杭州市上城区南山路东侧整合项目商业业态布局初步建议

1、杭州市上城区南山路东侧整合项目商业业态布局初步建议SPACE 商务咨询有限公司商务咨询有限公司 建议将“南山路东侧整合项目”以河坊街为界分为两个独立的项（01# 02#）来规划开发，根据实际情况确立不同的市场定位以及相应的项目案名、业态布局、租户组合、建筑规划和市场推广方案，在统一协调管理的基础上，采用相对独立的项目运作模式。 定位说明定位说明地块的客观情况地块的客观情况 本项目涉及到的地块，以河坊街为界，分为两个相对独立的区域，两者之间没有自然连接，如规划地下隧道或空中走廊将与原来的市政道路规划产生矛盾，且开发成本较高。定位依据定位依据多元化的市场定位多元化的市场定位 以多元化的市场定位来适

2、应多元化的市场需求，满足不同层面消 费群体的消费意愿。一方面从不同角度，以丰富多彩的业态组合横向突出南山路休闲娱乐的主题；另一方面为特色业态的发展提供足够体量的发展空间，以促进南山路休闲主题的深度。 形成系列，树立形成系列，树立“南山路南山路”品牌品牌 为南山路三、四期的开发整合作好铺垫，积累经验，以形成“多 元性、一体化”的“缤纷南山”休闲娱乐品牌。01# 地块地块商业定位商业定位 传承杭州的历史文化，延伸柔美的西湖风光，融入时尚的现代元素，在天生丽质的南山路沿线烙有杭州印记的现代时尚的休闲、娱乐、文化中心， 适应的年龄层面相对宽泛，整体风格上追求精致高雅。01# 地块地块商业定位商业定位A

3、. 旅游文化的深化旅游文化的深化依托西湖丰富的旅游资源，保留南山路原有的历史建筑，融入时尚的现代元素，形成亦古亦今、亦中亦洋、亦静亦动的特色旅游文化，吸引中外游客到此赏景、休闲、娱乐。 C. 人文商务的渗透人文商务的渗透南山路得天独厚的地理位置、自然轻松的休闲环境、便捷的交通网络、品质完善的配套设施，为企业创造了极佳的交流场所和展示平台。 B. 现代生活方式的体现现代生活方式的体现 引入时尚元素、名流品牌，满足杭州本地及周边地区高收入消费群体追求新奇、独特的物质与精神需求，使南山路成为杭州乃至华东地区的一个时尚坐标，引导一种现代、健康、高尚的生活方式。D. 商业与艺术的结合商业与艺术的结合挖掘

4、南山路深厚的人文积淀，融合周边艺术院校的艺术氛围，吸引文化名人汇聚，将南山路打造成为杭州独特的文化据点。传统艺术形式与现代元素、商业与文化的有机结合，使传统艺术获得更为广阔的发展空间。 Zone A 户外休闲茶座经营方式户外休闲茶座经营方式 该区域可以由Zone B的营运商兼营 适于无需烹饪设备的餐饮或以纯饮料为经营内容的租户A区A区该区域通过户外休闲茶座的形式，把南山路东侧的行人吸引到A、B之间的步行道上，为游人创造一个适于漫步、停留、休憩、怡情的轻松、有趣的空间，并有效提升了两侧空间的商业价值。Zone A 业态组合业态组合（TENANT MIX）A区 咖啡茶座/甜点（Coffee Bea

5、ns） 冰淇淋（Haggen Dazs） 鲜果奶昔吧 （Shake Easy） 日本青酒居（居酒屋） 葡萄酒廊 （Wine Bar)Zone BA区B区 沿街建筑群。以独门独户的单体建筑为主，通过保留、合并或新建的方法，融合传统与现代的元素，与Zone C的园林、小径、小坡、小桥、流水等建筑小品形成前后呼应，为游人创造一个幽雅、精致的空间。Zone B业态类型业态类型A区B区 纯餐饮类 （首层的沿街店面配 合经营一些 营业时间至凌晨2点的酒吧/酒廊/音乐吧） 商品/零售 娱乐/餐饮A区B区纯餐饮类 Zone B 业态组合业态组合 越南菜（Cochi China） 四川菜（俏江南） 广东菜（翡翠

6、小厨） 日本菜（新都里） 东南亚菜（Singly Caf） 韩国/日本烤肉（灵轩） 欧式菜（Le belle） 西班牙/意大利（Ashati） 商品/零售类 引进1-2家年轻的国际品牌，除零售外必须兼营特色的咖啡吧或饮料吧A区B区Zone B 业态组合业态组合Zone B 业态组合业态组合餐饮/娱乐 引进1-2家娱乐性会所/酒吧，以满足特定消费群体特定的消费水平和消费品位PARK 97，Duomo ，The Door ，官邸 ，T8, etc.A区B区Zone C 建筑风格建筑风格 多层次演绎的步行活动空间。通 过庭院、绿化、小径、坡道、流水等不同形态的有机结合，充分利用地下和地面空间的联系，

