浅析会计政策变更对房地产企业的盈利影响

1、 浅析会计政策变更对房地产企业的盈利影响作者：徐迈华作者：徐迈华；单位：上海中华企业股份有限公司有限公司；上海200031；【摘要】：我国在2006年2月15日正式颁布了企业会计准则基本准则以及三十八项企业会计准则具体会计准则，其中企业会计准则第3号-投资性房地产对公允价值的重新使用，必然对上市公司的价值、会计业绩、会计政策、报表内容和信息披露行为等产生直接影响，从而影响其盈余信息质量。基于此,研究新会计政策对房地产企业报表数据的影响就显得很有意义，特别是研究对房地产上市公司盈余的影响。本文还对净利润与投资性房地产进行了相关性分析，并对相关性显著的金融街和中航地产财务数据进行详细分析，得出了新

2、会计准则的实施势必会对房地产企业的盈余产生影响，特别是在市场持续高涨情况下，这种影响更会被放大。【关键词】:新会计准则 投资性房地产 公允价值 相关性我国房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重很大，统计数据显示2004年为18.78%，2005年为20.98%，2006年1-4月为22.93%，而像北京这样的城市2006年上半年比重更达到50%。从房地产固定资产投资增长速度来看，2000年便开始急剧增长为21.5%，2003年为30.3%，2004年为29%，2005年中西地区增长高达33%以上。这些都说明投资性房地产在国民经济中占有相当大的比重，本文对投资性房地产准则应用对企业产生相关的问

3、题进行研究，正是考虑到新会计准则中投资性房地产计量模式的改变将会对我国整个国民经济产生较大影响。一、会计政策变更对房地产企业盈利影响的实证研究及分析（一）房地产行业数据分析1.研究对象的筛选按照中国证监会制订的中国上市公司分类指引(CSRC指引)和 2006-2009年的相关数据，本文按如下标准筛选了适用于本文分析的房地产上市公司：(1).对于分别在 A股和B股同时上市的公司，以及以转债形式上市的公司，只保留其A股上市公司；(2).为了保持数据的连续性，选择在2006-2009年中一直属于房地产行业的上市公司；(3).为避免异常数据对研究的影响，从样本中剔除了2006-2009年中曾经2年以上

4、处于ST状态或被PT的公司。按上述标准筛选得到的适用于本文分析的 33家房地产上市公司的股票代码和名称见下表：表1.1 样本公司股票代码公司名称股票代码公司名称000002万科000667名流置业000006深振业600052浙江广厦000014沙河股份600246先锋股份000024招商地产600322天房发展000029深房集团600376天鸿宝业000031中粮地产600383金地集团000042深长城600393东华实业000043中航地产600638新黄浦000046泛海建设600639浦东金桥000402金融街600641万业企业000502绿景地产600648外高桥000511银

5、基发展600663陆家嘴000514渝开发600675中华企业000558莱茵置业600684珠江实业000573粤宏远600736苏州高新000608阳光股份600767运盛实业000628高新发展2.研究对象的分析根据公司公布的财务数据，计算得出净利润增长率如下表：表1.2 2006年-2009年样本公司净利润增长率公司/年份2009200820072006000002 万科A38.58%-12.74%119.46%79.43%000006 深振业A123.17%-40.49%16.77%95.79%000014 沙河股份90.53%2403.03%-94.53%1.00%000024 招

6、商地产60.67%-8.63%80.28%57.24%000029 深深房A5.54%-50.80%92.13%67.47%000031 中粮地产172.03%-70.54%无无000042 深长城3838.52%-96.66%241.30%-56.54%000043 中航地产293.76%-91.23%120.60%167.46%000046 泛海建设86.88%-67.90%151.79%247.02%000402 金融街32.27%41.85%39.26%28.62%000502 绿景地产-38.42%406.12%-5.99%125.46%000511 银基发展-10.02%-8.87

7、%77.88%74.11%000514 渝开发21.69%-10.50%11482.39%14.07%000558 莱茵置业31.70%-9.11%27.26%3754.69%000573 粤宏远A120.66%-453.16%845.18%-79.02%000608 阳光股份280.29%-60.27%35.34%22.83%000628 高新发展-4.72%105.02%-71.92%-1670.87%000667 名流置业-11.16%6.63%146.44%37.07%600052 浙江广厦19.29%103.16%161.19%-60.59%600246 万通地产-58.51%202

