我国房地产企业开发费用分析论

1、我国房地产企业开发费用分析引言房地产业是国民经济中的重要支柱产业之一。上世纪90年代中期以来,房地产业对国民经济的快速、稳定发展起到了不可替代的作用。房地产投资的平均增长率高于全社会固定资产投资的增长率,占全社会固定资产投资的比重逐年上升。2007年,房地产业投资高达25280亿元,占当年全社会固定资产投资的18.4%。在房地产开发费用中涉及到前期工程成本、土地成本(缴纳给政府的土地出让金、建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施和销售费用、财务费用和开发间接费用等诸多环节和因素。那么各个环节的的成本分布如何呢?市场各个主体之间的最终支付分布如何呢?本研究在9城市房地产业开发项目抽样调查的基础

2、上对上述问题进行分析。一、调查数据的基本情况及主要指标解释本部分通过调查数据进行实证研究,分析在房地产业总制出中各个环节的分布状况。我们所使用的调查数据来源于2008年7月份到10月份在北京、上海、广州等9个城市房地产开发企业的调查,包括62个开发企业,涉及到81个房地产项目。这次调查的数据比较符合我们的研究目的。开发企业所在的城市不仅有一线城市(北京、上海、广州,还有一些二线和三线城市;调查样本来源的多样性,可以有效控制不同地域的制度性差异。在项目规模上,大、中、小型项目基本上各占三分之一左右,在项目类型上,住宅、写字楼和商业用项目所占比例也基本符合房地产开发的中80:20的实际分布情况。大

3、多数调查项目都已经完成开发,处于销售或完成销售的阶段,这种状况能够使我们能够有效估计开发和销售阶段的各种税费情况。当然这些数据也存在一些需要改进的地方。首先,数据样本量还不够大,全部样本只有81个项目;其次,虽然我们选择了不同地区的9个城市进行抽样,但是样本却主要集中在上海、广州等大城市,其他城市的样本量并不多。第三,完成销售的项目数量还不充分,只有25个。二、房地产业开发企业的总成本分析房地产开发企业的总成本包括直接成本和运营成本。在直接成本项下,又包括前期工程成本、土地成本(缴纳给政府的土地出让金、建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施和不可预见费等6个子项;在运营成本项下,又包括销售费

4、用、财务费用和开发间接费用等3个子项。在总成本中,直接成本所占比例为83.5%,间接成本所占比例为16.7%,房地产开发企业的总成本主要放在了直接成本上。分城市来看,深圳开发企业的直在总成本中,土地成本所占比例最高,达到了41.2%,土地成本占直接成本的比例更是高达58.2%。从总成本构成中,开发企业的运营成本所占比例并不是很高,在运营成本中销售成本所占比例最高,为40.4%,但销售成本占总成本的比例只有6.49%。图为房地产开发企业总成本构成情况房地产开发企业总成本构成情况土地成本占总成本的比例在不同的城市有很大的差异。所调查的9城市平均的土地成本占总成本的比例41.2%。土地成本占比最高的

5、是上海,其次是苏州、成都和北京、广州、青岛、深圳、西安,最低的是呼和浩特。这种分布基本上呈现出土地成本从沿海城市到中部和西部地区、从一线城市到二线和三线城市逐次递减的趋势。城市的土地成本也基本上反映了各个城市房地产的需求和土地紧缺的程度。图为开发环节和销售环节的税收分布房地产开发企业总成本构成(81个项目三、房地产业中的税收状况房地产业的税收共有11种(12种。按照规定,在保有阶段涉及2种(3种税收,而且对于非经营用住宅是免税的,所以报告没有分析保有阶段的税收。在我们的调查中,在开发环节涉及到4种税收:房产税、土地使用税、契税和印花税;在销售环节涉及到4种税收:营业税、城市建设税和其他地方附加

6、税、企业所得税和土地增值税。在开发环节税收中,契税所占比例最大(64.51%,其次是土地使用税(20.26%、印花税(10.85%和房产税(4.39%。房产税的征缴只涉及经营写字楼和商业用房屋的开发企业,所以比例较小。在销售环节税收中,所占比例最高的是营业税及地方附加税(57.42%,其次是企业所得税(26.40%和土地增值税(16.18%。在总税收的构成中,开发环节税收所占比例为11.55%,销售环节税收所占比例为88.45%,销售环节税收远高于开发环节税收;在全部分项税收中,营业税和地方附加税所占比例最高,占到了全部税收的48.84%。较高的销售环节税收,从其对房地产市场的影响角度分析,虽

