小微金融业务评估技术与风险控制(powerpoint 页)

1、2015小微金融(jnrng)中国国行第一页，共七十五页。小微金融业务评估技术小微金融业务评估技术(jsh)与风险控制与风险控制第二页，共七十五页。第一章行业(hngy)专项贷款评估v一、小微贷款一、小微贷款(di kun)评估方式概述评估方式概述二、小微贷款二、小微贷款(di kun)评估资料的设计评估资料的设计三、财务信息调查与分析技术三、财务信息调查与分析技术四、企业及企业主信息交叉审核方法四、企业及企业主信息交叉审核方法五、定性指标评估内容及方法五、定性指标评估内容及方法六、行业专业评估方法（例：商品流通业贷六、行业专业评估方法（例：商品流通业贷款款(di kun)评估）评估）七、贷款

2、七、贷款(di kun)方式与额度的确定方式与额度的确定 第三页，共七十五页。第二章小微担保(dnbo)贷款业务v一、如何评估、选择担保机构一、如何评估、选择担保机构 二、担保方案评估方法二、担保方案评估方法 三、各类担保物权规范及其对信贷、担保业三、各类担保物权规范及其对信贷、担保业务务(yw)的影响的影响四、担保圈风险识别与破解四、担保圈风险识别与破解第四页，共七十五页。第三章小微抵质押贷款(dikun)业务v一、抵质押业务流程一、抵质押业务流程二、抵质押资产估值二、抵质押资产估值三、各行业特色抵质押资产三、各行业特色抵质押资产四、贷款清收抵质押变现四、贷款清收抵质押变现(bin xin)

3、技巧技巧第五页，共七十五页。第四章小贷担保与抵质押风险(fngxin)防范v一、小贷担保法律风险的种类一、小贷担保法律风险的种类二、担保贷款风险防范的具体措施二、担保贷款风险防范的具体措施三、防范和化解小额贷款风险的法律制度三、防范和化解小额贷款风险的法律制度四、常见四、常见(chn jin)风险问题及风控措施风险问题及风控措施第六页，共七十五页。7基于现金流的个人小额贷款一般针对(zhndu)非正式和半正式企业 第七页，共七十五页。8基于现金流的个人小额贷款一般针对非正式(zhngsh)和半正式(zhngsh)企业 第八页，共七十五页。1.1.定性分析定性分析(dngxngfnx)(dngx

4、ngfnx) Qualitative analysisv家庭成员、健康状况、生活(shnghu)水平、家庭开支 Householdmembers,generalhealthandwayoflifelevels,familyexpenses.v邻居的证明（口碑） Neighborreferencesv征信记录分析 Creditbureauanalysisv生意和家庭历史 Historyintheactivityandinthehomev投资决策分析：固定资产、原材料、商品(shngpn)和住房改造Investmentdecisionanalysis:Fixedassets,rawmaterial

5、,merchandiseandhouseremodelingv投资对业务的影响 Investmentimpactonthebusinessv经济可行性 Economicviabilityv支出和销售 Expensesandsalesinformationv存货 Inventoryinformationv编制和分析现金流量表 Cashflowpreparationandanalysis2. 定量分析定量分析 Quantitative analysis3. 投资分析投资分析 Investment analysis现场尽职调查Onthespotduedilligence一个有经验的信贷员要评估一个非

6、正式微型企业的现金流需要20-30分钟的时间9清收清收Collecti分析分析Analysis委员会审批委员会审批Committee Approval贷款发放贷款发放Disburs-ement监控监控Follow up评估评估Evaluation营销营销Promotion审批前审批前 Pre-Approval审批后审批后 Post- Approval 审批审批 Approval营销营销Promotion评估评估Evaluation第九页，共七十五页。现场调查需要分析(fnx)定性和定量的信息硬数据硬数据(shj)(shj) Hard data软信息软信息(xnx)(xnx) Soft data

7、社会-人口特征Socio-demographics信用历史 Credithistory发票、账目Invoices,accounting账单支付Billpayments证明人References月度净利润 Monthlynetmargin资产价值Assetsvalue现金流Cashflow存货周转Inventoryturnover品格Integrity商业技能Businessskills承诺Commitment10月份淡季平季旺季月销售额月采购额月毛利润毛利润率%清收清收Collection分析分析Analysis委员会审批委员会审批Committee Approval贷款发放贷款发放Disbu

