凌峻山东项目合作意向书

1、凌峻山东项目合作意向书目录第一部分 销售前期策划纲要及工作安排 第一阶段：前期总体策划一、市场调查研究二、项目产品提升策划方案三、项目全年营销策划报告四、第一阶段报告的提交 第二阶段：前期方案调整与开盘前广告创意设计一、战略资源整合集成服务二、项目全年营销策划报告调整三、项目VI系统的设计四、项目开盘广告作品集五、凌峻驻场人员进驻现场 第三阶段：销售现场与销售部建立一、开盘执行方案及销售现场包装建议、销售部组建与培训工作第四阶段：开盘工作计划一、综合评估及战术调整二、开盘执行方案细则三、公关活动的准备四、开盘活动的准备五、销售道具的准备第五阶段：开盘后月度服务工作流程及内容第二部分收费标准、/

2、. 前言 凌峻（中国）房地产策划推广机构有幸能接触万佳地产在邹城的项目，通过 与贵公司的初次了解， 我司感觉到， 贵司是一间处于成长期、 实力型的公司， 且综合素质很强的公司。我司也对贵项目很感兴趣，亦非常有信心，能够希 望能通过前期双方的沟通了解， 进而能为贵公司项目提供综合专业的一流服 务。凌峻机构是国内最著名的房地产营销策划代理机构之一， 顺应凌峻全国性发 展战略的指导， 于2000年底开始进入山东市场， 已在山东12个城市服务30余个房地产项目，涉及济南、青岛、淄博、烟台、济宁、泰安、威海、东营 等地。凌峻能有幸接触到万佳地产的邹城项目，是一次机会，亦是一次挑战，凌峻 愿以多年的房地产

3、全程营销策划、销售管理策划经验和丰富的广告知识，以 专业敬业的态度和精神，投入项目的全程策划推广工作。 为进一步加强双方的沟通了解， 在此凌峻机构就项目推广所提供的服务范围 作详尽的介绍，同时附上全程策划工作纲要及安排，以此谋求双方合作的共 识和可能。凌峻的宗旨就是为贵司积极的寻求最佳的赢利模式与开发战略， 为项目的开 发、营销、推广、销售提供一个策略性的安排，促进相关工作能够有节奏、 有计划地开展。一方面为发展商最大化规避市场风险，另一方面则保证合理 利润的实现，力争将本项目实现经济效益、品牌效益与社会效益“三赢”的 终极目标。第一部分 销售前期策划纲要及工作安排 第一阶段：前期总体策划 项

4、目的第一阶段工作是指凌峻机构与万佳地产建立合作关系后，开始全面介 入以开盘前期策划工作。本阶段工作内容提交时间是完成专项市场调查研究 工作后30个工作日内。主要内容包括：n项目市场专项研究工作n项目产品提升策划方案n项目全年营销策划报告n第一阶段方案提交工作一：项目的专项市场研究工作 项目的市场调查工作是最为关键一个环节。 通过对项目环境的综合考察和市 场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境，当地的住宅/商业物业 市场的供求状况，项目所在区域同类物业的现状及客户的购买行为进行调 研；分析进行项目的SWT分析为项目制定合理的产品开发调整策略和营销 策略。本次市场专项研究的主要内容为住宅/商

5、业物业。 一、邹城区域项目市场专项研究主要内容一） 邹城区域宏观市场调查1、 邹城区域经济环境分析人口、面积、国民生产总值、生活水平、购买力、经济发展速度2、 邹城区域整体住宅项目市场调查 施工面积、供求走势、价格走势、配套设施、付款方式、户型比例3、 项目所在地块在城市发展中的地位、现状及前景4、 项目区域位置分析5、 未来城市发展方向及项目区域地位调查6、 邹城区域住宅/商业市场宏观调查：市场分布、未来规划、项目规模及销 售状况等二） 区域竞争项目调查1、项目所在区主要的竞争项目 区域、占地面积、建筑面积、容积率、户型比例、价格、工 程进度、销售率、物业管理、配套设施、现场包装、媒体选择。

6、2、邹城区域住宅/商业竞争格局及竞争对手调查分析 （开发规模、 供求比例、 产品特点、发展趋势等）三）项目地块调查1、地块规模、地理位置、地貌特点。2、地块基础设施及交通条件。3、地块区域住宅项目开发的特点。4、周边配套设施。四）目标消费群分析1.邹城区域住宅/商业消费力情况的分析和研究2.邹城区域住宅/商业购房群的购买习惯与消费观念二、市场调查方式一）深度访谈1、 走访目标消费群 采用座谈形式，针对目标客户的消费心态、生活形态、居住习惯等方面进行 双向的沟通、交流，提纯出对项目的深度认识和理解，为项目产品策略的制 定提供可参考依据。2、 走访政府主管部门 凌峻机构市场调查人员与当地主管房地产

7、部门进行座谈， 就邹城新城区规划 发展、区域的住宅/商业发展现状与发展趋势进行沟通与交流，能够更全面 了解邹城区域房地产市场发展现状与趋势的把握。3、 与万佳地产相关职能部门负责人凌峻机构与万佳地产相关职能部门负责人进行深度访谈， 就当地市场以及项 目在当地市场所处于的位置情况进行沟通。同时，对项目的发展情况进行详 尽沟通。三、市场调研报告撰写与提交 通过邹城区域住宅物业市场的总体供求情况和项目的区域性供求情况的调 查，同时展开了对确定目标消费群的调查，了解目标消费群的分布及消费心 理，消费特征，进行整合地分析、判断邹城区域市场未来35年内的趋势走向，从而为项目的市场定位、规划等提供依据和指导

