物业管理工作会议讲话

1、物业管理工作会议讲话物业管理是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托，对物业进行维护、修缮、管理,对物业区域内的公共 秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理、服务 的有偿活动接下来是我给嘉宾们整理的，目的是呈给贵宾参阅。（一）：同志们：昨天，家瑾同志对物业管理条例（以下简称条例）的出台过程和主要法律制度作了说明，志峰同志就条例的重大意义、主要精神和下一步的工作安排讲了话，我完全赞成，请各地区各单位认真贯彻落实。这次会议，在以往工作的基础上， 有十个单位交流了经验和贯彻条例的安排，希望各地研究借鉴。会议讨论中提出了不少贯彻中的意见以及一些需要继续探 讨研究的问题。昨天晚

2、上，房地产业司进行了认真的归纳整理， 给我列了十大问题，主要是条例贯彻实施中的有关问题，针 对这些意见，建设部还将继续研究， 也希望各地积极探索。 一是， 关于业主和业主大会。条例规定业主大会作出决定，必须经 与会业主所持投票权二分之一以上通过，重大事项须经全体业主所持投票权三分之二以上通过。 业主大会怎么组织，还需要探索。二是，业主委员会成员的素质问题。对此条例作了原则性的 规定。业主委员会成员需要具备高素质，能否请当地的人大代表和政协委员来担任。业主委员会能不能真正尽责，对业主委员会 发挥作用很重要，请你们在今后的工作指导中总结经验。三是， 业主大会在法律上承担什么责任。它既不是自治组织，

3、不是法人机构，又不是民政部门登记的社团组织。四是，物业管理区域内发生治安事件，物业管理企业有没有责任。五是，关于物业管理企业代收水、电、气、暖等费用产生的纠纷如何解决，维修责任 如何落实，这涉及到公用事业改革的问题。六是，物业管理企业经营环境和亏损的问题， 以及当地政府在环境整治中会不会增加 物业管理企业负担的问题。 七是，共用部位、共用设施的产权怎 么明确地界定。八是，旧小区实行物业管理难的问题。九是，房 地产管理部门与其他相关部门对物业管理活动的监督责任和如 何履行职责。十是，地方政府制定相应的法律法规和研究转变职 能的问题。这些问题大部分都在志峰同志的报告里作了说明，要在贯彻条例中逐步解

4、决，要有一个过程。我个人体会，物业 管理不完全是一个房屋管理问题， 很多社会问题交织在一起， 极 其复杂。当前最重要的是抓好条例的学习、宣传、贯彻，要 通过制度创新，机制创新，管理创新，探索解决好这些问题。发 展中的问题要用发展的办法来解决。接下来，我结合自己学习条例的体会谈点认识，同嘉宾们一起研究讨论。我认为当前贯彻条例，首先是省建设厅、各地房地产行 政主管部门，也包括城乡规划、市政公用、质量安全管理部门要 共同做好条例的贯彻落实工作， 前期建设和物业管理带来的 问题非常突出。条例从解决社会发展、经济发展过程中的一 些矛盾出发，作出了很多规定，所以条例的贯彻落实工作不 是一个部门的事情。嘉宾

5、们谈到的旧小区问题，到底是房屋管理， 还是城市市容市貌环境卫生管理，还是房屋管理和市容市貌环境 卫生管理相结合，是很现实的问题。各地要在认真学习领会 条例的法律关系，认真分析各地实践的基础上， 确定有效的步骤， 推进条例的实施。向社会各方宣传理解认识条例的重要 性，和自己应当承担的法律规定的责任、权利和义务。深化改革和贯彻条例是我最近想的比较多的问题。 我理解贯彻条例 的重点和难点是各方思想认识问题，尤其是主管部门、业主、开发企业和物业管理企业，要解放思想，实事求是，与时俱进，根 据条例调整工作思路，转变观念，将条例贯彻好。一、物业管理发展及物业管理条例的社会基础我国物业管理历来是有社会需求，

6、与经济体制、住房制度、 政府管理社会事务的方式有关，直接影响城市环境、城市容貌、 城市形象，是全社会的客观需要， 反映的是城市综合素质的重要方面。物业管理新体制的产生、 发展是一个长期的演变过程， 并 且随着社会主义市场经济体制的建立和完善，社会事业的发展， 人们生活水平的提高，住房制度改革的深化，以及房地产建设、 销售和售后使用管理分工的专业化、社会化、市场化，而得到逐步发展和规范。我国物业管理的历史状况：80年代初以前，我国广大居民住房产权主要是属于政府房管部门、企事业单位和政府机关所 有。居民住户是房屋的承租者，交付房租、享有房屋的使用权。 政府房管部门或者企事业单位负责环境管理，包括绿