7、然政府的税收成本降低了(纳税人数量少,且一次性征缴,但是却增加了房地产市场的交易成本,降低了交易效率。$=上传图片3开发环节和销售环节的税收分布(25个项目全部开发环节和销售环节的总税收相当于总成本的比例为26.06%,其中开发环节税收占总成本比例的比例为2.64%,销售环节税收占总成本比例的比例为23.43%。这个税收比例说明,在总成本之外,房地产开发企业在完成销售后,还需要再缴纳占总成本大约四分之一的税收。如果房地产市场的需求弹性小于供给弹性,那么这部分支出实际上还要转嫁到购房者身上。从购房者的角度分析,则在总成本外还需要一次性支付大约占总成本四分之一的税收。在房地产税收的过程中,一些税收

8、项目,例如增值税,是提前预缴的。根据我们的调查,税收的提前预缴给企业带来了较大的资金压力。预缴所产生的利息也成为政府的一项收入。四、房地产开发企业总费用支出与总销售收入的分布从企业费用支出的角度,除了成本外,还需要加上各类税收以及非税收费的支出。由于我们没有各个企业非税收费的具体数据,所以无法将其加入到总费用支出中。我们将在后文专门对此进行说明。撇开非税收费不算,开发企业总支出的资金流向有两个:一个是政府,一个是企业的成本补偿。在总支出中,流向政府的部分,又分成两部分:一个是政府通过行使土地所有者权利获得的土地出让金;另一个是政府通过行使公共财政职能收取的各类税收。此处,我们将开发企业的总费用

9、支出分解为政府所得和企业成本补偿两部分,即:总费用支出=政府所得(土地出让金+税收+成本补偿。从财务分析的角度,土地出让金对于企业而言应该属于成本;但是从政府收入角度,则企业的土地成本又构成政府的土地收入。为了避免重复计算,我们将土地成本计入政府所得,在企业成本补偿中,只计算企业除土地外的成本。首先分析开发企业的总费用支出的构成和分布情况。房地产开发企业的总支出等于其总成本和缴纳的总税收之和。在25家完成销售的项目中,从企业财务角度分析,总成本(直接成本和运营成本占到了80.94%,向政府缴纳的税收占到了19.06%。从总支出的流向分析,则应该将总成本中的土地成本也算作政府的收入。结果显示,在

10、项目的总费用支出中,流向政府的部分(土地成本+总税收所占比例为49.42%;除土地之外的其他成本所占占总费用支出的比例为50.58%。也就是说,在开发项目的总费用支出中,大约一半流向了政府。从三个一线城市来看,流向政府的份额上海的开发项目最高,为64.50%,其次是北京,为48.28%,最低的广州也达到了46.94%。应该指出的是,如果将市政工程和公共配套设施中隐性流向政府的部分也计算在内,那么流向政府的份额还要增加。25个完成销售的开发项目的总销售收入的统计结果显示,开发项目中流向政府的份额占总销售收入的37.36%,除土地成本外的总成本补偿占总销售收入的36.49%,企业的剩余所占份额只有

11、26.14%。如果将各种非税收费以及总成本中的市政建设和公共配套设施也加入到政府收入份额中,那么政府的收入份额至少要超过40%。从这个角度分析,在房地产开发企业的总销售收入中,政府所占比例(37.37%超过企业所占比例(26.14%大约11个百分点。分城市分析,则上海的开发项目总销售收入中,流向政府的份额最高,为61.84%,相应地,企业剩余所占份额最小,只有4.15%;其次是北京,流向政府的份额为42.42%,出土地之外的成本补偿所占份额为45.71%,企业剩余部分只有11.87%。此外,在房地产开发和销售环节中,除了上面所涉及的正式税收外,房地产开发企业还需要缴纳多种非税收费。这些非税收费