8、性意见。市场专项研究报告主要内容：1.邹城区域宏观市场调查2.区域地块价值分析3.大型项目、畅销项目调查4.项目用地周边环境分析5.目标消费群分析6.邹城区域住宅项目竞争格局及主要竞争对手、 潜在竞争对手分析7.邹城区域住宅物业发展前景分析工作二、产品策划方案内容任何房地产营销，到最后都要回到产品与消费者的直接对话上来。因此，好 的产品才是最具有市场说服力的。正是因为产品是依赖于市场而生存的，那 么，在确定了整体的开发战略后，如何把大的理念灌输到实际的操作中，才 是一个专业公司的负责任的专业精神体现。项目产品策划方案内容提要：1.项目开发理念的理解和提炼2.项目主力消费群的范畴3.项目市场定位

9、的确定4.项目整体开发步骤的确立5.住宅部分户型、景观、配套等建议6.商业部分主题7.商业部分业态构成8.商业部分业态构成与工作进度9.销售现场的建设10.产品专项研究工作三、项目营销及推广报告凌峻机构在项目前期市场调查和项目营销战略与产品策划的基础上， 对项目 的销售进行综合考虑与设计。主要包括整体项目的价格策略、销售策略、传 播策略、媒体策略、销售管理、传播费用预算等方面的内容。并就上述主要内容做出初步判断，确立未来项目营销推广的行动方案，使得 各项营销推广事项能够有计划、分步骤地实施。项目营销及推广策划报告内容提要：1.销售目标2.推售原则3.价格策略4.单位推售策略5.销售部署策略6.

10、销售网络策略7.传播策略8.营销阶段划分9.各阶段策略与具体执行10.推广费用以及分配策略工作四、第一阶段报告提交 第一阶段报告的提交，凌峻机构将安排副总经理、项目总监、项目经理等三 人到济宁直接提案，与万佳地产邹城项目负责人就提交的方案进行详尽沟 通。凌峻机构提交第一阶段方案后的5个工作日内，万佳地产就凌峻机构提交的 报告进行明确回复，方便双方进行下阶段工作更好开展。 第二阶段：前期方案调整与开盘前广告创意设计 第二阶段是指凌峻机构提交第一阶段报告并得到贵司项目组的明确回复后， 凌峻机构着手进行前期方案的调整、修改。同时，凌峻机构将充分利用本身 的广告创意设计资源优势，为项目提供形象视觉设计

11、与广告创意。此外，凌峻机构专案小组进行项目年度的营销计划的制定。完成本阶段的工 作时间原则上不超过30个工作日。本阶段的主要工作内容为：n战略资源整合集成服务n项目全年营销策划报告调整n项目VI系统手册n项目开盘广告作品集n凌峻驻场人员进驻现场工作一： 战略资源整合集成服务房地产竞争，很大程度上是资源的竞争。我司相信，房地产避免风险的最佳 方法就是选择与最优秀的专业公司进行合作。 如果凌峻有幸作为本项目整体 推进的中坚力量，我们将根据项目所处的各个专业领域，协助开发商选择和 推荐各类专业公司，在实际操作中由开发商与“凌峻”共同组成主控中心 对项目进行具体的执行和监控，确保推进的整体性和协调性。

12、、专业平台搭建 凌峻将凭借多年的地产运作经验和庞大的业内外资源网络， 为开发商度身组建最合理而最高效的专业工作团队，确保项目运作的专业化和高效化。 核心专业公司规划公司、建筑设计公司、环境设计公司 其它专业公司室内设计装饰工程公司、 效果图绘制公司、 公关及礼仪公司、 模型制作公司、 物业管理公司、智能化设计安装公司、展示系统设计制作公司、环境设计工 程公司专家团队等1、总规划顾问：提供最符合本项目规划宗旨的业界专家选择2、专家顾问团：规划、建筑、环境、设计2所有资源选择均以提升综合性价比为原则。 房地产运营中的资源整合是一项高度专业化的工作。 凌峻将发挥整合资源的 经验，协助开发商建立起一套

13、完整的资源整合管理体系，使资源整合集成系 统下的各项资源能够发挥出最大的效能。二、战略资源运营 招标：参与招标对象的确定、招标流程的确定、招标信息发布、招标实施与 跟进 评审：协助组建评审委员会和制定评审标准、评审过程监控、评审结果公布监控：随时督促各设计公司、制作公司及工程公司等，保证出品的时间与质 量协调：协调各合作公司之间及各公司与开发商之间的关系，提高工作实效工作二：项目整体VI系统设计凌峻机构与发展商进行充分沟通并对邹城项目进行充分了解后， 凌峻广告公 司针对项目情况，开展项目的整体VI系统的设计创作工作。项目VI识别手册的目的就是将项目每个信息传达的设计要素，以阐明正确 的图解来说