7、化、卫生、 垃圾和厕所管理等公共部分，列支相关费用。居（家）委会、街道办事处是对居住环境管理承担组织责任。80年代中期之后，我国进行城市经济体制改革，打破单位 单一投资建房，开始允许多渠道建房。 人们对居住条件的要求逐 步提高，形成对居住环境配套设施的需求。房屋建成后由房屋产权单位管理，外部环境则由居委会或街道办事处负责管理。这一管理模式，逐步强化了居民关心居委会和街道办事处所管公共部 位的环境卫生、绿化环境等公共财产的意识。房地产市场的培育和发展， 带动了单位购房，随着这种需求 的增大，开始形成服务于房屋所有人的物业管理。 特别是人们对 良好的居住环境的需求， 刺激了商品房的供应， 从而进一

8、步促进了新建小区的物业管理， 这种需求的经济负担和住房分配方式一 样仍是单位负责，个人受用。新建小区物业管理的发展起到积极 的推动和示范作用，同时也引发出物业长期管理的需求。我们房地产开发是实行滚动开发，预售制、规划批准建设范围实施周期长短不一，加上历史上新建房屋移交中产生物业费用 由谁来承担问题，促使开发企业组建物业管理企业，满足开发企业的需求和购房业主在小区建设尚未全面完成情况之下的物业 管理需求。房地产开发企业对自己开发的项目实施物业管理，也是基于业主对物业管理服务的需求，这就形成前期物业管理。随着住房制度改革的推进，物业管理也随之发展。但存在公 房出售之后的物业管理和仍由公房管理、单位

9、管理的出售及未出售公房之间需求关系、管理方式等尚需研究和规范。居民的住房需求，由直接关注住房面积大小、功能质量等内部需求，发展到对环境的需求 ；从需要对房屋共用部分的管理， 发展到同时需要对部分公共社会事务的服务；从需要对房产和附属设施的完好，发展到实现房屋的保值、增值。这些，使物业管 理的内涵更加丰富，需要研究解决的问题更加明晰。从我国物业管理发展的进程来看，物业管理涉及我国计划经济体制向市场经济转变， 房地产业发展和住房制度改革， 改善人 居环境、提供公共服务，也包括机关后勤服务改革，政企分开、政府转变职能，基层政权职能到位和居委会自治组织作用的发挥。在这些转变中需要立法来强调业主的自身的

10、位置，规范业主与业主之间、业主与开发企业之间、业主与物业管理企业之间， 居委会、街道办事处与业主和物业管理企业之间的关系，需要政府主管部门转变观念， 改变工作方式和方法， 也有基层单位的改 革转制问题，这也就是存在于 物业管理条例 之中的社会基础， 需要明确相关法律制度。二、物业管理中要运用法律法规规范人们的行为（或者讲相对人的行为）物业管理条例既然存在着立法的社会基础， 就应当用法 律法规来规范，在改革和发展中推进物业管理。 法律法规的严肃 性，既要调整解决好现有矛盾，又应有一定的前瞻性。因此，我 体会，要贯彻落实好条例，关键是学习、宣传条例规定， 准确理解和把握好物业管理活动中的规定法律关

11、系。这里我着重讲一讲以下几个方面的认识：（一）业主是条例规定的责任主体业主是房屋产权的所有者，业主委托物业管理企业实施物业 管理区域内的物业管理行为。 所以，业主是物业管理区域内物业 管理的重要责任主体。这是宣传贯彻条例，形成共同工作氛围的基础。明确这一点，才能说清楚业主具有可以选择管理企业和不选择管理企业的权利， 具有维护个人和公共的共同利益的责 任，和遵守公共利益和社会责任所规定的义务。（二）业主大会和业主委员会是一种必然的选择业主的责任，除了对房屋内专有部分所有权的行使，更重要的是还承担遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备 的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面，由公约和规章制度

12、确定的义务。多个业主之间必定形成共同利益和共同事务，而公共利益和共同事务不是一个人代表的。从我国固有的特点来看， 公共利益和公共事务部分，必然存在业主和业主之间内在的联 系，这就体现出业主公约。因此，条例在进行制度设计时，在吸收实践证明行之有效的既有制度的基础上，确立了业主大会制度。明确物业管理区域内全体业主组成业主大会，规定了业主大会的成立、会议形式和表决方式，业主大会按照条例和业 主大会议事规则确定的程序作出的决定，包括业主公约等，视为全体业主的共同决定，对全体业主具有约束力。通过这些规定， 保证业主大会能够切实担负起代表和维护全体业主合法权益的 职责。（三）合同是物业管理服务的法律依据业

13、主、 业主大会与物业管理企业之间是合同关系。业主、业主大会委托物业管理公司管什么、达到什么服务标准，要通过合同明确约定。当然，服务价格和服务水平必须相对应。物业管理公司的服务内容不是包罗万象的，应该按照合同约定提供服务。 在物业管理服务活动中，业主是责任主体，物业管理公司是服务 主体，他们之间违反合同的纠纷是民事纠纷，主要受合同法 保护和约束，行政主管部门不要过多干预。（四）前期物业管理必须加强条例规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前， 建设单位选聘物业管理企业的， 应当签订书面的前期物业服务合 同。为什么条例规定，建设单位可以选聘物业管理企业进行 前期物业管理。在建设过程中间，开发企业

