接管验收方案

1、个人资料整理，仅供个人学习使用1 / 22香港新世界大厦接管验收方案上海新创物业管理有限公司个人资料整理，仅供个人学习使用2 / 22二 00 二年七月目 录项目页码1.接管验收整体计划32.物业验收移交程序53.竣工验收应提供的技术资料64.竣工验收应提供的操作和维修保养手册95.物业验收管理制度116.房屋接管验收标准137.设施成品保护方案218.附表个人资料整理，仅供个人学习使用3 / 22接管验收整体计划、依照业主方一一新世界淮海物业发展有限公司之要求，根据中华人民共和国建设部1991年2月4日发布，1991年7月1日实施的中华人民共和国行 业标准一一房屋接管验收标准中的有关规定，结

2、合香港新世界大厦实际情 况及工程验收进度，我司将对香港新世界大厦接管验收工作分二部分进行：A办公层区域（L12L57）和各设备房塔楼部分:7月20日到8月24日B商场部分（B3L3）及车库裙楼部分:9月8日到10月28日、接管必备资料如下1.竣工工程项目一览表，包括竣工工程名称、位置、结构、层楼、面积、 装修标准、开竣工日期等；2.设备清单，包括设备名称、规格、数量、产地、主要性能、单价及随机 工具、备品备件等；3.工程项目竣工图；4.材料、建筑构件、外协件、各种设备、检测仪器的出厂合格证、说明书 和验收记录，预制作的荷载试验记录、自动控制仪表的调试记录；5.隐蔽工作验收记录；6.土建施工记录

3、，包括地基处理记录、结构安装较正记录、预应力构件施 工记录等；7.设备安装调试记录，如管道系统的试压、试漏检查记录，暖气、卫生、 空调、电气电信、通风、供水、消防灭火、防暴报警、电视监控、应急 广播等工程的检查和试验记录；8.建筑物的沉降、变形、防震、防爆、绝缘、隔音、隔热等指标的测试记 录，重要钢骨结构焊缝探伤检查记录；9.工程质量事故的发生和处理记录。10.图纸会审记录，设施变更通知和技术核定单；11.关于建筑物、构筑物的使用注意事项说明；12.有关该工程项目的其它重要技术决定和文件；13.所有工程项目通过国家部门验收或技术鉴定的证明或证书，如水、电、 电话、空调、电梯、高低压配电房等。以

4、上资料将作为物业公司接管移交并管理大厦之基本资料，并需永久保存，以保障设施设备能得到切实之维护及保养。个人资料整理，仅供个人学习使用4 / 22三、物业接管工作组织构成：1.上海新创物业管理有限公司香港新世界大厦物业管理处（管理部、工程部）2.其它相关人员四、接管验收原则 以发展商和管理公司共同签署有关验收报告，方可有效。五、接管工作程序1.接管工作准备阶段1.1熟悉接管各层面的情况1.2接管工作应备文件a.验收接管流程b.相关验收文件c.相关验收表格d.成品保护方案1.3接管人力与器具准备1.4接管前人员培训2.接管工作运作阶段2.1进入接管层面现场，由物业公司、发展商及有关人员共同进行。2

5、.2按照准备阶段中所制各类验收表格分别进行接管。2.3接管完毕， 填写表格，重要现场应进行照相， 一式二份，一份交发展商， 一份由管理公司存档备案。2.4接管合格，钥匙移交管理处。3.接管缮后阶段3.1接照接管原则与表格， 将不合格部分进行汇总， 并通知发展商限期整改。3.2对整改情况作进一步跟进，并作出记录。3.3对整改情况进行检查，并对整改情况作出定论。3.4对已接管楼层安排人员定时或不定时巡视，确保大厦各功能及设施设备 运作正常。3.5对部分成品（如：地面、墙面、天花、电梯等）进行保护。物业验收移交程序根据各项目的施工进度和小业主（或租户）入住的情况不同，发展商（或大 业主）可视需要要求

6、管理公司对其物业的部分楼层建筑装修、设备和系统进 行验收接管，但项目的最终移交是在通过政府有关职能部门和發展商验收基 础上以物业管理公司验收通過为准。个人资料整理，仅供个人学习使用5 / 22一、物业验收条件物业要验收移交，必须满足以下首要条件：1.提供被验收物业的竣工图（若尚未完成峻工图，必须提供最终的施工图, 并附详细的设计修改说明）；2.提供被验收的设备、系统的操作说明、保养手册及其他有关资料；3.提供与承包商（或供应商）签署承包（供应）合同中有关技术条款；4.出示政府有关职能部门（详见附表）验收证明；5.提供承包商、厂商及供应商的地址、联系电话及联系人资料；6.提供必要的专业技术介绍和

7、培训；7.提供所有测试、检验和分析报告；8.清洁被验收的场地、设备和机房。二、拒绝验收对以下情况，物业公司有权拒绝验收接管物业：1.严重违反国家有关法规；2.未能通过有关政府职能部门的验收；3.工地与交付物业不能有效隔离；4.机房不能完全独立封闭；5.其他可能危及设备正常运行和入住人身安全的物业 三、缺陷整改对在验收中发现的各种问题包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未 能有效保護引起的受損等情況，管理公司将会做详细的缺陷记录，以供发展 商（或大业主）督促承包商（或供应商）进行整改，对不能进行整改的缺陷进行 赔偿交涉。对问题比较严重，则向发展商（或大业主）建议暂缓验收，待整改完 成后重新验收。