14、明“视觉识别系统”的整体设计概念，作为所有设计的最高指 标，将之加以管理、整合，以达成统一设计的目的。 视觉识别手册内容明细：n项目总案名n基础部分1.标志概念2.标志的组成要素及制作规范3.标志的组合规范4.标志的用色规范5.标志的辅助形式6.标志的禁用组合规范7.规范字体n办公系统1、项目信封、信纸、传真纸等设计规范2、项目名片、工作牌等设计规范n公关系统1.礼品袋的设计规范2.请柬、邀请函的应用规范n广告系统1.户外广告牌（横版、竖版）应用规范2.报纸广告（横版、竖版）应用规范3.影视广告标版应用规范4.道旗的设计规范n展示系统1、展示板的应用规范2、 公司形象宣传活动的主题背景板应用规

15、范 工作三： 首度公开发售广告稿设计工作 凌峻机构与万佳地产就项目的VI系统详尽沟通后，凌峻广告公司主创人员 开展项目销售资料与宣传资料的设计与首度公开发售的部分报纸广告创意 设计工作。部分工作量较大的销售资料，比如：项目楼书则需要一个较长的 工作时间，一般设计完稿的时间不超过30个工作日 开盘前广告稿明细：1、销售现场包装设计（展板、道旗、广告牌、指示牌等）2、各类销售资料的设计（包括：楼书、海报等）3、项目开盘的系列报纸广告4、户外广告创意（路牌、车身、灯箱、指示牌等） 工作四：凌峻机构驻场人员进驻现场工作 凌峻机构进行第二阶段报告进行提交并与万佳地产进行沟通后， 双方对项目 开盘前工作进

16、行明确。在项目正式开盘前三个月，凌峻机构将派驻2名同事 进驻现场，正式开展工作。凌峻机构驻场同事工作职责说明：一）项目经理：1、履历要求：n具有房地产工作至少5年以上，在凌峻服务至少3年以上；n具有独立操作大型项目营销环节整体协调的能力；n熟悉房地产营销、策划运作，能够独立制定、撰写、监控营销活动方案及实施；n良好的语言沟通能力以及文字表达能力；2、工作职责：n与项目负责人进行对接与沟通，协调项目营销工作的整体推进；n跟进本项目的发展以及营销策划，主持每周的例会与不定期 的沟通，并以文字传真回凌峻广州总部项目总监；全面负责项目的广告设计、宣传资料设计修改、调整的沟通工作，并对宣传资料设计、印刷

17、进度进行监控；n协助现场销售主管形成每周、每月的报表传真回广州凌峻总部总监室；n协助项目完成项目发展建议并完成每个阶段的具体现场执行报告。二）销售主管：1、履历要求：n从事房地产销售工作3年以上，在凌峻服务至少2年以上；n具有独立操作大型项目销售管理的能力；n拥有较强的独立分析能力，以及组织管理能力，对开盘等重要阶段应付自如；n对市场、项目的发展变化有着较强的判断与预测能力。2、工作职责n负责销售人员招聘、完成销售架构的建立；n制定销售部日常管理制定的制定；n全面负责销售人员的培训工作；n负责销售现场的日报表、周报表、月报表的撰写，一式三份； 项目部一份，凌峻机构总部一份，销售部一份 凌峻服务

18、承诺：1、凌峻机构确保以最适合的服务阵容及高水准为邹城项目提供约定的服务内容；2、本项目各项前期核心策划均由凌峻广州总部策划中心完成，以保证出品 的水准；3、凌峻机构安排副总经理整体把握项目合作事宜与工作进度控制；安排项 目总监全面跟进、 负责对邹城项目的服务工作，并与万佳地产邹城项目相关 负责人保持密切联系和沟通，项目总监于开盘前一个月进驻现场；4、如万佳地产对凌峻机构派驻的现场工作人员产生任何不满意并提出撤换 要求的，凌峻机构在十个工作日内予以重新安排到位。5、如发展商提出的关于凌峻机构在开展工作过程中不足之处的建议和批评， 凌峻机构在三日内给予书面答复， 在五个工作日内完成工作流程的检讨

19、和调 整。6、凌峻副总经理每月一次前往邹城与贵司项目负责人进行工作例会，项目 总监每月至少二次与贵公司项目负责人进行工作例会， 项目驻场经理至少每 周一次与贵司项目负责人召开工作例会。工作五、第二阶段的方案提交 第二阶段报告的提交，凌峻机构将安排副总经理、项目总监与项目经理等三 人进行提案，与万佳地产负责人就提交的方案进行详尽沟通。凌峻机构提交 第二阶段方案后的5个工作日内，万佳地产就凌峻机构提交的报告进行明确 回复。第三阶段：销售现场与销售部建立凌峻机构在就项目整体营销推广报告与贵公司主管部门协商明确后， 着手针 对开盘前的工作筹备与万佳地产进行具体、细致、周密的安排。本阶段主要 工作为：1

20、.开盘执行方案及销售现场包装建议2.销售环境标准的拟定3.销售部组建与培训工作工作一、 项目开盘策划方案与现场包装建议 凌峻机构根据提交的 项目营销推广报告与万佳地产就开盘筹备工作进行 详尽沟通，就项目开盘的相关事宜，如公关活动、开盘现场布置等诸多方面 形成操作性的执行细则。同时，对项目营销现场的包装与销售通道的布置包 装提出建议项目开盘执行策划方案内容提要1、开盘时间确定2、开盘主要工作安排3、开盘流程的控制4、开盘推售单位的控制5、开盘销售流程安排6、现场公关活动安排7、现场工作人员安排8、媒体组合、投放频率、投放预算、投放计划的执行和编制9、项目销售中心包装建议10、项目现场包装建议11

