可研课程设计报告(共14页)

1、精选优质文档-倾情为你奉上本课程设计：某房地产项目可行性研究财务评价本项目为某市房地产A项目，包括各种附属设施及景观建筑等配套设施。项目基准收益率为12%，基准投资回收期为3年。（一）有关数据资料如下：1.项目基本概况A项目规划共建设12栋大楼，用地面积为69416，总建筑面积为，可销售面积为，其中，可销售的高层住宅建筑面积为.5，可销售的商业建筑面积为13182.5，地下室建筑面积为81800，可销售的车位数为2723个。本项目从2016年年初启动，计划2016年8月1日正式开工，依据以往经验估算，项目工程期为22个月，销售期为28个月，项目建设8个月可封顶，取得房地产销售相关批件即可销售。

2、项目的筹建期（2016.1.1-2016.7.31）：完成征地及各项手续办理，人员配备、项目规划、设计、开工前期准备、部分市政配套设置及景观建设。项目的工程期（2016.8.1-2018.5.31）：完成总建筑面积的工程，开发面积中包含住宅、商铺、地下室及市政配套的等；项目的销售期（2017.4.1-2019.7.31）：结合项目当地的实际情况，预计开盘后两个月销售比率达到40%，2017年末销售比率累计达到60%，到2018年3月底销售比率累计达到80%，到2019年底销售比率累计达到95%，2019年的销售比率为8%（为方便计算，假设该项目不存在尾房）。2.项目建设投资估算建设投资由以下几

3、类费用组成：拟建工程的工程费用，包括主体结构、建筑、给排水、强弱电、消防及室外工程等；拟建工程的其他费用，包括土地出让金、市政配套等政府收费、土地转让费、拆迁补偿费、勘察设计费、建设单位管理费、人员培训费用等；不可预见费，包括常规预备费和涨价预备费，主要考虑项目在建设期内的不可预见费用及物价上涨而可能发生的建筑材料、设备和人工费的上涨。各项费用计费标准及依据见表1-1。3.项目的销售价格水平及相关费用本项目是中档园林社区，住宅单价为6650元/，商铺单价为12000元/，车位按元/个计算。房屋总套数约1100套。销售时，管理费用按销售收入的1%计算，销售费用按销售收入3%计算，与销售相关的税金

4、税率如下：营业税按销售收入5%计算，城市维护建设税、教育费附加按应纳营业税额7%、3%计算，印花税按销售收入0.05%计算，土地增值税按销售收入0.5%计算（不考虑地方教育附加）。企业所得税税率为25%。4.项目资金使用计划及资金筹措在2016年3月1日前，开发商自筹资金建设投资的35%，支付购置土地成本、政府费用及前期工程等费用。2016年3月1日开发商借入建设投资的55%，年利率为5.24%，按月计息，所需的其他资金由开发商通过销售回款解决。借款合同约定的还本付息如下：贷款分期按月归还利息，按全年计息；销售比例达到40%时，偿还本金20%；销售比例达到60%时，累计归还贷款本金50%；销售

5、比例达到80%时，偿还剩余的本金和利息。项目建设投资资金投入计划时间见表1-2。5. 产品成本估算固定资产（其中无形资产为2000万元，其他资产为700万元）折旧费按年限法计算折旧，折旧年限为15年，残值率为5%。无形资产按8年摊销，其他资产按5年摊销，均不留残值。年经营成本为万元。表1-1 房地产A项目的各项费用计费标准及依据序号项 目计费标准或依据一土地开发成本1土地出让金根据国有土地使用权出让合同缴纳交地价，为30000万元2土地交易服务费土地出让金×0.1%3耕地占用税用地面积（）×30元4契税土地出让金×3%二各项政府收费1城市基础设施配套费建筑面积（）

6、×2162工程质量监督费基础设施及建安工程造价×0.2%3房屋产权总登记费房屋总套数×80元4水土保持补偿费用地面积（）×1元5新建项目防雷装置安全性能检测费按一栋房屋8个点，每点80元计算6其他费用建筑面积（）×1元三基础设施及建筑安装工程费用1施工合同公证费主体及结构工程费×0.05%2场地平整及基坑土方工程用地面积（）×15元3夯扩桩基础及基坑工程建筑面积（）×40元4主体及结构工程高层、商业、配套按建筑面积×850元计算；地下室按建筑面积×1100元计算5门窗、电梯及安装工程建筑面积（）

