房地产薪酬增长的“倒U字型”现象

1、房地产薪酬增长的“倒U字型”现象    美国著名经济学家，诺贝尔经济学奖获得者西蒙·库兹涅茨通过研究曾经指出，经济增长与收入不均等之间呈现的是一种倒U字型关系， “经济发展的初级阶段，不同地区间的收入差距都会很小。随着工业的发展，各个地区之间不同的自然条件和区位条件对经济的巨大影响就会越来越明显，收入差距产生并且扩大，直至达到倒字形的顶点。伴随着社会的不断发展，当个别地区的财富积累达到一定水平，生产要素便会向欠发达地区转移。反映到倒字形曲线上时，就是收入差距的缩小” 。       &

2、#160; 发展经济学中将此动态关系表现成一条曲线，取名“倒字形曲线”又称“库兹涅斯曲线”。现在这一表现增长与不均等的曲线，已被无数的学者所实证和推广。例如后来又出现表现环境与国民经济发展水平动态关系的环境库兹涅兹曲线，表现夫妻冲突发生率和婚姻存续期的离婚倒U字型曲线等等。本文正是在这样一种背景下提出，希望此增长与不平等的发展关系也能在房地产市场中得到验证，借以为房地产商把握发展时机、政府机构制定应对策略提供参考。也希望能为房地产市场发展特征的进一步研究起一个抛砖引玉的作用。“倒字形曲线”最先起源于收入增长不平等的研究，下面首先也是对房地产业员工收入不平等发展的一个验证。  

3、;       一、不同行业薪酬的“倒U字型”发展         根据东方慧博管理咨询公司的调查，2003年，房地产行业年平均工资水平为46000元，高管人员年薪平均水平在20万元-35万元，中层管理人员年薪平均水平在11万元-27万元，一般员工年薪平均水平在4万元-12万元。房地产的上游行业建筑行业高级管理人员中最高的年薪不及房地产企业中层管理人员的年薪，建筑行业高级管理人员的年薪为9.6万元；中层年薪为4.5万元；一般员工年薪为2.7万元。

4、房地产的下游行业物业行业的高级管理人员年薪与建筑行业年薪相差不大，物业行业高级管理人员的年薪为8.9万元；中层年薪为4.2万元；一般员工年薪为2.4万元。         上述数据我们不难看出房地产行业及其上下游行业薪酬发展的“倒U字型”规律，其上游行业建筑业薪酬的整体水平比较低，行业内的薪酬差距也不是很大，到房地产行业，薪酬水平以及薪酬差距都达到了“倒U字”的顶峰，而再到房地产行业的下游行业物业行业，整体薪酬水平以及薪酬差距又开始下降，使整体的趋势呈现一个“倒U字”。产生这一现象的背后原因有两条：一是行业成熟度，

5、一是利润集中度。建筑行业已经日趋成熟，职位技术、员工素质水平等一系列引起薪酬差异的因素都在达到一定高度后趋同化，所以薪酬差距缩小；虽然物业行业与房地产行业更为一体化，但目前经济形势下整个产业链的利润高度集中在房地产业，使得物业行业在利基较小的情况下很难使薪酬达到房地产业的高度。         二、不同区域薪酬的“倒U字型”发展         通过外企太和企业管理顾问有限公司近两年的数据，房地产行业薪酬水平北京依然处于全国领先地位，其

6、次是深圳、上海、广州、重庆。例如，在五大城市中，就开发副总监一职，北京的年度总薪酬最高，为41 2 3 下一页     48571元，广州为355445元，重庆为166182元；就工程项目经理一职，北京的年度总薪酬也最高，为152151元，其次广州的年薪为126920元，重庆则只有70832元。         从上述调研数据中，我们可以看到不同城市房地产业薪酬发展的“倒U字型”特征，重庆房地产市场发展相对落后，薪酬水平最低；北京房地产市场高速增

7、长，薪酬水平最高达到“倒U字”的顶峰；深圳房地产市场发展相对成熟，薪酬水平已经开始回落。产生这一特征的内在原因有两个：一是市场员工的整体学历构成不同，在开发副总监一职中，北京有50%的从业人员达到了硕士学历，重庆为30%，广州则没有，在工程项目经理一职中，北京的从业人员中硕士学历的占到了9.1%，本科以上学历的为63.6%，高中以下学历仅为9.1%。在广州行业内从业人员本科以上学历的占到了77.8%，专科学历从业人员为22.2%。而在重庆同等职位中，本科以上学历只有26.7%，专科占到40.0%，而高中以下学历则高达33.3%；另一个原因，房地产行业在一个地区的经济景气状况中占有重要地位，一个