8、.20%843.57%-27.85%600322 天房发展28.83%120.30%64.60%64.09%600376 首开股份57.86%69.39%121.09%490.34%600383 金地集团76.68%-17.27%141.77%70.96%600393 东华实业-50.43%41.51%137.80%-7.46%600638 新黄浦-11.19%4.43%82.47%38.02%600639 浦东金桥40.72%21.82%11.40%12.09%600641 万业企业-22.38%-23.08%227.26%437.38%600648 外高桥35.98%2096.84%-32

9、.05%-109.96%600663 陆家嘴115.73%6.31%-23.98%98.96%600675 中华企业53.83%-37.76%50.59%53.21%600684 珠江实业154.79%-21.68%26.23%35.99%600736 苏州高新0.98%-3.43%43.33%24.37%600767 运盛实业-78.70%-26.64%-55.19%307.44%从表中可以发现，在新会计准则实施的第一年，除个别企业有亏损以外，有接近三分之一的企业产生了100%以上的增长，其中渝开发(000514)产生了114倍的高增长率，粤宏远A(000573)和万通地产(600246)都

10、出现了8.4倍的增长，整个样本均值也较前一年度有大幅提升，其中与07年房地产市场火爆有密不可分的关系。到了2008年公司间的两极分化较为严重，增长幅度最大的沙河股份达24倍，而粤宏远A下降比例有4倍之多。2009年，利润下降的企业比前一年减少了一半。对样本公司的财务报表项目净利润与投资性房地产就06年至09年的数据，进行了相关性分析，计算结果如下表：表1.3 样本公司2006年-2009年净利润与投资性房地产相关性系数公司名称相关性系数公司名称相关性系数000002 万科A0.600675 中华企业0.000402 金融街0.000006 深振业A0.000031 中粮地产0.600246 万

11、通地产0.000514 渝开发0.600383 金地集团-0.07377091600648 外高桥0.000667 名流置业-0.25044361600322 天房发展0.000042 深长城-0.30603731600736 苏州高新0.000043 中航地产-0.36160221600663 陆家嘴0.600393 东华实业-0.36526022600052 浙江广厦0.000046 泛海建设-0.42267147000024 招商地产0.600684 珠江实业-0.64817047600641 万业企业0.000628 高新发展-0.69800007000608 阳光股份0.600767

12、 运盛实业-0.70375534000014 沙河股份0.600376 首开股份-0.71799941600639 浦东金桥0.64820184600638 新黄浦-0.76380206000029 深深房A0.000573 粤宏远A-0.96838338从上表中可以发现50%的企业净利润与投资性房地产之间有较高的正或负相关性。10%左右的企业表现出两者之间几乎不相关。（二）房地产个例数据分析-金融街从表1-3可以看出企业金融街（000402）的净利润与投资性房地产之间有很高的正相关性，相当具有代表性，值得详细研究与分析。公司名称： 金融街控股股份有限公司成立于1996年6月18日。公司第一大

13、股东为北京金融街建设集团。表2.1 金融街主营业务构成按行业构成 公布时间：2009-12-31行业主营业务收入(万元)比例(%)主营业务成本(万元)比例(%)1.房产开发514716.0845.31%316670.6546.76%2.物业租赁29010.892.55%4127.050.61%3.物业经营24269.752.14%17800.892.63% 窗体底端合计567996.7250.00%338598.5950.00%主营业务： 房地产开发,销售商品房;物业管理;新技术及产品项目投资;技术开发;技术服务;技术咨询;停车服务;出租办公用房、商业用房。表2.2 2006年-2009年金融

14、街财务数据会计年度2009/12/312008/12/312007/12/312006/12/31货币资金13,188,730,074.617,298,355,869.002,282,828,260.461,906,156,243.99交易性金融资产-31,242,000.00应收账款539,641,606.26603,410,318.37471,512,525.27662,276,430.07预付款项220,251,261.681,452,049,531.6916,226,971.1632,153,175.13其他应收款608,707,465.81736,385,964.3338,497,0

