杭州西湖时代广场规划管理文集53

1、1 / 5西都时代广场论证报告附件：西都.时代广场投资经济评估一）销售讲明：1、西都时代广场总建筑面积 38476吊,其中 地下室 9150 吊； 商场 23507吊;4F 配套 5819吊。2、商业可销售面积 12570R2,其中 直销式 3450m2； 返回式 6120m2； 产权式（或融资式）3000吊。3、销售收入 11220 万元，其中 直销和返回式 8770 万元； 产权或融资式约 3000 万元4、公司自留产权面积 25906吊及资产，其中地下室 8350吊，评估价 4000 元/m2，评估值 3340 万 元；2商场 12037吊，评估均价 7000 元/m2,评估值8426

2、万元；34F 配套 5519吊，评估价 3800 元/m2，评估值 2097万元；5、公司自留资产市值合计约 1.39 亿元。二）投资讲明：5、财务成本、税收成本、项目直接投资成本总计约10383 万元（详见投资概算表） ；2 / 56、若含财务成本、税收成本、项目综合投资总成本约11238 万元（其中财务成本 405 万元，税收 450万元）；（三）评估讲明：1、商场的销售情况取决于商场的经营与治理，由于在西都时代广场论证报告中对该商业的 经营做了全面而详细的商业经营链分析， 其结论是商场经营是可行的。因此在商场各类铺 面有市场支撑的前提下，经市场调研认为商场各类铺面的平均销售率将达90%左

3、右。2、商场建设后，实际销售额将在9500 万元，其中 直销和返回式 7400 万元（8220X90% 产权或融资式 2100 万元（3000X70%（实际可按需扩大至 6000 万以上）3、公司自有产权面积及资产 合计面积 27760m（25906nn，外加 10%勺销售滞留面积约 1851.7m2） 合计资产 1.56 亿元（ 13900 万元，外加 10%的销售滞留资产 1720万元，合计 1.56 亿元）四）投资（或资产性）收益分析：1、综合投资成本约 11238 万元；2、实际销售收入约 9500 万元；3、优良资产收益约 1.56 亿元，可融资式变现 1.1 亿元（1.56 亿元X

4、70%;3 / 54、实际净收益约 9500_土 11000- 11238 万元 =9262 万元；实际收益融资收益综合总成本净利润5、实际投资净回报率约 9262/4500 =205% （注：融资成本另做分析）。（五）商场经营讲明：1、商场主业保本年销售额约 16500 万元/年 其中： 大卖场：5500 万元/年2百货：8000 万元/年3家电：3000 万元/年2、商场副业保本销售额约 8000 万元/年 其中： 手机：4000 万元/年 电脑：4000 万元/年（六）商场租金收益讲明：实际收益总计约1224 万元/年其中： 年预期合计租金收入约 1632 万元/年； 年实际合计租金收入

5、约 1224 万元/年，按 70%实际招租充盈率计。（七）返回式销售和融资式财务成本讲明：实际财务总计约1144 万元其中：1、返回式 返回式实际销售额：4482 万元；（4980 万元X90%; 返回式租金成本：358 万元，按 8%回报计取租金成本，（4482 万元X8%）4 / 52、 融资变现式 实际变现额：约 13100 万元，其中：1 2100 万元 （3000X70%2 11000 变现财务成本： 786 万元， 6%融资年息计（3、实际返回式和融资式成本合计约 1144 万元八）评估结论：1、公司实际起动资金约 4500 万元，实际获净利约 9262 万元；2、商场实际租金收益 1224 万元/年，返回式销售和融资式变现实际支出成本 收益约 110 万元；3、实际净投资回报率 205%，投资回报期限约（ 1.52 年）；4、在商场经营可行的前提下，项目属典型低风险