12、包括行政性收费、事业型收费和经营性收费。在我们的调查中,北京的开发企业在房地产开发过程中需要与20多个政府部门打交道,需要缴纳的各种费用多达20多种;广州的开发企业在开发过程中需要与30多个政府部门打交道,缴纳多达20多种收费。这种状况无疑也大大增加了房地产企业的资金负担。从税收的时间变化上分析,在对税费问题有回答的60家开发企业中,有52家开发企业认为近两三年政府在房地产项目上的税费增加了。他们认为:税费增加的原因在于这几年房地产价格上涨;同时,地方政府通过提高税费来增加财政收入。我们没有获得开发企业相关非税收费的具体数据。但是,可以肯定的是,非税收费有增加的趋势。如果将非税收费也计入政府所

13、得的份额,那么不论是在总成本构成中,还是在总费用支出和总销售收入的构成中,政府所占份额都会大大增加。本文给出的政府所占份额的比例,应该理解为政府在“至少”所占的份额。五、抽样调查分析的主要结论1、在房地产开发企业的总成本构成中,土地成本所占比例最高,为41.2%;土地成本占直接成本的比例为58.2%。2、从房地产开发企业的总支出角度分析,开发和销售环节税收占到了总支出的19.06%,土地成本占到了总支出的30.36%;开发企业的总支出中流向政府的比例占到总支出的49.42%,即在开发企业的总支出中有接近一半是向政府的支付。3、在房地产开发企业的总销售收入中,政府所占份额(税收和土地出让金占到了

14、总销售收入的37.37%;企业的非土地成本补偿所占份额36.49%;企业剩余(总销售收入减去总成本和税收占总销售收入的26.14%。在总销售收入的分布中,政府所占比例高出企业剩余大约11个百分点。4、在总税收的构成中,开发环节税收所占比例为11.55%,销售环节税收所占比例为88.45%。从税收小项看,营业税及地方附加税所占比例最高,为48.84%,其次是企业所得税,为24.33%。税收占开发企业总成本的26.06%,占开发企业总支出的19.06%,占总销售收入的14.21%。5、如果将市政工程成本、公共配套设施成本中政府的隐性收入、税收预缴的利息收入以及各种非税收费等也算入政府所得份额,那么

15、政府所得份额还会增加。六、对税收相关政策的调整建议(一当前房地产税收体制对房地产业发展的影响房地产业税收主要集中在开发和交易环节的特征,固然在房地产业和城市建设中发挥了重要的作用,但是其存在的弊端以及对房地产业健康稳定发展所造成的不利影响也是显而易见的。房地产业的税收集中在开发和交易环节,虽然大大增加了当期的政府可用财力,但是将未来年限的土地租金和税收一次收取,却大大降低了政府未来的收入可能性,造成了政府未来相当年限内可用财力的不可持续性。对于房地产业的整体发展而言,这种制度特征也容易导致房地产业开发企业所面临的金融风险大大增加。我国房地产业的税收集中在开发和销售环节征缴的特点不仅使得房地产开

16、发企业面临巨大的潜在金融风险,而且支出资金的补偿还面临着市场风险。一旦开发企业不能顺利完成销售,那么预先“代垫”的税收支出就得不到补偿,潜在的金融风险就有转化为现实金融风险的危险。市场风险叠加会扩大企业的偿付风险。房地产开发企业资金来源中有高达60%左右的银行贷款,这种偿付风险还可能转嫁到银行系统中,使银行也面临潜在的金融风险。五、抽样调查分析的主要结论1、在房地产开发企业的总成本构成中,土地成本所占比例最高,为41.2%;土地成本占直接成本的比例为58.2%。2、从房地产开发企业的总支出角度分析,开发和销售环节税收占到了总支出的19.06%,土地成本占到了总支出的30.36%;开发企业的总支

17、出中流向政府的比例占到总支出的49.42%,即在开发企业的总支出中有接近一半是向政府的支付。3、在房地产开发企业的总销售收入中，政府所占份额(税收和土地出让金 占到了总销售收入的 37.37%；企业的非土地成本补偿所占份额 36.49%；企业剩 余(总销售收入减去总成本和税收占总销售收入的 26.14%。 在总销售收入的分布 中，政府所占比例高出企业剩余大约 11 个百分点。 4、在总税收的构成中，开发环节税收所占比例为 11.55%，销售环节税收所 占比例为 88.45%。 从税收小项看， 营业税及地方附加税所占比例最高， 48.84%， 为 其次是企业所得税，为 24.33%。税收占开发企