7、×150元6消防工程建筑面积（）×15元7室内水电工程建筑面积（）×40元8给排水工程建筑面积（）×25元9智能化系统建筑面积（）×10元10防水及保温工程建筑面积（）×35元11供气工程按每户3000元计12集体供热工程建筑面积（）×40元13有线电视按每户880元计14发电机及环保设施建筑面积（）×5元15装修费用按住宅使用面积（）×800元计算，公摊面积按15%计算四项目前期费用及相关建设工程其他费用1总体规划设计及图样费用地面积（）×0.75元2单体方案、建筑设计及图样费建筑面积（）&#

8、215;20元3工程监理费建筑面积（）×1.6元4可行性研究及勘察费建筑面积（）×3元5工程咨询费建筑面积（）×1元6临时用水、用电费建筑面积（）×10元7施工用水建筑面积（）×8元8建设单位管理费基础设施及建安工程费×0.5%9其他费用建筑面积（）×5元五小区配套工程费1园林绿化工程用地面积（）×80元2室外永久水电工程用地面积（）×30元3小区市政配套用地面积（）×20元4环保设置及配套工程用地面积（）×10元六不可预见费主体及结构工程费×3%表1-2 项目建设投资资金投

9、入计划时间表时间2010年初3月以前2010年度2011年2012年 投入比例 25.92% 60.3%13.68%0.1%（二）设计要求完成内容：1. 估算本项目建设投资总额，编制建设投资估算续表1-3。2. 编制项目建设投资资金各年投入计划表1-4。3. 编制营业收入、营业税金及附加和增值税估算表1-5。4. 编制总成本费用估算表1-6。编制固定资产、无形资产和其他资产估算表1-7。5. 编制利润与利润分配表1-8。所得税税率为25%，法定公积金按10%提取。计算总投资收益率和项目资本金净利润率。6. 编制项目投资现金流量表1-9，计算投资内部收益率、财务净现值、项目投资回收期。7. 项目

10、资本金现金流量表1-10，计算资本金内部收益率。8. 编制项目借款还本付息计划表1-11。9. 通过编制各报表和计算各项指标，对本项目是否可行做出评价结论。以上各表和计算要求有相关文字说明、具体计算式。专心-专注-专业课程设计报告课程名称：建设项目可行性研究与评估课程设计 课题名称：某房地产项目可行性研究财务评价 指导教师： 张日芬 班 级： 姓 名： 学 号： 成绩评定： 指导教师签字： 二一六 年 五 月 九 日一、课程设计目的通过该课程设计，掌握的投资项目的可行性研究、市场调查与预测、项目生产条件的评价、项目的财务状况分析与评价、项目的国民经济评价以及项目的不确定性分析等基本理论和评估方

11、法运用到项目可行性研究、项目评估等实务操作中，具备投资项目可行性研究和投资项目经济评估的综合能力。二、课程设计内容1. 总论(1)项目的基本概况A项目规划共建设12栋大楼，用地面积为69416，总建筑面积为，可销售面积为，其中，可销售的高层住宅建筑面积为.5，可销售的商业建筑面积为13182.5，地下室建筑面积为81800，可销售的车位数为2723个。(2)可行性研究报告编制的依据；1.项目建设投资资金估算、各年投入见表1-3、1-4：2.营业收入、营业税金及附加和增值税估算表1-5：住宅总销售收入=单价×数量=6.650×.5/10000=88210.59万元（1）住宅销

12、售收入销项税额=住宅销售收入×0.5%=88210.59×0.5%=438.86万元（2）商铺销售收入=单价×数量=12000×13182.5/10000=15819万元 商铺销售收入销项税额=商铺销售收入×0.5%=15819×0.5%=78.70万元（3）车位销售收入=单价×数量=10×2723/10000=27230万元 车位销售收入销项税额=车位销售收入×0.5%=27230×0.5%=136.15万元 营业收入=住宅销售收入+车位销售收入+商铺销售收入 =88210.59+27230+

13、15819=.59万元17年营业收入=52926.35+16338+9491.4=78755.75万元 营业税=78755.75×5%=3937.79万元 城市维护建设税=营业税×7%=3937.79×7%=275.65万元 教育费附加=营业税×3%=3937.79×3%=118.71万元 营业税金及附加=3937.79+275.65+118.+118.71=4332.14万元 销项税额=住宅销项税额+车位销项税额+商铺销项税额 =438.86+135.47+78.70=653.03万元3.固定资产、无形资产和其他资产估算表1-7：固定资产原值

14、=建设投资+建设期利息-无形资产-其他资产 =78243.41+1564.30+314.73-2000-700 =78051.32万元17年无形资产净值=无形资产原值-当期摊销费=2000-250=1750万元 固定资产净值=固定资产原值-当期折旧费=78051.32-4943.25 =73108.07万元 其他资产净值=其他资产原值-当期摊销费=700-140=560万元4.利润与利润分配表1-8：17年利润总额=营业收入-总成本费用-营业税金及附加 =78755.75-18897.55-4332.14=55526.06万元 应纳所得税额=利润总额-弥补以前年度亏损=55526.06+0=5

