市当前房地产市场分析

1、1 1 / / 1717连云港市当前房地产市场分析1.1当前市场表现总结连云港市房地产业2005年-2006的市场表现可以发现， 连 云港市房地产业的发展有几个突出特点：A.地产大鳄争相进军连云港市场 。国内一些大企业纷纷投资连云港市房地产开发。莱茵达置业、 奥园集团、久和置业、利玛置业、21世纪投资集团等一批国内知名 的开发企业相继来连投资，正在或即将推售“公园一号” 、“久和国际 新城”、“新港国际”一批大的开发项目。B.改善型需求势头进一步趋强，精品商品住宅出现旺销。改善型、康居型需求正在逐步替代安置型需求，引导着今后商 品房市场的发展方向。C.土地使用权招标、拍卖出让比重增加。目前市场

2、绝大多数在售项目为公开招、投、标出让土地开发。D.房地产市场正步入品牌时代以奥园集团登陆港城为标志，公园一号以港城营销推广前所未 有之气势，震撼全城，而久和国际、新港国际两大超级大盘的磅礴气 势则更让本地中小开发商感受到较大压力。与品牌公司形成鲜明对比的是，一些小开发商不识品牌为何物！（日月花园、名典公寓） ，“卖一套算一套 ”卖“完万事大吉 ”观念盛行。E.属于我国房地产第三梯队，整体水平比较落后2 2 / / 1717处于卖地段、卖景观为主的初级阶段，以沿袭、克隆发达地区先 进作品为主。市场处于结构性过剩， 购房者的购买欲望与无效产品供应形成巨 大空白，处于更新换代的前夜。上海领秀认为，

3、像万润怡景苑、千叶花园城、金秋情缘等相对数 量在售项目属无效产品供应之类。1.2供给及销售分析（开发总量、竣工总量、积压总量、 成交情况）A.整体供需分析据上海领秀营销管理咨询有限公司市场研究院调查， 连云港房地 产市场仅未来2年内上市的期房超过400万平米，还不包括大量尚未 售馨的现房。而连云港房地产市场年销售总量近几年维持在100万125万平 米/年的水平，供应量远远大于需求量，且在宏观调控背景下，相当 部分购房者持币观望心态浓厚，销售压力较大。值得注意的是， 尽管投资量和商品房施工面积相比去年同期都有 不同程度的上升，但2005年上半年连云港的商品房竣工量和2004年 同期相比，却下降了

4、452，只竣工了1991万平方米。商品房 供求关系仍然表现为供略小于求。而通过2003年、2004年销售面积、施工面积对照图， 可以看出， 连云港房地产市场20032004年施工面积大于销售面积高达471.293 3 / / 1717239.50= 231.79万川，正集中在2005年上市；而2005年上半年施工面积又咼达236.96万叱 因此，2003、2004、2005年连续三年累加的未销售施工面积将超过470万川。1.3区域市场分析（销售价格、各片区市场等）A 商品房销售价格分析连销售均价元5 5 5 5 5 5 5 5 S S 5 55 5 5 55 5 5555 IQIQ 5 5 5

5、4321G&WB7654321G&WB765 5 43432222 2222 2222 TimTim 11112003年16752004年20564 4 / / 1717销售均价元2003年、2004年、2005年6月销售均价对照图，可以看出，2004年较2003年同比价格增长22.70%,增长幅度较大，而2005年6月， 销售均价达到2495元/平米，在全国宏观调控大背景下，连云港房地 产市场依然保持着强劲的增长势头。2500 /24952000Z150010005001_1 2003 年 2004 年 口2005 年 6 月口 1675-5 5 / / 17171.4典型个

6、案分析1、久和国际新城 项目概况：位于新港城大道，开发区管委会附近，总占地面积约862亩，总建筑面积约764811平方米，其中住宅面积556931平方米，商 业面积约20万平方米，为连云港最大房地产开发项目。小区容积率 为1.33，绿化率为40.5，未来共有约近4000户在此居住生活。户外广告举例：定位分析国际生活第一城倡导国际人居标准的东部首席中央高尚居住社区 规划分析 亮点及不足：1、以五羊路、中华路为轴线，以交汇点为核心向外发散，四期自然 分区，围合着中央景观区、休闲区及配套设施。2、建筑规划、景观设计、配套设施紧紧围绕着“菁英城、生活城、 人文城、运动城、艺术城、健康城、时尚城、财富城

7、”8大主题，环 环相扣。3、四期又分别有各自的亮点:柏林公园、威尼斯广场、 维多利亚花园、 国际教育园区、三叠泳池等。4、号称国际气息浓厚，配套完善，无愧于到目前为止港城国际生活 第一城的定位。5、建筑规划、景观设计非知名机构，所谓国际化更多体现在命名中， 而非真才实料。营销推广分析1、借政策导向之势，抓住了连云港东部城区大开发的机遇，获得了 政府官员的首肯与6 6 / / 1717消费者的认同。2、气势磅礴，大有王者之气，次气势对于连云港的消费者有较大震 撼。3、发展商为南京市江宁区开发商，从未跻身于一流开发商之列，此 项目也未同一流策划机构合作， 故项目推广手法比较一般， 鲜见创新 手法。

