君地·青剑湖项造价咨询实施方案最终版

1、君地·青剑湖项目全过程造价咨询初步实施方案编制单位：中诚工程建设管理（苏州）有限公司2015年3月16日目录一、工程概况1二、全生命期全过程造价控制的概述1三、全过程造价控制四个阶段的简述21、项目前期阶段22、标底编制阶段33、施工阶段44、竣工结算和后评价阶段4四、针对君地·青剑湖项目目前进展的相关建议51、项目前期阶段52、标底编制阶段73、项目施工阶段建议10五、项目结算时的一些建议13六、本公司内部管理创新模式131、实行咨询成果文件的多级复核措施132、项目实施阶段实施细则143、BIM技术的应用17一、工程概况君地·青剑湖项目工程位于苏州工业园区青剑

2、湖地区，南侧为为唯正路，东侧为亭隆路，西侧为亭盛路。本项目占地面积为31803平方米，总建筑面积约107872平方米，框剪结构，地上建筑面积为79500平方米，由四幢60米高的高层办公及四幢多层商业组成的综合商业体，其中商业39988平方米，酒店3400平方米，办公36112平方米，地下建筑面积28372平方米，建筑密度为40%，绿地率为30%。二、全生命期全过程造价控制的概述随着建设市场的不断成熟，业主对项目成本管理要求的不断提高，传统意义上的标底编制和结算审核已经日趋受到控制成本要求的不断挑战。项目管理已经从原先的“质量、工期、投资三大控制”转变为“项目增值”为主的管理方式。造价咨询也已经

3、从原先的事中、事后算帐转变为事前控制的咨询管理模式。造价咨询的时间区间已经从过去的施工阶段转变为项目建设周期的全过程全生命期的控制，造价咨询的控制手段和工具已经从过去的依据计量计价相关的概预算定额的方法过渡到“以增值为目的的全过程全生命期的造价管理”。造价咨询的计量方法已经从过去的二维CAD图纸计算为主的传统方法转变为三维动态的BIM（building infomaing modeling）管理的方法为主。目前前沿的全过程造价控制服务主要是接受项目法人的委托，运用现代项目管理的方法，对建设项目从前期决策、方案设计、项目发包、施工实施、竣工验收、项目后评价各个阶段各个环节进行全程全生命期造价规划

4、、预测、确定和控制，使项目在各个阶段的造价一直处于受控状态。该造价咨询服务具有系统性、创造性、专业性和组织协调性等优点。三、全过程造价控制四个阶段的简述随着建设市场的日趋成熟，建设项目的建安成本成为各个开发商控制的重点。项目的建安成本中钢筋混凝土结构等属于结构部分的价格必不可少，可能节省的就是建筑物的一些建筑做法、构造做法的优化和节省及安全系统是否达高。这些做法其实在设计阶段已经相关确定，所以要做到这些我们必须在项目前期的工作中多做文章，多花功夫。根据我公司多年从事全过程造价咨询控制的经验，将项目的造价控制分为四个阶段，进行全过程全生命期的造价控制和管理，从源头上控制项目的建安成本。这四个阶段

5、分别是：1、项目前期阶段；2、标底编制阶段；3、施工阶段；4、竣工结算后评价阶段。下面就这四个阶段造价咨询企业能够发挥的作用和所能够起到的效果做一个简单的阐述：1、项目前期阶段项目前期阶段的时间区间主要是指方案设计完成到出具完整施工图纸之前的这个时间段。造价咨询单位在这个时间段所要做的工作包括项目的概算、估算，设计限额指标（钢筋含量、砼含量、单方造价指标）的制定，参加设计方案的讨论，进行多方案比选测算，审查设计图纸的建筑做法、构造做法、装修做法、建筑装修材料选用，设备选型，进行图纸的经济性审查。特别是对一些带有地区性的做法必须进行深入的调查研究，为建设单位提供第一手的参考资料。尤其是对图纸的建

