商业物业工程管理办法

1、商业物业工程管理办法（一）基本要求1、建立设施设备档案及设备台帐，设施设备管理制度健全，流程规范， 责任人明确；根据设施设备特点按系统分类管理。2、按照国家相关规范及公司 VI 系统要求设置各类公共设施设备标识； 保持完整统一规范。3、严格按国家规范、设施设备管理和保养制度对共用设施设备进行日 常管理和维修养护（依法应由专业单位 / 部门负责的除外），记录齐全。4、对共用设施设备定期组织巡查，需要维修，属于小修范围的，及时 组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改 造计划和专项维修资金使用计划，向业主、业主大会或业主委员会提出报告 与建议，根据业主大会的决定，组织维修

2、或者更新改造。5、高压配电系统、后备电源发电机设备委托有资质的专业公司负责维 护。6、各设备房及设备有明显警示标识，房内配置专用灭火器，做好防鼠 防虫害措施，严禁吸烟、堆放杂物。7、各设备房、管井房天花、墙身、地面干净整洁，无积水、无积尘、 无蛛网。8、各设备房通风良好，照明充足，温度、湿度达到设备供应商提供的 技术参数要求。9、各设备表面干净、整洁，保持本色，无积尘、无污迹。10、商业物业设备设施按系统划分进行管理，具体管理标准如下。（二）装修管理1、成立装修管理小组 开业前，成立由招商、工程、物管等相关业务部门人员组成跨部门装修 管理小组，对管辖区商户装修实施统一管理。2、项目装修设计规范

3、1）吊顶为最大程度保障商业整体形象的协调、 统一，项目吊顶装修设计原则为： 项目均应采用与各楼层公共区域相协调的吊顶。 如确因经营特点而需要变更 设计的商户必须向商业运营中心书面申请，在与周边项目协调统一的前提 下，方可能获得许可变更吊顶。项目吊顶的排布、色彩、规格必须接受商业 运营中心的统一管理，如采用格栅吊顶者不得裸露管路。且应将项目与公共 区域上方用石膏板封死，以控制项目内温度。本着有利于卖场内视觉上的整洁性的原则， 各类吊顶天花必须与公共区 域吊顶高度一致。吊顶天花内设施（烟感、温感、消防喷淋等公共设施）不 允许拆除破坏。石膏板吊顶需在空调风管安装到位调试后运行正常，烟感，喷淋器安装

4、到位调试正常的情况下开始进行施工。吊顶应先安装龙骨架，保留检修口。 同时按照电路图所绘制的灯路位置进行灯线的铺设， 所有线路都应按照配电 箱的位置进行铺设，如有网络线，电话线，音响线应同时进行分线槽或线管 铺设，有利于后期电源控制总开关的安装。2）地面 地面应与公共区域的水平高度保持一致，衔接处不得有缝隙，且必须用不锈钢条填实或铝合金压条扣住建议：如果非经营特殊需要，项目原则上均应铺装石材地面或地板，应 尽可能选用与公共部位色彩一致（或协调）的材料。建议地砖尺寸为 600M Mk 600M M如采用地板铺装，应只限于复合地板或实木地板，禁止采用地 板革、地板胶、纯毛 / 化纤地毯。其中，复合地

5、板的铺设要注意地板材质的 选择，应充分考虑地板材质的耐磨性，防水性，使用寿命等相关技术性能指 标。商城为保证整体商业品质形象保留要求商家更换严重磨损、破损、起翘 变形的地材的权利。同时还应注意铺设电源地插线、地插的安装，道具所用 电线路的铺设。3）墙面项目墙面多采用轻钢龙骨外覆石膏板， 因而禁止在项目墙面上悬挂或固 定任何物品。不得在墙面上喷涂与涂鸦图形，不得张贴广告或宣传物。项目 如果需要可以在自有区域内现有墙面的外侧，自行再制作墙面，满足经营需 要。根据项目平面布置图，铺内所增加隔断墙的施工制作，应注意道具所用 电路电线的铺设，不得在墙面上私自连接或铺设电源明线与网线。4）门面项目门面禁止