14、与业主以及物业管理企业之间相 互利益关系的调整是关键。与其他的销售行为不同，房屋产权的 销售是一个过程。因为房屋建设实行的是滚动开发，业主在滚动开发中，获得产权，不可能等到开发商销售完所有物业，购房人 全部入住，成立业主大会之后， 才来选聘物业管理企业实施物业 管理。因此，商品房销售阶段的物业管理服务，是建设期的业主（建设单位）向最终业主（住户）过渡期的物业管理，也就是前期物 业管理，客观上只能由建设单位选聘物业管理企业来实施。条例规定，前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业来签订。 但物业管理企业提供服务的对象不仅是建设单位，主要还是逐渐入住的购房人。根本上讲是业主长远利益的保证，包括对批

15、准规划实施中的有关问题的预防，可以减少开发企业建设过程中随意改变规划。所以，条例要求， 购？ahref= target= _blank 咳 嗽 谟肟13力 璧 丿 磺nn ?ahref= target= _blank 购房合同中，必须包含建设单位与物业管 理企业签订的前期物业服务合同的内容，从而让购房人承担前期物业服务合同中约定的关于物业管理的权利义务，为业主接受物业管理企业的服务提供了法律基础。（五）业主、业主大会、业主委员会应当诚意接受居委会的指 导和监督条例第二十条对业主委员会、业主大会与居委会的关系作了明确规定。要理顺两者的关系，关键是要学习贯彻条例 和城市居民委员会组织法。居民委员会

16、是居民自我管理、自 我服务的自治组织，主要职能作用是，协助基层政权做好居民群 众政治思想工作，调解居民邻里矛盾，维护居民道德行为规范， 创造良好、和谐的社区人际关系。业主大会是业主们由于共同财产关系而形成的共同利益通过业主公约来确定的组织。居委会是和社区对应的组织，业主大会是和物业管理区域对应。业主、业主大会要维护好自己的权益，离不开当地居委会的指导和帮助。条例设立了业主大会、业主委员会作出决定应当告知并听取 居委会意见的义务。 规定业主大会、业主委员会应当接受居民委 员会指导和监督，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相 关工作。同时规定，业主大会、 业主委员会应当积极配合相关居 委会依法

17、履行自治管理职责，并接受其指导。与其他企业一样， 物业管理企业按合同和国家有关法律法规进行经营服务，与居委会之间没有法律上的权利义务关系。（六） 落实条例规定住房专项维修资金制度，应当从房管 部门改革和改进工作抓起关键要清理公房出售专项维修资金的挪用，建立健全管理机制，落实账户到人。条例规定，住宅物业、住宅小区内的非 住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定，交纳专项维修资金。 建立专项维修资金的目 的，主要是用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造。这是保障物业管理区内公共设施、共用部位完好使用和维护业主长远利益的必要措施。因此，必须完善制

18、度， 严格征收，专项使用，加强监管。（七）政府机关要转变职能做好实施监督物业管理企业是依照 公司法设立的自主经营、独立核算，独立承担民事权利和义务的民事主体。民事主体在市场中的行为其实就是市场行为，民事行为的特性要求给市场主体以充分的自 主权利，政府不能干涉民事主体自由从事市场活动，不能主动介入到这种活动中去，更不能随便运用自己拥有的行政权力进行干 预。政府部门既要尊重业主在物业管理上的自主权，也要尊重物业管理企业的独立经营自主权。政府的作用，主要是根据法律、法规、规章对物业管理企业 行为实行监督管理，为他们从事市场活动提供法律和制度上的保 障。各地房地产行政主管部门， 要彻底改变过去大包大揽

19、的观念 和做法，明确哪些是自己管的，哪些是民事行为交给市场解决的， 一旦有民事纠纷，应鼓励多走一点司法程序来处理，做到依法行政，既到位，又不越位。（八）抓好公房管理部门改革， 有步骤推进实施物业管理， 抓 好试点稳妥推进社会对环境的需求是地方政府关心的。公房管理改革不仅是房管部门的事，关键是人的居住环境，有居民本身要求，也是城市形象问题，要有紧迫感， 要积极参与。各地建设和房地产主管 部门应当作为地方政府的参谋，制定方案，推进改革实施。（九）建设部和省厅市局的工作问题做好这项工作，必须充分领会条例精神，并充分总结物业管理发展的历史过程。通过这些工作，把握物业管理的难点、 重点和方向，这样工作才

20、有前瞻性。第一，要把法律关系弄清楚。要明确物业管理各方主体的法 律责任，特别要明确业主责任和行政主管部门自身的责任。第二、要尽快完成配套法规的制定， 对过去的法规进行清理， 要有计划，明确出台的时间。部里有关司局向我反映， 向地方征求意见的立法经常不能按期回来。 当前部里要建立一个考核各省 厅市局的制度，把法制工作作为考核省厅市局工作的一个重要指 标，并把考核结果向省区市政府通报。第三，要同心协力，解决法制建设问题。我讲的同心协力有三个层面。一是上下同心协力， 我们这个行政管理的各部门要同 心协力，二是左右同心协力，我们今天为什么要求部里其他司的 司长来参加会议，条例对有关质量安全，规划问题，

