新加坡工业园发展模式演变模式讲义

1、新加坡工业园发展模式演变 第一代：1960s & 1970s 第二代：1980s 第三代：1990s 第四代：2000s经济发展背景：经济发展背景：1960s 就业机会的创造 Creating Jobs1970s 技术训练 Teaching Skills工业园区规划设计工业园区规划设计- 与居住区分离的大型工业区、低容积率、低密度的开发模式- 靠近住宅区的小型轻工业区和多层厂房案例：案例：大士工业区笼东工业区的多层工业厂房宏茂桥的低密度联体式工业厂房第一代 1960s & 70s案例：案例：TUAS工业区工业区 大士工业区大士工业区一期一期规划特点规划特点： 与居住区分离的大型

2、工业区、低容积率、低密度的开发模式。产业类型产业类型：一般制造业地块划分：地块划分： 0.8-1.0 ha容积率容积率：1.01.4道路系统规划：道路系统规划：网格状，考虑集装箱车辆的通行配套设施：配套设施：基本设施如水、电厂房形态：厂房形态：独立式厂房案例：案例：芽笼东工业区的芽笼东工业区的多层工业厂房多层工业厂房芽笼东芽笼东规划特点规划特点：集中的中等规模工业区产业类型产业类型：纺织、家具、印刷、电子加工业容积率容积率 ：1.0 1.4楼层数楼层数 ：4层厂房设计厂房设计：厂房设计有综合客运与货运电梯， 因此适合原料体积较小的产业类型规划特点规划特点： 布置在居住区周边的 无污染小型工业区

3、（维修业）容积率容积率 ： 1.0楼层数楼层数 ：2 层道路系统道路系统：网格状，集装箱车辆一般不能 够直接通行案例：宏茂桥的案例：宏茂桥的低密度联体式工业厂房低密度联体式工业厂房宏茂桥工业区宏茂桥工业区第二代 1980s 经济发展背景：经济发展背景：1980s-1980s-资本与技术密集产业资本与技术密集产业工业活动呈现出分散型与专业化特点，除了满足制造业活动需求，加工处理、测试，以及研发等特殊功能需求业逐渐增加。工业园区规划设计工业园区规划设计: :- 产业组团发展概念，如晶片制造园/制药组团/石油化工岛- 工业区内更多生活配套设施，- 科学园的诞生新加坡科学园案例案例巴西立/兀兰/淡滨尼

4、晶片制造园大士医药园和大士工业区新加坡科学园面积面积：48.5 60.5 公顷用地类型用地类型：B2地块划分地块划分：6-20公顷容积率容积率：1.3 -2.5高度控制高度控制：巴西立：26-54米 兀兰35米 132米 淡滨尼2250米规划特征规划特征：紧邻居住区设施配套设施配套：职工宿舍 （ 如巴西立晶片园 400单 位的职工宿舍）兀兰晶片制造园兀兰晶片制造园巴西力晶片制造园巴西力晶片制造园淡滨尼晶片制造园淡滨尼晶片制造园巴西力晶片制造园巴西力晶片制造园淡滨尼晶片制造园淡滨尼晶片制造园兀兰晶片制造园兀兰晶片制造园SSMC (Systems on Silicon Manufacturing

5、Company)产业组团：晶片制造园产业组团：晶片制造园位置位置 ：大士工业区面积面积 ：一期183公顷，二期188公顷地块划分地块划分 ：9-20 公顷用地类型用地类型 ：B2容积率容积率 ：1.0 -1.4楼层数楼层数 ：6 层设施配套设施配套 ：第三方服务设施提供者,一个集中多样设施为一体的build-own-operate concept，提供的服务包括天然气、冷水、蒸汽的提供与废弃物处理等。TBP1TBP2TBP1TBP2 产业组团：生物制药园产业组团：生物制药园位置位置 ：大士工业区配套设施：配套设施：中心商业设施、小型 公共设施、高尔夫球场、 俱乐部、游艇俱乐部- 中心商业设施服

6、务范围为 1.5公里- 小型公共设施服务范围 400米（10分钟步行距离）工业区内更多生活配套工业区内更多生活配套产业类型产业类型：主要从事生物科技、微电子学、机器人等方面的研究与开发工作，1984年代开始规划发展，是新加坡第一个科学园，主要提倡研发活动的发展面积面积：108公顷用地类型用地类型 ：BP （Business Park）地块划分地块划分：1.5 - 4公顷容积率容积率：1.2-2.0楼层数楼层数：4-6 层规划特征规划特征：公共设施集中布置设施配套设施配套：会议室、诊疗所、托儿所、F&B、 便利店、休闲场所、园区巴士新加坡科学园新加坡科学园第三代 1990s经济发展背景：