8、四、 试运行若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收，但由于小业主（或租户）入 住需要必须开启运行某些设备或系统，管理公司一般仅做实物验收，并严格 按发展商（或大业主）的书面指令进行管理和操作，在此期间，技术上仍由承 包商（供应商）把关，若发生任何问题或意外，除管理公司人为原因外，责任由 发展商（或大业主）及其承包商负责，對于重要設備或机房有必要簽定臨時試 運行協議，清楚列明有關各方責任。五、 验收通过被验收物业完好，设备及系统运行情况正常，所有指标均达到合同约定 的要求，場地、設備和机房均清洁干淨，经有关各方书面确认验收通过，发 展商（或大业主）应督促承包个人资料整理，仅供个人学习使用6 /

9、22商（或供应商）移交所有的钥匙、备品备件和专用 工具，物业正式交由物业公司接收管理。六、 保修期按正常情况，物业整体验收结束，正式进入保修期，但物业验收往往是 一段相当长的过程，在此期间，有些设备可能会因先期投入运行或其他原因 已经进入保修期，故需要发展商（或大业主）与其承包商、供应商协议约定整 个项目的保修期1起始日期，书面通知物业公司，而在此之前进入保修期的部 分设备和系统，若需要签续保合同，发展商（或大业主）应酌情予以补偿。竣工驗收應提供的技術資料在物業驗收接管前， 發展商/業主須提供有關物業的各种技術資料和竣 工圖， 分類立卷，在驗收時交物業管理公司歸檔保存，若驗收時尚未完成竣 工圖

10、，必須提供最終的施工圖，并附詳細的設計修改說明，竣工圖最遲必須 在免費保修期開始后的六個星期內呈交。物業管理公司將參考這些技術資料對物業的設施進行驗收管理、運行、 維護和保養，一般需要遞交以下技術資料，但不限于此列：一、土建、裝修需要的資料1.建筑、裝修和綠花等設計說明；2.總平面圖 、建筑和結构圖；3.裝修圖（包括所有天花、地面、牆面、門窗及幕牆等材 料表）；4.質監站、規划局、消防局、環衛 局及園林管 理所等政府職能部門的驗 收報告；5.土建、裝 修、建材和五金等供應商及厂商資料；6.房屋面積 測量報告；7.物業沉降 測試報告；8.防水工程 的盛水試驗報告；9.隱蔽工程 驗收鑒証。二、弱電

11、系統需要的資料1.各弱電系統的操作和維護保養手冊（包括屋宇自動控制系統、消防自 動報警系 統、防盜監控系統、衛星電視系統、電話和綜合布線系統、 背景音響系統、車庫自動个人资料整理，仅供个人学习使用7 / 22化管理系統等）；2.各弱電系 統圖、平面圖；3.弱電系統 設備明細表、承包商資料及產品合格証；4.消防局、技防辦、音像管理處、有線電視台、國家安全局、電話發 展 總公司等政府職能部門的驗收合格証明；5.設備原理 圖、電腦軟件程序和說明等。三、電气系統需要的資料1.高壓、低 壓和變配電設備操作和維護保養手冊；2.所有電气 系統圖、平面圖、隱蔽工程驗收資料及說明；3.電气設備 明細表、承包商資

12、料及產品合格証；4.供電局驗 收報告；5.各种用電 設備調試、測試報告；6.避雷裝置 系統圖、平面圖、測試報告、防雷辦驗收報告四、給排水需要的資料1.噴淋、消 火栓水系統操作和維護保養手冊；2.消防水、 給水、排水系統圖、平面圖及電气控制圖；3.消防噴淋、消火栓、給排水系統設備明細表、承包商資 料及產品合格証；4.消防局驗收批文，衛生防疫站、自來水、城 市排水檢測站和質驗站等 政府職能部門驗收報告；5.消防水系 統試壓、調試及驗測報告；6.污水處理 系統竣工圖紙，衛生防疫站驗收批文；7.蓄水池、 水箱和開水器水質檢測報告。五、空調系統需要的資料1.空調系統 、送排風系統操作和維護保養手冊；2.空調、送 排風系統圖、平面圖及電气控制圖；3.空調机組（熱泵 机組）、新風机組、熱交換器及風 机盤管等設備明細 表、承包商資料及產品合格証；4.消防局驗 收批文；5.空調系統/設備試壓、調試報告。六、動力設備需要的資料个人资料整理，仅供个人学习使用8 / 221.鍋爐、應 急發電机和 電梯等設備操作和維護保養手冊；2.鍋爐房、應 急發電机房平面圖，煤气調壓站平面圖和 煤气系統圖、平 面圖；3.勞動局、 質檢站及煤 气公司有關驗收証明；4.鍋爐、應 急發電机及 電梯等設備的調試報告、產品合格 証書；5.煤气管道 的試壓報告 。七 、電 梯驗 收提交