《物权法》及《房屋登记办法》中的登记难点(一)

1、物权法及房屋登记办法中的登记难点(一时间:2011-02-18 14:41 来源:作者:【找法网房屋登记问答】刁其怀成都市房屋产权监理处一、何为登记簿,它与权属登记流程的关系首先,根据物权法第14条的规定,依照协议等法律行为发生的物权变动,自记载于登记簿时发生效力。登记簿应自物权法实施以后在当事人申请物权变动过程中建立。其次,根据物权法第16条的规定,登记簿是物权归属和内容的根据,此条规定实际上说的是登记簿的权利正确性推定效力,即记载于登记簿上的权利人推定为正确的权利人。最后,以转移登记为例,甲将物权法实施前取得的房屋所有权在湖权法实施后转移给乙,是否须先建立甲所有房屋的登记簿,然后再办理转移

2、登记生成乙就该房屋的登记簿?如此操作是存在一定问题的,即生成甲所有房屋的登记簿欠缺依据。正如前面所说的,登记簿是物权变动过程当中自动生成的,本例中,应该只生成取得方乙所有房屋的登记簿。二、何为房屋地役权,如何登记地役权是按照合同约定利用他人不动产,以提高自己不动产收益的权利。他人的不动产为供役地,自己的不动产为需役地。因此,地役权有以下特点:1.按照合同设立,即当事人之间必须有设立地役权的书面合同。这与相邻权不同,相邻权是法定的,不需要约定,是无偿的。2.地役权是利用他人不动产。3.地役权是为了提高自己不动产的效益。4.地役权的设立采取对抗主义,即,地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记

3、的,可以向登记机构申请地役权登记,未经登记不得对抗善意第三人。在房屋上设定地役权,就是利用他人的房屋以提高自己房屋的收益(利用等。比如,甲开酒楼,但临街邻居乙的处在更显眼的位置。甲为招揽生意,欲在乙的房屋上设定一个广告牌,表明该处有一酒楼。甲为提高自己房屋的收益可在乙的房屋上设定一个地役权,利用乙的房屋安装一个广告牌。在本例中,登记机关所收要件为:1.登记申请书(双方都须填写;2.当事人的身份证明:3.当事人设定地役权的合同:4.甲乙双方房屋的权属证明。登记机关资料收毕后,应在甲乙双方房屋登记簿上予以记载,并将当事人设定地役权的合同附于登记簿上。在记载于登记簿完毕后,须给当事人打印设定地役权的

4、证明,即打印他项权证,他项权证中的表述为: 1.房屋他项权利人,是指需役地房屋的所有权人;2.房屋所有权人,是指供役地房屋的所有权人;3.房屋所有权证号,填写房屋登记机构向房屋权利人颁发的房屋所有权证书的证号,是指供役地房屋权属证号; 4.房屋坐落,填写供役地房屋坐落;5.他项权利种类,填写地役权;6.附记,增加需役地房屋坐落。三、何为构筑物,如何描述通常情况下,所谓构筑物是指独立存在于房屋等建筑物之外的,人们不直接在内生产和生活的具有一定使用价值的永久性人工建造物。如井、水塔等生活用构筑物:烟囱、码头、油库、水塔等生产性构筑物;道路、桥梁、隧道、地铁等公共设施、公益事业用构筑物。构筑物的判断

5、应掌握以下几个要点:第一,具备独立性。这里须区分构筑物、建筑物与房屋的关系。构筑物、建筑物、其他附属设施共同构成了建造物。其中,建筑物与构筑物的分界是人们是否直接在内进行生产和生活。建筑物是人们直接在内进行生产和生活的场所,其中又分为房屋和其他建筑物。构筑物、其他附属设施是与房屋等建筑物相对的建造物,是人们直接在内进行生产和生活的场所。构筑物与其他附属设施的分界在于是否附属于房屋等建筑物,作为房屋一部分的烟囱、水塔等和建造在房屋内的猪圈、灶台、仓库等,一方面其已经成为房屋的附属物,是房屋的附属设施;另一方面,房屋所占用的土地与烟囱、水塔、猪圈、灶台、仓库等所占用的土地重合,若将这些附属设施作为