21、城市建 设中的水、气等改造的问题，都有规定。贯彻落实好条例，我们的相关部门能不能同心协力很重要。三是我们与建设行政管理部门以外的部门同心协力，特别要与民政部门，与当地政府有关社区管理的部门同心协力。我们要如实地告诉别人， 对你们工作有什么要求。当然部门之间的工作是有不同侧重的，要在分歧中找共同点。（十）宣传工作宣传工作还要加强。 法规司、房地产业司要组织开展好有关宣传活动。要宣传贯彻实施条例对促进城市发展、改善投资 环境的作用，对协调业主共同利益和保护业主合法权益的作用。对业主的宣传，要增强业主自律意识，推进民主协商机制的形成。 只有依靠社会力量的支持和社会舆论的正确引导，条例的贯彻工作才能做

22、好，才能规范社会人和行政部门的行为。做好自己的本职工作，抓好条例的贯彻落实，真正维护广大业主的利 益，这是国务院领导对条例颁发实施的要求。条例在制定过程中广泛征求了社会各方的意见，在贯彻实施条例中更要倾听群众的意见，认真解决群众反映的热点、难点问题。同志们，随着条例的颁布实施，我国的物业管理行业进入了一个新的阶段。我们要以“三个代表”重要思想为指引，学习好条例，贯彻好条例，按条例的要求做好自己的工 作，切切实实地保护好广大群众的权益，为全面实现小康社会目标作出应有贡献。（二）：同志们：县委十四届八次全委（扩大）会议确定，把加快建设科学发展 示范县作为统领今后全县经济社会发展的主题。今天，县委、

23、县政府决定召开全县物业管理工作现场会议，主要目的是认真分析我县物业管理工作中存在的矛盾和问题，动员社会各方面力量， 把创建满意物业管理，构筑和谐文明小区作为建设科学发展示范 县的一项基础基础性、 民生性和长期性的工作来抓， 努力使群众 对我县物业管理工作的满意度有较大幅度提升。会前，我们现场观摩学习了华？物业管理公司、新世纪物业管理公司XX分公司、商务局家属楼三个物管企业和居民住宅小区在加强物业管理，创办市民满意物业方面的成功经验和做法。刚才，公用事业管理局史局长汇报了我县物业管理工作的现状和关于下一步工作的意 见，讲得很好，希望嘉宾们认真抓好贯彻落实。接下来，我讲四 个方面的意见：一、统一思

24、想，充分认识加强物业管理工作的重要性物业管理是改善城市人居环境、优化城市基础配套、构建和 谐社区的重要内容，也是当前广大居民十分关注的一个热点问 题，直接关系群众的日常生活和社会稳定，是事关全县转型发展、科学发展的“大事”。因此，我们要站在落实科学发展观和维护 最广大人民群众根本利益的高度， 充分认识规范发展物业管理的 重要意义。第一、加强物业管理是履行政府职能的具体体现。小康不小康，首先看住房，提高居住质量是全面建设小康社会的重要任务， 也是政府履行职能的重要内容。目前，我县城镇居民住房严重短缺的冋题已初步得到缓解，随着廉租房建设力度的不断加大，城镇困难居民的住房问题也有望在很快的时间内得到

25、较好地解决。时下，广大群众在住房矛盾和问题已经由单纯的生存型需求向舒 适型需求转变，对政府部门在住房保障方面提供的服务提出了更 高的要求，因此，我们要积极适应这一新形式的变化，全面细致地把房屋及其设施设备维修、绿化养护、环卫保洁、治安防范、 社区服务等物业管理工作做到位，切实解决群众的后顾之忧， 才能充分体现关注民生、 以人为本的要求，才能更好地履行政府职 能。第二、加强物业管理是提升城市品位的客观需要。三分建设，七分管理。城市规模的扩张和品位的提高，既要靠高起点的规划和高标准的建设，更要靠高水平的管理。物业管理承担着服务群 众、维持秩序、管理设施的重要任务，是城市管理的基础。物业 管理质量的

26、高低直接影响城市环境、城市容貌和城市形象。争创“国家级园林县城”、“全国卫生县城”和“全省环保模范县城”，实现“生态文化山城， 绿色能源之都”的奋斗目标，首先需要通过规范的物业管理， 形成美、洁、亮、绿、畅的城市形象， 建成文明和谐的社区，增强城市的活力和魅力来实现。一个小区 建好了，管好了，就是一片风景，就会形成强大的示范带动作用， 进而推动全县面上创建活动的开展。第三、加强物业管理是促进社区和谐稳定的重要内容。住宅小区是城市的细胞，和谐社区建设是建设社会主义和谐社会最重 要的一环。随着我县的经济社会转型发展，社区建设越来越受到社会各界的关注，成为城市管理的基础性工作， 物业服务是社区 服务