8、城市或地区经济的快速发展阶段也往往是房地产业最为活跃的时期，而房地产业发展较快也就使它具有了较强的薪酬支付能力。此外，深圳房地产薪酬退居第二，从另外一个层面反映出深圳房地产业经过二十多年的发展，已经越来越走向理性和成熟，宣告房地产暴利时代的结束后，房企开发利润摊薄必然会带来的从业人员薪水的减少。         三、不同职位薪酬的“倒U字型”发展         根据外企太和企业管理顾问有限公司的调查，2003年房地产企业：一般人员，除

9、了销售代表薪酬主要来源于业绩提成外，行政人员、人力资源管理、策划专员、会计、信息管理人员最高与最低薪酬水平差距均在5倍以上，建筑师、项目工程师、客服管理人员最高与最低薪酬水平差距均在9倍以上；中层管理人员，人力资源经理、设计经理、工程经理的最高与最低薪酬水平差距为8倍，市场开发经理最高与最低薪酬水平差距为9倍，销售经理最高与最低薪酬水平差距为11倍；高管层，除了总经理，项目经理最高与最低薪酬水平差距为6倍，开发副总和销售副总职位薪酬差距分别为7倍和8倍。         上述数据我们不难看出房地产企业职位的薪酬发展

10、的“倒U字型”规律，一般员工薪酬差距最小，随着职位的升迁同一级别的薪酬差距开始拉大，发展到企业的中层管理岗位，薪酬差距达到“倒U字”的顶峰，进入企业的高管层后，同一级别间的薪酬差距开始下降。引起这一规律的背后原因有两个方面：一是职位的技术含量，一是工作的可替代程度。普通的行政人员和会计人员技术程度低，所以外部的竞争使得薪酬差距缩小，中层的    人力资源经理和市场开发、销售经理可替代程度低，所以使得薪酬差距拉大。         四、不同员工薪酬的“倒U字型”发展  

11、;       所谓不同员工主要指不同素质的员工，根据太和企业管理顾问有限公司2003年的调查，仅应届毕业生，本科起薪范围在2000-4000元之间，差距2000元；硕士毕业生起薪范围在3000-4300元之间，差距1300元；博士毕业生起薪范围在3320-5000元之间，差距1680元； 调研结果还显示同一企业本科与硕士之间起薪点差别最小是200元，差别最大是2000元，大部分企业差别集中在600-800元之间；同一企业硕士和博士之间起薪点差别最小也是200元，最大是1300元左右。    &

12、#160;    由此可见我们可以清晰地看到房地产业不同素质员工薪酬的“倒U字型”规则。竞争激烈的人才市场中，本科以下学历的财务、行政等职能性岗位供大于求，薪资差距趋于缓和，本科生起薪点差距最大，再到研究生学历因为素质已经达到一定的高度，所以之间的薪酬差距再度缩小。产生这一规则的原因主要就是：一方面不同高校间生源素质水平差别较大；另一方面同一企业对不同学历毕业生起薪点差别的规定各有不同，总体趋势是起薪点随学历提高成正比递增，硕士生和博士生自然成为市场最具潜力的高薪宠儿，同时也是市场潜在的最不稳定的群体，而当一个群体内的人员流动比较频繁时，必然带来该群体内

13、信息流通的加快，其结果就是导致该群体薪酬的趋同。而且从工作的成效看，本科生与大专和高中生差距明显，博士生与研究生的差距缩小。         五、总结         总结上述研究：房地产行业的整体薪酬水平是较高的，但员工的离职水平也是较高的，其道理何在，上述收入发展结构上的不平等可能是其最主要的原因，因为哪儿有不平等，哪儿就有抵抗的呼声与运动。对上述房地产业收入不平等现象表达抵抗最为直接的形式可能就只有“跳槽”，因为行业内部不同区域、岗位间薪酬水平存在较大落差，这就为一些员工，特别是已经有相当行业管理经验的核心员工提供了“跳槽”的空间。对于开发商来说，克服上述弊端的途径有两条：一是向员工明示其价值和能力的差距及其收入增长的规律；一是通过