房地产开发贷款中四类隐蔽违规问题的典型案例与现场检查方法探析---副本

1、房地产开发贷款中四类隐蔽违规问题的 典型案例与检查方法探析 问题一、将股东借款转增资本公积，变相增加工程资 本金典型案例： A 房地产公司从 B 银行申请房地产开发贷 款时，向 B 银行递交未经审计的上一年度会计报表， B 银行 以报表中显示的“所有者权益科目金额与工程总投资直接 相除，得出资本金足额到位的结论。经查， A 公司实收资本 较少，所有者权益大局部源于以往股东借款转增的资本公 积，但银行对转增行为真实性、合理性及合规性未进行调查 了解，剔除此局部资金，工程资本金比例甚至不到 10% 。问题分析： 股东借款是房地产开发企业股东为弥补项 目开发资金缺乏， 投入的具有债权性质的资金， 一

2、般计入“其 他应付款科目，一些房地产企业为满足工程资本金比例要 求，在申请银行贷款时临时将股东借款从“其他应付款科 目调整至“资本公积科目，增加工程公司“所有者权益 。 这种公司股东自愿放弃债权的行为，在会计处理目前尚存在 一定争议，有以“债务重组处理和“捐赠处理两种观点， 但不管哪种处理方式对借款人而言均应视为“净利得 ，根 据相关会计准那么和税务规定，房地产企业在股东借款转增资 本公积时 ,应在所得税汇算清缴时作为纳税调增,交纳企业所得税检查方法： 对此类问题进行现场检查时应调阅转账凭 证、股东递交的放弃债务声明， 借款人董事会 股东会决议 ， 会计师事务所出具的审计报告、纳税证明等资料，

3、对股东借 款真实性、会计调整真实性进行确认，特别关注企业是否就 该项会计处理调整应纳税所得额，如无真实纳税行为，说明 公司股东并无放弃债权的真实意思，仅是会计账务的技术处 理，对是否认可其为工程资本金应持十分谨慎的态度。问题二、不当确认未分配利润，虚增工程资本金。 典型案例： 2022 年， C 房地产公司为其开发的总投资28亿元的房地产工程从 D，根据C公司2022年末报表，其 “所有者权益科目为 9.99 亿元， 其中实收资本元， 其余 9 亿元全部为该公司于当年结转销售收入及本钱后产生的未 分配利润，据此，银行认定该房地产工程资本金比例为 35.7% ，经查，该公司结转未分配利润并不真实

4、，仅是为满 足银行融资要求而采取的临时账务处理措施，具体原因如 下：一是工程未取得工程竣工结算报告；二是企业并未缴纳 相关营业税、所得税；三是在取得银行贷款后， C 公司又将 销售收入和本钱进行冲回， 使预收账款、 存货科目大幅增加。 剔除此局部虚增的未分配利润，工程自有资金比例仅为 3.57% 。问题分析： 根据?企业会计准那么 - 收入?，房地产销售收 入确实认必须满足收入确认的四个条件：企业已将商品所有 权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保存通常 与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施 控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和 本钱能可靠地计量。根据一

5、般原那么，房地产企业在开发工程 未进行竣工验收和结算的情况下，工程预售所得的价款应属 于暂收款项，计入“预收账款科目，待工程竣工验收并办 理移交手续后，方可确认销售收入的实现，在此过程中，房 地产开发企业不能为满足贷款条件而随意确认销售收入，且 销售收入一旦确认后，企业不得随意冲回。检查方法： 对此类问题检查时应首先关注房地产工程资 本金的来源和比例，如未分配利润为工程资本金主要来源 时，应通过调阅房地产工程竣工验收报告、竣工结算报告、 各年度企业财务报表、财务报告附注、纳税证明等资料，对 企业确认销售收入和未分配利润的真实性、合规性进行检 查。问题三、虚构工程资金需求，利用已完工工程申请银行

6、 贷款典型案例： E 房地产公司为其开发的某国际中心写字楼 工程在 F 银行申请房地产开发贷款 1.8 亿元，主要用于支付 工程工程尾款、机电设备款项和商业室内装修等，并向银行 提供了相关施工和装修合同。经查，该工程实际已完工，无 资金需求， E 公司提供的大局部装修合同是与关联企业签订 的，在取得银行贷款后，借款人将大局部资金转入关联企业 账户挪作他用。问题分析： 由于房地产工程资金回收周期较长，房地产 开发商在前期工程完工后，尚无法立即将投资全部收回，在 新的投资需求出现时，一些中小开发商就违规利用前期不再 需要投入资金的工程从银行获得贷款，再将资金转入关联企 业或其他工程使用。检查方法

7、: 对此类问题检查时应首先调阅企业财务报 表、工程可行性研究报告、立项批复、工程进度报告等对项 目总投资金额、已投入工程金额及工程实际进度进行了解， 其次应调阅相关施工合同、信贷资金使用记录等资料，对贷 款实际支付和使用情况进行检查，重点对以支付装修款、施 工款为名转入关联企业的资金进行延伸检查，确定资金是否 未投入申请贷款的开发工程而被挪作他用。问题四、利用在建工程在多家商业银行重复申请贷款典型案例： G 房地产开发为其开发的某商品住宅工程从 H 银行取得房地产开发贷款授信 8 亿元，在授信额度项下， 该行陆续向企业发放 4 亿元贷款。 G 公司开发的工程总投资 为 36.5 亿元，于 20

8、22 年 6 月底开工， 预计 2022 年 5 月竣 工，检查中发现，截止 2022 年 3 月末 G 公司在多家银行已 申请多笔贷款，贷款余额高达 23 亿元，加上前期支付的土 地出让价款 13.4 亿元，已根本与工程总投资持平，工程投 融资进度明显高于实际工程进度。经查，该行 4 亿元贷款全 部以支付工程款名义划转给与 G 公司具有关联关系的施工 企业，加上他行贷款预付的工程款项已超过开发商与该建设 单位签订的?建设合同?总价款，说明 G 公司存在利用在建 工程多头授信，将贷款挪作他用的违规问题。问题分析： 当前，众多大型房地产开发商均采用滚动开 发形式同时开发多个房地产工程，各工程间信贷资金的左右 腾挪成为局部开发商缓解资金压力的主要手段，但由此也带 来巨大的金融风险，贷款资金未能实现“专款专用 ，受托 支付贸易背景并不真实， 某个工程的失败就会产生 “多米诺 效应，危及整个房地产企业的资金平安。检查方法： 对此类问题现场检查应采取横贯式现场检 查，即以工程为单位， 对所有发放贷款的银行进行全面检查， 对各行对工