7、经济发展背景：1990s 1990s 转型时期转型时期- 资金密集型知识密集型-吸引吸引制造业企业运营总部(Operational Headquarter Office)，推动本地中小型企业(SME)工业园区规划设计工业园区规划设计- 花园式的郊区商业园 新加坡建立了第一个集商业和办公于一体的商业园-国际商业园。在国际商业园规划中，贸易活动和现代化办公得到有效的结合与发展。园区不仅提供高质量的基础设施和服务设施，还致力于营造居民、公司企业、国家级研究机构和高等教育机构等之间所组成的社区精神。- 新型的中高密度工业厂房 （容积率2.0-2.5）案例案例樟宜商业园/国际商业园卡奇武吉工业区/ /武

8、吉巴督工业园 面积面积：66公顷用地类型用地类型 ：BP (Business Park)地块划分地块划分：0.5 -1 公顷容积率容积率：1.6 - 2.5楼层数楼层数：4- 8 层规划特征规划特征：将城市规划概念融入工业区规划概念中，创造花园式、综合多元化的办公环境，包括”学、研、玩“等城市主要元素。设施配套设施配套：知识密集设施，酒店设施，中央供冷设施 District Cooling System (DCS)，提供冷气所需的冷水 花园式的郊区商业园花园式的郊区商业园 Changi Business Park，樟宜商业园，樟宜商业园花园式的郊区商业园花园式的郊区商业园 Changi Bus

9、iness Park，樟宜商业园，樟宜商业园产业类型产业类型：高科技公司总部，数据与软件产业研发部门面积面积：33公顷地块划分地块划分：0.5 -4公顷容积率容积率：1.4 - 2.5楼层数楼层数：15 层规划特征规划特征：将城市规划概念融入工业区规划概念中，介绍花园式、综合多元化的办公环境，包括”学、研、玩“等城市主要元素。设施配套设施配套：商业孵化设施花园式的郊区商业园花园式的郊区商业园 Changi Business Park，樟宜商业园，樟宜商业园花园式的郊区商业园花园式的郊区商业园 Changi Business Park，樟宜商业园，樟宜商业园主要功能主要功能 ：高科技、软体产业、

10、研发产品设计与开发、资料处理辅助功能辅助功能 ：展览、会议发展策略发展策略 ：特定国家的中小企业公司的孵化点，提供相同背景的公司交流机会。提供现成的现代化办公室，相关机构服务如税务等。占地面积占地面积 ：2公顷容积率容积率：1.4楼层数楼层数：6 层German Building 新加坡的德国中小企业的孵化中心新加坡的德国中小企业的孵化中心花园式的郊区商业园花园式的郊区商业园 Changi Business Park，樟宜商业园典型建筑，樟宜商业园典型建筑- 地处交通便捷的位置- 提供高标准的基础设施 ：如一站式基础设施服务- 良好的环境和辅助配套设施，这类型商业园比较受IT业和知识型工作人群

11、的欢迎- 塑造园区独特品牌：通过优秀的景观设计和建筑设计、集中开敞绿地，塑造园区形象。每个地块并没有规定绿化率，但要求沿地块边界提供至少2米宽的绿化带- 单个地块面积不小于0.5公顷，以保证足够的面积用作景观，塑造花园式的办公环境- 对建筑层高没有控制- 不设置集中的小型公共设施（与以制造为主的大士工业区不同）- 园区有详细的城市设计导则花园式的郊区商业园规划要点小结花园式的郊区商业园规划要点小结新型的中高密度工业厂房新型的中高密度工业厂房容积率容积率 ：2.0-2.5联体式和多层式联体式和多层式 ：适合中小型厂家新建筑形式新建筑形式 ：车辆无障碍通行多层式背景：背景：由于容积率提高，有些厂家

12、不能承担大型地块，联体式工业建筑因而十分的成功和受市场欢迎。它适合要求中等厂房面积和需要独立装载货物区的业主。位置位置 ：卡奇武吉工业区用地类型用地类型 ：B2容积率容积率 ：2.5中密度联体式厂房中密度联体式厂房地点地点：武吉巴督工业园 Bukit Batoh TechPark 21产业类型产业类型：无污染的轻工业、电子商务以及研发机构面积面积：15公顷地块划分地块划分：1.8 2.0 公顷（最小的0.3公顷）容积率容积率：2.5楼层数楼层数：6 - 14层规划特征规划特征：车辆无障碍通行式工业建筑武吉巴督工业园武吉巴督工业园高密度高密度车辆无障碍通行式工业厂房车辆无障碍通行式工业厂房面积面