8、rs-ement监控监控Follow up评估评估Evaluation营销营销Promotion审批前审批前 Pre-Approval审批后审批后 Post- Approval 审批审批 Approval营销营销Promotion评估评估Evaluation第十页，共七十五页。v准备资产负债表、损益表、计算主要财务指标(ci w zh bio) Accountbalancesheet,P&L,andFinancialKPIpreparationv投资影响分析 Investmentimpactanalysisv熟悉环境分析 Familiarenvironmentanalysisv准备(z

9、hnbi)完整的信息档案 Completeinformationv信息系统化 Informationsystematizationv根据客户情况建议贷款金额、期限等 Suggestionofamounts,terms,etc.,accordingtothecustomersituationv打电话向个人和商业证明人求证 Verificationofpersonalandcommercialreferencesbyphonev核实收集(shuj)的数据 Verificationofgathereddata1.1.信息整合信息整合 Consolidate the info2.2.证明人核实证明人核

10、实 Reference checking3. 3. 信贷审批信贷审批 Credit proposal11信息分析Informationanalysis信贷员在确认借款人的还款意愿和还款能力后才会建议贷款清收清收Collection分析分析Analysis委员会审批委员会审批Committee Approval贷款发放贷款发放Disburs-ement监控监控 Follow up评估评估Evaluation营销营销Promotion审批前审批前 Pre-Approval审批后审批后 Post- Approval 审批审批 Approval营销营销Promotion分析分析Analysis第十一页

11、，共七十五页。借贷(jidi)之借款合同内容v借贷主体借贷主体v贷款种类和用途贷款种类和用途v借款金额借款金额v借款期限借款期限(qxin)v借款利率借款利率v还款方式与地点还款方式与地点v违约责任违约责任v担保条件担保条件v争议解决方式争议解决方式v合同解除条件合同解除条件v合同生效条件合同生效条件第十二页，共七十五页。借贷(jidi)主体v所有自然人都可以成为借款合同主体吗？哪些自然人所有自然人都可以成为借款合同主体吗？哪些自然人不能成为借贷的主体？不能成为借贷的主体？ 无民事行为人和限制无民事行为人和限制(xinzh)行为能力人的借贷合同行为能力人的借贷合同效力认定问题。效力认定问题。v

12、企业是否可以向自然人或者其他企业贷款呢？企业是否可以向自然人或者其他企业贷款呢？ 委托贷款、代垫款、向职工的临时贷款、上下级企业委托贷款、代垫款、向职工的临时贷款、上下级企业内部之间的借款、有经常性业务往来企业的临时借贷、内部之间的借款、有经常性业务往来企业的临时借贷、大中型企业对小型企业依合同有扶持关系的借贷。大中型企业对小型企业依合同有扶持关系的借贷。 村委会对本村村民的贷款和农民专业合作社对出资社员村委会对本村村民的贷款和农民专业合作社对出资社员的贷款是否有效呢？的贷款是否有效呢？第十三页，共七十五页。借贷(jidi)主体v介绍介绍(jisho)人是借贷合同主体吗？人是借贷合同主体吗？v

13、居间人是借贷合同主体吗？居间人是借贷合同主体吗？v见证人是借贷合同主体吗？见证人是借贷合同主体吗？v担保人是借贷合同主体吗？担保人是借贷合同主体吗？v代借人是借款合同主体吗？代借人是借款合同主体吗？v假冒签名盖章人是借款合同主体吗？假冒签名盖章人是借款合同主体吗？第十四页，共七十五页。贷款种类(zhngli)与用途v以用途分类来确定该贷款是属于何种贷款，如基本建设贷款、农业贷款、企事业流以用途分类来确定该贷款是属于何种贷款，如基本建设贷款、农业贷款、企事业流动资金贷款等。贷款种类不同，利率也不同，期限也有可能不同。动资金贷款等。贷款种类不同，利率也不同，期限也有可能不同。v生活性借贷生活性借贷

14、(jidi)v 生存型生活借贷（比如病灾生存型生活借贷（比如病灾 典当质押贷款）典当质押贷款）v 享受型生活借贷享受型生活借贷 (超前消费买车买房旅游超前消费买车买房旅游 现金流贷款现金流贷款)v 发展型生活借贷发展型生活借贷 (比如教育贷款比如教育贷款) v经营性借贷经营性借贷v 流动资金贷款流动资金贷款v 技改贷款技改贷款v转贷问题（拖拉机问题）转贷问题（拖拉机问题）v贷款用途违法问题贷款用途违法问题v借款人涉嫌非法集资问题借款人涉嫌非法集资问题第十五页，共七十五页。借款(jikun)金额v小于等于净资产原则小于等于净资产原则(yunz)v不超过自有资产不超过自有资产10%原则原则v掺沙子

