上海房地产市场需求研究报告(共53页).ppt

1、 都市住宅搜狐网焦点房地产网传统的统计方法n区域法（按区统计指数）n三环法（按内环、中环、外环统计指数）n板块法（按各个板块统计指数）传统意义上决定房价的因素n成本决定房价？n品质决定房价？n地段决定房价？n政策决定房价？需求决定房价n需求法，需求法，顾名思义，先把当前的购房人群分类，然后根据房屋总价来判断购买人群，通过分析该部分人群需求和对价格的承受力来估判未来的价格走势。这种分析方法区别于“供应法”成为一种以需求为中心的新研究方法。 几种需求分类方法按用途分 婚房 二次置业 落户上海首次购房 投资 养老等按需求弹性分刚性需求柔性需求按价位分高价房中价房低价房分类原则n无重叠性n可统计性n有

2、实用性按人群进行需求分类人与人的差别大于人与兽的差别蒙田购房人群分类n神龙系：顶层的购房人士，n远海系：比较远的海外，欧美背景的海外人士n近海系：比较近的海外，日韩、东南亚，及港台背景人士n本金系：本土的，多金的成功人士n白二系：白领二次置业n少成系：年轻的企业经营者，专业人士n白一系：小白领首次置业，理由多半是结婚n渡新系：新上海人过渡型以上购房人群占当前上海整个购房人群的70左右，也是目前上海开发商设定楼盘定位应有的方向。 2006年下半年楼盘涨幅 （按人群分类)去年下半年涨幅最大的10个楼盘n证大家园n瑞虹新城n奥园n慧芝湖n仁恒河滨城n上海滩新昌城n经典茂名n地杰国际n上海绿城n静安四

3、季苑去年下半年卖得最快的10个楼盘n万科新里城n佘山3号n仁恒河滨城n瑞虹新城n古北强生花园n依云郡n绿地威廉n新江湾城1号n上海青年城n静安四季苑年龄，不详。财富，不详。购买房产总价：500万以上公寓环境好，闹中取静。地段的稀缺性。购买随意性强，喜欢就买。大房型。欧美背景的海外人士。年龄3545岁。大公司驻沪首代、高管、海归企业主。购买房产总价：250万以上。房型要求：四房以上景观要求：开阔装修要求：质量好地段要求：不严格品牌要求：社区品牌社区要求：强日韩、东南亚、港台背景人士。年龄3550岁购买房产总价：250万以上。房型要求：二房三房景观要求：不重要装修要求：不重要地段要求：扎堆地段品牌

4、要求：地段品牌社区要求：弱本金系的业主大多是本土成功人士，可能是私营业主，也可能是政府官员。年龄40岁以上。购买房产总价：200万以上房型要求：三房四房最好卧室全朝南景观要求：不高装修要求：不要地段要求：以人民广场为中心品牌要求：不强社区要求：弱35岁40岁的白领是最焦虑最辛苦的人群。年龄3040岁外企公司中层管理人员购买房产总价：150万左右房型要求：二房三房喜欢有创意、很炫的房型景观要求：精致装修要求：精致地段要求：不严格品牌要求：项目知名度社区要求：弱3040岁购买房产总价：200万左右他们是联排别墅最最重要的消费群。2530岁70、80万房子的主力消费群。房型要求：二房（上海人）小三房

5、（新上海人）景观要求：象征性装修要求：有地段要求：不严格、轨道品牌要求：开发商品牌社区要求：强2328岁3050万。过渡，小户型，青年公寓型，房型要求：一房（性感）景观要求：无法装修要求：有地段要求：不严格、轨道品牌要求：无法社区要求：强（年青人） 2007年各系楼盘供需情况（不含独栋别墅、动迁安置房和配套商品房） 1、上海、上海2007年商品住宅供应量年商品住宅供应量 以家庭为单位，从供应套数角度分析，2007年总供应量约为年总供应量约为167926套套，总体较去年有所下滑。07年上海市商品住宅主力供应将是白领结婚用房和二次置业房主力供应将是白领结婚用房和二次置业房，这两种类型的房产07年的

6、供应量将分别占总供应量的和；另外，适合本土多金家庭和日韩港台家庭的房产也占了较大比适合本土多金家庭和日韩港台家庭的房产也占了较大比例例，分别占总供应量的和。 2、上海、上海2007年每月供应量分布情况预测年每月供应量分布情况预测 2007年新房源推出时间预计将相对集中在3-5月份和9-12月份。 3、2007年上海商品住宅需求量年上海商品住宅需求量 （单位：套） 预测2007年需求比重较大的有白一系、白二系、本金系和近海系，目前少成系需求量尚无统计。（1）、渡新系楼盘需求量预测 考察对象考察对象：非沪籍大学生数据来源：数据来源：上海市非沪籍学生教育综合调查报告、上海市劳动和社会保障局 （1）、

7、非沪籍大学生生源数据调查（2）、非沪籍大学生收入情况调查结论结论：渡新系渡新系2007年需求量为年需求量为5000套左右。套左右。 渡新系供应量约3846套，需求量约5000套，供应略小于需求，然而渡新系人群的支付能力有限，目前的价格已经是他们的顶线。2007年渡新系楼盘供求关系年渡新系楼盘供求关系（2）、白一系楼盘需求量预测 上海2006年全年共有162263对新人登记结婚，较上年上升了。其中有125851对新人双方都为初婚，占了约8成。上海20072009年人口出生预测（单位：万人）年份户籍人口出生数常住人口出生数200713.2115.01200813.9015.80200914.561