13、积 ：1.8公顷 容积率容积率 ：2.5 集装箱车辆坡道的垂直交通，增加了可开发面积，有效的提升土地价值。 缩小开发规模:吸引那些不能负担大型地块的业主。每个厂房的面积可以小 到只有150平方米。高密度高密度车辆无障碍通行式工业厂房车辆无障碍通行式工业厂房第四代 2000s经济发展背景：经济发展背景：产业计划产业计划21高科技战略：发展信息科技、生命科学和其他知识密集型经济，打造新的新加坡。新加坡政府投巨资欲将生命科学发展为制造业第四根支柱（前三个是电子、化学和工程业）。工业园区规划设计工业园区规划设计- live-work-play-learn 生活-工作-娱乐-学习- 土地利用率越来越高，

14、城市化的办公环境- 功能越来越多样化- 规划条例调整White Zone 白地案例案例21世纪的工业园： i_park - BW site生命科学园： One-north 纬一工业园仓储式零售/工业零售新的用地分类新的用地分类- Business 1- Business 1-White- Business 2- Business 2-White- Business Park- Business Park-White- White- 取消了工业/ 仓储用地类别规划条例调整规划条例调整- 根据对环境的影响程度划分为B1/B2两大类- 环境考量因素：排水、空气、噪音、土壤污染等规划条例调整规划条例调

15、整主要用途 - 至少占总建面的 60%- 制造/装配- 加工- 维修/售后服务- 实验室- 研发- 一类电子商务- 印刷出版- 仓储 - 市政设施*- 电信*附属用途 - 最多占总建面的40%- 附属用途(如办公室、会议 室、医护室、设备间、厕所等)- 二类电子商务- 独立的辅助性服务 (如托儿所、 员工餐厅等）B1/B2- “白色”用途 (White uses) -15%- 主要用途：85 60- 高科技制造- 试验室- 研发- 产品设计/开发- 计算机中心/数据中心- 软件开发- 工业培训-分销中心- 一类电子商务- 出版活动 40 - 附属办公室 - 休闲设施Leisure facili

16、ties - 托儿所 - 诊所 - 附属商店 - 安全设施 - 展示厅 - 员工餐厅 - 存储空间 - 二类电子商务 - 独立的媒体支持服务商业园商业园 Business Park- 白地拥有了更弹性的发展空间。- 允许使用的土地类型包括：幼儿园、健身中心、书店、商业配套 设施、银行以及宾馆等辅助设施用地的划设。白地白地 White Site出版消费品(时装/保健品)白色用途食品饮料物流仓储产业类型产业类型 ：食品饮料、出版媒体、物流仓 储、消费品（时装/保健品等）面积面积 ：15公顷用地类型用地类型 ：B2地块划分地块划分 ：0.5 1.2公顷容积率容积率 ：2.0 - 2.5GFA比例比例

17、 ：6040设计要点设计要点 ： 在基地侧面的装卸货区和地下停车 场入口 每个地块只有一个出入口，单入单 出或出入在同一处 沿主要步行路线提供拱廊21世纪的工业园世纪的工业园 Paya Lebar i-ParkURA规划要求：-最多总建面的40用作B1/B2用途-其余用途根据具体地块决定-每个楼层至少可以租给两个租户-可租售面积： 工业 至少80 零售 至少6021世纪的工业园世纪的工业园 Paya Lebar i-Park B2-W 白地白地21世纪的工业园世纪的工业园 Paya Lebar i-Park B2-W 白地白地21世纪的工业园世纪的工业园 Paya Lebar i-Park B

18、2-W 白地白地21世纪的工业园世纪的工业园 Paya Lebar i-Park B2-W 白地白地规划要点小结：规划要点小结：-鼓励开发商在工业区提供商业和服务设施-最大化利用土地工业与零售大致相同的楼层面积（4000平方米）-相互促进作用：零售展示工业等功能之间的互相促进-增加了设计的复杂性-地块大小：不可以太小，容积率不能太低，因为不论和零售还是工业都需要达到一定的规模，而且要分别解决交通、安全问题，又不可以太大，因为商业建筑的building footprint可以很大，但工业楼层面积40004500之间（一个中央垂直交通系统），再大将失去效率，或增加电梯井提高了成本-若地块只有0.5

19、ha，只适宜做纯商业零售-新加坡实际发展下可能的选择容积率: 3.0-4.0地块面积:1.01.5建筑高度控制: 40m 最大层数 ：7层 工业楼层层高 4.86.15m建筑覆盖率：最多6521世纪的工业园世纪的工业园 Paya Lebar i-Park B2-W 白地白地产业类型产业类型 ：生命科学研发面积面积：200公顷用地类型用地类型 ：BP & W (商业园和白地)地块划分地块划分 ： 公顷容积率容积率：3.0-4.0生命科学园生命科学园 One North 纬一纬一生命科学园生命科学园规划特征规划特征： live-work-play-learn 生活-工作-娱乐-学习的理念，

