给表的有关数据描绘在以商品供给量为横坐标、价格为纵坐标的平面坐标上，得出表示某种商品供给量与该商品价格之间关系的曲线，即为供给曲线。某种商品的供给表（二）影响商品供给的因素与供给函数供给的影响因素：（1） 商品本身的价格正相关关系；（2） 其他商品价格当某种商品价格不变，而另一种商品价格上涨，则厂商将减少对该种商品的供给，增加对另一种商品的生产；（3）生产技术变动和生产要素价格由于技术进步，或生产要素价格下降，都将使产成本下降，

6、从而使得与任一价格对应的供给量增加；的生（4）政策通过计划、税收、转移支付、货币政策等进行宏观调控，影响厂商生产决策和消费者选择。（5）厂商对未来的预期厂商预料商品价格上涨时会增加供给量，反之则减少供给量。将影响供给的各种因素作为自变量，将供给量作为因变量，那么反映供给随这些影响因素变化而变化对应关系的数学表即为供给函数。S（x1，x2，x3，x4，xn） S供给量；x1，x2，x3，x4，xn影响供给的因素；函数关系的记号。第 2 页价格12345供给量416284052房地产估价相关知识2019 年房地产估价师网上辅导（三）供给规律商品本身价格与其供给量的变化依存关系。一般情况下在其他条件

7、不变的情况下，商品的供给量与价格之间同向变动，即供给量随商品本身价格的上升而增加，随商品本身价格的下降而减少。【2013正确】供给规律反映了商品本身价格与其质量优劣之间变化的依存关系。（）本题考查的是供给及其变动。供给规律反映了商品本身价格与其供给量之间变化的依存关系。一般情况下在其他条件不变的情况下，商品的供给量与价格之间同向变动，即供给量随商品本身价格的上升而增加，随商品本身价格的下降而减少。参见P181。（四）供给量的变化与供给的变化供给量的变化在影响供给的其他因素不变的条件下，供给量在同一条供给曲线上随商品本身价格变化而发生的同方向变化。点在曲线上移动。供给的变化在商品本身价格不变的条

8、件下，由于其他因素变化所引起的供给状况的变化。曲线平移。三、弹性理论（重要考点）（一）需求弹性弹性，一个因素变动对另外一个因素变动的影响程度。（儿时玩过的弹弓）需求弹性是指由于需求影响因素（价格、收入、相关商品价格等）发生变化后，需求量作出反应的程度。三种需求弹性：需求价格弹性商品的需求量对商品本身价格变动的反应程度；需求交叉弹性商品的需求量对于另一种商品价格变动的反应程度；需求收入弹性商品的需求量对于消费者的反应程度。都一样（需求量的变动程度）分母不一样（引起需求量变动的因素变动程度P/P，PY/PY，I/I）1.理解需求价格弹性和需求价格弹性系数的要点（1） 需求价格弹性是指价格变动所引起

9、的需求量的变动的程度，即需求量变动对价格变动的反应程度。（2） 需求价格弹性系数是需求量变动率与价格变动率的比值，而不是需求量变动绝对量与价格变动绝对量的比值。是（）/（P/P），不是Q/P。（3）需求价格弹性系数的数值可正值，也可负值。一般商品为负，商品、奢侈品为正。（4）同一条需求曲线上不同点的需求价格弹性系数大小并不一定相同。2.需求价格弹性的分类范围（重要考点）|Ed|0，无弹性。表明无论价格如何变动，需求量都固定不变，始终有Q0。需求曲线是垂直的。|Ed|，完全弹性。表明在价格既定的条件下，需求量可任意变动，需求曲线为水平线。|Ed|1，弹性。表明价格每提高（或降低）一定的比率，则需

10、求量相应减少（或增加）相同的比率，其特征为 PQ 的乘积为定值，需求曲线为正双曲线，单一价格弹性。|Ed|1，表明价格每提高（或降低）一定的比率，则需求量相应减少（或增加）更大的比率，需求曲线比较平坦，此时称需求富有价格弹性。1|Ed|0，表明需求量变动比率的绝对值小于价格变动比率的绝对值，需求曲线比较陡峭，此时称需求缺乏价格弹性。（掌握弹性数值和弹性性质的对应关系，以及需求曲线的特点。）3.影响需求价格弹性的因素（1）商品的替代品数目和可替代程度（替代性强，弹性大）；第 3 页房地产估价相关知识2019 年房地产估价师网上辅导（2）消费者对某种商品的需求程度（必需品弹性小，奢侈品弹性大）以及