8、4、一期700套已销售一空，二期推出500套基本认购完毕，售价亦 由2500元/平米攀升到28003000元/平米，但其买家90以上为 连云区购房者，未来对于凯捷利地产项目不构成真正威胁。2、新港国际项目概况： 售楼地址：新浦区解放中路125号；总建筑 面积：80万川，一期总面积4万川；销售均价：多层2250元/川。 定位及规划分析港城中央 80 万用滨水现代城1、 强调项目占据城市的景观核心、交通核心、生活核心。2、 六大生活系统是其卖点；3、除了塞纳左岸、格林春晓两个案名及香港知名物业管理公司体现 了项目所谓的国际化外，未见项目任何国际化特征所在；4、 建筑规划、景观设计几乎毫无特色，在推

9、广中也只字未提，与久 和国际新城相比较，规划差距明显；5、由于动迁难度较大，该项目虽然号称80万川，但后续开发将存 在较大阻力。一期户型、面积配比:面积区间80 m296 m299 m2127- 135 m合计房型2/2/22/2/12/2/23/2/27 7 / / 1717套数约12约40约36约240330销售率100%100%约50%约50%营销推广分析1.新港国际一期除一幢楼未公开外，销售率高达100%，该项目一期多为紧凑实用型户型，加之开发商一期均价明显偏低，仅2250元/，总价较低，几乎全部在30万元以下，在中心城区板块，总价30万以下的户型极具竞争力；2.鉴于该项目为80万川超

10、级大盘，首次开盘不火，将严重影响项目 后期的推广，开发商将首次公开价格定的较低，加之区域优势、规模 优势、适中的户型，所以销售率达100%;3.项目营销推广中比较强调项目规模、地段，其它元素发掘不多，销 售现场氛围营造较好，比较有感染力；4 4预计该项目 20062006 年上半年推售量将会达到 5 5- 1010 万血2左右，如果未来该项目售价依然不高，仅停留在均价 25002500-26002600 元/ /怦这一区间，将对整个新浦地区项目定价产生极大影响， 并与新浦其它区域项目强力争夺客源。4 4地域相近竞争对手分析1、千叶花园城项目概况： 位于高新技术开发区 （宋跳），连云港市三环路振

11、华路 以北，振兴路以西， 北京路以南， 是高新区的主要住宅生活区之 一， 项目用地429亩,设有1.5万平方米的综合超市、农贸市场， 内设24班幼儿园,紧邻50亩的宋跳小学,距规划中的中学1公 里，25路,2路公交车近旁穿过。定位分析8 8 / / 1717水景 美地 时尚 和谐规划分析1、依自然现状,以中央景观区为中心,南北区景观轴将整个小区自然 分为南北两部分。2、户型多为明卧,客厅通风采光不畅，几乎没有户型做到南北通透3、整体规划显然没有任何特色，为典型低端楼盘做法。营销推广分析1、整体项目没有定位，推广主题不知所云；2、第二售楼处包装粗糙，售楼员缺乏培训和管理，难以支撑其400亩大盘地

12、位。3、一期售价全部为2000元/平米以下，影响高新区整体形象，对于 凯捷利地产项目未来推广不利。2、旺旺家园项目概况：位于高新技术开发区（宋跳） ，北京路北，宋跳立交桥西 南地块，是高新区的主要住宅生活区之一，项目用地200亩,预计现房销售，因尚未推广，其定位、推广暂不清晰。但其目标客源将与凯 捷利地产项目有相似之处，未来需重点关注。3、温哥华国际花园售楼地址：新浦区海连东路56号（巨龙路与海连路交叉） 总建筑面积：30.15万平方米销售均价：2800元/ m29 9 / / 1717项目规划分析：1、建筑风格是经加拿大最具实力的蔡德勒建筑设计公司精心打造，结合了加拿大风情的北美建筑风格，倡

13、导欧 洲现代院落住宅模式，使每个居住院均有良好的庭院景观。2、园 林采用了热带巴厘岛风情的水景，使多数住宅都成为亲水住宅， 提升居住品质。3、小区内的绿化及水景，小区中央景观是由多个 环形游泳池连接而成。 （在寒冷的冬季，水景带冒着丝丝热气且与 周围热带植物及各种图腾柱、雕塑相呼应，大大提升了小区的居 住品质与档次）。4、小区内配套设施齐全：幼儿园、网球场，室 内游泳池、壁球馆、健身房等。5、建筑规划及园林景观呈现鲜明 风格，在连云港市场上独树一帜，相对而言，具有较大竞争力。 温哥华国际花园营销推广简析：1、项目以鲜明的加拿大温哥华风格面世，其定位在连云港的楼盘中相对较为鲜明，具有较大的 震撼。2、项目在销户型以比较适中的2、3房为主，预计该楼盘为未来2年内新浦区重要具竞争力项目。3、项目位于新老城区交汇处，未来将对凯捷利地产项目目标客源形成直接拦截，需重点 关注。4、项目以葛优作为形象代言人， 虽然开港城楼盘形象代言 人先河， 但根据全国各地经验来看，聘请楼盘形象代言人，不仅 耗资巨大，对销售所起到的实质性作用往往收效甚4、海连新天售楼地址：新浦区近新市政府行政大楼科苑路99号总建筑面积：占地160亩，13.4万川销售均价：多层2400元/ m2一期户型、面积配比：面积区间90 100 m2120 140 m2140 m以上合计1010 / / 1717房型2/2/13/2/