27、的重要组成部分， 通过规范的物业管理， 可推进物业管理与 社区建设的协调发展，有利于创造和谐的居住环境。近年来，我县物业管理企业配合有关部门和社区，积极开展文化体育活动， 丰富了居民的业余生活， 对促进居民的身心健康， 形成邻里之间 和谐的关系和良好的社会风尚，加快建设小康和谐魅力新XX产生了积极的促进作用。 同时，健全的物业管理对于维护社区稳定 具有积极的促进作用，物业服务企业通过配备安防人员、增加物防技防设施等途径，不仅在防止偷盗等常规案件上发挥了主要作 用，而且在矛盾纠纷排查、预防刑事犯罪、遏制处置突发事件等 方面也起到了重要作用。二、正视困难，切实增强我县物业管理工作的紧迫性近年来，我

28、县物业服务企业从无到有，物业行业从小变大， 物业市场开始初步形成。目前，县城共有成片住宅小区13个，住宅楼房215栋，房屋建筑面积 58万平方米，居住人口 2.1万 人，人均居住面积 28平方米。具有独立的法人资格和物业管理 资质的企业4家。其中：具有三级资质的企业 3家，四级资质的1家，注册资金450多万元，从业人员约100人，服务住宅楼房 48栋20万平方米。从整体上看，在全县物业管理工作在总体法 制环境、政策环境和居民消费意识都不成熟的条件下，行政主管部门充分发挥作用，大胆探索，积极创新，在加强物业企业资质管理，指导建立业主委员会、推行物业项目招投标、 制定行业发展政策等方面做了大量工作

29、。 县域内物业服务企业在为居民群众 安居乐业、构建和谐家园、创建良好人居环境、维护社会安定等方面做出了艰辛的努力，得到了社会各界的初步认可。在肯定成绩的同时，我们必须看到，目前全县物业管理工作 中仍然存在许多亟需加强和改进的问题， 管理的质量和效果与广 大人民群众的愿望和要求还有相当大的差距：一是小区构成复杂，管理混乱。在县城范围内，既有开发商建设的住宅小区，又有政府有关部门投资修建的居民点，还有单位自建的职工住宅楼， 皇甫小区、心晴花园等少数小区实行物业 管理，西关居民点、国土小区、 财税小区等由街道办安排公益性 岗位人员进行简单的卫生保洁， 分布在各单位机关院内的自建房 均由各单位自行管理

30、。 多数住宅小区物业管理机构没有资质，物业管理由开发商自建自管，与业主之间也没有任何协议，没有组建业主委员会，没有召开过业主大会， 广大业主的权利没有充分 发挥和保障。二是建管衔接不配套。 一些老小区规划起点低， 设计标准不 高，配套设施不健全，设施设备陈旧、老化、破损严重，住宅小 区绿地被占，违法建设，下水道堵塞、供水压力不足等问题比较突出，小区建设相对滞后。 部分新住宅开发小区，在建成后竣工 验收等环节不到位，水、电、暖等方面存在的问题，往往在居民 入住后陆续显露出来，进而给物业管理造成一定难度。三是维修基金筹集不到位， 管理不够透明。个别开发商没有 按规定预留维修基金， 有的即便建立了维

31、修资金， 开支任由开发 商或物业公司，或被挪作他用， 给房屋的维修、改造带来很大困 难，后续维修没有保障，最终影响物业管理的健康发展。四是服务管理不到位。绝大多数物业管理工作仍处在简单 的、低标准、低层次的服务上，物业管理企业专业化水平低，收 取管理费用后，服务仅停留在初始化的清扫保洁上， 其服务态度、 服务质量与业主全方位、 深层次的服务需要相距甚远。一些物业管理人员服务能力不高， 没有摆正自己的位置， 认为自己是“管 理者”，有损害业主利益的行为，导致业主对物业管理行业整体 评价不高，引发了物业公司与业主之间的对立和矛盾。五是缺少工作合力。目前，我县住宅小区管理工作涉及多个 部门，应该讲在

32、管理中出现的每一个问题都应有一个责任单位落 实和解决。但是，在具体管理工作中，相关单位工作责任还没有完全到位，对群众反映的问题， 没有采取相应的监管措施， 有的 甚至听之任之，充耳不闻，居民生活中的一些“急、 难、愁、忧” 问题没有得到及时解决，影响了政府在人民群众中的形象。三、强化措施，全面推进我县物业管理向规范化方向迈进政府物业管理的职责和主要任务是规范物业行业各方主体 的行为，培育发展物业服务市场。因此，一方面行业管理部门要建章立制，依法行政；另一方面要综合运用经济的、行政的手段 支持发展物业服务业， 使物业服务企业做大做强， 着力构建政府 实施监督管理、房产企业和建房单位承担责任、 小

