物管培训-物业管理公司资金筹措

1、物管培训-物业管理公司资金筹措 物业管理公司需要的资金主要靠合适的筹措方式和最佳筹措方案来完成。 本章简要介绍物业管理公司资金的基本筹措方式,物业投资的筹资成本、抵押贷款、对资金筹措方案的分析与评估。 一、物业管理公司资金的筹措方式 物业经营的巨额资金,一般都远远超过大多数经营者的财力。对多数经营者而言,没有外援就根本无法完成项目的建设,因而,资金筹措是物业经营管理活动过程中关键的一环。而广泛地查找资金来源,大量获取借贷资金,即俗语所谓“用别人的钱来赚钱”,几乎成了物业经营资金筹集措施的主导思想。即使经营者手中有足够的资金,由于其自有资金的价值可能大于借贷资金的价值,经营者也情愿靠借贷去投资。

2、也就是说,假如经营者通过借贷资金而将其自有资金“分散”到更多的经营项目中去,将会创造更多的收益。 (一)物业经营的资金筹措方式 一般来讲,物业经营的资金筹措方式可分为自有资金与借贷资金两大类。其详细的筹措方式主要有: 1.自有物业收入 主要指自有物业的销售收入和出租收入。目前的趋势是,为了应付市场行情与产业政策的波动与变化,很多经营者将自己投资开发或购置的物业(主要是写字楼、酒楼、商场之类的物业)用于出租,以获取稳定的租金收入。 2.银行借贷 从银行透支以应付短期债务,或向银行借贷利率较高的长期贷款。 3.抵押贷款 以自身所拥有的物业作抵押物,向银行等金融机构申请长期贷款。抵押贷款一般是经营者

3、筹集长期资金来源的重要途径。 4.发行债券 在市场经济日益发展的今日,债券发行已成为资金筹措的重要渠道。按发行的主体不同,可分为企业债券和金融债券两大类。 企业债券是项目投资公司(如房地产开发公司、物业公司)以债务人身份发行的债权凭证。持券人可凭此债券取得规定的利息并到期还本。金融债券是银行自身为筹集资金而发行的债权凭证,或受政府及企业委托而发行的债权凭证。债权人可凭债券到期收回本息,也可提前向银行申请贴现。 债券有规定的期限,到期就要还本付息,靠发行债券筹集资金而开发的房地产项目,一般都靠出售来收回投资,偿付债务本息及其他费用后即为投资利润。因此,在制定项目的筹资方案时,债券的还本付息期限通

4、常就是该物业的投资开发期限。 5.发行股票 股票是股份制企业以股份形式集资、发放股息的凭证。认购股票是一种投资行为。认股后就只有从企业经营收入中按期领取股息的红利(即超过规定股息标准的利润)的权利。股票不能还本,只能在证券市场上转让和出售。故发行股票筹集的资金,可用作项目的长期资金。项目开发后可租赁经营,靠每年的租金收入支付股息、红利和其他费用后,形成投资者长期、稳定的利润。 在物业项目经营中,经营者自有资金所占的比例越少,其投资利润率就越高。若同一物业的两个投资方案(A、B)所获利润均为800万元,A方案需投入自有资金1000万元,B方案需投入自有资金2000万元。即使经营者可供应2000万

5、元的自有资金,他也情愿选择A方案。因为A方案的自有资本利润率为80%(800/1000),而B方案的自有资本利润率只有40%(800/2000),经营者宁肯拿它拥有的2000万元资金投资两个或更多的项目,而不愿集中投资在一个项目上。作为经营者,他最关心的当然莫过于自有资金利润率(或称为自有资金收益率)了。 (二)物业经营的筹资成本 筹资成本是指经营者在一定时期为筹措资金而付出的全部费用。如前所述,资金的筹集就是依靠一定的手段购买资金在一定时期内的使用权。因而筹集资金是要付出代价的,这个代价就是筹资成本。筹资成本的凹凸取决于筹资方式、筹资使用期、筹资数额等因素。目前,我国的物业经营筹资成本主要是

6、借款利息、发行股票与债券的股息及企业自有资金的存款利息等。 1.借款利息 指经营者向银行或其他金融信贷部门借款或抵押贷款、企业间资金拆借而付出的利息。借款利息按复利计算。利息的大小取决于借贷(还贷)方式、借贷期限、利率及借贷金额。 2.股息(或债券利息) 股息(或债券利息)是指公司发行股票与债券后,按一定的股息率(或债券利率)支付的利息。股息率的多少,取决于公司经营状况,投资分析时,应按当时的平均水平考虑。债券利率则是在发行时便已确定的。股息(或债券利息)的大小等于股息率(或债券利率)乘以发行股票(或债券)的总额。 3.公司自有 资金的存款利息 自有资金存款利息是一种虚拟的筹资成本,相当于把这