15、5526.06万元 所得税=利润总额×所得税率=55526.06×25%=13881.52万元 净利润=利润总额-所得税=55526.06-13881.52=41644.55万元 可供分配的利润=净利润+期初未分配利润-弥补以前年度亏损 = 41644.55+0+0=41644.55万元 提取法定公积金=净利润×10%=41644.55×10%=4164.45万元 可供投资者分配利润=可供分配利润-提取法定公积金 =43253.83-4325.38=38928.45万元 未分配利润=可供投资者分配利润-应付投资者各方股利-提取盈余公积-应付普通股利 =3

16、8928.45+0+0+0=38928.45万元 用于还款的未分配利润=当年应还本金-折旧费-摊销费 =21516.94-4943.25-390=16183.69万元 息税前利润=利润总额+利息支出=55526.06+1564.30=57090.36万元5.项目投资现金流量表1-9：回收固定资产余值=折旧费×（折旧年限-运营期年限）+残值 =4943.25×（15-3)+78051.32×5%=63221.57万元17年的调整所得税=息税前利润×所得税率 =57090.36×25%=14272.59万元 现金流入=营业收入+回收固定资产余值=7

17、8755.75+0=78755.75万元 现金流出=建设投资+流动资金+经营成本+营业税金及附加 =10703.70+0+12000+4332.14=27035.84万元 所得税前净现金流量=现金流入-现金流出=78755.75-27035.84=51719.91万元 项目资本金现金流量：项目资本金=建设投资×35%=78243.38×35%=27385.18万元2016年3月以前的项目资本金=建设投资×25.92%=20280.69万元2016年的项目资本金=27385.18-20280.69=7104.50万元 2017.04到2017.06销售比率达到40%

18、，应偿还本金的20%，则2017年3月应还本金=43033.88×20%=8606.78万元2017.07到2017.12销售比率累计达到60%，应偿还本金的30%，累计偿还本金的50%，则本月应还本金=43033.86×30%=12910.16万元2018.01到2018.03销售比率累计达到80%，应偿还本金的100%-20%-30%=50%，则本月应还本金=43033.86×50%=21516.94万元 (3)1.项目建设的条件，问题与建议。2. 市场预测 3.项目实施进度安排本项目从2016年年初启动，计划2016年8月1日正式开工，依据以往经验估算，项目

19、工程期为22个月，销售期为28个月，项目建设8个月可封顶，取得房地产销售相关批件即可销售。项目的筹建期（2016.1.1-2016.7.31）：完成征地及各项手续办理，人员配备、项目规划、设计、开工前期准备、部分市政配套设置及景观建设。项目的工程期（2016.8.1-2018.5.31）：完成总建筑面积的工程，开发面积中包含住宅、商铺、地下室及市政配套的等；项目的销售期（2017.4.1-2019.7.31）：结合项目当地的实际情况，预计开盘后两个月销售比率达到40%，2017年末销售比率累计达到60%，到2018年3月底销售比率累计达到80%，到2019年底销售比率累计达到95%，2019年

20、的销售比率为8%4.销售策略和营销模式策略：先分析机会，找出市场营销可能利用的有利条件。然后决定市场，通过市场细分，市场选择和市场定位，在拟定的目标市场上，为项目树立一定特色，塑造预定的形象，以突出和显示与竞争者之间的区别。最后实施市场营销活动。模式：通过产品生命周期，掌握不同阶段产品的特征，再进行项目竞争力分析和市场竞争力分析。通过分析和决策实施市场营销活动。5.投资估算和资金筹措 （1）投资估算范围与依据建设总投资估算，计算标准或依据及结果详见建设投资估算续表1-3。其中：用地面积：69416 总建筑面积： 房屋总套数：1100套 (2) 建设投资估算、流动资金估算 建设投资由以下几类费用

21、组成：拟建工程的工程费用，包括主体结构、建筑、给排水、强弱电、消防及室外工程等；拟建工程的其他费用，包括土地出让金、市政配套等政府收费、土地转让费、拆迁补偿费、勘察设计费、建设单位管理费、人员培训费用等；不可预见费，包括常规预备费和涨价预备费，主要考虑项目在建设期内的不可预见费用及物价上涨而可能发生的建筑材料、设备和人工费的上涨。具体估算结果见建设投资估算续表1-3。 (3) 总投资及分年投资计划 总投资=土地开发成本+各项政府收费+基础设施及建筑安装工程费用+项目前期费用及相关建设工程其他费用+小区配套工程费+不可预见费=78243.37704分年投资计划如下表1-4所示：其中：投资资金=投