6、筑说明、装修做法、节点做法逐条审查、逐条对比，确保最后出具的施工图纸是技术与经济最佳组合的产物，找出设计图纸超常规的做法和设计，力争做到花最少的钱办最多的事件。合理划分标段以及项目招标的先后顺序，从资金时间价值的角度制定相关的工作计划和安排。2、标底编制阶段在项目的标底编制阶段，主要是进行工程量的计算和定额的套用。根据第一阶段已经审查完整的图纸，编制预算标底。这个过程中主要是发现设计图纸前后矛盾，专业交叉重叠的问题及标段合理划分，要求咨询单位在编制初稿出来后，做经济指标分析，与类似项目和根据经验数据进行对比，及与概算指标对比，是否有超概算的情况、是否有超常规的设计提出合理化建议，在编制过程中要

7、求咨询单位罗列各专业的问题进行汇总，书面交于建设单位相关负责人，针对以上问题进行逐条解决，避免在施工过程中出现不必要的签证。在编制工程量清单过程中，对清单内容的划分和合并，必须根据国家规范和具体实际应用的角度进行子目的设计和归类。确保在将来具体施工过程中能够拆分和合并自如，从源头上防止施工单位的不平衡报价的发生，以及如果发生也有相应的解决预案可以应对。其次在清单工程内容描述的工作上必须严谨和完整，将设计图纸没有表达清楚而实际施工过程中又必须要发生的工作内容描述清楚，将子目清单的后门关死，避免将来出现扯皮，给施工单位留有缝隙和空子可以去钻。对相关的地方性的取费和相关措施费用必须从严从紧把关，确保

8、标底数字的真实性和完整性。3、施工阶段施工阶段造价咨询单位的主要工作首先是分析各个投标单位的投标文件，编写造价分析报告以及询标函件，审查合同条款主要是经济性条款，协助建设单位完成施工合同的签证。其次是审查月度进度款，深入施工现场，查看现场进度情况，仔细核对现场做法和设计图纸做法的一致性和完整性，从造价咨询的角度对现场进行有效的监督和管理，采取现场拍照存档和图纸标注的方法，防止施工单位在隐蔽工程上偷工减料。在具体施工过程中，现场出现的技术核定、变更签证，造价咨询单位首先应该进行测算和比较，提交建设单位管理层批准，同时对设计变更方案进行比较，结合造价咨询单位的其他项目经验，提出合理化的建议，力求变

9、更签证是经济合理的，对已经确定的变更单据进行审核确认。负责造价咨询月度报表的编制和审核，按月向建设单位提交项目的动态成本，便于相关领导及时了解和掌握项目的状况，便于领导对项目决策和相关后续工作的开展。4、竣工结算和后评价阶段这个阶段主要根据已经审查好的竣工图纸，开展竣工结算工作。首先是核对竣工图纸和现场的实际施工现状，其次结合过程跟踪审计的相关会议、影像资料，尤其是隐蔽工程资料，进行最终结算审核工程量的计算，根据合同约定的材料价格调整标准和相关措施费用计算的规定，加上日常已经审定的变更签证资料，形成完整的项目竣工结算报告。项目竣工结算完成之后，根据审定结果，分析最终结论和以前编制的概算、估算之

10、间的差异，分析原因，编写项目后评价报告，供建设单位参考，总结本项目成功的经验，同时为建设单位后续项目的开展提供相关的数据和经验。四、针对君地·青剑湖项目目前进展的相关建议针对这个阶段提出如下参考性建议，以供建设单位参考借鉴：1、项目前期阶段1）、首先推行限额设计，根据本项目的特点及通过相似项目的对比，确定设计单位单价后，与设计单位签订合同时明确相关的指标并写明相关奖惩办法，这样既能降低造价又能把工程造价控制在概算内；2）、基坑围护在设计时设计院往往更多考虑的是安全性，在安全性和经济合理性找到一个合理的结合点是至关重要的，除了找几家比较有经验的设计院外，建议聘请有经验的施工单位方面的专

11、家提些建议；3）、主体工程：除了限额外，建议要求设计院如基础形式、结构形式多做几个方案，委托咨询单位编制预算结果，比较哪个组合方案经济合理，施工图就按哪个设计；4）、机电安装工程：在机电专业工程的设计过程中，严格要求设计单位遵循先进、实用、简洁的原则进行设计。对同类设备的采用建议采用通用品牌和型号，技术参数为通用参数，避免出现独家经营的局面。对设备配套的部件，采取同类平行的方法，避免出现大马拉小车的现象。在空调调节阀的设置上，根据具体使用部位的不同，分别选择电动二通阀和自动调节阀，不能一味地追求高档，而是必须根据实际需要分开设置，从而在成本上能够加以控制。5）、智能化工程：由于其技术比较专业、