15、原则掺沙子原则第十六页，共七十五页。借款(jikun)期限v15天内、天内、15天到天到3个月、个月、3个月到个月到6个月、个月、6个个月到一年内、一年以上。月到一年内、一年以上。v借款期限稍大于或等于现金周期原则。借款期限稍大于或等于现金周期原则。v临门一脚原则。临门一脚原则。v还款期限没有约定情况还款期限没有约定情况(qngkung)下的处理原则。下的处理原则。第十七页，共七十五页。借款(jikun)利率v银行同类贷款基准利率的银行同类贷款基准利率的4倍问题。倍问题。v利息预收问题。借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金利息预收问题。借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中

16、扣除的，应当按照实际借款数额中扣除的，应当按照实际借款数额(sh )返还借款并计算利息（返还借款并计算利息（200）v是否可以计算复利问题。是否可以计算复利问题。v贷新还旧方法。贷新还旧方法。v保证金、服务费、管理费、咨询费、中介费、担保费。保证金、服务费、管理费、咨询费、中介费、担保费。第十八页，共七十五页。还款方式(fngsh)与地点v等额本息等额本息(bnx)还款法还款法v现金、汇款、支票现金、汇款、支票v借款人所在地还是贷款人所在地借款人所在地还是贷款人所在地v借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不

17、明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付（款时一并支付（203）。）。第十九页，共七十五页。等额本息(bnx)还款法v某小企业向民间放贷人借款某小企业向民间放贷人借款100万，月息万，月息2份，借款期限份，借款期限(qxin)5个月。个月。v传统还款有三种模式，一种是借款到期后本息一次还清

18、传统还款有三种模式，一种是借款到期后本息一次还清，则在第五个月末还款，则在第五个月末还款110万；第二种还款模式是每个万；第二种还款模式是每个月末还本月利息月末还本月利息2万；第三种还款模式为在借款通知直万；第三种还款模式为在借款通知直接去掉利息接去掉利息10万，只支付万，只支付90万，但是到期后要还款万，但是到期后要还款100万。万。v等额本息还款法为每个月还款额为每个月还款（等额本息还款法为每个月还款额为每个月还款（110万除万除5个月）个月）22万。万。第二十页，共七十五页。还款方式(fngsh)与期限借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约借款人应当按照约定的期限返还借款。对

19、借款期限没有约定或者定或者(huzh)约定不明确，依照本法第六十一条的规定约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还（借款人在合理期限内返还（206）。）。 借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息（国家有关规定支付逾期利息（207）。）。 借款人提前偿还借款的，除当事人另有约定的以外，应当借款人提前偿还借款的，除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款的期间计算利息（按照实际借款的期间计算利息（208

20、）。）。第二十一页，共七十五页。违约责任v按天计算方式按天计算方式v按未还款总金额一定比例方式按未还款总金额一定比例方式v违约金和利息合计能否违约金和利息合计能否(nn fu)超过银行同期贷超过银行同期贷款基准利率四倍问题。款基准利率四倍问题。第二十二页，共七十五页。借贷合同(htong)生效要件v实践性合同和诺成性合同的区别实践性合同和诺成性合同的区别v书面形式也实际履行书面形式也实际履行(lxng)v 借据借据 借条借条 收条收条 欠条欠条第二十三页，共七十五页。担保(dnbo)风控篇v保证保证v抵押抵押v质押质押v定金定金v留置留置v应收帐款质押应收帐款质押 保理保理v浮动抵押浮动抵押v

21、让与担保让与担保(dnbo) v股权质押股权质押 股权过户股权过户 债权加期权债权加期权第二十四页，共七十五页。巴塞尔协议巴塞尔协议(xiy)确认的银行类机构风险确认的银行类机构风险v信用风险信用风险v市场市场(shchng)风险风险v操作风险操作风险v流动性风险流动性风险v国家风险国家风险v声誉风险声誉风险v法律风险法律风险v战略风险战略风险第二十五页，共七十五页。金融机构(jnrnju)风险管理流程v风险识别风险识别(shbi)v风险计量风险计量v风险监测风险监测v风险控制风险控制第二十六页，共七十五页。金融机构(jnrnju)风险控制的主要策略v风险分散风险分散(fnsn)v风险对冲风险