33、区业主自治的 物业管理工作格局。 县委十四届八次全委（扩大）会议提出，要把 XX建设成为历史文化灿烂、生态环境优良、产业兴旺发达、适 宜居住创业、独具特色魅力的城市。实现这一目标，规范物业管理显得尤为重要。当前及今后一个时期，全县物业管理要重点做 好以下五个方面的工作：1、狠抓源头，做好新建住宅物业管理的提标工作。新建住 宅小区必须全面推行物业管理， 要将物业管理从项目方案设计阶 段统筹考虑，纳入规划，推行新建住宅物业交付备案制度。一是住宅开发项目各种配套用房和设施必须足额配备。在规划设计阶段，要由规划管理部门负责把关， 必须确保按国家的标准将社区 党组织、居委会、业委会、物业服务企业办公用房

34、、管理用房、经营用房纳入规划，并足额配备停车、环卫、绿化、治安等设施 设备。在物业交付使用时， 要实行综合验收并备案， 确保按批准 的规划建成。二是建设开发单位应严格执行国务院物业管理条例，在物业交付物业服务企业管理的同时，要足额拨付物业维 修及前期费用。三是要给予物业服务企业一定的经营性资产， 提 供物业服务保障，允许其将经营所得用于弥补物业服务收费的不 足。2、突出重点，做好旧住宅物业管理普及工作。旧住宅小区 是推行物业管理的难点， 也是我们工作的重点。 要把旧住宅区综 合整治、推行物业管理作为改善民生的大事抓紧抓好，想方设法筹措资金，维修改造物业设施，规范管理行为。我们鼓励企业、 业主、

35、社会各届共同筹资， 来治理自己的家园。 在全县旧住宅小 区的物业管理普及上， 可以在征求业主意见的基础上， 聘请新世 纪物业公司等一些具备优良资质的物业管理。物业管理企业要树立长远发展的理念，舍得投资，舍得花钱，先服务后收益，以超 前的眼光积极进军旧住宅小区，拓展自己的物业市场。 对一些无开发主体，物业管理问题比较突出的旧住宅小区，街道办事处和公用局要共同协商，深入住户，宣传动员，切实制定一些物业管 理规范，积极推动物业管理由自主管理向委托管理、专业管理过渡，消除管理盲点。3、多管齐下，推动物业管理的规范化发展。物业服务质量 是物业服务企业的生命线， 业主花钱买物业服务， 当然是要买质 量好的

36、服务，企业必须树立质量优先的理念，采取切实可行的方式方法，提高物业服务质量。 对于不合格或存在经营不规范，物业服务无保证，侵害业主利益等行为的企业， 尤其是管理水平低、 服务质量差、业主投诉多的物业企业， 不但要给予处罚还要视情 节及时清理出物业市场， 促进物业管理服务的健康有序发展。一是要广泛开展物业管理等级创建工作，加快推进住宅小区物业规范化管理，促进物业维护、社区秩序、环境卫生、绿化等社区物 业管理服务走向市场化、专业化、规范化轨道，长久保持住宅小区的环境优美、设施完善和秩序良好， 有效提升居民的生活质量 和城市品位。要根据实际情况认真组织开展物业服务竞赛评比活 动，营造你追我赶的创建氛

37、围， 进而推动物业服务工作健康发展。 二是要全面搞好物业小区服务等级评定。县上将出台XX县普通住宅小区物业服务等级标准 （试行），各物业服务企业必须对 照标准，对所服务的小区申报确认等级，实行菜单式、标准化服务，让广大业主明明白白消费，使物业服务实现透明、公开、公 正。三是要加大宣传力度， 提高全社会对物业管理的认识。要认真学习、宣传物业管理条例以及省、市有关物业管理方面的 法律法规，通过宣传和法制教育， 使广大业主都能增强维权意识和交费自觉性；使物业企业及管理人员都能明白服务内容和管理 办法，提高服务水平；使有关部门都能明白依法管理的内容、程 序和法律责任，为全县物业管理工作营良好的舆论氛围

38、。同时， 要采取经济杠杆和依法行政相结合的办法，出台激励政策，支持鼓励物业服务企业依法经营，对恶意拖欠物业服务费的业主要采 取法律手段规范其交费行为。4、加大力度，推动业主委员会组建工作。成立业主大会和选举业主委员会是社区居民实现自治的条件，是物业市场法制 化、规范化的重要条件。通过组建业主委员会，从根本上解决责任主体缺位问题，提高业主在物业管理活动中的参与程度，实现物业服务企业与业主的良性互动，真正达到双向选择， 提高物业服务的市场化程度的目的。 要针对业主委员会组建工作进展不平 衡的现状，认真抓好组建业主委员会的组织、协调、指导工作。 街道办事处、社区党组织、居委会要按照物业管理条例的规

39、定，充分发挥在推进物业管理工作中的主导作用，把业主委员会的组建和工作的开展当作社区建设的重要内容，将工作做细、做实、做到位，把群众组织起来，把关系人民群众切身利益的事情 办实办好，实现物业小区的文明整洁、和谐安定。物业主管部门要按照物业管理办法的要求，搞好指导和监督工作。5、管建并举，确保冬季供热工作的正常进行。冬季供热，涉及千家万户，事关全县稳定大局，是目前最大的民生问题。 由于受煤炭价格上涨等因素的影响， 给今年冬季供热工作带来诸多 困难和问题，供热工作形势严峻，任务艰巨。砚峡乡一方面要进一步加强对华砚供热公司的管理，加大对历欠暖气费的收缴力 度，保证企业的正常运转。 另一方面要加大资金筹

