汤阴县综合体(180亩)项目成本分析调整稿(共10页)

1、精选优质文档-倾情为你奉上汤阴县0-05-01（-02）等地块(乾坤大道与中华路)商业住宅综合体项目地产开发项目成本分析调整：在确保公司对项目的“人文、健康、智能”的原则要求，打造“宜人、宜居、宜商“的高端品牌的宗旨，作出对土地的利用率提高和销售回款及时的保障机制，建议采用如下二套方案，其成本概算分析如下：住宅部分：A、建议方案一（小高层15层与二类高层18层）（1）、产品品质：a、房型面积设定范围：98 m2、110 m2、120 m2、145 m2四种，层高3米、一梯两户b、 公摊面积设计应控制在：16%以内；c、 门窗品质：l 90#型彩铝窗系列（二线品牌）l 进户门为十大品牌：1、盼盼

2、安居门业有限责任公司（ 盼盼）、2、重庆美心麦森门业有限公司 （美心 ）、3、永康海心门窗装饰有限公司 （海心）、 4、步阳集团有限公司（ 步阳 ）、5、群升集团有限公司 （群升）、 6、万嘉集团有限公司 （万嘉 ）、7、浙江金大门业有限公司（ 金大）8、 浙江金凯德工贸有限公司 （KKD） 9、浙江金和美工贸有限公司 （金和美）10、丹东宏天门业（福康安）l 一至三层外墙采用劈力砖饰面，其它乳胶漆面。公共区墙地面中档镜面砖挂贴，顶面吊顶装饰。室内毛坯房，上下水管道齐全通，室内电照布线送到用户。开关插座采用中档品牌。（2）、容积率（万m2/hm2）2.8-2.9(3)、概算建面造价单价分析1桩

3、基础工程：70元/m22、钢材（小高层与二类高层）200元/m23、商品混凝土（小高层与二类高层）110元/m24、新型复合自保温砌块墙体部分（不需再做外墙保温）100元/m25、抹灰工程35元/m26、外墙饰面工程（中等涂料）40元/m27、室内水电（含消防）80元/m28、屋面工程30元/m29、彩铝窗230元/m210、土方、共公部位装修、烟道等84元/m211、一层地下室部位70元/m212、电梯160元/m213、人工费170元/m214、管网90元/m215、脚手架、膜板130元/m216、施工大型设备70元/m217、临时施工设施40元/m218、检测、试验、交通费25元/m21

4、9、工程综合管理费25元/m220、国家各种规费：50元/m221、设计、地质勘探、文物勘探费30元/m222、监理费：1.8元/m2 23、广告代理费、开街、开盘发布70元/m224、土地出让金（挂牌价）：295元/m225、供电、供水建设费15元/m226、银行利息；3元/m227、税费（3.413%）76元/m228、入户门6元/m2共计：2306元/m2（其中：建筑工程费：1808元/m2，其它各种费用为498元/m2）（4）、利润率分析1、住宅用地面积：80亩2、建设面积：约14900 m23、暂设评估售价：3400元/m24、计划利润：l 总销售造价：1、 住宅： m2*3400元

5、/m2=元2、 沿街门面：9000 m2*6500元/m2=元合计：元+元=元l 总建设造价： m2*2306元/m2=元l 计划毛利润：元元=元B、建议方案二（二类高层18层与中等高层28层）（一）、产品品质：1、中高端品质：房型108 m2、128 m2、140 m2、150 m2四种，层高3米、一梯一户；2、 公摊面积设计应控制在16%以内（二） 门窗品质：90#型彩铝窗系列（哥伦、断桥一线品牌）（三） 进户门为十大品牌：1、盼盼安居门业有限责任公司（ 盼盼）、2、重庆美心麦森门业有限公司 （美心 ）、3、永康海心门窗装饰有限公司 （海心）、 4、步阳集团有限公司（ 步阳 ）、5、群升集

6、团有限公司 （群升）、 6、万嘉集团有限公司 （万嘉 ）、7、浙江金大门业有限公司（ 金大）8、 浙江金凯德工贸有限公司 （KKD） 9、浙江金和美工贸有限公司 （金和美）10、丹东宏天门业（福康安）（四） 一至三层外墙采用劈力砖饰面，其它乳胶漆面。公共区墙地面中档镜面砖挂贴，顶面吊顶装饰。室内毛坯房，上下水管道齐全通，室内电照布线送到用户。开关插座采用中档品牌。（2）、容积率（万m2/hm2）2.9-3.0(3)、概算建面造价单价分析1桩基础工程：90元/m22、钢材（二类高层18层与中等高层28层）220元/m23、商品混凝土（二类高层18层与中等高层28层）110元/m24、新型复合自保