6、构筑物与房屋一并登记,必然造成所占用范围内的土地的重复登记。因此,独立性是构筑物区别于其他附属设施的一个重要标、志。第二,人们不直接在内进行生产和生活。房屋等建筑物的基本属性就是通过人们在其内直接从事生产和生活以满足人们正常的需要。而道路、渠、水井、烟囱等建造物,虽然也是为了满足人们的需要而建造,但是人们并不直接在内进行生产和生活。第三,有用性。构筑物作为民法学意义上的物,必然能满足人们的需要,具备物的一般属性。对于那些已经废弃多年的建造物,由于其已无价值可言,不应属于构筑物。第四,永久性。临时搭建、修建的可以任意拆除而不致影响其存在属性的建造物,不应属于构筑物,构筑物应当是附着于土地上,一经

7、移动,将改变其属性的不动产。第五,人工性。构筑物作为民法学意义上的物,应当是凝结了人类劳动的有价值的物。天然形成的未经人工建造的沟渠、路等不应属于构筑物。构筑物形态的多样性及用途的复杂性,导致对其进行分类容易产生混淆,建议不对构筑物划分。登记簿或权属证书上统一登记为构筑物,在附图中具体针对每一个构筑物表明其名称、在登记簿或权属证书的附记栏里通过附图形式表明构筑物所处位置,再配以文字说明是何具体构筑物即可。四、异议登记如何操作及其宽严掌握按照物权法第19条及房屋登记办法(下称办法第76条的规定,利害关系人申请异议登记的前提是不动产登记簿记载的权利人不同意更正。其实这种规定在实务中根本不具操作性。

8、因为利害关系人之所以要提出异议登记,必定是与登记簿记载的权利人有所争执,而且一旦异议登记生效,登记簿上记载的权利人再行处分已无可能,因此,异议登记须以权利人不同意更正为前提的要求使得法律有关异议登记的规定不具有操作性。对异议登记无论登记机构办与不办都会处在一个两难的境地。一方面,由于对利害关系人的判断无统一的标准,登记机构认为其不属于利害关系人而不进行异议登记,会引起申请人的不满;另一方面,登记机构若进行了异议登记,由于在操作层面事实上并未严格执行异议登记须以登记权利人不同意更正为前提,这又会造成登记权利人的抱怨。首先,异议登记应当从严。如果登记簿上记载有异议登记,物权法虽未对异议登记后登记簿

9、记载的权利人可否再行处分登记做出明确规定,但按办法第78条的规定,异议登记期间,房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的,房屋登记机构应当暂缓办理。其次,从物权法第19条和办法第76条的规定来看,更正登记与异议登记是相关联的,异议登记应以利害关系人申请了更正登记为前提。最后,利害关系人应当提供登记簿记载错误的证明文件,比如,甲把房屋转移给了乙,完成了登记,现丙拿出合同说甲是把房屋出卖给了自己,而且合同在先,要申请对乙的异议登记,登记机关不应办理。因为甲丙之间的在先合同不能证明甲乙之间的转移登记存在错误。五、合同无效与更正登记合同无效后,如何通过更正程序处理已发生的房屋转移登记?首先,按合同法的

10、规定,对合同有效性的判定,只能是法律或行政法规,规章或地方性法规都不行。同时,合同有效性的判定涉及房屋所有权变动的实体法律关系,远远超出了登记机构审查能力范围,合同效力的判定必须由法定机构作出,比如法院或仲裁机构。因此,双方当事人之间不能判定合同的效力,双方当事人之间认为合同无效申请更正登记的不予办理。其次,如果合同无效已被法院或仲裁机构作出,当事人要求恢复到以前的房屋登记该如何处理?按合同法的规定,在双方当事人之间,合同无效的直接法律效果是恢复原状。按大多数学者的解释,物权法采纳的是物权变动要因模式,按办法第81条的规定,如果法院发生法律效力的文件证明是当事人提供了虚假的合同取得房屋登记,登记机构可以撤销原房屋登记。但撤销登记是否是一种登记类型?按照物权法定原则,登记类型必须有法律的明确规定,从物权法和办法规定的登记类型来看,没有撤销登记这种登记类型,如此情形下可以按更正登记办理。最后,申请更正登记时,如何理解登记确有错误?登记错误的情形大概有四种情形:一是登记提交资料是正确的,但工作人员登记错了,如身份证号码录入错误。二是当事人提供虚假资料,但工作人员未审核出来导致登记错误,但对虚假资料的认定需要法定机构作出。三是中介机构如公证机关的文书出错了,导致登记错误。四是登记本身并无过错,但登记的原因无效,如合同无效。同样,对登记原因无效的证明文件也须