估价师考试标准答案

1、2003年房地产基本制度与政策标准答案一、 单选题1C2C3D4D5C6C7D8A9D10B11C12C13B14D15D16C17D18D19B20B21C22C23D24D25B26C27D28C29B30A31C32A33B34B35A36C37A38C39D40D二、 多选题1A、D、E2A、B、D3A、B、C4A、B、D5B、D6A、B、E7A、C、E8C、E9A、C、D10A、D、E11A、C12B、C、D13B、C、D、E14A、C、D、E15A、B、D三、 判断题1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1213 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23

2、 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 四、 综合分析题1D2A、B、D3A4B5A、C、D6B7C8A9A、D10B11B12D13D14B15B、D2003年房地产开发经营与管理标准答案一、 单选题1D2A3D4A5B6B7A8C9D10B11C12A13C14B15A16B17D18B19A20A21A22A23B24B25C26A27A28A29C30D31B32B33B34A35A二、 多选题1A、B、C2A、B、C3A、B、C、D4B、D5A、B6A、B7A、B、C、D8A、C、D、E9B、C、D、E10A、B11A、

3、B、D12A、B、C、D13A、B、C、D14C、D、E15A、B、C、D三、 判断题123456789101112131415四、计算题（一）、第一种解法1购买商业店铺的总投资：18000601080000（元）2购买商业店铺的自有资金：108000030%324000（元）3购买商业店铺的抵押金额：108000070%756000（元）4抵押贷款还本付息额：i=1.5%+5.31%=6.81%A=Pi/1-(1+i)-n=7560006.81%/1-(1+6.81%)-10=106693.99（元）5税前现金回报率：32400012%38880（元）6最低净经营收入：106693.9938

4、880145573.99（元）7毛租金收入：145573.9975%194098.65（元）8最低月租金单价：194098.65（1260）269.58（元/平方米）第二种解法（按照单价的思路）：1购买商业店铺的单价：18000元/平方米2购买商业店铺的自有资金：1800030%5400（元/平方米）3购买商业店铺的抵押金额：1800070%12600（元/平方米）4抵押贷款还本额：i=1.5%+5.31%=6.81%A=Pi/1-(1+i)-n=126006.81%/1-(1+6.81%)-10=1778.23（元/平方米）5税前现金回报率：540012%648（元/平方米）6最低净经营收入

5、：6481778.232426.23（元/平方米）7毛租金收入：2426.2375%3234.97（元/平方米）8最低月租金单价：3234.9712269.58（元/平方米）注：1列出公式：A=Pi/1-(1+i)-n，未计算或计算错误；2列出公式：毛租金净经营收入经营费用，未计算或计算错误；3列出公式：现金回报率（净经营收入抵押贷款额）/初始现金投入（或首付款），未计算或计算错误。（二）、第一种解法（按照现金流入流出分项）：1、现金收入现值：(1)租金收入现值：A1(i-s)1-（1+s）n/（1+i）n=1501250(12%-2%)1-（1+2%）10/（1+12%）10=54.6765

6、(万元)(2)转售收入现值：X(1+12%)1O(公式中X为届时转售收入)2、现金流出(1)定金：5（1+12%）5.6（万元）(2)追加首付款：11.5万元(3)贷款偿还：总房价：501.155（万元）贷款额：55（5+11.5）38.5万元年还款额：A=Pi/1-(1+i)-n=38.56.5%/1-(1+6.5%)-10=5.3555（万元）折现值：P=Ai1-(1+i)-n=5.355512%1-(1+12%)-10=30.3598(万元)(4)出租成本：出租成本Ai1-(1+i)-n 312%1-(1+12%)-1016.9507（万元）(5)装修费用：装修费用6(1+12%)-10

7、 1.9318(万元)3、转售价格：令净现值为0，即（CI-CO）t（1+FIRR）t0，则有：54.6765X(1+12%)1O5.611.530.259816.95071.93180X=35.9216 （万元）转售单价为：35.9612500.7184（万元/平方米）第二种解法（按照年份的顺序列出现金流）得分项目与第一种解法相同。2003年房地产估价理论与方法标准答案四、 单选题1C2A3C4B5A6C7C8C9A10C11B12B13B14C15B16A17D18A19C20B21C22B23C24C25D26C27A28B29C30A31C32B33B34A35B五、 多选题1B、C、

8、D、E2A、B、C、D3A、B、C、D4A、B5A、C、D、E6A、D7C、D8A、C、E9B、C、D 10A、C、D、E11A、B、D12A、B、D13B、D14A、B、E15B、C、D、E六、 判断题123456789101112131415四、计算题1、解：该项目总市场价值可由各部分市场价值之和求得，各层建筑面积为1000m2。项目正常经营第一层每年可获净收益100040%75%90%6012=19.44（万元）二、三层归属于房地产的净收益2100070%8500-10000000-2100070%600=106（万元）一、二、三层年合并可产生收益19.44+106=125.44（万元）

9、其47年经营期收益价格：V1=(万元)或：第一层47年经营期收益价格：（万元）第二、三层47年经营期收益价格；（万元）第4层每年净收益100070%5012-80000=34（万元）其47年经营期收益价格：V2=(万元)510层办公楼部分年净收益62018001280%（1-10%）=186.624（万）其47年经营期收益价格：V3=(万元)1124层商品住宅市场售价总计为：V4=1410004000=5600（万元）所求该房地产合计市场价为：V1 +V2 +V3 +V4 =1240.17+413.59+2555.18+5600=9808.94（万元）2、解：算法一：（1）通过对五宗交易实例分