7、温砌块墙体部分（不需再做外墙保温）100元/m25、抹灰工程35元/m26、外墙饰面工程（中等涂料）40元/m27、室内水电（含消防）80元/m28、屋面工程30元/m29、彩铝窗290元/m210、土方、共公部位装修、烟道等84元/m211、地下室部位70元/m212、电梯170元/m213、人工费170元/m214、管网90元/m215、脚手架、膜板130元/m216、施工大型设备70元/m217、临时施工设施40元/m218、检测、试验、交通费25元/m219、工程综合管理费25元/m220、国家各种规费：50元/m221、设计、地质勘探、文物勘探费30元/m222、监理费：1.8元/m

8、2 23、广告代理费、开街、开盘发布60元/m224、土地出让金（挂牌价）：295元/m225、供电、供水建设费15元/m226、银行利息；3元/m227、税费（3.413%）79.5元/m228、入户门6元/m2共计：2409元/m2（其中：建筑工程费：1875元/m2，其它各种费用为534元/m2）（4）、利润率分析1、住宅用地面积：80亩2、建设面积：约 m23、暂设评估售价：3600元/m24、计划利润：l 总销售造价：1、 住宅： m2*3600元/m2=元2、 沿街门面：9000 m2*6500元/m2=元合计：元+元=元l 总建设造价： m2*2409元/m2/ =元，l 计划毛

9、利润：元元=元注：高层相关的地下层、超高施工费有所增加。商业综合体（100亩）（1）、产品品质：a) 一层挑高度为4.8米,其它高度为4.2米，进深9米,开间6.6米外围独立门面，石材干挂贴面，金属玻璃门。,b) 室内一至四层为大空间高档主力品牌店和一、二线其它商业店面，c) 外装及公共区为中档材料（门头招牌、广告招商作二次装修设计）d) 商用电梯中档品牌（迅达、通力、奥的斯）e) 四层至28层以上为文化商务星级酒店（一栋）f) 四层至28层住宅考虑（一栋）（一梯二户）（二）门窗品质：（1） 90#型彩铝窗系列（二线品牌）（2）进户门为十大品牌：1、盼盼安居门业有限责任公司（ 盼盼）、2、重庆

10、美心麦森门业有限公司 （美心 ）、3、永康海心门窗装饰有限公司 （海心）、 4、步阳集团有限公司（ 步阳 ）、5、群升集团有限公司 （群升）、 6、万嘉集团有限公司 （万嘉 ）、7、浙江金大门业有限公司（ 金大）8、 浙江金凯德工贸有限公司 （KKD） 9、浙江金和美工贸有限公司 （金和美）10、丹东宏天门业（福康安）（3）、容积率（万m2/hm2）注：a、528文化商务星级酒店2.0（万m2/hm2）；b、528层住宅考虑为2.0（万m2/hm2）c、一层至四层商业综合体1.3（万m2/hm2(4)、概算建面造价单价分析1桩基础工程：110元/m22、钢材（文化商务星级酒店、住宅）210元/

11、m23、商品混凝土（中等高层28层）110元/m24、新型复合自保温砌块墙体部分（不需再做外墙保温）100元/m25、抹灰工程35元/m26、外墙饰面工程（中等涂料）40元/m27、室内水电（含消防）80元/m28、屋面工程30元/m29、彩铝窗290元/m210、土方、共公部位装修、烟道等84元/m211、地下室部位110元/m212、电梯170元/m213、人工费170元/m214、管网90元/m215、脚手架、膜板130元/m216、施工大型设备70元/m217、临时施工设施40元/m218、检测、试验、交通费25元/m219、工程综合管理费25元/m220、国家各种规费：50元/m22

12、1、设计、地质勘探、文物勘探费30元/m222、监理费：1.8元/m2 23、广告代理费、开街、开盘发布60元/m224、土地出让金（挂牌价）：295元/m225、供电、供水建设费15元/m226、银行利息；3元/m227、税费（3.413%）81元/m228、高层酒店进户实木门1.8元/m229、高层住宅进户防盗门2.0元/m2共计：2459元/m2（其中：建筑工程费：1922元/m2，其它各种费用为536元/m2）（三）、利润率分析1、商用地面积：100亩2、建设面积：约 m23、暂设评估售价：1、3600元/m2(写字楼) 2、沿街门面6500元/m2、3、三、四层商业4500元/m24

13、、计划利润：l 销售部份造价：1. 文化商务星级酒店1座、1. 64500 m2（招商、出租另计）2. 住宅（5-28层）1座64500 m2*3600元/m2=元3. 沿街门面：9000 m2*6500元/m2=元4. 一、二层中心主品牌店面：21000 m2（招商、出租另计）5. 三、四层商业42000 m2*4500元/m2=元6. 地下一层商业5600 m2（招商、出租另计）7. 地下二层停车位： 400停车位（5600 m2）*元/个=元合计：元（不含一、二层中心主品牌店面、地下一层大型商业、5-28层文化商务星级酒店1座）l 总建设造价： m2*2459元/m2=元，l 计划毛利润：元元=元综合所述：1、本次市场调查表明，象安阳市郊楼盘（例如：高铁站周