21、、施工环境包装建议工作二：销售环境标准的拟定项目的销售中心必须是超越现在邹城目前住宅项目普通的销售中心的概念， 需要结合项目特点，以突破性的建筑物语，导入项目的文化内涵，使得销售 中心真正能够体现项目的办公价值，成为项目的展示中心。项目的销售中心由开发商、凌峻机构、室内设计单位、环境设计单位及相关施工单位共同探讨，确定现场销售环境的设计与施工事项。1、由开发商、策划公司、环境设计单位共同确定。2、三方明确项目进展情况以及项目开盘所必须具有的工程进度和现场环境 配合。3、确定销售中心设计方案与工作进度。工作三：销售队伍组建与培训凌峻机构作为本项目销售代理，展开销售部门架构的制定和人员的招聘、培

22、训工作。具体事项为：1、销售队伍的组建A、销售部组织架构B、销售人员的要求C销售工作流程D规章制度的制定2、培训工作的开展A、销售人员的培训1）公司背景及项目知识、公司背景、公众形象、公司目标n销售人员的行为准则、内部分工、工作流程n物业详情：项目规模、定位、设施、周边环境、公共设施、交通条件项目特点：项目的规划设计内容及特点、项目的优劣势分析、项目的营销策略等2）销售技巧的培训n洽谈技巧n展销会现场氛围把握n推销技巧、语言技巧、身体语言技巧3）签定买卖合同的程序n售楼部签约程序n展销会签定销售合同的技巧和方法4）销售演练n以实际项目为例进行实习n销售过程的模拟n实地参观他人的展销现场第四阶段

23、：开盘工作计划凌峻机构副总经理、 项目总监、现场派驻的同事参与第三次提案，盘工作计划，落实项目开盘前的各项细节项工作。并形成开本阶段的主要工作为：工作一：综合评估与战术调整一、阶段性广告效果评估1、广告到达率2、广告时效3、广告投放频率4、受众偏好5、受众认知度6、受众认同度二、阶段性媒体策略评估1、各媒体信息达到率及效果评估2、各媒体费用评估3、媒体组合方式评估 三、战术调整方案1、广告策略：广告主题、广告频率、广告版面、广告形式（硬广与软文等）2、媒体1.综合评估与战术调整2.开盘执行方案细则3.公关活动运作4.开盘活动的准备工作5.销售工具、道具的准备策略：媒体选择、媒体组合、媒体合作方

24、式工作二：开盘执行方案细则1、现场流程设计与控制2、现场包装与布置3、人员配置与分工4、销售资料与礼品5、公关活动执行细案工作三：公关活动运作项目开盘最关键的是如何解决人气的聚集与项目形象的建立的问题， 有针对 性地开展公关活动为项目造势，形成阶段性的舆论热点。凌峻机构在开盘执行方案细则中全面落实公关活动的具体执行方案。活 动的执行与联系由凌峻现场派驻同事协同万佳地产共同完成。 项目开盘公关 活动的开展必须立足以下两点考虑：A、为项目建立知名度，形成有利于市场传播的概念。B、能够与目标消费群进行沟通，并得到他们的认同，刺激买家的购买欲望。工作四：开盘活动的准备1、由我司驻场同事牵头携各制作公司

25、及礼仪公司等共同完成。2、礼仪、接待工作3、销售的准备工作A、销售资料的准备B、售楼部现场接待流程C销售的工作流程D所有关于销售工作的操作性工作全部模拟练习完成工作五：销售工具、道具的准备1、销售资料准备：楼价表、现场包装广告饰品，影视专题片等2、销售道具准备：模型、效果图、展示系统、指示系统等3、销售工具准备：计算器、激光灯、工装、名片、工作牌等以上工作由我司负责协调相关单位，开发商配合完成。九如山庄全案策划目录目 录11.建筑形式51.1产品主体51.2产品格局1.3户型及面积设置724242.基本建议2.1产品风格2.2楼体色彩2.3门厅及走道2.4电梯和楼梯2.5小区入口2.6单元入口

26、以及大堂入口2.7小区围墙及庭院围墙2.8公共照明系统2.9指示系统2.10外立面2.11管网敷设2.12建材及设备2.12.1墙体材料2.12.2门窗材料2.12.3卫生洁具2.12.4观景电梯3.总体规划3.1路网设计991011121315171820212222222323241.3户型及面积设置724243.2车位设计263.3文教设施设计273.4景观规划283.4.1环境景观设计思想283.4.2环境景观设计的象征意义313.4.3环境景观设计的感性认识323.4.4环境景观设计的具体建议333.5社区配套建议353.6智能化系统373.6.1智能化归类与概述373.6.1.1基

27、础智能化373.6.1.2网络智能化383.6.1.3家庭智能化383.6.1.4物业智能化393.6.1.5安保智能化403.6.1.6智能化服务更大空间、 更多选择413.6.2智能化配置系统423.6.2.1多媒体信息通讯与服务423.6.2.2社区安全防范系统433.6.2.3小区周界防范报警系统433.6.2.4家庭安全防范报警系统443.6.2.5楼宇访客门禁系统453.6.2.6小区重要部位监控系统453.6.2.7巡更系统453.6.2.8背景音响及紧急广播系统463.6.2.9车辆出入管理系统463.6.3社区服务物业管理463.6.3.1楼宇设备监控系统：463.6.3.2