6、搭建任何形式造型， 玻璃上一律禁止粘贴指示牌、 装饰物、 广告或类似的设施，不得悬挂任何灯箱、安装霓虹灯、射灯。同时，项目玻 璃朝向内通道的立面须有三分之二的立面宽度必须保持通透， 禁止任何形式 的遮盖（如喷涂、贴膜等） 。铺门统一向铺内开启，不得私自改变铺门开启 方向，同时不得拆改铺门把手 （包括铺门把手的安装方向） 与更换铺门把手。 面积在 100平米以下的项目原则上不允许改动铺门位置。 如因品牌经营确实 需要改动铺门位置，须提前向商业运营中心书面申请批准。5）门楣与铭牌项目门楣处应当只显示名称、字号和标志，不得安置除铭牌外其他含有 其他商业性宣传内容。项目铭牌必须安装在指定位置，不得以垂

7、直于门楣的 方式安装或悬挂项目铭牌。项目铭牌长度控制在门楣长度的 1/3 不超过 2/3 的长度，取中间位置，两边各保持 1/3 的门楣长度。铭牌宽度上下距门楣两 边缘保持 100 MM。铭牌的材质、厚度、固定方式等必须接受商业运营中心统一管理。铭牌 材料不得选用苯板、KT板等低档材料，最低材料要求应为PVC或亚克力。铭 牌的字体必须发光，应该是立体字，可以字体发光也可以是边缘发光。立体 字字体高度要求5 MM如安装支架则支架高度要求 5 MM不允许粘贴字、 及时贴等。铭牌字体应当规范完整， 字序应当遵守国家的语言文字排列顺序。 同时，字体的材质、凸凹、色彩、字型、大小、组合等需要通过商业运营

8、中 心的规范。项目铭牌不得用霓虹灯、射灯、彩灯、反光灯、灯箱等来加强效果，或 用彩带、旗帜、鲜花等来衬托。6）电力与灯光照明 电力供应：供电导线必须选用阻燃塑皮铜芯导线（导线上应有标注“ZR'记号），用电容量在5KV以上的工程必须选用双层阻燃塑皮铜芯线缆， 相线为红、黄、 绿三种颜色，零线为黑色，地线为黄 / 绿色，导线截面积需符合国家有关规 范，并需配合其回路的保护开关容量与所承担的设备功率相匹配；导线驳接 处须坚固可靠，并包扎阻燃绝缘胶布后再加套纤维套管。严禁超负荷用电。 灯光照明：项目公共区域照明条件为：色温 3000K,照度600至700LUX项目在照 明设计时应充分考虑，公共

9、区域照明情况。项目内应确保足够的照度与照明 质量，在照明设计中要强调照明节能、照明安全、光照的均匀、柔和、无眩 光、管理维护方便等。同时，有效管理项目内的照明投射方向，严禁通过项 目玻璃投向项目公共区域。 在项目内使用的照明灯具，指定使用以下品牌和型号： 日光灯：指定 T5 型日光灯支架， T8 日型光灯架及灯盘。要使用电子式 镇流器、电子式镇流器为欧司朗、 飞利浦、 松下，雷士，荧光灯管为飞利浦、 欧司朗、雷士灯管，提倡使用 T5 节能型灯管。石英灯：指定为飞利浦或欧司朗12V灯杯； 金卤灯：指定为飞利浦或欧司朗灯管； 节能灯：指定为飞利浦或欧司朗； 禁止使用以下类型的灯具：220V石英灯杯

10、、小太阳灯、碘钨灯、无产地、无合格证的灯具及光源。7）展柜（展架） 展柜（展架）的设计应考虑顾客视觉，便于购物的配置，高度要与人体 高度相适应，以方便顾客购物。不得在距离项目的入门处 2米以内安置任何 陈列用具，陈列用具的摆放不能影响通道的宽度。 陈列用具应该注意多样化， 要有高低、大小等各种式样的。 大展柜或高展柜不得安置于靠近项目玻璃处， 而应以低柜或低架的形式陈列商品。 陈列用具不应过多。 建议在展柜（展架） 的下方最好安装照明。8）橱窗项目橱窗的设置位置必须经过商业运营中心审核通过， 项目橱窗的设置 位置应考虑到客流动线的布置 , 原则上相邻的项目橱窗的设置位置应当一 致。同时，必须保