8、6.56（市人口和计划生育委员会预报数据 ）考察对象考察对象：上海新人双方都为初婚的人群数据来源：数据来源：上海2006年全年登记结婚人数统计、上海市人口和计划生育委员会人口出生预测 、2006年上海外资薪酬调研综合报告 白一系供应量约76121套，需求量约79815套，供应略小于需求，然而白一系人群的总价承受能力有限，价格上涨则会减低他们的购买欲望，所以价格不宜有太大变化。 2007年白一系楼盘供求关系年白一系楼盘供求关系（3）、白二系楼盘需求量预测 考察对象考察对象：企业中层数据来源：数据来源：2006年上海外资薪酬调研综合报告、上海2006统计年鉴结论结论：白一系白一系2007年需求量为

9、年需求量为42651套。套。 白二系供应量约45092套，需求量约42651套，供应略大于需求。白二系人群对房子各项条件要求比较高，房子自身的品质对他们的购买行为影响很大，这部分市场是有潜力挖掘的。 2007年白二系楼盘供求关系年白二系楼盘供求关系（5）、本金系楼盘需求量预测 考察对象考察对象：国有企业的高层管理人士、高层公务员数据来源数据来源：上海统计年鉴、及其他专业数据演绎的依据：演绎的依据：本金系的人群结构组成，由本地的中产阶级，35-45岁左右的社会中层，国有企业的高层管理人员，高层的公务员。他们有着传统的地域和风俗观念，本金沉稳厚重适合他们。 表表3.18 主要年份国有单位工业职工人

10、数主要年份国有单位工业职工人数单位：万人年份合计其中工人学徒工程技术人员管理人员服务人员其他人员1978180.23128.997.647.0715.2115.196.131980194.43135.2410.798.1117.2316.556.511985206.73141.182.1011.9822.1219.739.621990209.91138.120.9115.1822.9021.3911.411995148.4087.2210.3516.9315.3918.511996132.3577.049.3715.6813.2517.011997112.5366.018.1013.8011.

11、1013.52199893.8847.046.3610.177.6122.70199964.8941.225.649.266.182.59200052.8734.64.767.803.672.04200143.9328.654.266.792.881.35200238.4719.277.693.852.455.21200333.7621.453.745.382.081.11200425.4814.942.523.361.932.72200521.3912.542.122.821.622.29数据：数据：2007年本金系楼盘供求关系年本金系楼盘供求关系2007年本金系楼盘供应量约11110套，而

12、潜在需求量则高达28800套。但本金系最大的问题在于购买欲望，他们对政策敏感，现在的形势很难在短期内激发欲望。（6）、近海系楼盘需求量预测 考察对象考察对象：东南亚国家及地区在沪的投资情况、来沪定居人数数据来源数据来源：上海统计年鉴、民政局官方公布的信息数据、中华台商协会数据、上海外经委官方公开数据、国内经济学家提供的专业数据在沪工作、居住的外国常住人口在沪工作、居住的外国常住人口(2005)单位：人类别2005结构（%）总总 计计100011100居留许可外国人居留许可外国人9538495.4一、按国别（地区）分日本2781227.8韩国1404714马来西亚34803.5新加坡55475.

13、5数据：数据：2007年近海系楼盘供求关系年近海系楼盘供求关系近海系供应量约7619套，而需求量约达40000套以上，供应远小于需求，而怎样挖掘近海系人群的潜在需求是楼盘成功的关键。该部分人群对住房比白一白二系有着更多的要求，做更细致全面的调查是挖掘潜在需求的关键，大到地段的选择，小到门口的几家小店，都需要做足功课，价格对他们来说也许不是问题，2007年该系上涨空间很大。 （7）、远海系楼盘需求量预测 考察对象考察对象：欧美国家在沪的投资情况、来沪定居人数数据来源数据来源：上海统计年鉴、民政局官方公布的信息数据、上海外经委官方公开数据、国内经济学家提供的专业数据在沪工作、居住的外国常住人口在沪

14、工作、居住的外国常住人口(2005)单位：人类别2005结构（%）总总 计计100011100居留许可外国人居留许可外国人9538495.4一、按国别（地区）分德国45914.6英国29042.9加拿大42794.3美国1432914.3澳大利亚37293.7法国41814.2二、按类别分#留学人员及家属1022410.2驻华机构代表及家属97699.8外资企业工作人员及家属6013760.1外国专家及家属45864.6寄养儿童25722.6一年以上长期签证外国人一年以上长期签证外国人46274.6注：本表由市公安局出入境管理局提供。数据：数据：2007年远海系楼盘供求关系年远海系楼盘供求关系

15、远海系供应量约2400套，需求量约4174套，虽然供应量和需求量都不大，但供需比达1：，这个比值不容小视。预计2007年上涨空间同样较大。 考察对象考察对象：世界顶级奢侈品的在中国区域的销量，以及每年的增量。数据来源数据来源：中国汽车协会专业数据、保时捷公司公开的每年销量报表（关于类似保时捷之类名车的中国区销量）、财经杂志提供数据、国内经济学家提供的上海奢侈品消费水平报告的专业数据（8）、神龙系楼盘需求量预测 2007年神龙系楼盘供求关系年神龙系楼盘供求关系神龙系供应量约1750套，需求量约920-1300套。该系楼盘属于小众类产品，开发难度较高，转手难度显而易见，2007年供大于求的局面将使得该系楼盘销售周期延长，也许降价也不能改变这样的状况，因为神龙系的人群不在乎价格。 潜在需求潜在需求购买力购买力购买意愿购买意愿渡新系渡新系414白一系白一系626白二系白二系533少成系少成系243本金系本金系442近海系近海系655远海系远海系365神龙系神龙系6超强大幅上升5强小幅上升4较强持平3一般小幅下降2较弱大幅下降1弱八大系实际需求分析八大系实际需求分析需求研究报告提纲