10、析可知，实例B属于急于购卖情况，其交易情况修正超过20%，不可作为可比实例。交易实例D的交易日期是2001年3月31日，距估价时点较远，且2001年3月31日至2002年1月1日该类住宅楼的市场价格变动情况未知，所以交易实例D不可作为可比实例。交易实例A、C、E均可作为估价对象的可比实例。（2）交易实例的交易日期修正系数为：A：（1+1%）4=1.0406C：（1+1%）4=1.0406E：（1+1%）3=1.0303（3）各交易实例的交易情况修正系数为：A：C：E：（4）各交易实例的房地产状况修正系数为：A：C：E：（5）各交易实例的比准价格为：A：51001.04060.98041.020

11、4=5309.18（元/）C：52001.040610.9901=5357.55（元/）E：50001.03031.03091=5310.68（元/）（6）估价对象住宅楼的评体价格为：（5309.1+5357.7）3=5325.77（元/）算法二：（4）各交易实例的房地产状况修正系数为：A：C：E：（5）各交易实例的比准价格为：A：51001.04060.98041.0629=5530.31（元/）C：52001.040610.9713=5255.82（元/）E：50001.03031.03091.0001=5311.21（元/）（6）估价对象住宅楼的评体价格为：（5330.31+5255.8

12、2+5311.21）3=5365.78（元/）算法三：（4）各交易实例的房地产状况修正系数为：A：C：E：（5）各交易实例的比准价格为：A：51001.04060.98041.0638=5535.00（元/）C：52001.040610.9709=5253.66（元/）E：50001.03031.03091=5310.68（元/）（6）估价对象住宅楼的评体价格为：（5535.00+5253.66+5310.68）3=5366.45（元/）算法一：可比实例A：VA=5100（1+1%）4（元/）可比实例C：VC=5200（1+1%）4（元/）可比实例E：VE=5000（1+1%）3（元/）估价对

13、象住宅楼的评估价格为：（5309.1+5357.5+5310.7）3=5325.77（元/）算法二：可比实例A：VA=5100（1+1%）4（元/）可比实例C：VC=5200（1+1%）4（元/）可比实例E：VE=5000（1+1%）3（元/）估价对象住宅楼的评估价格为：（5530.42+5255.64+5311.36）3=5365.81（元/）算法三：可比实例A：VA=5100（1+1%）4（元/）可比实例C：VC=5200（1+1%）4（元/）可比实例E：VE=5000（1+1%）3（元/）估价对象住宅楼的评估价格为：（5535.13+5253.53+5310.83）3=5366.50（元

14、/）若可比实例例超过3项，则按前3项选择判卷。2003年房地产估价案例与分析标准答案一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的括号下。）（一）答题要点：1公开市场价值标准的定义即在公开市场上最可能形成的价格或类似含义2成本法中的主要参数：土地取得费用、建筑安装工程费用、专业管理费用、利润率3收益法中的主要参数：潜在毛收入（毛收入、租金）、出租（空置）率、运营费用、资本化率4假设开发法中的主要参数：未来开发完成后的价值、建筑安装工程费用、利润率（或折现率）、工期5以上参数均应采用客观合理的（正常的）、社会平均水平的（二）答题要点：1选用成本法、收益法和比较法中任两种的2将两种估价方

15、法的结果进行综合分析后确定最终估价值3收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估4答：选用成本法时，地价构成中不含土地使用权出让金答：或评估完全产权条件的价值，然后扣除需补交的土地使用权出让金答：说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价值5收益法中土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限，并从估价时点起计（三）1现状房地产状况（物质实体、区位和权益）资料2规划部门批准的规划设计条件或详规（或拆迁新建或改建的合法的最佳方案）（或技术经济指标）3该地区居住物业的市场状况（或发展趋势）（或租金、售价水平）（或经营期的现金流）资料4该地区居住物业的建安成本和间接费用（或建造成本费用）

16、5相关税费6贷款利率7该地区类似居住物业开发的平均利润水平8该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用9市政配套费用和土地开发费用10该地区土地出让金（地价）的规定及标准二、单项选择题（共2小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸相应的括号内。）1D2B3C4C5B6B7D8D9D10D三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处，（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分。）1“估价时间”用语错误，应为估价时点2缺少估价原则3估价方法中缺少选用的估价

17、方法的定义4未分析租金水平的变化趋势51层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响63层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响76层有效毛收入计算错，未考虑使用面积系数0.758年运营费用中不应计算土地使用费9未说明当地规定的管理费中是否包括水、电、汽、热等费用10保险费计算基数错，不应以年租金收入为基数，应以建筑物价值为基数计11资本化率取值未说明理由和求取方法12可获收益年限错，应为36年13基准地价修正法中年期修正方法（公式）错14基准地价修正法中已经过年期错，应为4年15基准地价修正法无评估过程，土地价格的内涵未交待清楚16未计算精装修成本费用17建筑物折旧年限计算错（应38）18未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响19成本法中未考虑相关销售税费20未说明估价结果确定的理由（应加权计算