12、单位价值较高、技术更新快等特点，因而在设计阶段对其控制尤其显得重要。建议智能化工程在设计阶段采用限额设计。闭路电视监控系统：为了体现本项目档次建议选择知名中高档品牌，这类品牌的优势于技术先进，重要部件进口国内组装，既保证了性能又有比高端整机进口的品牌有明显的价格优势，又比国产中低档品牌档次高、质量好，价格相对于高端和中低端产品价格更透明。综合管线系统：本系统仅只有桥架、管材、线缆等，并没有技术含量，故一般认为价格较透明，成本相差不大，但从实际施工情况看，本系统的成本约占8%以上。在设计阶段根据管线走向，要求设计单位尽量做到优化管路配置，数量计算准确。LED显示屏系统：建议在设计时以每个像素点的

13、造价作为限额设计经济指标。6）、内装修工程：建议对设计方案进行从价值工程分析、建立投资控制目标，以起到事前控制的作用。在扩初图出来后，建议编标单位进行预算编制，为建设单位对限额设计、方案比选、优化设计、材料设备选择、合理确定投资控制目标框架及单位工程指标方面提出合理化建议。7）、外装饰工程：要求设计单位根据本工程的特点、施工技术规范，配置最强的资深设计师对招标图纸及其相关技术文件进行深化、优化。如采光顶主钢构与幕墙钢构联接节点构造，必须既能解决外力、变形的有效传递，又不影响结构的受力稳定；玻璃的设计方面尽量采用规格玻璃的加工，建议设计单位设计时与玻璃加工厂家一起合作排版，做到既美观又经济的效果

14、。8）、景观、绿化、小品工程：看小品等是数量设置是否过多，造型等标准是否过高及对造价的影响，硬质的材料档次及材质是否特殊等，在不降低本项目的档次及效果后是否可以采用替代材料降低造价。绿化品种尽量控制规格、品种、造型等，不好一味追求名贵、造型好、规格大的品种。2、在标底编制阶段，1）、建议标底编制单位认真阅读施工图，对图纸设计不明确和疑问的地方一定要提出，请设计院深化设计或在清单总说明说明由施工单位自行深化综合单价包干结算时不调整，这样避免不必要的签证，从而增加造价。2）、建议标底编制单位先提供指标分析，与相似项目进行对比，是否有设计安全系数过高的情况。3）、建议标底编制单位认真阅读施工图，对图

15、纸上的内容进行优化和整合，看是否有建筑配置过高及设计造型可以优化的地方，如防水设计是否设计二道，因地下室防水等级为二级，根据规范要求，主体结构除自防水砼外，选用一道防水材料即可，若设计二道可以减少一道；以后要装饰及吊顶的地方是否设计涂料等，在编标时涂料甚至抹灰都可以不用计算等。5）、在招标文件中建议明确要求中标单位在二个月内对施工图纸的工程量进行复核，并与编标单位进行核对（在一定幅度内不调整），确定施工图预算最终的造价，结算仅调整设计变更、签证部分及合同中说明可以调整部分，这样在项目初期基本上能够控制了项目的建安成本。6）、在招标文件中建议要明确工程款拨付方式条款，由于项目建设周期的时间较长，

16、在施工期间造价控制的最直接体现就是工程款拨付的控制。7）、在合同签证之前，建议对投标文件进行造价分析、制定询标函，对不平衡报价和措施项目作一个分析，在签订合同时把不平衡报价部分和少计措施费用等在合同中明确以后结算方式，这样既减少结算时扯皮现象又减少不平衡报价部分引起不必要的索赔及又能减少不平衡报价部分增加造价的可能。8）、合理的划分标段进行招标，这样既便利建设单位管理和控制造价成本（以下根据划分是按常规考虑及从控制造价方面考虑，将来实施时按建设单位的要求进行调整）：a、本项目地下室面积达到28372M2，土方体量比较大，建议土方工程单独招标，即使土方工程合在基坑围护单位实施，他也是分包给土方单

