济南商业物业发展回顾及未来展望

1、2005年济南商业物业发展回顾及未来展望一、2005年济南商业地产发展概况 2005年济南零售商业物业继续保持着“供需两旺”的态势，商业地产再一度成为济南房地产市场开发的热点，究其原因：首先，作为投资产品，商业物业相比于住宅和写字楼具有更高的利润空间；其次，济南对老城区大规模的折迁、改造和城区规模的不断拓展为商业地产开发创造了良好的契机；再次，2005年国家限制对住宅项目的投资和投机行为，市场上的游资需要出口，其他投资渠道发展不健全或现状低迷，也给商业物业的投资带来一定的机会；最后，一些商业楼盘，如鲁能泰山广场、新世界商城等，以新颖的商业业态或经营管理方式。 （一）济南商业分布特点 A.商圈分

2、布与城市发展趋势相一致 随着济南经济的蓬勃发展、城市人口的增加、城市改造进程的加快，整个城市的功能结构、人口分布等都在发生变化，特别是济南“东拓、西进、北跨、南展”的整体规划出台后，东部、西部成为新的投资热点区域。因此作为济南泉城路、传统商圈在得到提升的同时，一些原有的商圈也在崛起，如洪楼商圈、西市场商圈等，随着近年来区域发展，辐射力度逐渐加强。目前济南市的主要商圈有泉城路商圈、老东门、大观园、洪楼、西市场、英雄山、段店、体育中心商圈、山大路商圈、文化路商圈、泺口商圈等商圈等十余个商圈。 B.综合商圈、专业性商圈区域分布特征明显。 综合商圈多分布在城市板块的中心地带，而专业性商圈多分布在城乡结

3、合部，该种分布特点是由于二者的商品组合特点、客户群的消费特点等决定的。综合类商圈大多是不同行业的商业、服务的聚集，通过多功能性聚集放大以维持和推动商圈发展，因此综合类商圈一般分布在居住社区集中的区域中心。而专业性商圈一般与其周边居民的聚居程度关联不大，而与地段的交通特性关系密切，专业性商圈通过同种类型的商业集中经营产生集聚放大效应，商品种类虽少，但商品组合线极深，会吸引特定消费者来此类商业区购物，如泺口批发市场、段店汽车配件市场等专业市场。 C住宅底商成为济南商业物业的一种重要开发形式 住宅底商主要为满足小区内居民及附近居民的方便性购买，同时住宅底商的投资者或经营者拥有小区内或附近居民这一相对

4、稳定的消费群体，只要所经营的内容能符合本小区及附近居民的消费习惯，商业经营状况一般较为稳定，就可以使住宅底商的投资者和经营者获得相对稳定的收益，这使得住宅底商相对于纯商业项目的投资经营风险要小的多，购买这样的店铺，投资少，风险不大，资金回笼也较快，于是大量的投资者和开发商都将目光投向了住宅底商。2005年济南市在售的住宅中大部分建有一定量的底层商业，据中原统计，约有21万平米。 （二）供应分析 2005年在售、在租商业项目供应面积 注：1、数据来源于12月1日市场调研结果；2、如需详细资料请联系市场研究中心。 区域划分标准： 东部区域为历山路以东区域；南部区域为经十路以南的区域；西部区域为纬十

5、二路以西区域；北部区域铁路以北的区域。中部区域位于纬十二路以东、铁路以南、经十路以北、历山路以西的区域。 2005年济南市在售、在租商业项目供应总量较大，约为165.2万平米。 其中北部区域的商业供应面积最大，约为110.5万平米，约占总体供应量的66.9%。济南北部区域的北园大街为主营家居建材的商业街，而综合性的商场、超市在该区域内数量较少，嘉汇环球广场在此开发综合商场是应时所需，以来满足区域内居民的购物需要，弥补区域商业配套缺乏的不足。泺口商圈以中低档服装批发为主，但随着该商圈的不断成熟和发展，之江商城的开发运营使该区域商品档次有不断提升的趋势。另外建筑面积达100万平米的盖世物流定位于超

6、大型的农类主题批发市场，集超大型批发市场、大型物流仓库，其具有天然区位、便捷交通和山东物流中心三大优势，充分发挥其对农贸商品集散作用。盖世物流的开发大大增加了北部商业项目的供应量。 南部的商业项目供应量也较大，约占总体供应面积的14.4%。南部区域以其优美的自然环境吸引了大量的高收入阶层，但南部区域现有商业供应满足不了区域居民的需要，市场机会使开发商加大了对该区域商业的投资，如鲁能泰山广场、新世界商城、英雄山人防商城等。 东部的商业项目供应量约为13.2万平米，约占总体供应面积的8.0%。依托于对东部新城的市政规划支持，济南东部开发了大量的中高档住宅物业，大量具有一定消费能力的人群在此区域聚集

7、，而目前该区域的商业配套以超市和超级专业店为主，无大规模、较高档次的综合商场，于是海蔚广场应运而生。 西部的商业面积约占总体供应量的6.5%。随着济南“西进”步伐的加快和西部大学城的建立，传统商业网点已不能满足该区域人流的需求，需求催生的新的商业网点的产生，如明珠新世纪商业广场等。 因土地的稀缺性，济南中部的商业供应量最少，约占总体供应量的4.2%，且主要集中在西市场商圈。西市场商圈在全省乃至全国都是知名的小商品批发市场。经一路拓宽使西市场的道路交通更为便利，西市场的重新改造建设和时代商业广场的开发使西市场商圈拥有更大的发展空间。 （三）2005年新增商业项目分析 2005年新增商业项目列表