11、商品在消费者家庭预算中所占的比例（预算占比例大的商品，需求弹性大）；（3） 商品用途的多样性（用途越多，弹性越大）；如苹果代没有了（4） 商品的耐用程度（越耐用，弹性越小）；（5） 时间的长短（时间越长越有弹性）。4.需求的点弹性系数强大的功能，把 MP3/照相机之类都替需求的点弹性系数（用 E 表示）是指需求曲线上任意一点的弹性系数，它可以根据求弧弹性系数的方法再求极限得出：某房地产需求曲线为 Q805P当 P4 时，Q=60，Ed（5）4/600.33 缺乏弹性；当 P8 时，Q40，Ed（5）8/401弹性；当 P10 时，Q30，Ed（5）10/301.67 富有弹性。5.需求价格弹性

12、与消费者（或销售者收入）的关系某商品需求富有弹性，价格与消费者呈反方向变动。当价格上升时，消费者当价格下降时，消费者减少（或销售者收入减少）；增加（或销售者收入增加）。*制定价格策略时，考虑究竟是该采取涨价策略，还是降价策略？ 6.需求的交叉弹性和需求的收入弹性商品 X 对商品 Y 的交叉弹性系数计算公式为：EXY0，为替代品；（此消彼涨）EXY0，表示商品为正常品；（收入增长则消费）EI1，则表示商品为奢侈品。（收入增长则大幅增加消费，区别于必需品）（二）供给弹性供给弹性是指由于影响供给的因素发生变化后，供给量作出反应的程度。供给价格弹性，通常用供给价格弹性系数来表示价格变动引起供给量变动的

13、程度。以表示供给量变动率，以P/P 表示价格变动率，公式：1.理解商品的供给价格弹性和供给价格弹性系数的要点（1） 供给价格弹性是指价格变动引起供给量变动的程度，即供给量变动对价格变动的反映程度。价格是自变量，供给量是因变量。（2） 供给价格弹性系数是供给量变动率与价格变动率的比值，而不是供给量变动绝对量与价格变动绝对量的比值。第 4 页房地产估价相关知识2019 年房地产估价师网上辅导（3） 供给价格弹性系数的数值一般都为正值，反映了供给量与价格同方向变动的供给规律，ES 的值表示变动程度的大小。（4） 同一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数大小并不一定相同。注意与需求价格弹性的区别2.供

14、给价格弹性的分类 ES0，无弹性。这表明无论价格如何变动，供给量都固定不变，始终有Q0。垂直线 ES，完全弹性。表明在价格既定的条件下，供给量可任意变动，供给曲线为一条平行于横轴的直线。水平线ES1，弹性。表明价格每提高（或降低）一定比率，则供给量相应增加（或减少）相同的比率。ES1，表明价格每提高（或降低）一定比率，则供给量相应增加（或减少）更大的比率，供给曲线比较平坦，富有弹性。1ES0，在表明供给量变动率的绝对值小于价格变动比率的绝对值，供给曲线比较陡峭，缺乏弹性。注意与需求价格弹性对比3.影响供给价格弹性的主要因素因素主要有：一是时期长短，生产周期长短是决定供给价格弹性的主要因素；时间

15、越短越没有弹性，来不及生产。二是成本，决定供给价格的弹性大小。四、市场均衡（一）市场均衡的概念消费者愿意的数量与厂商愿意供给的数量恰好相等，价格也不再有变动的趋势，市场均衡。均衡数量，均衡价格。P1：QSQd，P 下降P2：QSQd，P 上升P*：QSQdQ*（二）需求、供给变化对均衡数量和均衡价格的影响需求增加，需求曲线向右移动；需求减少，需求曲线向左移动。 供给增加，供给曲线向右移动；当供给减少，供给曲线向左移动。当需求和供给同时变化时，假定需求曲线和供给曲线均为直线（重要考点）。1） 二者同增，需求曲线、供给曲线都向右方移动，均衡数量增加，而均衡价格可能上升，不变，或下降。2） 一增一减

16、：当需求增加且供给减少时，需求曲线向右上方移动，供给曲线向左上方移动，均衡价格上升，而均衡数量则可能增加，不变，或减少。当需求减少且供给增加时，需求曲线向左下方移动，供给曲线向右下方移动，均衡价格下降，而均衡数量则可能增加，不变，或减少。第 5 页房地产估价相关知识2019 年房地产估价师网上辅导3）二者同减，需求曲线向左下方移动，供给曲线向左上方移动，均衡数量减少，而均衡价格则可能上升，不变，或下降。要求能推导：需求，供给，各自增减时，均衡数量，均衡价格的变化情况。第二节消费者行为理论一、效用消费者决策是消费者行为理论的基本内容。消费者决策是指消费者在既定的预算约束条件下，为使获得最大满足（