7、创造一个高低错落、迂回曲折、饶有情趣的活动空间和商业空间。A区C区Zone C 亮点之一亮点之一 杭州元素的巧妙展示A区C区Zone C 亮点之亮点之二丰富的展示类活动 不定期的收藏展示 广场大型产品展示 经常变化主题的艺术/文化展 A区C区Zone C 业态组合业态组合 商品/零售：特色杭州传统工艺品和旅游纪念品（经过现代形式包装） + 一些时尚的小精品 纯餐饮类： 户外茶座或咖啡厅A区C区Zone C 业态组合业态组合纯餐饮类纯餐饮类1家户外茶座或咖啡亭A区C区Zone C 业态组合业态组合商品商品/ /零售类零售类 杭州传统老街勾山里 茶叶、丝绸、雕刻、扇子、剪刀、草药、 文房四宝等 A

8、区Zone D 建筑风格建筑风格A区D区 在18米的控高范围内，构建一组具有创意的现代建筑。以大体量、多层次的空间包容餐饮、娱乐、特色零售等丰富多彩的业态形式，在满足具有高尚生活品位之人士和年轻一代的消费需求的同时，为中外游客创造一个体验杭州现代生活方式的理想空间。 在设计上，这些建筑将突破传统的单一格局，形成层与层之间的错落，创造一个个极具创意和灵活性的商业空间，使各个层面（包括地下层和高层）的商业价值都能够获得淋漓尽致的发挥。 Zone D 业态组合业态组合A区D区以大体量、多层次的空间包容丰富的业态类型纯餐饮商品/零售类娱乐/餐饮新现代艺术展示Zone D 业态组合业态组合纯餐饮类 提供

9、小型具有半隐蔽式会议包厢的Caf，并设有轻音乐 及互联网设施 粤菜（由著名设计师设计的粤菜餐厅，以怀旧的英文歌 或三、四十年代的上海老歌为背景音乐） 本帮菜（类似玉玲珑的中餐厅，加入京剧、越剧等传统 戏曲表演，拥有约20个包房以及能容纳150人同时就餐 的大堂） 大型国际自助餐厅（能容纳200-300人用餐International Buffet，有歌舞等表演，主要与国外旅行团签定合约，人 均消费在100元左右）A区D区A区D区Zone D 业态组合业态组合纯餐饮类 Zone D 业态组合业态组合商品/零售类引入一些具有时代气息的中档价位的国际品牌，创造一个时尚生活中心 Armani, Iss

10、ey Miyake, DKNY, CK Jeans, Guess, Vasace, Benetton, Nautica, A02, KenzoA区D区Zone D 业态组合业态组合商品/零售类- 由知名设计师重新包装的杭州传统老店张小泉、龙井茶座、王星记扇庄、豫丰祥绸缎、胡庆余堂等A区D区娱乐/餐饮 Paulaner特色音乐酒吧 蕉叶泰国音乐餐厅 南美文化餐厅、巴西烤肉 有乐队表演的苏格兰酒吧 有节目表演的咖啡吧 以爵士音乐为主题的国外专 业杂志专卖店（Magazine Store）A区D区Zone D 业态组合业态组合Zone D 业态组合业态组合展示类 新现代艺术中心，为海归的杭州青年艺术

11、家创造一个现代艺术的展示间。A区D区02# 地块地块商业定位商业定位 打造一个以年轻人为消费主体，适合杭州及周边地区市民生活水平的，以“缤纷音乐、跳跃动感”为主题的休闲娱乐中心，营造一个现代、热情、奔放的“动感之城”，创造南山路多层次的休闲体验。 柳浪闻莺柳浪闻莺02# 地块地块商业定位商业定位缤纷音乐，活力动感缤纷音乐，活力动感02# 地块地块商业定位商业定位A. A. 新生代时尚生活坐标新生代时尚生活坐标 各种时尚元素的有机组合、个性化的休闲娱乐方式、参与性的节目活动，充分满足杭州以及周边地区新生代消费群体追求新奇、独特的物质与精神需求，使南山路成为杭州乃至华东地区最具活力和魅力的新生代时

12、尚坐标。B. B. 多层次的旅游体验多层次的旅游体验 延伸西湖乃至杭州的旅游体验，在赏景、休闲的同时，通过生动、活泼的参与性节目，让游客感受到杭州热情、奔放的现代气息，丰富其在杭州旅游休闲的体验，以创造杭州“动静兼宜”的特色旅游文化。 C. C. 充满动感的音乐文化充满动感的音乐文化 以现代音乐艺术与文化为主题，通过各种不同的表现形式，创造一个充满动感的音乐世界，使南山路#2成为现代音乐爱好者的乐园和时尚文化据点，与01#的精致高雅形成呼应。 02#地块地块布局亮点布局亮点柳浪闻莺柳浪闻莺1 1、能容纳千人的开放式广场能容纳千人的开放式广场，以满足举行大型活动的需求（如：大型的新年倒计时晚会、

