8房地产开发项目经济评价案例1教学

1、房地产开发项目经济评价1 项目概况1.1项目名称1.2项目地块情况 (地址/地块的现状/地块的周边环境)1.3项目建设单位 (名称/法人代表/单位简介)1.4开发项目主要建设内容1.5项目建设必要性1.6项目建设的自然条件1.7市政基础设施条件1.8可行性研究的目的1.9可行性研究的依据2 市场调查与分析2.1房地产投资环境的调查与分析国家(政治、经济、法律法规规章) 江苏南京市(历史沿革、城市功能定位、城市综合实力、自然条件、城市规划、城市基础设施和城市建设) 区2.2房地产市场状况的调查与预测供求状况类似房地产项目价格、投资、费用、开发经营周期3 规划设计方案表1 规划设计方案中的主要技术

2、经济指标序号名称单位数量备注1规划建设用地面积平方米270032总建筑面积平方米2136172.1住宅平方米1071512.21-4层商业用房面积平方米537002.3-1层商业用房及停车场面积平方米297165500商业用房2.4-2层停车场及设备层面积230503建筑基底面积134334建筑密度%50.00以上部分容积率6绿化率%30%7住宅户数户10724 项目开发经营周期5 项目投资、运营费用估算(1)土地费用 6255万元(2)前期工程费表2 前期工程费序号名称金额/万元1勘察费502测绘费4.53设计费654.44市场调研费7.55合计716.4(3)基础设施建设费表3 基础设施建

3、设费序号名称元/平方米1供电工程202供水工程123供气工程54排水、排污工程75道路工程56路灯工程57绿化工程58环卫工程59通讯工程1510合计76(4)建筑安装工程费表4 建筑安装工程费序号名称金额/万元1土方及桩基工程费用68002土建工程费用389452.10.00以下结构工程费用102702.20.00以上结构工程费用 254752.3外装饰32003主要设备费用10557.694安装工程费用9013.9合计65316.59(5)公共配套设施建设费(6)开发间接费用(7)管理费用(8)财务费用附录2 贷款还本付息表序号项目合计20052006200720081.1 年初借款累计1

4、.2借款1.3应计利息1.4还本1.5付息(9)销售费用(10)开发期税费表5 开发期税费估算表序号收费项目依据数量收费标准总额/万元1固定资产投资方向调节税02土地使用税03新建房屋白蚁防治费0.7元/平方米4市政公用设施配套费105元/平方米5发展新墙体材料专项用费10元/平方米6人防建设经费30元/平方米7供电工程贴费10715千伏安160元/千伏安8煤气建设费1072户2000元/户9自来水管网建设费住宅26元/平方米商业用房38元/平方米10教育地方附加费20元/平方米合计4429.02(11)其他费用表6 其他费用估算表序号收费项目依据数量/万元收费标准总额/万元1建设工程标底编制

5、费建筑安装工程费+基础设施建设费0.12%2建设工程标底审核费0.03%3建设工程招标管理费0.03%4建筑工程质量监督费0.12%5建筑施工安全监督管理费0.06%6工程监理费0.6%7临时设施费77.98研究试验费1059环保评估费410工程保险费60合计889.53(12)不可预见费(13)经营资金6 项目收入估算(1)销售单价的估算住宅销售均价5800元/平方米，商业用房销售均价9000元/平方米，车位10万元/个。(2)可销售面积住宅 商业用房 车位990个(3)销售比例的确定表7 销售比例估算表2005200620072008住宅20%40%20%20%商业用房40%20%20%2

6、0%停车场车位60%20%20%(4)销售收入及经营税金的估算住宅预售部分的款项在主体结构封顶前近30%收取。营业税按销售收入的5%计算，城市维护建设税按营业税的7%计算，教育费附加按营业税的3%计算。附录6 销售收入与经营税金及附加估算表序号内容合计01(2004)2(2005)3(2006)4(2007)5(2008)1销售收入1.1住宅1.2商业用房1.3车位2经营税金及附加2.1营业税2.2城市维护建设税2.3教育费附加7 资金筹措计划附录3 投资计划与资金筹措表序号内容合计01(2004)2(2005)3(2006)1项目总投资1.1开发建设投资其中：不含财务费用财务费用1.2经营资

7、金2资金筹措2.1资本金2.2借贷资金2.3预售收入8 经济评价8.1基本财务报表8.2财务盈利能力指标的计算与分析9 不确定性分析9.1敏感性分析9.2临界点分析10 结论与建议附录5 项目投资、运营费用估算表序号项目合计01(2004)2(2005)3(2006)4(2007)5(2008)1项目总投资1.1开发建设投资土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用 不可预见费1.2经营资金2运营费用2.1管理费用2.2财务费用2.3销售费用附录7 资金来源与运用表序号项目合计01(2004)2(2005)3(2006)4(

8、2007)5(2008)1资金来源 1.1销售收入1.2资本金1.3长期借款2资金运用2.1投资(不含利息)2.2运营费用(不含利息)2.3经营税金及附加2.4土地增值税2.5所得税2.6借款本金偿还2.7借款利息支付 3盈余资金4累计盈余资金附录8 损益表序号项目合计2(2005)3(2006)4(2007)5(2008)1经营收入2经营成本3运营费用4修理费用5经营税金及附加6土地增值税7利润总额8所得税9税后利润附录9 全部投资财务现金流量表序号项目合计01(2004)2(2005)3(2006)4(2007)5(2008)1现金流入 1.1销售收入1.2其他收入2现金流出2.1投资(不含利息)2.2运营费用(不含利息)2.3经营税金及附加2.4土地增值税2.5所得税3净现金流量4累计净现金流量 附录10 资本金财务现金流量表序号项目合计01(2004)2(2005)3(2006)4(2007)5(2008)1现金流入 销售收入2现金流出2.1项目资本金2.2经营资金2.3运营费用(不含利息)2.4经营税金及附加2.5土地增值税2.6所得税2.7借款本金偿还2.8借款利息支付3净现金流量4累计净现金流量 附录4 项目投资(不含财务费用)及用款计划表序号名称合计01(2004)2(2005)3(2006)1234123412341开发建设投资1.1土地费用1.2前期工程