竞争如此激烈购物中心如何保持运营活力

1、窗体顶端购物中心如何保持运营活力1、 购物中心运营管理要点助理、主管准确性副总、总经理及时性副总、总经理针对性经理、副总关键性主管、经理全面性助理、主管科学性统计数据图表呈现数据分析原因分析营运改进信息反馈图一 运营分析各层级职责运营决策信息管理营运基础信息管理（购物中心基本信息、各业态信息、主力店信息、各品牌信息、各商户信息）；营运报表体系（日报、周报、月报、季报、年报）；信息档案管理。市场调研和经营现状行业发展现状及未来趋势研究；商圈状况与竞争态势分析；客群调研；市场品牌信息。业态规划及租户调整商业物业的定位分析；业态规划（各个业态结构分析）；商户经营分析；品牌组合与商铺招商管理；租金管理

2、。客户关系管理主力店关系协调与管理；其他商户关系管理；业主关系管理；客户满意度管理。其中，接待投诉、处理报修、走访回访、催缴租金等是这个环节的主要工作。顾客服务管理顾客服务中心建设；顾客服务规范、标准与流程管理；顾客投诉处理；服务品质管理。公共关系与会员管理包括相关政府关系管理；媒体关系管理；社区与社会团体关系管理；重视会员管理发行现金卡增加销售量。窗体底端窗体顶端表一企划营运开业前筹备经营现场管理租务管理客户关系管理运营信息管理营销活动管理品牌形象及美陈管理媒体及公关管理战略合作推广图二运营规范管理开闭店管理；晨会管理；广播管理；吊旗管理；POP管理；店招管理；橱窗管理；商品管理（陈列、丰满

3、度、应季性等）；物价签管理。营销策划管理营销企划与计划管理；商品营销与促销活动管理；营销活动的评估管理（客流量、销售、目标客户群的参与度、感知度）。经营环境管理商户装饰与装修管理；安全与营运设施管理；灯光、温度、音响管理；卫生管理；公共空间的人文艺术管理；自有媒体管理；货运管理；特种行业管理；相关行业资质管理；多种经营管理多种经营点位与业态规划管理；多种经营市场调查与租赁价格管理；多种经营预算管理；多种经营的招商管理；多种经营商户信息档案管理；多种经营开发途径与开发流程管理；人员管理即对营运管理人员的管理和营业员的管理，包括营运人员的行为规范与工作标准管理、营业员行为规范与工作标准管理。广告位

4、的经营与管理广告位市场调研与整体规划管理；广告位经营预算管理；广告位招商与经营权招投标管理；广告位日常管理，包括安全、形象与内容管理。表二窗体底端窗体顶端二、购物中心运营执行要素1、培育期1) 关注业态结构与业态布局的科学性；2) 关注租户结构、租约及租金的合理性；3) 关注商铺招商、商铺出租率、商铺经营状态、商铺的贡献度；4) 关注租金收入、收入的增长变化及租户往来结款的及时性；5) 关注宣传、促销方案的正确性，结果的准确性与有效性；6) 关注客流计量和会员体系建设、固定客户群体的发展及顾客忠诚度的提升；7) 关注购物中心服务范畴、服务质量，租户考核结果与管理措施的完善；8) 关注顾客消费服

5、务环境、消费热点，商品与租户的品质、质量；9) 关注软、硬件环境，氛围营造及发展趋势的确定等。政府品牌大众合作伙伴媒体服务供应商租户资本者顾客图三2、提升期1）多种业态组合和功能组合互补，强调一站式超值服务；2）以商铺为主要“经营”对象，将商铺租金做为主要收入来源，采取灵活多样的计、收租方式，严格末位淘汰和违纪淘汰等管理规范，实现租金收入不断递增的运营目标；3）规范商铺招商与质量管理体系，注重“生态效应”，追求客流最大化；4）租户在各自经营领域及范围内可完全独立运作、自我经营，但必须建有统一的购物中心会员管理体系，实现租户会员信息的充分共享；5）提供多主题、多方式的购物中心整体宣传促销活动；6

6、）进行购物中心统一的租户奖惩考核管理，量化考核，优胜劣汰，确保租户与商品的经营品质、提升租户服务的质量；7） 提供多种销售收款方式，注重多种方式共存互补，强调信息服务、数据积累和分析。窗体底端窗体顶端租户情况租户信息经营范围商铺名称项目增值收益、利润增长客流、美誉度、销售额增长保持租户组合满足需求及竞争力营造便利、舒适、富有吸引力的购物环境确保物业完整、安全、有效图四 运营目标窗体底端窗体顶端3、调整期1）为购物中心的经营管理、租户的管理提供一体化解决方案；2）提供租户综合的IT技术和银行联网服务，降低租户投资，增加多方收益；3）以实际数据为依据进行租约的洽谈；4）以实际数据指导购物中心长期规