40、措力度，克服资金困难，加快供热西站建设进度和供热管网的维修工作，确保冬季供热质量。公用局要会同砚峡乡，对今年煤价上涨后供热工 作面临的困难和问题进行认真调研，提出解决的办法和措施。 其他拖欠历年暖气费用的有关部门和单位要站在讲政治的高度，认清形势，足额缴清历欠费用，保证供热工作的正常进行。四、加强领导，确保我县物业管理服务水平得到快速提高1、高度重视，加强管理。搞好物业管理工作，关键在于加强领导，明确责任。各有关部门要认真研究制订具体政策措施， 行业管理部门要集中精力，突出重点，积极培育物业管理市场， 充分发挥监督职能，完善机构，充实人员，学习借鉴发达地区监管经验，真正把物业管理工作抓紧抓好。

41、2、苦练内功，优化服务。“服务”是产品，“人”是关键，物业服务是人与人之间的沟通、相融和理解。可以说，我县的物业管理是从零开始，从头起步，无论是物业企业员工， 还是行业管理干部，整体素质远不能适应我县物业行业发展的需求。因此，要坚持以质为先，以人为本，练好内功，强化服务，注重加强自 身基础建设，不断提高员工整体素质， 从而使行业管理部门干部 职工具备提高依法行政的能力，使物业企业牢固树立“业主至 上，服务第一，诚信为本”的经营理念，使广大业主增强“花钱 买物业”的消费意识。3、齐抓共管，形成合力。物业管理是一项系统工程，要全 面提高物业管理和服务水平， 需要方方面面各司其职，通力合作， 形成工

42、作合力。建设、 规划、房管等部门要督促建设单位严格按 照物业管理的有关政策， 在小区规划设计和建设中落实必要的配 套设施，按规定提供物业管理用房。 公用事业局作为物业行业主 管部门，切实要担负监督管理的重责。 街道办事处要承担起区域 内物业管理的职责全面履行好牵头、 协调、指导职责。工商部门 要严格把好物业管理小区内营业执照办理关，对违反规划擅自改变房屋用途和严重影响居民生活的经营项目不予审批。物价部门要会同物业行政管理部门逐步完善市场化的物业服务收费机制。 公安部门要积极做好住宅小区安全管理，并指导物业管理企业维护小区的生活秩序。同志们，构筑和谐社区，创建满意物业，加强小区管理是建 设社会主

43、义和谐社会的重要内容，意义深远，责任重大。让我们 统一思想，坚定信心，齐心协力，扎实工作，为广大群众创造更加舒适、整洁、文明、安全的居住环境，为促进我县物业管理工 作健康快速发展，开创我县和谐、满意的物业管理工作新格局做 出应有的贡献！谢谢嘉宾们！（三）：一、正视现实，进一步增强规范物业管理工作的责任感和紧 迫感我市的物业管理工作从 1998年开始起步，多年来虽然在政 府的领导下，经过物业工作者的不懈努力，使物业管理工作，有了一定的发展，但我认为还只是停留在初级阶段。从企业认证情况看，全市物业管理企业中有资质的仅有5家，可以说少得可怜。从供暖情况看，x城区供热面积214万平方米，供热楼房499

44、栋， 22213户，锅炉房125座，锅炉167台，总计558吨，目前自烧 98座，承包27座。其中物业公司直管楼房122栋，面积49.2万平方米，委托楼房 36栋，13.2万平方米。共有19座锅炉房， 33台锅炉，计150吨，固定资产2232万元，直管供热户数 8095 户。几年来政府协调解决资金300万元，对城区一些老楼房及全市大循环式楼房进行供热分户改造。现在已完成分户改造 69栋，4143户，27.8万平方米，占应改造的 57%由于煤电涨价，热 费欠缴、设备陈旧，管理不善，导致供热温度很难达到国家标准。从市直部门单位住宅楼物业管理情况看，目前市直部门单位所管的住宅楼341栋，面积151.

45、5平方米。其中物业管理自己负责的 有77个单位，263栋楼房，面积115.3万平方米，租赁发包的 有29个单位，78栋楼房，面积36.3万平方米，这些单位住宅 的物业管理还只是以供暖为主，其它服务项目如卫生保洁、四防安全、公用设施维护等都不到位。 从开发小区的物业管理情况看， 我市城区现有引资开发小区 4个，即阳光苑、世纪花园、怡景花 园、曙光小区，建有楼房 28栋，建筑面积12.8万平方米。其中 物业管理由开发建设单位自管的有2个。租赁发包的有2个。除阳光苑小区物业管理较好外，其它小区的物业管理水平仍须急待 提高。在正视现状的同时，必须清醒地认识到我市物业管理存在的 突出问题。一是行业管理不