15、19.7030,751,322.10存货18,549,524,774.7310,924,464,710.986,392,878,008.615,813,561,686.51其他流动资产271,843,499.5551,775,180.1348,376,380.1486,898,576.47流动资产合计33,378,698,682.6421,066,441,574.509,250,319,165.348,563,039,434.27可供出售金融资产117,094,856.58132,531,000.96525,254,593.32216,834,851.04长期股权投资311,691,442.0

16、9311,479,739.73311,431,303.7011,931,303.70投资性房地产5,707,827,056.493,122,511,310.051,511,960,398.4555,253,209.72固定资产1,643,391,444.871,699,541,289.561,306,605,108.95489,204,614.76在建工程35,079,197.726,767,831.374,609,160.191,021,285,376.81无形资产684,180,261.59700,306,954.54581,613,872.21872,228,702.26商誉468,38

17、0.93468,380.93468,380.931,042,292.01长期待摊费用345,219.07641,556.753,183,209.90222,587.90递延所得税资产172,875,019.80145,921,320.8545,347,770.2952,330,637.18其他非流动资产302,401,797.93312,164,764.67325,621,806.64177,627,933.38非流动资产合计8,975,354,677.076,432,334,149.414,616,095,604.582,897,961,508.76资产总计42,354,053,359.71

18、27,498,775,723.9113,866,414,769.9211,461,000,943.03表2.3 2006年-2009年金融街财务利润指标会计年度2009/12/312008/12/312007/12/312006/12/31营业收入6,231,485,195.745,595,076,993.114,214,361,872.313,480,896,329.27净利润（元)1,365,641,320.301,039,379,496.68730,186,828.84535,586,960.88利润总额（元)1,917,461,255.451,417,102,082.861,119,0

19、22,485.93800,760,709.36扣除非经常性损益后的净利润（元)588,878,024.09928,339,793.86733,238,947.94461,919,153.45在之前的样本相关性分析中可以看出，金融街是新会计准则实施后投资性房地产与企业盈余相关性最大的，达到0.9970521，而且从2008年1月1日起，金融街开始对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，因此通过对其06年至09年财务数据变化分析，更能明显体现准则对房地产企业的影响。2008年的会计政策变更导致净利润下降48%，实际增长42%,2008年公司实现营业收入55.95亿元、净利润10.39亿元，同比

20、分别增长32.76%和-48.16% 。2009年公司实现营业收入62.3亿，净利润13.66亿元，同比分别增长11.37%和31.39%。公司收入增长得益于项目结算面积的增加，而净利润下降主要是由于08年起公司对投资性房地产采用公允价值模式计量，对上年同期净利润进行追溯调整。调整后07年的公允价值变动收益为16亿元，而08年受房地产市场低迷的影响，公允价值损失6500万元。如果不考虑会计调整，公司业绩同比增幅为42%。2008年公司对投资性房地产采用公允价值计量的方式，极大的缩短其持有物业的业绩释放周期，改善市场流通性，缩短了其销售型物业的投资回收周期。投资性房地产的初始计量按成本进行，后续

21、计量通常采用成本模式；但是，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值模式进行后续计量。公允价值模式下的投资性房地产，不计提折旧或进行摊销，公允价值与原帐面价值之间的差额计入当期损益，并对净资产产生影响。具体而言，公允价值变动对当期损益的影响，分为两类：（1）项目建设完成、开始经营的前后，其从存货转变为投资性房地产。存货是以原始投入计量，而当其成为投资性房地产后，如按公允价值计量。前后的差异，就成为所谓的变动损益。（2）在经营期间，投资性房地产的市场价值发生变化，计入公允价值变动损益，进利润表影响损益。其中，第一类的变动幅度往往较大，对业绩的影响一般会远大于第二类

22、变动。因此，如果某公司不断有项目建成投入经营，即从存货成为投资性房地产，则将不断为其业绩提供保证。到了2009年，利润表中的公允价值变动损益778,431,568.75也由投资性房地产公允价值变动构成，公允价值变动损益本期金额比上期金额变动幅度较大，其主要原因是：本期新增一部分以公允价值计量的投资性房地产。2009年6 月将A5写字楼及2009年3月将德胜国际中心B座1-11层，B座地下一部分，E座地上部分确认为投资性房地产。2009年12月德胜国际中心B座9、10层出售，另将德胜国际中心B座12、13 层由存货转换为投资性房地产。这部分变动占09年净利润的56.6%，说明公允价值计量是利润的