17、效用最大化）而作出的消费选择。效用，就是商品给消费者带来的满足程度。效用大小取决于：由商品的自然属性所决定、具有满足人们某种需要的能力；人们在消费某种商品时对需要满足程度的感受。效用的度量理论有基数效用论和序数效用论。基数效用论假设消费者能用数字表示（效用）消费单个物品的效用大小；假设每种物品的效用各自；效用可以比较、加总，得到总效用。例如：饥饿的时候吃馒头的效用。分析方法边际效用分析法。边际效用=0，总效用最大。序数效用论以序数形式（第一、第二）研究消费者效用最大化的理论。不能用效用用，可以对效用大小进行排序，比较效用大小。分析方法无差异曲线分析法。表示效二、边际效用分析（一）总效用与边际效

18、用总效用（TU），消费一定数量商品获得的总满足程度。效用函数：TUU（X1，X2，X3，Xm）边际效用（MU），消费某种商品每增加一个边际效用：所获得的总效用的增加。若消费者消费其他物品的数量不变，只考虑消费一种物品的变化所引起的效用变化，则公式为： 总效用 TUU（X）边际效用：（二）边际效用递减规律随着消费者在一定时间内对某种商品消费量的增加，他从每增加一商品的消费中所获得的效用增量呈逐渐递减的趋势，即消费者消费后一的效用增量。商品所获得的效用增量小于他消费前一商品所获得总效用达到极大值，边际效用=0；若继续增加该商品的消费量，则会使边际效用为负值，从而减少总效用。吃馒头的例子。三、无差异

19、曲线分析（一）无差异曲线无差异曲线是指消费者在消费多种商品（一般假定两种商品）的不同数量组合时，能获得相同效用的曲线。也称为等效用曲线。第 6 页房地产估价相关知识2019 年房地产估价师网上辅导无差异曲线的特点：（重要考点）（1） 无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值；（2） 同一曲线上各点总效用相同，不同曲线总效用不同；（3） 任意两条不相交；（4） 凸向原点。（二）边际替代率在保持消费者总效用不变的前提下，增加一某商品（如 X）的消费量所要减少的另一种商品（如Y）的数量商品 X 替代商品 Y 的边际替代率 MRSXY。效用函数记为：TUU（X，Y）在无差异曲线上总效用不

20、随 X 与 Y 的变动而变动，所以有：边际替代率可以用无差异曲线上任何一点切线的斜率来描述，而该曲线上各点切线的斜率并不相同，因此无差异曲线上各点的边际替代率也不相同。无差异曲线斜率的负数值，即商品 X 替代商品 Y 的边际替代率，等于商品 X 的边际效用与商品 Y 的边际效用的比率。（三）预算线假定商品的价格和消费者预期用于商品的（收入）是既定的，则消费者能够到的商品的所有的可能数量组合的集合，即为消费者预算线，消费可能线或者家庭预算线。预算线表示：MPXXPYY或者 YM/PY（PX/PY）X四、消费者均衡（一）消费者均衡的概念消费者均衡，消费者在收入既定下的消费组合，使消费者总效用最大，

21、此时消费者不再改变消费组合。研究消费者均衡的假设条件是：第 7 页房地产估价相关知识2019 年房地产估价师网上辅导消费者嗜好与偏好是既定的；消费者收入既定，且假定消费者收入全部用来消费品；没有储蓄消费者拟的商品价格是既定的。（二）边际效用分析法实现消费者均衡的条件可通过在家庭预算约束条件下求解效用函数的极大值取得。即求解：用日乘数法求解可得：（最后消费的每一元钱，获得的边际效用相等，总效用最大。没有通过调整消费结构，优化效用的可能）（三）无差异曲线分析法在切点 E 上，无差异曲线 U2 和预算线 AB 的斜率相等，无差异曲线斜率的绝对值是商品边际替代率MRSXY。预算线斜率绝对值是两种商品的