8、注：1、数据来源于12月1日市场调研结果；2、如需详细资料请联系市场研究中心。 2005年济南市主要新增商业项目有8个，总供应面积达30.2万平米。在8个新增项目中有4个在南部的体育中心商圈和英雄山商圈内，其余分别在东部的洪楼商圈、北部的北园大街商圈、西市场商圈和泺口商圈。 1、从供应量上分析，体育中心商圈的新增商业项目数量最大，约占新增供应总量的27.2万平米。巨大的市场机会促使新世界商城和体育中心改建、英雄山人防商城投入使用，同时这些商业项目的开发运营也会提升商圈的商业氛围和地段价值；其次按新增供应量的大小排列分别为英雄山商圈、洪楼商圈、北园大街商圈、泺口商圈和西市场商圈。 2、从新增商业

9、项目的分布特征看，它们都分布在已有的、较为成熟的老商圈内。现在已经形成的泉城路等十余商圈已经具备了较高的消费认知度和消费惯性，区域商业氛围浓厚，所以一些开发商在调查分析同行业同类型的商业物业的地段特征、经营的特点后，找出市场空白，并借助周边已经成熟的商业氛围和旺盛的人气，进行商业地产的开发，如西市场商圈中的时代商业广场、海蔚广场、嘉汇环球广场、之江商城等项目。也存在部分改建项目，以提升其经营档次和品味、完善商业功能、改变经营主题等，如新世界商城、西市场小商品市场、济南海鲜大市场等。不管是改建还是新开发的商业项目，都是因为城市快速发展，传统商圈在商业业态、物业品质、服务配套等方面亟待升级，这些商

10、业项目的开发无疑会增加原商圈的商业功能，增强其吸引人流的能力。 小结： 2005年，商业地产可谓经历了一场“曲线运动”，但其最终的方向将不会因为这种经历而有任何方向性的改变。 “商业地产产品、人才紧缺、扩张、开发商与零售商关系、宏观调控与发展模式和规模、经营和业绩为先、做对程序、综合物业、只租不售和租户调整、金融功能升温”成为2005年频繁闪现的商业地产、购物中心行业关键词汇。 济南市商业市场的发展特点也基本上可以用上述词汇来概括。 二、2006年济南商业地产展望 （一）济南市中心区域和南部将成为商业地产开发热点区域 1、泉城路商圈竞争力将加强 由于功能定位出现偏差、卖家炒作、商业街缺乏整体规

11、划等缺陷的存在，泉城路租金过高造成经营者利润下降，商家的经营状况一般。 但从长远看，泉城路商圈作为济南市的一级核心商圈，是济南市城市活力的象征，随着政府对泉城路商圈的不断调整及如汇泉新世界等品牌商业地产开发商的进入，泉城路的商圈竞争力将一步加强。 2、济南南部将成为商业地产开发热点区域 济南的商业区多集中在城区的中部和东部，而经十路以南的地区商业以中小型超市和社区底商为主，缺乏大规模综合性商业，娱乐、休闲等复合型消费难以满足。随着伟东新都、银丰山庄、世纪佳园、龙力天润苑、鲁能领秀城等大型高档社区的建设，南部地区的入住人口将大量增加，该部分人群消费力较强，因此可以预见济南南部将成今后几年商业地产

12、的开发热点区域。 （二）购物中心引领商业地产发展 购物中心作为商业地产的一种开发形式，是将零售商汇集在一起从事零售商业经营活动的场所，购物中心的业态复合度高，商品涵盖范围更大，其功能定位为集购物、餐饮、休闲、娱乐、美容美体于一体的一站式消费模式。 济南市现有商业业态以大中型百货店和超级市场、专业市场等为主。其消费功能单一，缺乏娱乐休闲功能。能集中满足人们购物、休闲、娱乐需要的购物中心将作为新的业态形式在济南商业中应运而生。 （三）住宅底商的需求量和供应量仍会持续增加 住宅底商具有稳定的客户群、投资风险小、收益稳定、启动资金相对少等特点，其仍会受到中小投资者的欢迎，这样会带动人流量大、交通方便的

13、住宅区中小面积底商需求量和开发量的增加。 （四）商业地产金融功能不断增强 除此之外，中国的金融政策在微妙之中发生着变化。住房抵押贷款证券化已经越过最大的障碍，金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法12月1日起正式施行；中国农业银行公布的中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)，决定在北京、上海、天津等七个城市稳步开展经营性物业抵押贷款业务一系列的政策信号都预示着商业地产金融市场将有进一步升温的迹象。 21世纪商业地产金融的主流模式是以信托为主线，其他金融配套的一种多元化的融资模式。专家分析指出，购物中心的成功取决于地产、商业和金融三种关联价值的相互提升和相互促进。购物中心的地产和商业属性均将服务于金融属性的增值功能，没有专业的市场控制和发展能力，购物中心就难以达成自身的投资价值和商业价值。 小结： 随着中国加入世贸组织和申奥成功，中国的零售业市场全面开放，更多国际化的商业地产业态，如Shoppingmall等进入中国；房地产营业税的增收，在一定程度上促使地产商从住宅开