11、证朝向通道的立面有三分之二的立面宽度通透，玻璃上一 律禁止粘贴指示牌、装饰物、广告或类似的设施，不得悬挂任何灯箱、安装 霓虹灯。采用的色彩要利于表现商品的陈列， 橱窗的陈列设计不得使用滚动、 旋转、振动的道具，不得发出声响。道具或商品的支架应隐蔽摆放，商品名 称、企业名称或简捷的广告用语，统一安排在台架上。一个橱窗只做某一厂 家的某一类产品广告。对橱窗灯光的基本要求是光源隐蔽，色彩柔和，必须在色温、照度上与 项目公共区域照明条件相协调。避免使用过于鲜艳、复杂的色光。同时，注 意避免通过项目玻璃投向项目公共区域。9）试衣间 应设置为封闭式独立试衣间，有条件的项目可分设男、女试衣间。试衣 间应设有

12、明显的标识或标志牌，其大小、形状、颜色及材质应相对统一。每间试衣间的内径尺寸 1.2 米 x1.2 米，高度以不低于 2 米为宜。试衣 间门向内开，门宽度建议在800mn至900mm试衣镜在进门正面和侧面，镜子 宽度建议800mM高1600mm门上需有可内锁的门销，并配置挂物钩、衣架, 置物台。照明安装位置应在顾客面向镜子的前面 ,灯光建议安装有滑轨射灯 , 试衣间内壁应保证光滑平整， 并应标有“请您注意携带好自己的财物”等提 示性的语言。试衣间内的地面应与卖场地面水平为宜，地面应铺地毯或地板 砖。试衣间外配有品牌软包全长椅，不得选用普通办公椅凳或折叠椅。试衣 间内必须有40W以上照明，如果试

13、衣间内安装有空调开关时必须将所有线路 隐藏于夹层内。10）食品操作间 地面均应采用耐磨、不渗水、耐腐蚀、防滑易清洗的材料，并应处理好 地面渗水。墙面、隔断及工作台、水池等设施均应采用无毒、光滑易洁的材料，各阴角宜做成弧形。窗台宜做成不易放置物品的形式。食品操作间的工作台边 （或设备边 ）之间的净距：单面操作，无人通行时 不应小于 0.70 米，有人通行时不应小于 1.20 米，双面操作，无人通行时不 应小于 1.20 米，有人通行时不应小于 1.50 米。11）装修材料 板材：所有大芯板、木工板、胶合板、复合地板都必须采用优质产 品，甲醛含量应符号国家规范； 面板：采用金属板（彩钢板、彩铝板、

14、不锈钢板） 、贴防火板或涂 防火漆； 平板玻璃：采用浮法平玻。裸露部分的边缘必车边（ r=2mm）； 照明设备、线路：必须使用有 3C 标志的合格产品； 油漆、防火涂料：必须使用符合消防规范的环保材料； 内部装修的隔墙和内墙的材料应为阻燃材料， 并应有相应的材质证 明。12）消防和安保标准 配置：a、商厦内设有全自动喷淋灭火体统；b、各层设有消防栓、水龙带及水枪；c、设有手动报警按钮和警铃；d、 设有各类烟感探头、温感探头、可燃气体探测器（餐饮部分）；e、设有防火分区卷帘门、防火门、防火安全疏散通道及应急电源照明；f 、设有消防电梯； 禁止：a、不得擅自更改铺内原本之消防系统；b、不得加装消防设施并介入商厦消防系统；c、如需更改消防系统，须向物业管理部申报，经批准后方可施工。3、商业装修申请需要提交资料明细及要求1）提交资料明细：i、营业执照或者名称核准通知书、工程设计证书、工程施工 证书、建筑业企业资质证书等资质证明复印件盖鲜章。ii、涉及消防改动的必须提交消防设计单位的营业执照、工程设计证书、建筑业企业资质证书等资质证明复印件盖鲜章。iii、特种行业作