23、主要来源。此外企业的总资产水平也由于会计政策变化在两年分别上涨了107%和54%。（二）房地产个例数据分析-中航地产从表1-3可以看出企业中航地产（000043）的净利润与投资性房地产之间呈的负相关性，具有一定代表性，特详细研究与分析。公司名称：深圳中航地产股份有限公司主营业务：从事各类投资，开办商场、宾馆服务配套设施，国内商业、物资供销业，自有物业管理、经营。表6.7 2006年-2009年中航地产财务数据会计年度2009/12/312008/12/312007/12/312006/12/31货币资金941,640,785.10581,263,272.61802,520,816.43211,

24、662,463.38交易性金融资产-应收票据-342,999.31应收账款173,016,662.7562,044,658.32170,980,755.50204,093,835.45预付款项311,680,908.88143,902,086.7125,402,694.4534,382,964.15其他应收款365,532,202.01148,623,748.91106,168,929.23404,919,956.31应收关联公司款-应收利息-应收股利-506,000.00-存货3,439,813,960.833,023,240,509.992,262,571,183.53977,303,50

25、3.92其中：消耗性生物资产-一年内到期的非流动资产-其他流动资产-1,570,000.001,860,559.36流动资产合计5,231,684,519.573,959,580,276.543,369,214,379.141,834,566,281.88可供出售金融资产4,668,455.009,872,800.0034,918,560.0011,580,800.00持有至到期投资-长期应收款-长期股权投资48,295,500.0043,295,630.5917,295,630.5920,612,706.27投资性房地产603,437,839.00235,200,527.50150,761,

26、562.31154,638,293.29固定资产212,574,136.90204,476,156.52157,270,216.00143,598,757.58在建工程101,745,793.2558,635,919.4474,944,395.9220,791,900.50工程物资-52,073.91固定资产清理-2,092.00-生产性生物资产-油气资产-无形资产76,473,837.5777,212,955.8555,494,227.6433,141,686.40开发支出-商誉-长期待摊费用160,234,819.61168,701,037.95121,648,280.8480,888,7

27、45.64递延所得税资产7,329,796.976,181,308.394,985,650.204,709,408.77其他非流动资产-非流动资产合计1,214,760,178.30803,578,428.24617,318,523.50470,014,372.36资产总计6,446,444,697.874,763,158,704.783,986,532,902.642,304,580,654.24表6.8 2006年-2009年中航地产财务利润指标会计年度2009/12/31 2008/12/31 2007/12/31 2006/12/31 营业收入1,751,740,418.211,796

28、,852,589.002,262,535,300.741,408,948,469.55净利润（元)93,485,068.223,741,673.88270,843,480.40122,776,818.37利润总额（元)148,760,240.4246,593,265.44322,473,834.54152,855,842.76之前的相关性分析中，中航地产是相关性较低的只有0.36160221，自2009年起开始对投资性房地产采用公允价值模式计量,对其分析，也能看出另一种代表性。相比于2008年，其09年净利润增长了293.76%，从其报表上看公允价值变动损益31691306.40占其净利润30

29、%，皆是投资性房地产价值上升，本公司从 2009 年1月1日起对投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式，转换日是指2009年1月 1 日。投资性房地产转换日的公允价值金额为571,746,532.60 元，对于投资性房地产转换日的公允价值金额大于转换日账面净值的差额336,546,005.10 元, 占资产增幅的20%，而未采用公允价值计量的06至08年净利润平均增长幅度只有66%，资产的增长幅度只有19.481%和72.98%，而投资性房地产变动又占08年增幅11%，从中可见，虽然相关性较低，但投资性房地产价值大幅提升，还是较大程度影响了财务数据的变动，特别是在采用公允价值计量后，更是让这种效应大大增强了。（三）结论本文以公允价值在投资性房地产业务中的运用为例，分析公允价值对企业利润的影响，研究得出如下主要结论：通过对33个样本公司的盈余变动和金融街、中航地产的08、09年报表分析，得到房地产企业的盈余与其投资性房地产有较强的相关性。当房地产市场处于上升趋势之时，投资性房地产采用公允价值计量的房地产企业，会显著增加该企业的盈余，反之，则会使其利润