22、资总额*投资比例6. 财务和社会效益财务评价（1）财务评价依据:说明相关的取费标准、财务制度规定、税收政策、银行贷款利率、项目计算期等；（2）总成本及经营成本估算（3）盈利能力、偿债能力A.项目投资现金流量表（见表1-9）。从由该表计算得到的财务评价指标看：a.项目投资财务内部收益率（所得税前）为36%，项目投资财务内部收益率（所得税后）为27%，大于基准收益率ic=12%。b.项目投资财务净现值（ic=12%）（所得税前）为32323.03万元，项目投资财务净现值（ic=12%）（所得税后）为19915.99万元，大于零。表明该项目盈利能力以满足了行业上的要求，在财务上是可行的。c.项目投资

23、回收期（所得税前）为3.04，项目投资回收期（所得税后）为3.26，和行业基准投资回收期3相差不大，表明项目基本符合要求。B.项目总投资利润率=平均年息税前利润/项目总投资*100% =（57090.36+7474.62+7474.62）/3/78243.41=29.67%结果表明项目投资利润率大于行业平均利润率，即项目单位投资盈利能力超过了行业平均水平。资本金净利润=平均年息税前利润/项目资本金 =（57090.36+7474.62+7474.62）/27385.183=87.69%结果表明项目资本金投资利润率大于行业平均利润率，即项目资本金单位投资盈利能力超过了行业平均水平。C.项目资本金

24、现金流量表（见表1-10）。由该表计算得到的财务评价指标来看，资本金内部收益率为45%，大于ic=12%，表明在投资者角度该项目财务上可以考虑接受。 2）偿债能力分析由利润与利润分配表1-8可以计算如下指标：项目投产后，利息备付率=36.50大于2，偿债备付率=1.83大于1，能够满足借款机构对偿债能力的要求。3）不确定分析A.盈亏平衡分析。按项目2017的数据计算，以生产能力利用率表示的项目盈利平衡点BEP（%）为：BEP（%）=年固定总成本/（年销售收入-年可变成本-年销售税金及附加-年增值税）*100%=18897.75/（78755.75-0-4332.14-393.78）=25.53

25、%表明项目具有一定的抗风险能力。B.敏感性分析。本项目分别就项目固定资产投资、经营成本、产品收入3个主要因素，对项目全部投资所得税前财务内部收益率（所得税前）进行敏感性分析。若变化率取10%，计算结果下表。 项目财务敏感性分析变动因素变化率财务内部收益率（所得税前）（%）较基本方案增减（%）固定资产投资+10%21%+3%-10%15%-3%经营成本+10%16%-2%-10%20%+2%房产销售收入+10%23%+5%-10%13%-5%由表可见，各因素变化对项目全部投资所得税前财务内部收益率的影响程度不同，按敏感程度顺序由大到小依次为：房产销售收入、固定资产投资、经营成本，另外，在+10%

26、的变化范围内，所有所得税前的财务内部收益率指标都大于基准收益率指标ic=12%，表明该项目总体看来风险不大。（3） 项目可行性研究结论与建。由上述财务评价结果看，本项目财务内部收益率高于行业基准收益率，财务净现值大于零，投资回收期稍大于行业基准投资回收期，项目总体风险不大，从敏感性分析看出房产的销售收入对于内部收益率最敏感，房产销售收入提高，内部收益率会增大，对项目有利无害，我们可以抓住这点，将房产的销售收入提上去。让项目盈利更多。相应的投资回收期也会变短，项目可行性更高。具体的方案为针对用户的需求，将户型整改为 为大部分人需要的户型，如果周边的交通运输方便，上下班方便或是附近有学校，在销售时

27、都是增加销售量的方案，另外，物业、设施满足客户需求。 7.项目可行性研究结论由上述财务评价结果看，本项目财务内部收益率高于行业基准收益率，财务净现值大于零，投资回收期与行业基准投资回收期相差不大，借款偿还能满足贷款机构要求，项目各年的财务状况也较好，而且风险不大。因此，从财务上讲本项目可以接受。三、总结及心得体会通过此次课程设计，使我更加扎实的掌握了有关方面的知识，在设计过程中虽然遇到了一些问题，但经过一次又一次的思考，一遍又一遍的检查终于找出了原因所在，也暴露出了前期我在这方面的知识欠缺和经验不足。实践出真知，通过亲自动手制作，使我们掌握的知识不再是纸上谈兵。过而能改，善莫大焉。在课程设计过程中，我们不断发现错误，不断改正，不断领悟，不断获取。最终的检测调试环节，本身就是在践行“过而能改，善莫大焉”的知行观。这次课程设计终于顺利完成了，在设计中遇到了很多问题，最后在老师的指导下，终