13、圣诞露天舞会、情人节派对、2006年杭州世界休闲博览会的主题狂欢节、小型演唱会等）。该广场应具有开放性和灵活性，并考虑雨天的利用，既能对人流加以控制，又可在必要的时候与广场外部形成互动，以营造热烈的活动场面。2 2、在广场中心建筑立面设立巨型视像屏幕（、在广场中心建筑立面设立巨型视像屏幕（LCDLCD），吸引周边地区的人流目光。既可用于日常的宣传，又可在举行大型活动时作为背景。3 3、在该区域建造体量较大的现代单体、在该区域建造体量较大的现代单体/ /组合建筑物，组合建筑物，具有相对的独立性，呈现出个性凸现又彼此协调的整体效果，以适应大型运动城、DISCO、极限运动等业态的需要。02#地块地块

14、业态组合业态组合柳浪闻莺柳浪闻莺纯餐饮类纯餐饮类商品商品/ /零售类零售类餐饮餐饮/ /娱乐娱乐展示展示/ /服务类服务类02#地块地块 业态组合业态组合纯餐饮类 特色本帮菜（拥有15个包房，能容纳100人左右同时用餐） 特色的美食广场、Foodcourt（Pizza Hut, KFC, McDonalds, Taco Bells,杭州/上海/宁波/东南亚美食，可以安排在地下二 层之类比较差的位置） 咖喱屋（Orindo,金津，Tandori） 面馆（世界各地什锦风味）02#地块地块 业态组合业态组合纯餐饮类柳浪闻莺柳浪闻莺美食广场美食广场本帮菜本帮菜02#地块地块 业态组合业态组合商品/零售

15、类 玩具主题 Caf（Hello Kitty, Teddy Bear） 运动产品（Nike Town，Adidas City） 特色书店（穿插时尚文化节目，并可配备电脑图书查阅系统） HMV音乐中心（VCD/DVD/Tapes）02#地块地块 业态组合业态组合商品/零售类 时尚休闲服装/个人护理产品 Benetton, Mawbone, Nautica, Polo, Timberland, b+ab, Mook, Azona, Mango, Diesel, Body Shop, Lush, Aveda, Shesido, H2O, Red Earth, LO ccitame, Lo real0

16、2#地块地块 业态组合业态组合商品/零售类 当代中国时尚走廊（12-18家本地青年设计师的服装店，面积较小）02#地块地块 业态组合业态组合娱乐娱乐/ /餐饮餐饮 硬石摇滚餐厅（Hard Rock Caf） ARK音乐餐厅 中式音乐餐厅（现代启示录） 有黑人DJ表演的大型DISCO02#地块地块 业态组合业态组合娱乐娱乐/ /餐饮餐饮 健身俱乐部（附设室内游泳池） 现做现卖的特色甜品屋 电影院（拥有6个放映厅，600- 700个座位，面积在1500-2000平 方米左右）02#地块地块 业态组合业态组合展示展示/ /服务类服务类 特色发型美容店 旅游信息中心 模特培训中心 英语培训中心项目第一

17、阶段概念性方案亮点总结项目第一阶段概念性方案亮点总结 南山路项目第一阶段概念性方案的形成是商业策划与商业策划与建筑规划密切合作的结果。建筑规划密切合作的结果。 项目第一阶段概念性方案亮点总结项目第一阶段概念性方案亮点总结1、在整体布局上，采用高低错落、迂回曲折的多层次景观设计，改变传统步行街一望到底的单调形式，为游客创造了一个更有趣、新奇的活动与逗留空间。 在建筑景观上，南山路项目突破了传统单一、平面、静态的表现方法，既创造了一个适应现代商业发展需要的理想空间，又为城市勾画了一道亮丽的风景线。2、在传承杭州的历史文化，保留南山路原有风貌的基础上，用现代的建筑语言表现杭州元素。新旧建筑的和谐共处

18、、相互映衬，为实现一个“烙有杭州印记的现代的休闲、娱乐、文化中心” 创造了一个恰如其分的建筑载体。3、充分利用户外空间，丰富了游人的活动休憩空间，将人物活动置于自然环境中，体现了人与自然和谐共处，使户外空间更富于生机，更有人情味。 项目第一阶段概念性方案亮点总结项目第一阶段概念性方案亮点总结 1、通过合理的业态形式，挖掘建筑屋顶平台的商业价值，既有效提升空间的利用率，又为城市创造了一个美丽的空中花园。 从经济效益上看，建筑与商业的有机结合，将一些原来被忽略的建筑空间的商业价值挖掘出来，为日后创造良好的经济效益打好基础 ， 形 成 商 业 项 目 开 发 的 良 性 循 环 。 2、将现代商业元素巧妙地注入独门独院的单 体建筑中，改变传统单调无序的划分格局。如在底层安排各具特色且营业时间较长的酒吧/咖啡等业态，既形成丰富多彩的沿街商业形态，又增加了夜间的人气；而将餐饮、零售等引向二层以上，形成上下连贯的格局，尽量不浪费室内的公用空间。 3、充分利用户外空间，丰富了游人的活动休憩空间，将人物活动置于自然环境中，体现了人与自然和谐共处，使户外空间更富于生机