22、价格之比 PX/PY。MRSXYMUX/MUYPX/PY即：MUX/PXMUY/PY第三节供给理论一、生产理论（一）生产与生产函数生产是投入各种生产要素，转化成的过程。生产函数是指在既定的生产技术条件下，对各种生产要素一定数量的组合与关系的数学描述。总产出量之间依存一般表：TPP（Q1，Q2，Q3，Qn）F（X1，X2，X3，Xm）TP 为某个生产过程所生产的总产量；Q1，Q2，Q3，Qn 分别为 n 种各自的产量；X1，X2，X3，Xm 分别为 m 种生产要素各自的投入量。假定投入的生产要素为劳动（L）和TPQf（L，K）假定 K 不变，简化为：Qf（L）（K）两种，产为一种，则：第 8 页

23、房地产估价相关知识2019 年房地产估价师网上辅导（二）可变比例与边际递减规律1.总产量、平均产量、边际产量总产量是指一定量的可变要素投入与固定要素投入组合所生产的全部产量。平均产量指每可变要素平均生产的产量。边际产量指可变生产要素每增加一个所增加的产量。TP（总产量）APX（可变要素的投入量） AP（平均产量）TP/X MP（边际产量）TP/X2.边际递减规律边际的投入：递减规律是指在技术水平不变的条件下，若其他要素固定不变，而不断增加某种可变要素第一阶段：边际产量递增总产量增加，边际产量递增；第二阶段：边际产量递减。当可变要素增加到一定限度后，总产量继续增加，边际产量递减；第三阶段，总产量

24、减少。超过了一定的界限继续增加可变要素的投入，总产量减少。重点：掌握三个阶段的特点（三）等产量曲线分析与投入量的最优组合1.等产量曲线等产量曲线是指劳动（L）和（K）投入的不同数量组合所能获得相同产量的生产函数曲线。等产量曲线的特点：（1） 从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值。（2） 同一曲线上的各点产量相同，不同曲线产量不同。（3） 任意两条等产量曲线不能相交。（4） 凸向原点。它表示随着一种生产要素投入的增加，每增加一数量逐渐减少。注意和无差异曲线（等效用曲线）做比较。，所能替代另一种生产要素的2.边际技术替代率边际技术替代率是指在等产量曲线上两种生产要素相互替代的比率。它表示增加一某

25、种生产要素（如 L）的投入量所能替代的另一种生产要素（如 K）的数量，称为要素 L 替代要素 K 的边际技术替代率，记为 MRTSLK。第 9 页房地产估价相关知识2019 年房地产估价师网上辅导如替代人工，替代土地设生产函数为：Qf（L，K）由于在等产量曲线上产量不随 L 与 K 的变动而变动，因此有：等产量曲线斜率的负数值，一种要素替代另一种要素的边际技术替代率，等于两种要素的边际产量的比率。即：3.等成本线等成本线又称为企业预算线，它是指在生产要素价格既定的条件下，生产者以一定量的费用能到两种生产要素所有可能数量组合的集合。等成本线可以用下式表示：CPLLPKK所4.投入量的最优组合在要

26、素价格既定的条件下，等产量曲线与等成本线的切点为成本一定时产量最大（或产量一定本最小）的要素投入量最优组合，即该切点 E 为满足厂商均衡条件的点，该切点既是等产量曲线上的点， 又是等成本线上的点，所以有：（厂商生产花费的最后一元投入成本，带来的边际产量都相同，所以没有优化要素投入，提升产出效率的可能了。与消费者均衡的公式很类似，注意比较）（四）生产规模与规模生产规模是指在一定量生产要素投入所能获取最大产出量。规模是指在技术水平不变的条件下，当各种生产要素按相同比例增加，即生产规模扩大时产量变化的情况。规模存在递增、不变和递减三个阶段。即随着生产规模的扩大，最初会使产量增加的倍数大于生产规模扩大

27、的倍数；当规模扩大使生产达到规模后，规模保持不变；继续扩大生产规模并超过一定限度后，则会使产量的增加倍数小于生产规模的扩大倍数，规模（五）生产可能性曲线与最大产量组合1.生产可能性曲线和边际转换率出现递减。生产可能性曲线是指在技术水平既定的条件下，投入的最大可能的数量组合。生产可能性曲线斜率的负数值定义为边际转换率MRTXYdY/dX都能得到充分利用时所生产的各种商品第 10 页房地产估价相关知识2019 年房地产估价师网上辅导2.等线与最大产量组合等线是两种商品 X、Y 价格既定时，能获得相同销售收入的两种商品的各种数量组合。设商品X、Y 的价格分别为 PX 和 PY，销售收入为 R，则等线