17、位实施，他要收管理费用，增加造价，并且土方单位在实施阶段对苏州市场的土方资源比较清楚，哪个地方要土源、哪个地方多土，他会在报价中充分考虑实际情况，从而在报价中体现合理低价，达到降低造价的目的。b、基坑围护及基桩工程：虽然对于编制标底相对简单子目比较少，但涉及的造价比较高且如考虑不周活口较多，故编制标底时要求咨询单位根据实际情况尽量采用包干的形式，这样既有利于管理、控制造价及在施工时、结算时减少扯皮现象，如基坑降水、排水等措施费在清单总说明及项目特征描述时说明结算不调整等描述，还有如置换土、泥浆外运等在编制标底时根据实际情况充分考虑进行单价包干。c、主体工程：建议建设单位和编标单位对特殊材料品牌

18、、型号是不是齐全、是否为同档次品牌要认真对待，出现投标单位以较差品牌进行报价或没有品牌时按市场上较差的材料进行报价，在施工时建设单位要求按什么样品牌进行施工时导致不必要的签证等，这样既不利于管理、难于控制施工质量又不利于控制造价；d、内装修工程：内装修工程招标时需重点注意，与其他专业配合、界面划分需明确，做到清单项目不重复、不漏项，尤其是地面找平层、防火门、天棚粉刷、部分辅房简单装修、隔墙、卫生间防水等，如牵涉到需精装修的，防火门、卫生间防水等是否要做，要土建施工单位和建设单位讨论是否已放在土建招标范围内。建议需精装修部位的地面找平层、防火门、卫生间防水等在精装修招标范围，需精装修部位的天棚及

19、墙面粉刷在土建总包时该部分不需考虑，部分辅房简单装修在土建总包范围内，这样既降低造价又便于建设单位管理。建议建设单位和编标单位对材料品牌是不是齐全、是否为同档次品牌要认真对待，避免在施工时导致不必要的签证等。e、外装修工程：由于结构比较复杂，设计单位往往考虑不周全，为了避免中标后出现重大设计变动，产生影响质、量、价的不良后果，在招标文件中要求投标单位根据此工程的特点、自身施工技术管理水平及施工图深化设计能力，对招标图纸及其相关技术文件进行深化、优化，在投标报价中考虑，结算时不调整，除方案变更以外。建议建设单位和编标单位对材料品牌是不是齐全、是否为同档次品牌要认真对待，避免在施工时导致不必要的签

20、证等。f、照明、智能化等工程：照明、智能化招标时有没有提供品牌及参数,若没有一定要求详细提供,特别是照明还要提供详细的式样等，避免在施工时导致不必要的签证等。g、景观绿化工程：重点是硬质铺装的材质、产地有没有在清单总说明中说明，特殊材料的材质、产地有没有在清单总说明中说明，绿化规格大小、灌木规格大小每平方的棵数在清单中有没有描述清楚等，路灯有没有提供品牌和参数及详细的式样等，避免在施工时导致不必要的签证等。3、在项目施工阶段建议如下：1）、建设单位应督促承包商在保证质量和进度的前提下尽可能采取先进技术，以降低工程造价，制定先进的、经济合理的施工方案，以达到缩短工期、提高质量和降低造价的目的。如

21、基坑围护工程，设计院是根据自已的想法考虑，在实际施工时往往有些出入，如出土方案、栈桥布置等，故应鼓励施工单位从降低造价成本方面考虑，对降低的造价进行合理比例双方共同受益，达到共赢的目的。2）、建议建设单位要求现场代表深入工地现场，随时查看工程实施情况，严格核实，规范签证，对施工阶段的隐蔽工程、变更签证要进行有效的造价控制。如有关的隐蔽工程的工程量要有计算书及影像资料；对于施工单位之间配合不当或其它原因造成的挖、拆、填、修等不予签证部分，对这部分工程量分清责任的建议，由责任方承担经济损失，以便有效地保证施工过程的顺利进行；按图集的图纸及做法施工单位在签证时照搬照抄，而实际施工时没有按图集做，没有

22、作调减的变更，对于这种签证，则要予以调整，有的施工单位所报的措施费签证已包含在相应的措施费中或在招标时已明确，不应再增加签证费用等；3）、材料控制：由于项目实际施工中不可避免会出现材料暂定价或进行变更，在招标时没有的材料，建议要求施工单位向建设单位推荐实用、美观、优质，价格比较适中的产品，以供建设单位进行选择。待建设单位确定使用某种产品时，会同三方实地考察价格，在验证价格后，再与施工方签订材料价格，这样既避免了施工方擅自购买材料虚报材料价格，保证了材料价格的真实性，又保证了材料的质量，避免了劣质材料进入工程，通过材料价格的控制，此举既降低了工程造价又有效地保证了工程质量。4）、工程进度款控制：