20、现代化办公，综合商业、居住和休闲综合一体的创意环境生命科学园生命科学园 One North 纬一纬一生命科学园生命科学园规划特征规划特征：集中绿地与绿色网络，高质量的景观设计生命科学园生命科学园 One North 纬一纬一生命科学园生命科学园规划特征：高效的交通网络 (轻轨线, 公交线, 地铁，行人专用道等）生命科学园生命科学园 One North 纬一纬一生命科学园生命科学园规划特征规划特征：- 高质量的建筑设计- 建筑覆盖率接近100- 绿色建筑设计理念生命科学园生命科学园 One North 纬一纬一生命科学园生命科学园规划特征规划特征：基础设施付费共享：会议室、多媒体中心等；廉价的宽

21、频设施；多样化设施聚集一体的环境生命科学园生命科学园 One North 纬一纬一生命科学园生命科学园 在商业园“白色用途”的比例可以超过15 具体比例根据地块的地点决定 (靠近地铁站的地块通常允许较高比例的“白色用途”) 规划为BPW的用地上，白色用途可以容纳在一幢独立的建筑内并单独出售（地块不需要进一步划分）以下用途需经过特别申请 - 医疗中心 （Medical center）- 轻工业在白地中不允许的用途 - 一般工业/特殊工业 - 仓储 - 工人宿舍(Workers dormitory) - 宗教 - 公交车/地铁Depot - 加油站 - 停车场“白色用途”包括- 商店 (包括药店和

22、诊所)- 办公（包括银行）商业性学校- 餐厅- 展示- 汽车出租/交易/展示/办公- 居住（包括员工宿舍staff quarter和服务式公寓）- 酒店- 日间托儿所，幼儿园，学前学后托管中心- 文化设施/社区中心等- 体育休闲设施，健身中心生命科学园生命科学园 One North 纬一纬一生命科学园生命科学园- BP-W 商业园白地商业园白地Fusionopolis发展策略发展策略 ：现代化的综合娱乐、科技、办公开发区主要功能主要功能 ：科技产业与传播产业中心Infocomm Technology (ICT)辅助功能辅助功能 ：1）零售业； 2）大型超市；3）健身中 心；4）会议室；5）50

23、0人的表演剧场； 6）公寓面积面积 ：1.2公顷用地类型用地类型 ：BP-W 30容积率容积率：-楼层数楼层数 ：22 层(Tower 1);24层(Tower 2)建筑毛面积建筑毛面积 ：120,000平方米建筑净面积建筑净面积 ：54,700平方米（商业园）；24 ,300平方 米 （保留用途）预计工作人口预计工作人口：3000人其他其他：中央监控系统建筑服务、能源管理、设 施服务管理生命科学园生命科学园 One North 纬一纬一生命科学园生命科学园- BP-W 商业园白地商业园白地生命科学园生命科学园 One North 纬一纬一生命科学园生命科学园BP-W 商业园白地商业园白地Fu

24、sionopolis规划要点：规划要点： 综合商业、居住和休闲综合一体的创意环境，学术、研究、居住、娱 乐一体化的休闲现代化环境 共用基础设施如运动设施、娱乐设施、休闲设施和学生展览场等 国际水准的基础设施，例如便捷的网络基础设施 与各研究发展机构 的优越连通性 高效的交通网络。(轻轨线, 公交线, 地铁，行人专用道等） 强调生态环保，能源节省，绿色建筑设计理念 高密度开发，城市化的办公生活环境 灵活的用地规划生命科学园生命科学园 One North 纬一纬一生命科学园生命科学园BP-W 商业园白地商业园白地Fusionopolis仓储仓储-零售零售 / 工业工业-零售零售 Warehouse

25、 Retail/Industrial Retail- WRS可以在郊区的B1/B2地块上- GFA中40用于零售的面积将征收DC- 任何空间都不能转租- 主要用途：至少占总建面的 60% - 至少36% 用于仓储/工业 - 最多 24% 用作附属用途如 办公室、会议室、厕所、 设备间等- 其他用途-最多占总建面的 40% - 附属零售设施 (必须与主要 的仓储/工业活动有关联示范项目: Courts, Dairy Farm(Giant Supermarket) and Ikano(IKEA) 占地占地 ：9.3ha 就业岗位就业岗位 ：1700员工 位置位置 ：淡滨尼 一站式概念一站式概念：公司总部、仓储物流、零售在同一个地点，促进这些公司从国内零售巨头提升至区域零售巨头，并作为一个物流仓储分销中心，充分利用新加坡在物流方面的基