28、可用公式表示为：RXPXYPY生产可能性曲线与等线相切的切点上，边际转换率与等线的斜率相等。在该点上，两种商品的数量组合是生产可能性曲线上可以获得最大销售收入的产量的组合。二、（一）论学中的成本概念（必考考点）学中的成本概念是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的成本除了会计成本，还包括未计入会计成本中的厂商自有生产要素的总和，称为“成本”。（就是厂商投入的平均利润）。成本会计成本（显成本）隐成本（平均利润）利润销售收入会计成本隐成本（二）成本分析1.总成本、平均成本和边际成本总成本（TC）是指厂商在一定时期内生产一定量所需的成本总和，它随产量的增加而增加。在短期，即在生产规模既定的条件下

29、，厂商不能根据它所要达到的产量调整其全部生产要素，因此短期总成本（STC）可分为固定成本（FC）与可变成本（VC），计算公式：STCFCVC。平均成本（AC）是指生产本（LAC）。平均所需的成本。平均成本有短期平均成本（SAC）和长期平均成边际成本（MC）是指厂商每增加一产量所增加的总成本。边际成本也有短期边际成本（SMC）和长期边际成本（LMC）。2.短期成本的变动规律及其相互关系（1） 固定成本、可变成本与总成本固定成本在以产量为横坐标、成本为纵坐标的坐标平面中为一条与横坐标平行的直线。可变成本的规律是：随着可变要素投入量的增加，产量逐渐增加，但由于最初固定生产要素与可变生产要素未得到充分

30、利用，因此可变成本的增加率大于产量的增加率；以后随着固定生产要素与可变生产要素逐渐得到充分利用，从而使可变成本的增加率小于产量的增加率。总成本变动规律与可变成本相同，将可变成本曲线向上平移一段等于固定成本的垂直距离即为总成本曲线。（2） 平均固定成本、平均可变成本与平均成本固定成本与产量变化无关，平均固定成本（AFC）随产量增加而持续递减。它的变动规律是开始减少的幅度很大，以后减少的幅度越来越小。（规模的，固定成本分摊效应）平均可变成本（AVC）变动的规律（“U”形）是，随着可变要素投入量和产量的增加，生产要素的效率逐渐得到充分发挥，因而平均可变成本减少；但当产量增加到一定程度后，平均可变成本

31、由于边际递减的作用而增加。平均成本（SAC）变动的规律是由平均固定成本和平均可变成本共同决定的。（3）边际成本、平均成本与平均可变成本边际成本（SMC）的变动规律是：边际成本最初随产量的增加而减少，当产量增加到一定程度时则随产量的增加而增加，因此，边际成本曲线也是一条先下降而后上升的“U”形曲线。第 11 页房地产估价相关知识2019 年房地产估价师网上辅导图 6-12成本项目的关系3.长期成本分析（1）长期总成本（所有的生产要素投入都是可以调整的）长期总成本（LTC）是长期中生产一定量所需要的成本总和。长期总成本随产量的增加而增加。在开始生产时，需要投入大量生产要素，而这些生产要素最初无法得

32、到充分利用，因此成本增加的比率大于产量增加的比率；当产量增加到一定程度之后，生产要素开始得到充分利用，因而成本增加的比率小于产量增加的比率；最后，由于规模使成本增加的比率大于产量增加的比率。（2）长期平均成本递减规律的作用，又长期平均成本（LAC）长期中生产每的平均成本。在长期中，生产者可根据它所要达到的产量选择合适的生产规模，即根据既定规模的平均成本曲线（SAC）进行选择，从而使平均成本达到最低。长期平均成本曲线是短期平均成本曲线的包络曲线。一般也呈“U”形。（3）长期边际成本长期边际成本（LMC）是在长期中每增加一所增加的成本。长期边际成本也是随着产量的增加而先减少而后增加的，长期边际成本

33、曲线也呈“U”形。4.利润最大化原则（1）总、平均与边际总 平均边际（TR）是指厂商销售一定量所得到的全部收入，总等于价格与销售量的乘积。（AR）是指厂商销售一定量时平均每一所得到的收入。（MR）是指每增加一个的销售量所增加的总。（2）利润最大化原则学中的利润是指利润 总TR总成本（成本）TC。厂商实现利润最大化的必要条件：MRMC第四节论一、完全竞争市场上价格与产量的决定（一）完全竞争市场的涵义完全竞争市场四个条件：（1）有足够多的生产者和消费者；（2）同质；（3）完全自由流动；（4）信息完全。（二）完全竞争市场上的需求曲线、平均和边际在完全竞争市场上，市场对单个厂商市场价格的平行线，完全需