18、业总成本的 26.06%，占开发企业 总支出的 19.06%，占总销售收入的 14.21%。 5、如果将市政工程成本、公共配套设施成本中政府的隐性收入、税收预缴 的利息收入以及各种非税收费等也算入政府所得份额， 那么政府所得份额还会增 加。 六、对税收相关政策的调整建议 (一当前房地产税收体制对房地产业发展的影响 房地产业税收主要集中在开发和交易环节的特征， 固然在房地产业和城市建 设中发挥了重要的作用， 但是其存在的弊端以及对房地产业健康稳定发展所造成 的不利影响也是显而易见的。 房地产业的税收集中在开发和交易环节， 虽然大大增加了当期的政府可用财 力，但是将未来年限的土地租金和税收一次收取

19、，却大大降低了政府未来的收入 可能性，造成了政府未来相当年限内可用财力的不可持续性。对于房地产业的整 体发展而言， 这种制度特征也容易导致房地产业开发企业所面临的金融风险大大 增加。 我国房地产业的税收集中在开发和销售环节征缴的特点不仅使得房地产开 发企业面临巨大的潜在金融风险，而且支出资金的补偿还面临着市场风险。一旦 开发企业不能顺利完成销售，那么预先“代垫”的税收支出就得不到补偿，潜在 的金融风险就有转化为现实金融风险的危险。 市场风险叠加会扩大企业的偿付风 险。 房地产开发企业资金来源中有高达 60%左右的银行贷款， 这种偿付风险还可 能转嫁到银行系统中，使银行也面临潜在的金融风险。 房

20、地产业相关各方的资金流动 说明：图中实线表示的是现实中房地产业的资金流向；虚线表示的是如果在 房地产 保有阶段实行统一的物业税以及土地年租制下的资金流向。 上图给出了房地产业相关各方的资金流动图示。 图中的实线箭头表示资金流 向，数字表示资金流向的步骤。开发企业第一步首先通过自有资金或银行贷款获 得资金来源。从资金来源中，开发企业需要向政府缴纳土地出让金和税费。在这 个过程中，不必要的金融风险产生了。因为土地出让金(土地租金和税收最终还 是要由房屋消费者承担的，但是在资金流动的第一步和第二步中，却没有房屋消 费者的参与。在第一步和第二步的资金流动中，开发企业实际上是承担了本应有 大量房屋消费者

21、在未来若干年份内承担的金融风险。 开发企业的全部资金在开发 和销售过程中分成三部分支出：一部分为直接成本，一部分为运营成本，一部分 为税费。在这三部分中，直接成本中的土地成本和税费实质上是土地交易制度和 房地产税收体制所带来的。这部分支出占到了开发企业全部支出的将近一半，从 而大大增加了开发企业所面临的潜在偿付风险。在第一步和第二步完成后，开发 企业需要得到资金补偿，而资金补偿的途径就是第三步：通过房屋出售从房屋消 费者那里回笼资金。在第三步中又存在着市场风险。市场风险叠加又放大了潜在 偿付风险。一旦房地产开发企业不能完成第三步，得到资金补偿，或者由于资金 来源枯竭，那么潜在偿付风险就转化成现

22、实的偿付风险。通过房地产开发贷款的 渠道，这种风险还会转嫁到银行系统，从而导致更严重的银行风险和金融体系。 (二近期政府房地产政策变化的政策评估在我们的调查中，北京 7 个开发项 目的净利率为 12.7%(毛利率为 26.3%；在全部完成销售的 25 个项目中，净利率 为 28.7%(毛利率为 40.3%，也就是说房屋价格的主要组成部分并不是开发企业 的高利润。而购房者看到的房屋价格除了企业的成本和预期利润外，还有转嫁的 税收。 从开发项目的总成本构成角度， 房价的主要组成部分应该是土地成本和各种 税收(接近一半。而土地成本和各种税收从性质上分析，是房地产开发企业预先 为购房者“代垫”的，需要在房屋销售过程中得到补偿。因此，这部分成本和税 收不能降低。这也是房地产企业不能降低房价的根本原因。而如果房价不降低， 在市场购买力不足的条件下，开发企业的销售就不能完成，从而也就不能补偿其 成本和预先缴纳的税收，其最终结果就是潜在金融风险转化为现实的金融风险。 这次房地产业政策的调整虽然在一定程度