28、社区服务与物业管理系统局域网3.6.3.3家庭智能控制系统483.7物业管理493.7.1具体内容503.8菜单式装修523.8.1具体建议：53建造优秀的产品，是占领房地产市场的决胜力1.建筑形式471.1产品主体 我司通过对青岛开发区以及胶南房地产市场需求、规划设计、产品建设等多 个方面的充分调研与论证，掌握了较为全面的数据，同时结合贵公司的开发 经历以及本项目的地理位置、规划要求、产品定位、市场需求、消费群体等 各方面因素，对本项目的具体产品建设实施，提出建议如下，并希望此建议 能够在项目的实际规划建设中起到积极的作用和贡献。由于本项目距离青岛西海岸灵山湾仅仅数百米，因此观景+养生住宅的

29、产品 概念将成为决定本项目成败的关键因素。 因此， 在本产品的建议中将集中围 绕这两大主题展开。产品主体=小高层+小多层由于距离本楼盘约二千米的山坡别墅项目“隐珠山花园”被一些不利的传 闻所困（据我司专门调查，此传闻在胶南百姓中流传甚广），因此该项目的 别墅销售至今遇到很大阻力。所以，我司建议在是否加入别墅规划的问题上，请贵公司加以慎重考虑。在以下的产品建议， 将主要围绕小高层、 多层展开1.2产品格局 建议本产品沿朝阳山、灵山湾等景观的自然地形以曲线、折线或曲尺形布置 各住宅单体，同时保证产品容积率在1.0-1.3之间 小区住宅布局以南北向为主，东西向尽量与泰薛路保持平 行。. 鉴于整个小区

30、的规模约为6万平米，因此小区住宅布局采用 行列式的布局形式，多层与高层灵活布置，形成南北高低错落有致，丰富多 变的住宅群体空间，保持充分的阳光照射时间。. 采光和朝向是关系到住宅室内居住环境健康、 节能方面的主 要因素。在本产品的住宅布局中， 在保证每户获得合理采光和日照的前提下， 应注意减少西晒、噪声源等不良朝向影响， 同时避免楼与楼之间的视线干扰。.对于同排住宅可采取错位开窗、扭转开窗等处理，可采取单体错位或扭转排列的布置方式。.对于本产品来说，自然通风是住宅品质的重要因素。选择最健康和节能的通风形式，对本产品至关重要。因此，在本项目住宅布局中， 我司建议应注意胶南城市的各季主导风向，通过

31、合理的单体布置形式，留置 通风空间，将自然风引入社区内部，避免因人员密集所带来的热岛效应。. 日照间距标准根据1.3-1.5山东通用标准来建造1.3户型及面积设置本产品主力户型建议为：140平米三室二厅二卫房型同时，在户型设计上要力求全明房型，配置270度观景阳台以及大落地窗；窗台高度不高于60cm。多层住宅以一梯两户板式平面为主， 建议单元设置为2个单 元的小多层（为保持总建筑面积，就要依靠增加多层楼座以不降低总建筑面 积）。多层按照坡度的高低，层数设置为47层，从南至北，依 次递高。多层顶层一律采用4跃5；5跃6；6跃7的复式或跃层结构。多层户型面积： 平层户型面积以140平米的三室二厅二

32、卫房 型为主；顶层复式户型面积以160平米四室三厅二卫的房型为主。小高层住宅以二梯四户（两部电梯，一层四户）的板式平面 为主，建议单元设置为2-3个单元。小高层住宅在坡底平面上，以12层的板式建筑为主。小高层住宅顶层亦然设置11跃12的复式户型结构。小高层户型面积：平层户型以100平米和140平米的三室二 厅二卫房型为主；顶层复式户型面积应以150平米和180平米的复式户型为 主。在户型设计上应增加不同功能的空间数量， 以适应客户群体 的需要。如设置学习室、独立餐厅、工人用房、可入贮藏间等，有的还可设 家庭团聚室等。2.基本建议2.1产品风格本产品的总体风格注重现代化与本土化；国际性（迎合鲜族

33、 人的居住理念）与民族性（体现九如山庄的民族特性）的完美结合。以体现时代特征为主， 体现出高贵的建筑气质， 讲究造型比 例适度，空间构图明确美观，强调建筑外观的明快、简洁。体现高贵又富有 朝气的生活气息。产品应同时结合胶南地理特征以及海洋气候，不过分装饰， 一切从功能出发， 强调项目门窗细节外观美度以及户型朝向、方正格局的大 开间设计。2.2楼体色彩由于本项目总体风格高贵、明快、又富有朝气，建议其整体 色彩与建筑风格保持一致，以较为现代的中性色系浅色调为基调，附以同色 系较深的颜色作为搭配，使得简洁、明快中不失生活朝气。建议楼体以刷高级涂料来调色（我司不建议贴外墙砖，一是 高档外墙砖价格昂贵，

34、低档次的外墙砖难以体现项目品质；二是外墙砖色彩单一，难以搭配协调）。但考虑到胶南湿润的海洋气候，建议贵司在选择涂 料时，着重考虑防水功能。颜色建议1）配合金属质感色彩的浅灰色或白色；2）配合天然石块色彩的白色或湖水蓝色。2.3门厅及走道门厅：多层门厅地面铺设优质大理石或同质地砖；小高层电 梯大堂铺设高档天然花岗岩或高档大理石地砖，提高项目形象档次。墙体贴 高级面砖，面砖颜色同门厅地面保持统一性。走道：铺设大理石亮面砖，颜色应以浅色系（例如：浅乳黄 色）为主。墙面：外墙刷高级涂料，涂料颜色应该以配合金属质感色彩 的浅灰色或白色， 配合天然石块色彩的白色或湖水蓝色为主。内墙体普通涂 料刷白，以利于