7、笔自有资金存入银行而得到的存款利息。其利息额等于存款利率与自有资金额之积。 筹资成本的构成将随着国家金融体制的改革,房地产金融市场的进一步开放,筹资方式的多样化而发生变化。筹资成本的分析评价指标是筹资成本率,即筹资成本额与筹资总额之比: 筹资成本额 筹资成本率=×100% 筹资总额 二、抵押贷款 抵押贷款属于担保贷款的一种,与信用放款相比具有风险小、安全性高的特点。在我国,由于社会主义市场经济体制的逐步建立与完善,市场机制的作用,加之很多历史的原因,银行贷款面临着诸多的风险。商业银行等金融企业也从自身的经营原则动身,借鉴发达国家的经验,更多地采用财产担保方式发放抵押贷款,是其信贷资金

8、运用的最佳选择。抵押贷款既相宜于短期贷款,又相宜于长期贷款;既相宜于人民币贷款,又相宜于外汇贷款。因此,有必要在此对抵押贷款进行探讨。 (一)抵押贷款及其特点 抵押就是债务人在法律上把财产抵押权转让给债权人,作为债务人履行担保的一种形式。在债务清偿以前,债权人拥有财产的抵押权,以避免遭受经济损失,当债务人按期偿还债务,抵押财产关系结束;一旦债务人不能按期履行偿债责任,债权人具有处分抵押财产并优先受偿的权利,抵押的目的是为了担保债务的履行。 抵押贷款是指银行以及其他金融机构要求借贷人供应自己合法的财产作为抵押物而发放的贷款。借款人按期偿还贷款本息,贷款人把抵押物归还给借款人;否则,贷款人依据借款

9、合同以及抵押协议处分抵押物,并以所得价款优先偿还贷款。所以,抵押贷款是以财产为担保物的一种放款方式。 抵押贷款相对于信用贷款而言,不仅具有银行信用的一般特征,而且具有自己独特的性质,详细体现在以下几个方面: (1)“两权”分别具有双重性质。抵押贷款不仅具有信贷资金全部权和使用权分别的性质,而且具有抵押物抵押权和使用权分别的特点。抵押期间,抵押物抵押权属贷款人,使用权通常仍归借款人;只有按期偿还贷款本息,抵押物才能重新归还给借款人。因此,在整个抵押期间,无论是资金,还是抵押物,其抵押权和使用权都是分别的。 (2)贷款和抵押物具有融合性。抵押贷款是依靠抵押物价值而发放的贷款,也就是抵押数量受抵押物

10、价值的制约。因此,抵押贷款将贷款与抵押物融合在一起,借款人为了取得定量的抵押贷款,必需供应足够价值的抵押物。 (3)担保具有凭物性。抵押贷款的担保是以借款人的财产作为抵押标的,必需供应实实在在的抵押物,才能获得贷款。因此,抵押物的担保须凭借现实的财产,可有效地避免贷款风险。 此外,相对于信用担保贷款而言,抵押贷款还具有担保责任现实性的特点。信用担保贷款人的实际责任发生在借款人借款到期不能偿还的时候,因而是一种“将来责任”;抵押贷款在办理贷款时供应实实在在的抵押品,否则便不能取得贷款,担保责任是现实的。 (二)抵押贷款的作用 抵押贷款是一种古老的贷款形式。在商品经济条件下,抵押贷款得到快速的发展

11、。在我国,抵押贷款业务尚在恢复,需要大胆实践,所以应当不断总结经验,提高其管理水平,以适应社会主义市场经济的要求,充分熟悉抵押贷款的作用,以利于进一步开展这项业务。 1.有利于物业管理公司增加信誉观念,按期偿还贷款 我国过去长期实行高度集中的计划经济体制,银行一直采用供给方式向工商企业供应贷款。随着社会主义市场经济的逐步建立,原来那种单一信用放款方式已不能适应经济发展的要求,并暴露出很多弊端,概括起来为“三化、三高”。所谓“三化”就是短期贷款长期化,长期贷款固定化,信贷资金财政化;“三高”指三个居高不下,即产品资金占用居高不下,逾期贷款比例居高不下,亏损挂账占用居高不下。这必定导致公司信誉度低

12、,甚至发生赖账有理的怪现象,致使银行贷款不能按期收回,甚至根本不能收回。抵押贷款须将借款人全部的财产抵押给银行,因而有利于增加借款公司的偿债意识,提高其信誉观念,促使其按时清偿债务。 2.有利于保障信贷资金的安全性,提高银行资产质量 银行资产质量低下,大量逾期、呆滞贷款的出现,不仅严重影响银行的流淌性和盈利性,而且直接威逼着信贷资金的安全和其债权人利益。抵押贷款所具有的担保责任现实性和凭物性特点,使银行在借款人一旦不能按期偿还贷款本息时,可依据抵押贷款合同强制处分抵押物,并享有优先受偿的权利;若借款企业破产,依据中华人民共和国企业破产法第32条“破产宣告前成立的有财产担保的债权,债权人享有就该