34、求弹性。平均的需求曲线，是一条与横轴（产量）平行且距离等于、边际和市场价格均相等，所以平均曲线、边际曲线和需求曲线相互重合，为同一条曲线。（三）完全竞争市场上的短期均衡厂商均衡条件：边际 MR=边际成本 MC。当市场价格降低到使厂商的需求曲线（也是 MR 曲线）正好与边际成本曲线 MC 和平均可变成本曲线 AVC 的交点相交时，表示厂商的总恰好可以收回全部可变成本，而固定成本不能得到任何补偿，所以此点为厂商短期均衡的停止营业点。如市场价格更低，则厂商生产时的亏损更大，因此厂商将终止生产。第 12 页房地产估价相关知识2019 年房地产估价师网上辅导（短期均衡，厂商可能亏损）（四）完全竞争市场上

35、的长期均衡长期，单个厂商既不可能继续获得超额利润，也不可能继续出现亏损。长期均衡：MRMCARAC。长期均衡时，长期均衡点就是收支相抵点，此时润）=成本，各厂商只能获得正常利润。（无利二、完全市场上价格与产量的决定（一）完全完全简称市场的涵义（独占），是指整个行业的的市场结构。全处于独家厂商的之下，没有竞争、由一家厂商某种特征：唯一的生产者，没有替代品，生产者能供给和售价。的 一是二是：直接；赋予厂商在某一行业具有特许经营权；三是具有高效生产规模的一家厂商即能提供足以满足全部市场需求的产量，其他厂商进入只会出现亏损（自然），如铁路；四是厂商独家了某些特殊的自然或矿藏（）；五是厂商的技术创新和创

36、新受到法律所赋予的专利权保护等。（二）完全市场上的需求曲线、平均和边际在完全市场上，市场对一家厂商的需求曲线是需求量与价格呈反向变动、由左上方向右下方倾斜的曲线。（注意与完全竞争市场中需求曲线（水平直线）的区别）。（三）完全市场上的短期均衡当产量决定之后，短期内由于生产规模既定，厂商难以按完全适应市场需求变动进行调整，因此仍可能出现供不应求或供过于求的状况，所以短期均衡可能出现：厂商获得超额利润、正常利润、出现亏损等三种情况。完全市场上短期均衡的条件是：MRMC。（四）完全市场上的长期均衡在长期，厂商可以通过调节产量与价格实现利润最大化。长期均衡的条件：边际 MR长期边际成本 LMC=短期边际

37、成本 SMC。三、竞争市场上的厂商均衡（一）竞争市场的含义竞争，其他条件都相同，只有各厂商不同质。（二）竞争市场厂商的需求曲线（两条需求曲线）在竞争市场上，厂商两条需求曲线。当某一厂商改变价格，其他厂商不随之变价时，需求曲线比较平坦。当某一厂商改变价格时，其他厂商会跟进改变价格，此时的需求曲线较为陡峭。（三）竞争市场上的短期均衡实现短期均衡的条件仍然是：MRMC（四）竞争市场上的长期均衡长期均衡的条件是：MRSMCLMC，ARSACLAC四、寡头市场上的厂商均衡（一）寡头的含义寡头，少数几家厂商了某一行业的市场。第 13 页房地产估价相关知识2019 年房地产估价师网上辅导（二）寡头市场的特征

38、特征：几家寡头厂商之间相互依存。（三）寡头市场上产量的决定在寡头市场上，当不存在相互时，各寡头根据其他寡头的产量决策，按利润最大化原则调整的产量。产量决定理论，双头模型（模型）。（四）寡头市场上价格的决定寡头市场上的价格，各寡头相互协调，有公开和非正式两种形式。非正式中，由价格领先制和成本加成定价法。价格领先制：支配型价格领先；成本最低型价格领先；晴雨表型价格领先。第五节分配理论一、生产要素的需求与供给（一）生产要素的需求要素市场对生产要素的需求是由市场的需求所决定的派生需求，消费者对最终的需求会间接影响厂商对生产要素的需求。生产要素的需求也是一种相互依存的需求，具有互补性和替代性。（二）生产