35、客户自己装修。在门厅以及走道的颜色选择上，应高度注重墙体、地面的色 彩统一性，建议全部以给人感觉较为柔和的浅色系为主。2.4电梯和楼梯电梯大堂铺设天然花岗岩，墙体贴高级方面砖。同时可以在 电梯出口处设置一些类似山水画、盆景等的艺术物件，增强艺术人文氛围 电梯大堂里设置休息区，摆放沙发、茶几等物品，供等候电 梯的客户休息或洽谈使用。. 电梯大堂设置高级铝合金信报箱， 同时在大厅入口处设立礼 仪接待台，提高业主身份认同感。.公共楼梯配设踏步砖、花饰栏杆和优质硬木扶手，并设照明用灯配以延时开关。.消防楼梯（电梯房）为水泥地平，优质硬木扶手。.电梯：因电梯井在屋顶突出，影响立面效果，建议采用无机房电梯

36、。2.5小区入口. 我司建议小区入口设在与泰薛路垂直的道路旁 （建议贵司与 胶南市政府合作， 一起对该道路进行拓宽整改，并通过胶南民政部门以公司 或本项目案名来冠名。例如：双月新路、九如新路等等）。.小区的主入口既要体现楼盘的品质和风格， 又应与小区内的建筑相协调。.小区主入口应设置标志性物体（如雕塑或柱体等），对主入 口起到突出强调作用，预示着来车或行人即将进入小区因为小区内的建筑为多层、小高层，全部向高度纵深发展， 建议小区的主入口向横向发展，彰现大气与现代，并于小区内建筑的顶部样 式相一致。.主入口要体现大门的功能，包括保安室、值班室、机动车入口、人行入口、电视监控系统、进出身份验证系统

37、，如IC卡等。.小区入口处在设计上运用先抑后扬的手法， 社区入口设圆形小广场通过轴线的转换实行人车分流，同时也形成一个视野逐步开阔，并富 有变化的流动空间2.6单元入口以及大堂入口. 楼座单元的主入口应与楼座主体风格保持统一。 单元入口南 北方向与道路及整个小区的规划协调，高度基本为一层半楼高。门套建议采 用与窗套相似的做法，采用现代的风格。在色彩处理上以与窗套呼应。. 小高层的单元主入口的大门， 我司建议采用透明的加厚玻璃 门，凸出部门均采用透明加厚玻璃四面封闭，这样可以从外部直接看到电梯 大堂的设施，提高项目形象。.在单元主入口的门上还需配置可视对讲系统.多层的单元主入口大门防盗门建议采用

38、与阳台一致的铁艺，以简洁的横竖线条配合一到两个花饰，宜简单，避免过于复杂。.每个单元入口均设置门禁系统， 来人需输入密码方可进入大门。邮箱通常的做法是设置在单元入口门旁或是门上。 小高层一般用高级铝合金邮箱，设置在电梯大堂内部；多层一般设置在单元入口的左 侧或者右侧，以方便业主取用报纸信件。. 多层的主入口处应考虑设有雨棚，一侧设置感应式路灯开 关，以方便业主拿钥匙开门；小高层的主入口电梯大堂设置夜间长明灯。.大堂：入口大堂的墙和地面，采用大理石或花岗岩方砖（前面已有叙述）。.单元门入口按规定应该设残疾人行道加扶手。2.7小区围墙及庭院围墙.小区的围墙建议与建筑外立面保持一致的色调， 采用通透

39、的形式。.围墙的中间联接柱头可考虑建成石质和金属质结合结构， 造型为简单的圆柱或四方柱体，外观可用石质材料进行包装，给人以厚重的感 觉。.在柱头顶端设置嵌入式围墙灯， 围墙灯与小区内的照明灯造型统一。.小区围墙外部，在不影响一楼居民的前提下，可以采用打地灯的方式，增强住宅夜间美观度，提升项目形象。围墙上可以设置红外线探头，直接连接安保监控系统2.8公共照明系统所有照明系统的亮度，均要以美观、不妨碍居民正常生活、 不造成光污染为前提，但同时也要达到照明的功能性作用。公共照明系统由路灯、围墙灯、草坪灯、彩色喷泉灯、小品 灯等组成。建议路灯的设置高度分为车行道路灯和人行道路灯两种， 分 别按照不同的

40、工程高度要求设计，造型以现代、简洁为主。草坪灯建议高度控制在70-80cm左右，造型简洁。小品灯也希望根据不同的景观配合需要选用。在小区的边角转角等较僻静的地方，处于安全的考虑，可设 置感应灯。草坪灯、围墙灯、小品灯、路灯的底部，可以用部分矮小的 常年绿植遮挡，以增加美观度。2.9指示系统小区的指示系统兼有功能性和美观性，除了要符合VI系统 的整体风格，还需配合景观主题。建议本案的指示系统以自然的石、木配合金属部分组成，一 部分指示系统还可以考虑设置在地面上，增加情趣指示系统包括：安全警示系统、道路指示系统、楼座指示系统、物业管理指示系统以及一些人性化的问候语、关怀语、欢迎语等等。2.10外立