13、担保物优先受偿的权利”的规定,银行同样享有破产企业财产拍卖后以价款优先受偿的权利 ,这就大大增加了信贷资金的安全。因此,银行更多地以抵押方式放款,有利于提高资产的质量,也有利于保护债权人的利益,保障银行贷款的安全。 3.有利于物业管理公司增加风险约束机制,限制其短期行为 物业管理公司由于存在利益驱动性,因而具有剧烈的扩大投资的需求。但是,因我国投资体制不完善,争项目、争投资现象普遍,缺乏投资风险意识,特殊是对银行贷款能否按期归还,考虑甚少。采用抵押财产形式发放贷款,促使公司提高偿还贷款的自觉性,迫使公司从自身的经济利益动身考虑投资项目的可行性,可有效地避免盲目投资。因此,开展抵押贷款业务,有利

14、于公司增加风险约束机制,限制短期行为。 4.有利于物业管理公司加速资金周转,保证再生产顺当进行 在生产经营过程中,公司因某种临时性原因亟须周转资金,可将存货、票据、证券等作为抵押物,向银行申请抵押贷款。这样,可使公司临时闲置资产提前转化为货币资金,满意经营过程对资金的需求,加速资金周转,提高经济效益,保证再生产的顺当进行。 (三)抵押贷款的一般原则 如前所述,抵押贷款是以自己所拥有的物业作为抵押物向银行或其他金融机构申请长期贷款的筹资方式。公司在依靠抵押贷款而筹集资金时,应遵循如下原则: 1.公司的债务与其自有资产必需保持适当平衡关系的原则 尽管“负债经营”已成为当代企业经营的生财之道,然而恰

15、当的举债规模仍旧是企业经营要坚持的一个原则,不考虑自身的经济实力与承受能力,一味举债借款对公司是危急的。一遇市场波动,就会带来损失,甚至面临破产的危急。因而“量力而行”,保持公司的负债额与自有资本恰当的比例,是制定筹资方案,进行融资决策的一项基本原则。 2.尽可能匀称支配债务偿还期原则 集中于一个时期偿还债务,往往会使公司面临巨大的压力。为了保证公司有较稳定的资金供给,最好同时支配有较长期限的贷款,应力争借款有一定的偿还宽限期。 3.妥当支配,有效利用的原则 应尽量支配长期贷款用于项目的开发建设,短期贷款用于支付贷款本息及维持项目经营,充分利用好每一笔贷款。 4.统筹兼顾、全面考虑的原则 申请

16、抵押贷款时不仅要专心考虑贷款利息,还应研究赋税条例、法律咨询等问题及因不能按时还贷而承受的处罚性支出(滞纳金)等支出成本问题。 5.妥当制定还贷计划的原则 全部的抵押贷款均要按时偿还本息。因此,在每一笔贷款借款时都应制定好切实可行的环节、计划。尽可能匀称支配每年支付的贷款本息,以利于理财。 三、资金筹措方案的分析与评估 由于存在资金渠道多元化的现状,物业管理公司的资金筹措方案也必定有多种。为此,应对各方案进行分析比较,取其优者。 在对资金筹措方案进行分析以前,首先应剔除方案所存在的各种虚假因素,比较明显的是不同方案服务的对象不全都,即不是为同一项目而筹集的方案,它们之间明显没有可比性;又如筹集

17、不同方案中的资金来源不落实或根本不可能,则不用分析就应否定该方案,再如方案中对各种资金的支配不合理,不符合要求,则也应对方案中的详细支配调整落实后再进行分析评估。通过分析评估,选择具有获取便利、使用支配最佳和资金成本最低的筹资方案。 (一)筹资结构分析 物业管理公司筹措资金的来源各有各的优缺点。一般而言,银行贷款手续比较简便,利率较低,基本无发行费用,但银行限制条件较多,使用贷款的风险较大。发行股票不需支付固定利息,股本不要归还,使用无风险,但发行手续较繁,成本较高。发行债券有利于保证企业的掌握权,筹资成本较低,债息固定,而且是税前支付并且较低,但使用债券风险较大,会在还本付息期间给企业造成资

18、金压力。企业自筹资金来源兼备了上述各种资金的优点,但一般数量有限,无法保证需求。所以,应当选择一个合理的筹资结构,使各种资金的组合达到风险最小、获取简单、成本最低的目的。 (二)筹资成本分析 银行贷款的资金成本是利息,利用国外贷款还要支付承诺费,股票的资金成本是各年的股利加发行费用,而债券则是固定利息加发行费用。自筹资金可以不计成本。资金成本一般用各项成本占各自资金总额的比例来表示。在成本支出时间不全都时,可以执行折现计算。筹资成本分析,主要是通过比较分析,选择条件优待的资金来源,使综合资金成本最低。 综合资金成本的计算可以用加权平均法。在求出各项资金成本的基础上,将其分别乘以各项资金占总资金的比重并相加,即得加权平均资金成本。 (三)资金使用结构分析 筹集资金以后如何使用,实际上也是关系到资金成本的重要问题。资金的使用一方面应当按需要在不同的时间投入,另一方面应考虑不同来源的资金如何进行适当的支配。由于资金需求往往是跨年度的,资金的实际使用应当在必需的时候投入,以缩短资金占用时间。对于不同时期和不同成本的资金,应考虑得当,长期投资应用于固定