46、够规范，机制不够健全。我市物业管理办公 室成立较晚，未能全部履行行政主管部门职责，依照条例对 辖区内的物业管理活动进行监督、检查、指导的力度不够。物业管理企业市场准入制度未能得到有效执行，导致物业管理企业大都没有资质，无序进入市场，管理不规范，服务不到位，不讲诚 信，毁约弃管。并有开发商将配套公建私自转卖给承包人，变成承包人的私有财产，承包人为了谋求个人利益，往往是多收费，少服务，随意增加业主负担，造成多起群众上访。二是业户欠费严重，国有供热设备带病运行。由于市场调节 的燃煤价格迅速上涨，供暖必需的原材料与燃料价格的不断上 升，导致供热成本不断增加，20x20x年供暖期每平方米供热成本比上年度

47、增加了 10元，同时热费收缴率年平均低于80%每年热费收缴率下降 2-4个百分点，20x20x年供暖期，业户 欠缴国有公司热费就达 340万元。由于企业资金短缺，致使大量 老化和已超过使用年限的供热设备得不到及时更新改造，相当部分供暖系统存在隐患。三是早期住宅物业管理缺失，供热管网分散。由于我市没有执行专项维修基金征缴制度， 结果一些市直单位部门的住宅楼公 共部分当出现下水堵塞、墙皮脱落、屋面防水渗漏等问题时， 往往因为资金问题，随之在维修养护时就出现了互相推诿、彼此敷衍的滞管现象，影响了居民的正常生活。另外全市共有锅炉房 125个，使用锅炉167台，锅炉网点过密，未能集中和分户供热， 造成能

48、源消耗过大，环保质量较差。另外一些承包企业受供热成 本涨幅影响，未能达到供热标准，群众反应强烈。四是物业企业负担过重。目前物业服务是商品的社会氛围尚 未形成，大多数市民还习惯于计划经济下的福利住房分配和使用 制度，花钱买服务的意识还不强， 有些业主只想得到更好的物业管理服务，却不被合同约定支付相应的费用，直接影响了物业企业经营性收入。有的开发小区建设不配套，遗留问题多，如地沟高度不够，下水管道脱节、堵塞，脏水上返等问题不断出现。物 业管理法规与相关配套制度、政策不健全，影响了物业规范有序 健康发展。这些问题在一定程度上影响了我市物业管理工作的发 展，成为制约物业管理企业发展的难点。因此，我们必

49、须正视现实，统一认识，加大力度， 进一步增强加快发展物业管理工作的 责任感和紧迫感。二、全面履行部门职责，强化对物业行业的监管力度1、 明确物业行政管理部门职责。x市物业管理办公室负责 我市城区物业管理工作， 是市政府下辖的独立的城市住宅物业管 理的行政主管部门， 办公室设主任一人，由x办事处副主任常城 兼任。下有4名工作人员。其职责是宣传贯彻国家、省、市有关 物业管理法律、法规、规章 ；指导业主成立业主大会，并选举产 生业主委员会；指定专门帐户，存储和代管业主交纳的各项维修 资金，并监督其使用；制定物业服务合同、业主公约、业主大会 议事规则等示范文本；审查物业企业资质；监督、检查、指导物业

50、管理活动；纠正违反物业管理行为。2、 做好“专项维修基金”的征缴工作。物业管理条例第2章第7条第4款规定：“按国家有关规定交纳专项维修基金”专项维修基金可以解决因建楼比较早、已过保修期楼房屋面防水渗漏困绕住户生产、生活等难题，以及公共设施设备的维修。市物业管理办公室是物业维修基金的主管单位。依据上级有关部门要求，城市规划区内新建商品住宅和现已使用的商品房其共用部 分、共用设施、设备的维修基金，由开发建设单位代收，并与物 管办签订物业维修基金收缴协议；向购房者收取购房款 2.5%的物业维修基金，购房者须持物业维修基金专用票据和其他资料 办理房屋确权手续；开发建设单位在售房期间，应将代收取的物 业

51、维修基金定期存入市物业维修资金专户。现已使用的商品房， 其公用部分、公用设施、设备的维修基金，由实际管理的开发建设单位或物业公司负责收取， 按建筑面积每月每户每平方米 0.15 元，非住宅用房以每月每平方米 0.8元收取，管理单位按所管房 屋的数量到市物管办核准收缴数额领取专用票据，并及时将收缴的基金足额转入物业维修基金专户。3、执行物业管理市场准入制度。根据条例规定，市物 业管理办公室要参与前期住宅小区规划设计方案的论证，提出便于实施物业管理的具体意见，参与住宅小区竣工后的综合验收。 今后凡进入社区（小区）的物业管理企业都要具备相应资质，同时要到市物业管理办公室审核、备案。实施物业管理时，要与业主 委员会签订物业管理委托合同，并向物管办交纳保证金或固定资产保证金，标准不低于 5万元。各部门、各单位所属的住宅楼，物业管理工作必须接受行政主管部门的监督和