23、按合同要求在工程进度到了一定阶段，需要支付工程款时，要求各施工单位按实际完工数量提交已完工程预算，现场代表对各施工方提交的已完工程量深入现场一项项核实，力求完整，准确。在确定了各施工单位的已完工程量后，根据确认的各项工程量进行造价核算，从而确定已完工程实际造价，避免了工程款超期支付的情况发生，可以节约财务成本。5）、反索赔：建议建设单位一定要注重反索赔的工作，施工单位违反施工合同内容，一定要有书面资料，如基坑围没护没有完全按照施工图纸执行的，要有影像资料进行证明，并要求现场代表和施工单位签字；有些施工部位在合同范围内实际不是此施工单位施工的等。6）、建筑工程的二次结构施工图纸往往仅在施工说明中

24、说明按照施工规范执行，在施工图纸标注的不是很全面，施工单位在实际施工时由于种种原因不是完全按照规范施工，建议现场代表对二次结构要进行现场确认工作，还有保温系统在施工图纸中不能完全体现，建议现场代表对保温系统也要进行现场确认，确认资料将作为结算审核的依据，这样既避免结算引起不必要的争议又可避免给建设单位造成损失。7）、建议按月编制项目动态成本报表，这样保证成本的变化在掌控之中。8）、合理的掌握图纸会审会议，不要把图纸会审会议变成施工单位的变更会议，成为施工单位争取利益的会议。施工单位往往考虑施工方便提出变更，设计院由于对造价方面不太清楚往往从施工方面考虑都会同意施工单位提出的要求从而增加造价，如

25、施工单位提出绑扎搭接接头改为采用机械连接，理由是一来可以节省工期，二来可以节省钢筋消耗量，通过造价对比会增加造价，节省的工期及钢筋消耗量均由施工方受益不算，还要收建设单位为增加的造价而买单，对业建设单位没有任何经济效率，故在会议纪要中明确可以变更但不增加费用等说明。9）、设计变更实施之前，建议要遵循“先批准后变更”的原则，对变更的经济合理、必要性进行审核，对变更方案进行造价评估，确保经济实用的方案得以实施。五、项目结算时的一些建议由于竣工图是由施工单位绘制，不可避免出现有些减少的项目没有在竣工图中反映等情况，建议现场代表对竣工图进行完善，一是容易引起结算争议如构造柱、保温系统等细节部位在竣工图

26、标注明确；二是设计变更、签证资料等与造价有关资料整理、检查，防止施工单位对自己不利资料不归档不整理等情况。六、本公司内部管理创新模式1、实行咨询成果文件的多级复核措施我公司在10年与江苏国泰新点软件有限公司联合开发了造价咨询招标代理管理系统（简称OA系统下同），经过不断地调整和增补，现在已经基本成熟，首先目标成本测算、标底编制、施工过程全全套资料、结算审核等严格要求按照公司的管理要求和规章制度全部在OA系统上进行流转，实行公司规定的专业技术人员自校，专业技术负责人、项目负责人、公司分管副总经理多级复核流转制度，以确保咨询成果文件的质量，多级复核主要是对文件的编制（审核）原则、业务深度和重要数据

27、进行复核校对，各级复核人员在OA系统上审核流转中发表复核意见，认为不对退回重新核对上传，便于编制（审核）人员进行修正，流转程序结束经总师室确认后才能出具书面资料交于委托方，公司成立专门的检查督促小组对时间节点进行检查，监督专业技术人员按委托方的时间要求完成。其次公司的OA系统专门开放专业的端口给委托方，便于委托方的相关专业人员对我公司专业技术人员进行监督和检查，从而更有利于项目作业时效性和各阶段的经济核算。复核流程如下：专业人员 专业技术负责人 项目负责人 分管副总经理 总师室 编制（审核） 复 核 复 核 复 核 审 核初始文件 2、项目实施阶段实施细则项目部出具的全部咨询成果文件必须先按公

