租赁资产所有权论文租赁资产所有权有关的风险和报酬差异分析

1、租赁资产所有权论文：租赁资产所有权有关的风险和报酬差异分析【摘要】对于租金收入的处理，会计与税收在确认时间、方法等方面均存在着一定的差异。本文主要针对会计与税收在租金收入处理中的差异进行分析。【关键词】会计；税收；租金收入对于租金收入的确认，企业会计准则规定同时满足下列条件的应当确认收入：一是相关的经济利益能够流入企业；二是收入的金额能够合理地计量。而税收条例规定，租金收入应当按照合同约定的承租人应付租金的日期确认实现。新文国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知国税函201079号对此事项有所改变，下面对租金收入的各种处理进行解析。 一、租金收入的会计核算对承租人而言，在经营租

2、赁下，与租赁资产所有权有关的风险和报酬并没有实质上转移给承租人，承租人不承担租赁资产的主要风险，因此也不须将所取得的租入资产的使用权资本化。承租人的主要问题是解决应支付的租金与计入当期费用的关系。对出租人而言，在经营租赁下，出租企业应当按资产的性质，将用作经营租赁的资产包括在资产负债表中的相关项目内。对于经营租赁的租金，根据企业会计准则第21号租赁，出租企业应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益；出租企业发生的初始直接费用，应当计入当期损益，金额较大的应当资本化，在整个经营租赁期间内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益。在存在免租期的情况下，应将租金总额在整个租赁期内，而不是在

3、租赁期扣除免租期后的期间内按直线法或其他合理的方法进行分摊，免租期内应确认租金费用；在出租人承担了承租人的某些费用的情况下，应将该费用从租金总额中扣除，并将租金余额在租赁期内进行分摊。 二、租金收入的所得税处理根据企业所得税法实施条例第十九条规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。按照此原则规定，即使企业提前收到租金收入的，只要合同或协议规定的应付租金日期未到，也不确认收到当期的收入。国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知（国税函201079号）文件对提前收取租金的情形进行了重新规定：如果

4、交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据实施条例第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业，也按本条规定执行。按上述规定分析，提前一次性收到租赁期跨年度的租金收入，既可以按照合同或协议规定的应付租金日期确认收入，也可以在租赁期内分期均匀计入相关年度收入。国税函201079号文件中此条的重新规定，实际上是对实施条例第十九条的实质性改变。另外，国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知（国税函200998号）中也作出补充规定，新企业所得税

5、法实施前已按其他方式计入当期收入的利息收入、租金收入、特许权使用费收入，在新企业所得税法实施后，凡与按合同约定支付时间确认的收入额发生变化的，应将该收入额减去以前年度已按照其它方式确认的收入额后的差额，确认为当期收入。三、租金收入的会计与税法差异1、收到预付租金时，会计与税法是一致的例1：2009年1月1日A企业租赁闲置的机器设备给B企业，租赁期3年，每年租金10万元，2009年1月1日一次收取了3年的租金30万。会计处理：2009年度确认10万租金收入。税收处理：根据原实施条例第19条应确认30万收入，而国税函201079号文下发后，在税收上可以每年确认10万元收入，坚持了权责发生制和配比原

6、则。2、收到后付租金时，会计与税法存在差异例2：接上例，假如2009年签订租赁合同，租赁期3年，2011年一次性收取租金30万元。会计处理：2009、2010、2011年每年确认收入10万元。税收处理：税收在2011年一次性确认收入30万元。税收之所以这样规定，是出于纳税必要资金的原则。因为2009、2010年没有实际收到租金，如果规定按照权责发生制纳税，企业缺乏纳税必要资金，因此纳税义务确定在根据合同规定收到租金的2011年。因此，目前租金收入的纳税义务发生时间，体现了“权责发生制”+“纳税必要资金的原则”。3、有免租期租金的处理通常企业财务人员会认为免租期内不计收入，也不计算企业所得税等各

7、项税收，这种处理方法与相应的会计准则、税收法规不符，造成企业收入确认不准确和不按规定时间申报纳税，构成偷税。例3：某企业与客户于2009年5月份签订合同，将该公司的物业进行出租。合同规定出租期限为2009年11月1日-2014年12月31日，前两个月为免租，2010年1月份的租金需在合同签署时预付。每月租金为10万元。会计处理：按照新准则规定，应将整个租赁期内的总租金额除以总租赁月份确认每月租金收入，即10万元/月×60月（收租月数）=600万元；600万元/62月（总租赁月数）=9.68万元，即每月确认9.68万元的销售收入。税收处理：根据原实施条例第十九条规定，租金收入的确认应“

8、按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现”，因此2009年11-12月份不确认租金收入。由于会计的收入确认原则与税法纳税义务的确认原则有较大的差异，同时由于给予免租期的经营租赁的期限一般都比较长，企业应该设置备查账，当经济情况发生变化，双方协商解除租约时要准备好相关资料，向税务部门申请退还多交的税款或补缴不足税款。注意与关联方存在免租期的企业所得税问题，根据中华人民共和国企业所得税法第41条第1款规定：企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。四、总结企业会计准则对经营租赁租金收入的确认采用权责发生制原则

9、。企业所得税实施条例对租金收入的确认更接近于收付实现制，即按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。如果合同约定的付款日期不符合权责发生制原则，那么合同期间某一时点税法与会计确认的收入金额则存在暂时性差异。但国税函201079号的出台对租赁期限跨年度且提前一次性支付的租金收入允许在租赁期内分期均匀计入相关年度收入。这种情况下租金收入的确认则体现了权责发生制和配比原则，则税法与会计准则的规定趋于一致，不会产生暂时性差异，体现了税法与会计的趋同和衔接。但是国税函201079号文仅仅对提前收取的租金收入确认政策进行了调整，而利息、特许权使用费仍然坚持按照实施条例所规定的合同约定的时间确认纳税义务发生时间。参考文