41、面外立面是给买家最直接感官的视觉元素。建议本产品的外立面简洁，以梁 檐线条的构成突出项目国际与民族相结合的特征。外立面的整体感觉要人性化，冷暖色调相结合，迎合年轻有 车一族的审美观念。外立面的线条适当减少金属线条的比例。外立面要注重大落地窗、外飘窗的设计，以迎合住户全方位 观景以及采光的需求。合理处理转角阳台，全封闭落地窗，将极大增强建筑的美观 度和柔和性。注：在外立面的设计中，空调机位是较难处理的问题，诸多 开发商都对此问题感到棘手。空调机位的设计可迎合整个外立面的要求，可 以放置在窗户下方，并用同窗户同质材料进行遮挡，使整体保持统一性2.11管网敷设市政管网的各种管线应设置齐全，地下敷设。

42、线形顺直，短捷，管线合理，与城市管网衔接可靠，并避免 横穿公共绿地、庭院等地方。见缝插针的建设模式，会对管网的敷设造成巨大的障碍并提高建安成本。2.12建材及设备2.12.1墙体材料从环保和节约能源角度出发，以框架结构为主的高层建筑， 应积极满足建筑功能要求，使用保温隔热性能优良，轻质高强，便于机械化 施工的各类内、外墙板。多层砌筑结构和高层框架结构， 承重墙体材料应用承重混凝 土小型空心砌块和承重利废空心砖； 非承重墙体材料应以利废的各类非承重 砌块和轻板为主。2.12.2门窗材料从节约资源、降低能耗、提高建筑功能与质量的角度出发， 门窗材料应采用科技含量较高的塑钢门窗， 落地窗、外飘窗、平

43、窗均可使用塑钢门窗抗风压强度高、气密性水密性好，空气、雨水渗透 量小，传热系数低，保温节能，隔音隔热且不易老化。采用塑钢材料可增加楼盘外立面美观度，提高项目品质形 象。从“节水”、“抗菌”、“易清理”的角度出发，选用科技 含量较高的纳米卫生洁具。纳米卫生洁具陶瓷表面覆有纳米液太聚合硅成膜， 该聚合硅 成膜能使茶水、墨水、果汁、食用油等污染物呈珠状分布，使细菌很难在表 面停留或繁殖，同时使污垢不易挂沾，具有抗菌、易清洁、节水的效果，能 够让住户感到方便舒适。另外，采取纳米技术的卫生洁具也是宣传推广上一个重要的 卖点。因采取高新技术材料而产生的建设成本可以加入到房款中。2.12.4观景电梯原生态朝

44、阳山景观以及海洋景观，是本产品重要的支持点。小高层住宅应配备进口的透明式观景电梯， 透过电梯弧形玻 璃窗欣赏窗外不断变换的风景直达居所，每位业主都能最大限度地欣赏景 色。3.总体规划3.1路网设计实现人车分流是小区基本的交通道路要求鉴于小区坡地地形特征的考虑， 基本人行道以坡度较缓台阶 为主2.12.3卫生洁具行道。行人人常行走可设阶而上，直接进入单元门小区的车行道为环形公路，可用水泥铺筑。在满足行车要求的前提下，在路的两侧设行人辅道，以高度为50c m的铁栅栏隔离，满足残 疾人轮椅上坡的要求。. 在小区行车道的转弯处应考虑设置景观点，如一棵树、小型 雕塑、一块奇石等。在较急的转弯处，建议设置

45、警告标志或是反光镜，以避 免事故。3.2车位设计 建议小区设地上停车位或挑空式地上车库，车位比率建议为1:1的比率。 .按照国家有关规定，小区停车位的配置不少于户数的50%。目前黄岛开发区的部分高档小区,如风和日丽、千禧龙花园等车位比率都达 到1:1的比率。因此，我司根据本项目的定位，建议车位配置可以按100%或120%的比例配置，这更有利于高端产品的形象塑造。.鉴于项目坡地特征，为节约成本，我司建议贵司建造挑空式地上车库以及地上停车位。.地上车库的出口尽量方便业主上楼，缩短室外走路的时间。.本项目的地面停车位建议采用植草砖形式。.在停车位旁和车辆出入的道路交叉口， 且莫设置儿童游戏场所。3.

46、3文教设施设计独辟其径，打造一流的文化教育地产建议贵司建造动感活动广场，设置儿童游乐场、休闲锻炼设 施。建造主题文化广场，沿广场周边，用朝阳山未经雕琢的岩石 为点缀，配古代诗词歌赋或名人名句。同周边社区或同胶南市政府联合建造小区幼儿园， 解决业主 子女入托问题。3.4景观规划原生，顾名思义是对建筑原生景观资源的一种尊重。 尊重原生，是本产品景观设计的根本原则。3.4.1环境景观设计思想 “买房子不仅要买居住面积，还要买居住环境”，这是现时消费者对发展商 提出的新要求。经过我司的详细调查，胶南以及黄岛开发区本地居民，随着青岛经济发展的大环境越来越发达，人们生活要求越来越咼，购房者对社区 环境意识

47、也越来越强。购房者环境意识的觉醒，并非一夜之间发生。含有“环境”一词的各种信息，爆炸般在全国乃至全球袭 来，足以影响我们平静的生活，也足以改变我们对环境问题的认识与看法。 然而，与购房者生活最密切的恐怕还是他们身临其境的居住环境。环境规划设计的第一要素是重新审视和熟悉目前与未来发 展中人的基本生活方式，这样将有助于将居住生活作为一个涵盖生理与心理 需求的整体来加以思考。在住宅环境中，应具有更亲切的休闲、交往空间，提供居于 其中的人们无拘束交流的条件，创造具有交往性、生活性的环境。相比城市环境中的全圭寸闭高架路、 立交桥等注重功能性的设 计，居住环境应更重视人性化。人性中所向往、所期待的正是规划