28、司要求在OA系统上上传全部资料，实行公司规定的专业技术人员自校，专业技术负责人、项目负责人、公司分管副总经理多级复核流转制度，以确保咨询成果文件的质量，多级复核主要是对文件的编制（审核）原则、业务深度和重要数据进行复核校对，各级复核人员在OA系统上审核流转中发表复核意见，认为不对退回重新核对上传，便于编制（审核）人员进行修正，流转程序结束经总师室确认后才能出具书面资料交于委托方。具体操作细则如下：1）、收集工程的相关基础资料，包括招标文件，招标图纸含设计变更，完整的招标答疑，中标单位的投标文件经济标、技术标，中介机构编制的标底书，中标通知书，最高限价通知书，施工合同等。2）、项目负责人组织相关

29、专业人员对以上所收集的资料进行消化、吸收。3）、积极参与甲方组织的图纸会审工作，各专业应积极发挥专业优势，严禁将图纸会审会变为设计变更会，各专业人员应对原设计图纸中的总说明、局部注解深刻学习。4）、各专业技术人员负责对中标单位的标书进行认真分析，填写中标单位标书造价分析表；各专业技术人员负责对标底编制单位的标书进行认真分析，填写标底造价分析表。5）、项目负责人负责对各专业分析报表进行分析汇总，填写中标单位与标底分析对比表，编写分析报告，提炼出主要项目偏差报告，供项目部及甲方参考。6）、项目负责人应积极从甲方寻找数据，编制*项目总建设成本表，作为对整个项目概况的了解，为全过程造价控制奠定基础。7

30、）、项目负责人将分析过的中标单位造价数据填写完成项目成本动态分析表。8）、项目负责人根据日常的设计变更、材料差价变化、暂定价的修正、专业分包项目造价的确定，及时修正项目成本动态分析表，使项目成本真正处于动态控制之中。9）、项目负责人负责完成苏州市中诚工程建设造价事务所有限公司造价过程控制工作日志的填写记录工作，各专业积极做好本专业的相关记录，该记录作为公司对本项目组考核、检查的依据之一。10）、项目负责人及相关专业技术人员应积极配合相关单位现场的日常测量、记录、核定工作。参与隐蔽工程的测量、拍照、存档。参与各种材料设备的选型、询价、核定工作，完成材料价格报批表的填写确认工作。参与甲方组织的项目

31、例会，提出本公司从造价控制角度发现的合理化建议供甲方参考，当好参谋助手，摆正自己在项目中的位置。11）、项目负责人应积极推行*工程审计委托单格式，与项目监理沟通，努力将施工单位报审预算规范化，格式化。*工程审计委托单后附甲方、监理、设计单位要求变更的通知单，施工单位报审的预算书，监理单位初审的预算书等。12）、各专业技术人员按时做好日常变更签证的初步审核工作，编制变更签证单份预算，填写初步审核定案书，月度填写本月变更签证汇总表，交项目经理汇总填写项目成本动态分析表。13）、项目负责人依据平常收集的各项数据，认真完成月度成本动态分析表、月度工作报表。14）、项目负责人根据平常工作需要，及时签发各

32、种工程造价咨询业务联系单。15）、项目负责人及相关造价咨询人员积极参加公司的每两周一次的例会，汇报工作进展情况，工作中碰到的问题，需公司出面解决的问题。与其他项目部交流经验，学习其他项目部的优点，改进工作中的不足。16）、项目负责人负责提交月度报表，交业主、公司及项目部自己存档。17）、项目组成人员平常应积极主动地与业主相关人员沟通、协调，正确处理工作关系及相应的人际关系，不得与业主相关人员发生顶撞、冲突等，维护本公司的良好形象，充分展示公司的工作业绩。18）、通过完成日常工作，递交成果文件，适时恰当地向业主建议推广本公司的全过程造价控制模式及相关建设性的建议。19）、项目接近尾声时，项目负责人应组织相关造价技术人员做好所承担项目的结算完整性审核工作，积极配合甲方做好工程的收尾，工程结算的整理归档工作。20）、项目负责人应组织相关人员收集整理平常的资料，工作底稿、工作日志装订成册，做好造价咨询档案的归档工作，向甲方、公司提交归档资料，编写造价过程控制工作总结总结经验