39、要素的供给生产要素三类：第一类为自然（如土地），是自然界的产物，供给不由价格决定，假定供给固定；第二类为劳动，劳动的供给决定于多种因素因而具有特殊性；第三类为品，通常假定该类要素的供给与价格同向技术和管理者才能新要素。（三）边际生产力、边际产值与边际产量生产要素的边际产量又称该生产要素的边际生产力（MP），它是指在其他条件不变的情况下，增加该生产要素所增加的产量（或这种产量所带来的）。边际生产力也是递减的。边际产量是以实物数量所计量的生产要素边际生产力，若以货币方式计量，则根据计算方法不同，有边际产值（VMP）和边际产量（MRP）两种。边际产值等于某生产中生产要素的边际产量乘以该的价格。它表示

40、每增加一生产要素所增加的价值。完全竞争市场下，MRP，满足：VMPMPP。（四）平均要素成本、边际要素成本平均要素成本（AFC）是指平均每一边际要素成本（MFC）是指每增加一生产要素投入量的成本。生产要素投入所增加的成本。二、完全竞争市场生产要素价格和投入量的决定（一）厂商对生产要素的需求曲线在完全竞争的市场上，由于价格与边际相等（PMR），所以也有 VMPMRP。又因生产要素的边际产量递减，所以边际产值（或边际产量）曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，表示随着生产要素投入量（X）的增加，生产要素的（Y）递减。这条递减的边际产量曲线同时又了厂商对生产要素的需求曲线，实际上反映了厂商某种生产要

41、素所愿意支付的价格随着生产要素（二）生产要素的供给曲线数量的增加而递减。在完全竞争的要素市场上，生产要素的市场价格是由市场供求关系所决定的，个别厂商的行为无法改变生产要素的价格，因此在以生产要素投入量为 x 轴、生产要素价格为 y 轴的平面坐标系中，厂商面临的生产要素供给曲线是一条平行于横轴的不变价格线。该曲线也决定了厂商的投入要素成本。生产要素价格AFCMFC（三）生产要素投入量的决定实现生产要素投入量的最大利润条件：生产要素的边际产量 MRP=边际要素成本 MFC。第 14 页房地产估价相关知识2019 年房地产估价师网上辅导三、工资、利息、地租和利润（一）工资理论1. 工资的性质与种类工

42、资是劳动力所提供的劳务的2. 完全竞争市场上工资的决定，是劳动生产要素的价格。在完全竞争市场上，厂商对劳动的需求主要取决于劳动的边际生产力。劳动的边际生产力曲线，表示厂商雇佣一定量劳动所愿支付的工资必须与劳动的边际方倾斜的曲线。产量相等，该曲线为一条从左上方向右下劳动供给曲线是弯曲的曲线。劳动的供给和需求共同决定完全竞争市场上的工资水平。（二）利息理论1.对的需求人们对的需求来自于的净生产力。的净生产力，是指使用财货进行生产所得的收益补偿所消耗的本的利息率。财货后的余额，采用按年计的百分率表示，通常又称为投资率，以区别借贷资投资边际效率递减。投资边际效率曲线，从左上方向右下方倾斜。它也是投资者

43、对投资资金的需求曲线。2.的供给（财货）或投资资金的供给，依存于人们愿意提供的。的供给曲线，是一条从左下方向右上方倾斜的曲线。3.市场利息率的决定市场利息率由的供给与需求共同决定。即的需求曲线与供给曲线的交点是供求相等的均衡点，该点决定了均衡利息率和均衡量。均衡利息率是指在理想的（三）地租理论市场上没有任何风险的利息率。地租是使用土地的代价，土地生产要素的价格。地租由土地的需求与供给所决定。土地的需求通过土地产量。的需求得以反映，它取决于土地的边际土地的需求曲线与供给曲线的交点，决定了土地的均衡价格，即地租。（四）利润理论1.正常利润广义而言，正常利润包括企业主自有所应得的薪金等。的利息、使用

44、自有土地的地租以及直接经营管理企业狭义而言，正常利润是指企业主经营管理的企业所应获得的薪金。正常利润是企业家才能这种要素的2.超额利润。超额利润是指超过正常利润以外的那部分利润，即利润。超额利润有以下三种：创新利润；风险利润；利润。四、收入分配平均程度的衡量（一）曲线曲线是衡量（二）基尼系数基尼系数是根据基尼系数A/（AB）成员之间收入分配均等化程度（或收入差距）的一种分析工具。曲线计算出来用以收入平均程度的指标。基尼系数介于 0 和 1 之间，等于 0 说明完全平均分配，越大说明贫富分配不均。第 15 页房地产估价相关知识2019 年房地产估价师网上辅导0基尼系数1，=0 说明完全平均分配；