7、划，调整经营布局；5）以实际数据指导租户经营，提升租户经营品质，实现双盈；6）完备的租户管理和租约管理，专柜坪效及商品组合测评，了解谁是购物中心的最佳租户，发展会员、培养忠诚消费群体；7）完善的卡券管理和中央顾客关系管理，了解每一次广告和促销活动的实际效果，发挥统一营销的作用，帮助租户和供应商管理商品组合和新品引进，推动商户安全存货及补货；8）提供方便灵活的租金抽成结算及费用帐单管理功能；9）监控客单价、客户群组及顾客流向。大数据系统网络线上数据线下行为数据线下交易数据SNS平台O2O平台电商数据WIFI热点/蓝牙车牌扫描WIFI登陆POS货品扫码CRM图五窗体底端窗体顶端3、 如何保持购物中

8、心的运营活力？1、第一年：跨越运营生死线汇集品牌的经营状况-静态参数：品牌、位置、租金、面积了解品牌的经营指标-动态参数：销售、客流（整体与商铺）车流、活动频次、人员变动综合分析彼此之间的关系销售坪效、租金坪效、租售比、贡献率、收缴率、客单价、费效比、客流密度.经营分析预警-重要考核指标：销售坪效、租金坪效、租售比图六 运营分析预警2、第二年：步入运营“正轨”每日经营分析客流、销售、车流，数据采集各时段及入口数据与预警值的对比每周经营分析客流、销售、车流，数据采集掌握关键指标变化趋势每月经营分析静态参数：品牌、面积、租金动态参数：销售、客流、车流管控商家盈亏状态重要时段经营分析重要节假日：元旦

9、、情人节、五一、中秋.特定时间段：开业、周年庆、大型活动.发现规律，预判参考图七 运营分析周期与目的窗体底端窗体顶端3、第三至第五年：预防运营衰老调整硬件的方法:1) 购物中心内部：重新调整商铺装饰、环境、地涂等，更换外立面、重塑新形象。2) 扩大经营面积：扩大规模，新增商业面积。3) 改善环境：增加相关配套设施，增加交通线路，增加用车位等。        调整软件的方法：1) 重新调整定位，对业态服务、商品、商户进行新混合。2) 主力店、次主力店的淘汰更新。3) 推广创新，赋予新元素、新概念，有针对性的推广。4)

10、 寻找新业态、新模式，实现产业升级换代。5) 通过拓展新店，发展连锁，提升经营能力和规模效益，带动老店焕发活力。6) 更换运营团队，调整运营理念，使购物中心重生。7) 做好分析预测，跟踪购物中心发展现状及未来趋势，分析相应业种、业态的变化，并做出相应的方案，及时做出战略调整。租金收益净利润回报率资本市场增值改造图八 运营评价指标窗体底端窗体顶端四、知名购物中心运营方案与成功经验1、北京朝阳大悦城窗体底端业态组合：突破传统品类界限，创意零售、家居生活、文化艺术、美食餐吧、音乐咖啡、艺术沙龙、展览空间，透过店铺间的跨界与混搭，承载出更多的体验与创意。建立广泛的线上平台，完善基本配置：建立APP端、

11、微信端、官网等渠道，完善电子会员卡功能，完成平台的全覆盖。精准营销：启动了名为“购物篮计划”的精准营销，将会员分为21个层级，为每一个层级推送完全不同但与之相应的信息。通过“综合云数据中心”为客户提供更加精准的个性化营销，运营管理层也能及时掌握每家商户的销售业绩以及市场状况。   2、上海K11购物中心独立的艺术运营团队：将地下第3层空间专门提供给本地的年轻艺术家作为创造展示的空间或工作坊。同时专门规划一个常年艺术馆，免费向公众开放，并配备了独立的艺术运营团队。预留吸烟室，体现人文关怀：基于对小众目标客层的嗜好，在B2楼开辟了一个雅致吸烟室，从而解决了部分烟民逛商

12、场的苦恼，并在吸烟室对面设ATM机，以方便顾客取款。会员卡功能别具一格：在B3楼的K11学院内，针对各类注重生活品质人士的需求，特别开设了艺术人生、小资生活、饕餮盛宴、魅力女人等5大系列的定制活动。3、广州正佳广场高调传播策略：提出了“体验经济”作为购物中心经济模式的理论基础，以亚洲体验之都进行定位。针对经营环境，提出了室内概念河流、拉斯维加斯梦幻天幕等全新的营销概念，赚尽了眼球。“正佳通”计划：类似于正佳广场的会员卡，不仅可以在正佳广场的商户处消费获得打折优惠，同时使“正佳通”拥有遍及广州的庞大商户群体，进而奠定“正佳通”作为广州最具影响力的消费会员卡的作用。招商前置，高峰论坛：先进行招商造势，通过举办高峰论坛，在正式开展销售前再次积聚势能；宣布只销售不超过总面积10%的M层，断绝了投资者想要买首层商铺的妄想，只以M层推向市场，从而提高了M层的价值认同感。“戴着枷锁起舞”：理性地分析项目发展的态势，即便是将商铺进行分割销售，也以实现可持续运营作为最根本的前提。4、重庆龙湖时代天街运营规划：以数据为导向对商家结构进行优化,调整为常规商家（60%）、优秀商家(20%)、潜力商家（20%）的比例,并提供相应的运营策略。冷区判别：通过大数据对客流冷区和进店量冷区进行准确判别，针对客流冷区，统一增加侧招以吸引客流。针对进店量冷区，对部分品牌做优化，对家庭、