48、中所要满足的；具体表现 在环境景观的尺度、用材、色彩与周边的协调性上。在“回归自然”的呼声中，我们发现人自身就是最大的自 然。就是有感情、有思想、有血有肉、有感受力且心理上极易受伤害的自然 之物。关心作为自然物的人类，在现代化的城市中显得尤为重要，因为我们 很容易在快节奏的现代生活中失去自己。 优化的住宅环境在某种程度上帮助 人们寻回对家园的概念，缓和人们在工业化社会中的异化感。强调环境设计的主题内涵与丰富的空间形态。从实用角度看，它是为人们提供舒适愉悦的生活氛围；而从心理上来讲，它又满足了人 们对大自然的向往。在自然的前提下强调园区布局的秩序感，符合区域功能 需求，以与小区整体风格相协调。.

49、环境景观设计基本定位：接触自然。我们以这一基本定位对小区内的各个围合空间进行相应的规划设计及各小主题的设计。.环境景观布置整体统一性。 住宅区环境设计的整体秩序必须首先建立其整体结构、确立有机贯穿于各组团的共同要素，即确定区域环境 符号性语言，它对整个小区的环境规划功能组织起主导作用，并与建筑形成 对比与调和的关系。3.4.2环境景观设计的象征意义“山”“水”“石” 是本产品环境设计的核心思想. 我们建议在本产品中， 改变其它项目环境设计中那种在建筑 主体之外附带性地来点“绿色填补”的做法， 而将环境的设计放在与建筑设 计同等重要的位置， 以注重室内外整体功能有机组织形式来规划住户的生活 形态

50、 从居住区以外观察， “环境”营造的是一个低矮的水平展开 的有机组合体，而从内部活动的人来观察，它又形成一种草木葱茏、变化丰 富并且功能指引明晰的生态居住体。. 我们计划在园区中提炼自然事物的浓缩概念， 以一种单纯方 式呈现小区各环境的主题。.“水”借海景优势，设置观景平台（山顶）；同时在小高层的顶部建造屋顶花园，可以观山又可以览海。.“木”借山体优势，设置蹬山步道；.“石”借山体优势，设置自然的小区内部的休闲小品。（如在山石刻上本楼盘案名）3.4.3环境景观设计的感性认识. 水乃生命之源，自然界最基本要素之一，由它组成人类生命 体中70%的成分。它是自然界最温顺也是最疯狂力量之一。水的存在几

51、乎设 定了人类存在所有前提。. 石材是几千年来人类构造建筑物、创作艺术品的主要原料， 其沉稳和固执的个性及自然属性与意义已深入人心。 沙可以被看作一种细微 的碎石。它具有水的流动性，又兼有石材与泥土某些特征。它是物质松散结 构的外在表现，具有极强的可塑性格，是一种建筑辅助材料。我们对沙的直 觉感受是柔软的、松弛的、随风即逝的印象。它象征着人类生活的某种不确 定性。木材质，一种与动物及人类相对应的生命体。与水一样，它是人类赖以生存的条件之一，是森林的基本单位，并且具有生命的象征性。 同时它也是建筑的基本材料。 木材自然的亲和力是居住在城市中的人们最为 向往的自然物质。竹材在承担绿化功能的同时，规

52、划中主要把其当作一种景 观设计的元素来看待。 同样在很多中国人的眼中它是高风亮节与某种人格的 象征。竹这种植物在很大程度上已与中国的绘画、园林概念相联系，在地区 的文化中具有艺术与气质的隐喻。3.4.4环境景观设计的具体建议. 设计公司：本产品的环境设计公司，我们建议邀请国外设计 公司监理或施工， 打造具有国际化风情的精品园林景观。同时也可以做为项 目的一个卖点来炒作。. 动态景观：在本产品的园林景观设计上，应摒弃人工呆板造 型，注重自然的自由流动，突出园林中“水”的作用，以“山”和“水”为 中心，向外扩展园林绿化范围，形成极富层次感景观设计。景观基调上应以 国际化为基准，选取国外著名的雕塑或

53、小品点缀在园林景观中，让业主充分 品味国际化的生活氛围。. 组团绿地：形成大型中央园林广场，集中突出园林的公共观 赏性，同时在各个楼座之间建造面积适中、均衡分布的组团绿地，加以国外 著名的雕塑或小品点缀其中，在满足旷阔、舒适的要求同时，增加了业主就 近休闲的便利，促进了社区文化的交流。常年绿化：在园林设计中，应充分考虑北方的气候条件。普通绿化植物，在冬天时节几乎全部枯黄，造成整个小区毫无生气，为项目冬 季销售带来了不便之处。 在本产品的绿化方案中应注重常年绿植的使用和栽 植，让小区在冬天也同样充满了绿色。3.5社区配套建议.中心绿地处结合景观设置一园林式会所， 分散于小区内设置各种休闲、娱乐、体育活动设施。.会所：园林式会所，是主要的小区会所，主要功能是作为小区的物业管理、体育运动、文化娱乐、室内活动的场所。物业管理中心主要 是负责小区的日