45、=1 说明完全不均。第六节市场失灵与微观政策一、市场失灵市场失灵是市场机制作用受阻，主要表现：无法最有效配置。一是阻碍了市场机制的作用，使得不到有效配置；二是外部负效应；三是公共四是信息（一）和完全（搭便车）；全。使得配置缺乏效率。产量更少，价格更高，消费者会牺牲部分消费者剩余。纠正：干预，制约和打破。（二）外部效应外部效应又称外部性，是指一个主体的行为不通过市场而直接对其他主体的环境和利益产生影响。外部正效应或正外部性；外部负效应或负外部性。外部效应使得私人成本和成本不一致，私人最优配置和（三）公共物品最优配置偏离，破坏市场配置的有效性。私人物品是指在消费上具有竞争性和排他性的物品，而公共物

46、品是在消费上具有非竞争性和非排他性的物品。公共物品“搭便车”行为（只想享受，都不想），公共物品供应不足。（四）信息全信息全是指市场上各行为主体不具有完全和充分的信息。信息优势方会信息劣势方的的有效配置。利益，破坏市场的有效性，信息全条件下的微观主体的最优化决策，也不能实现二、微观（一）（1）反政策的政策，反托拉斯法；（2）税收调节；（3）价格，最高限价。第 16 页房地产估价相关知识2019 年房地产估价师网上辅导（二）（1）外部性的干预。政策指对负外部性的厂商征税或收取赔偿费，所征或赔偿费的数额应等于该行为施加者对造成损害的数额，使其私人成本和成本相等；、津贴等措施，鼓励产生正外部性的厂商扩

47、大生产。（2） 明晰产权。通过明晰产权，解决外部性问题。（3） 外部效应内部化。指通过企业合并的方式将一个企业对另一个企业造成的负外部性计入合并后新企业的私人成本中，此时新企业的私人边际成本与边际成本相等，由此根据利润最大化原则确定的新企业最优化生产方案能实现的有效配置。（三）公共政策如何有效地提供公共物品，涉及到、团体的决策与选择。在作出提供公共物品决策时，常常运用成接消耗的方法。但考虑的成本和是成本和，成本中不仅包括直，还包括公众受到的环境污染、不安定秩序等各种利益的损失；中不仅包括上的直接，还包括发展、公众和健康水平的提高、秩序安定等各种因素间接带来的。投票，吸取集体选择的意见。第七节宏

48、观学概述一、（一）收入核算体系收入核算中的几个总量1.国内生产总值（GDP）国内生产总值是指一个以当年价格（或不变价格）计算的一年内国内生产的全部最终和劳务的市场价值总和。（国土原则）2.生产总值（GNP）生产总值是指一个以当年价格（或不变价格）计算的一年内所生产的全部最终和劳务的市场价值总和。（原则）。的例子GNPGDP对外要素收入净额3.国内生产净值（NDP）国内生产净值是指一个以当年价格（或不变价格）计算的一年内在国内新增加的产值，即国内生产总值扣除了NDPGDP折旧设备的折旧以后的净产值。4.收入（NI）一个以当年价格（或不变价格）计算的一年内各种生产要素所获得的总和，即工资、利息、和

49、利润的总和。5.个人收入（PI） 个人收入是指一个以当年价格（或不变价格）计算的一年内个人得到的全部收入。PINI转移支付公债利息公司未分配利润公司所得税保险费6.个人可支配收入（DPI）个人可支配收入是指一个以当年价格（或不变价格）计算的一年内可以由个人支配的全部收入，即从个人收入中扣除了个人所得税后留给个人支配的收入，可用于消费DPIPI个人所得税或储蓄。名义 GDP 是指按当年价格计算的国内生产总值；实际 GDP 是指以某一年作为基期，再以该年的价格为不变价格计算的国内生产总值。名义 GDP 与实际 GDP 的比率，GDP 折算指数名义 GDP/实际 GDP。【2015】国内生产总值（GDP）通常大于生产总值（GNP）。（）第 17 页房地产估价相关知识2019 年房地产估价师网上辅导正确本题考查的是收入核算体系。GDP 是指一个以当年价格（或不变价格）计算的一年内国内生产的全部最终和劳务的市场价值总和。GNP 是指一个以当年价格（或不变价格计算的一年内所生产的全部最终P218。和劳务的市场价值总和。GNPGDP对外要素收入净额。参见【2014】关于国内生产总值 GDP 与生产总值 GN