22、对冲v风险转移风险转移v风险规避风险规避v风险补偿风险补偿第二十七页，共七十五页。担保(dnbo)的益处v获得债务人信用和财产信息获得债务人信用和财产信息v还款激励功能还款激励功能(gngnng)v代偿补偿功能代偿补偿功能第二十八页，共七十五页。担保代偿发生(fshng)的情况v贷款款项挪作他用贷款款项挪作他用,借款人存在恶意欺诈借款人存在恶意欺诈.v贷款项目延误贷款项目延误,借款人不能履行到期债务借款人不能履行到期债务.v贷款项目失败贷款项目失败,借款人无力偿还债务借款人无力偿还债务.v由于主观认识错误贷款资金使用由于主观认识错误贷款资金使用(shyng)周期小周期小于项目周期于项目周期,导

23、致借款人不能履行到期债务导致借款人不能履行到期债务.第二十九页，共七十五页。房地产抵押(dy)贷款v经营扩建经营扩建(kujin)型贷款型贷款v居住消费型贷款居住消费型贷款v房产开发型贷款房产开发型贷款v房产支持型贷款房产支持型贷款第三十页，共七十五页。经营扩建型抵押(dy)贷款案例v某国有金属镀件厂，厂址为国家划拨土地某国有金属镀件厂，厂址为国家划拨土地.该厂址被某房地该厂址被某房地产商看上，游说金属镀件厂的上级主管产商看上，游说金属镀件厂的上级主管(zhgun)单位希望单位希望其搬迁。上级主管其搬迁。上级主管(zhgun)单位考虑到金属镀件老厂面临单位考虑到金属镀件老厂面临环保问题和其他人

24、情因素，决定在城市经济技术开发区环保问题和其他人情因素，决定在城市经济技术开发区建设有更高环保设施的新工厂。金属镀件厂通过出让方建设有更高环保设施的新工厂。金属镀件厂通过出让方式在经济技术开发区获得了式在经济技术开发区获得了100亩厂房用地，施工过半，亩厂房用地，施工过半，由于立项匆忙，财务预算没有做好，环保建设超支，由于立项匆忙，财务预算没有做好，环保建设超支，所以造成资金困难，急需贷款所以造成资金困难，急需贷款1000万元。万元。第三十一页，共七十五页。加工厂抵押贷款(dikun)案例v在建工程抵押在建工程抵押v 划拨土地使用权和附属划拨土地使用权和附属(fsh)厂房抵押厂房抵押 风险：在

25、建工程上有优先权风险：在建工程上有优先权 旧厂房有租赁权旧厂房有租赁权 旧厂房已经抵押给他人旧厂房已经抵押给他人 划拨土地使用权抵押使用权人必须是企业、并划拨土地使用权抵押使用权人必须是企业、并且领取划拨土地使用权证和附属房屋所有权证书、此外在且领取划拨土地使用权证和附属房屋所有权证书、此外在变现的时候需要交纳土地出让金。变现的时候需要交纳土地出让金。 如果企业破产，清算费用和共益费用过高的话如果企业破产，清算费用和共益费用过高的话能够导致抵押权不能实现。能够导致抵押权不能实现。第三十二页，共七十五页。在建(zijin)工程优先权v2002年年6月，月，最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问

26、题的批复最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（法释（法释200216号号）中明确，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，但其行使优先权的期限为）中明确，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，但其行使优先权的期限为6个月个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。同时，消费者交付购，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。同时，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项买商品房的全部或者大部分款项(kunxing)后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。如果借款人既欠贷

27、款，又欠建筑工程款，那么按照上述法律规定偿权不得对抗买受人。如果借款人既欠贷款，又欠建筑工程款，那么按照上述法律规定建筑工程款优先于银行抵押贷款受偿。如果在建工程阶段开发商对房屋进行了预售，则建筑工程款优先于银行抵押贷款受偿。如果在建工程阶段开发商对房屋进行了预售，则按照上述规定，消费者购房款及权属的优先权优于工程价款优先权，更优于抵押权人。按照上述规定，消费者购房款及权属的优先权优于工程价款优先权，更优于抵押权人。因此，如果开发商将抵押给银行的预售房产卖给了消费者，而消费者又支付了全部或大因此，如果开发商将抵押给银行的预售房产卖给了消费者，而消费者又支付了全部或大部分购房款的，则银行的在建工

28、程抵押权根本无法对抗消费者。部分购房款的，则银行的在建工程抵押权根本无法对抗消费者。v北京法院的认定，要符合三个条件，第一属于个人自住消费性购买，第二交纳全款，第北京法院的认定，要符合三个条件，第一属于个人自住消费性购买，第二交纳全款，第三已经交接入住三已经交接入住第三十三页，共七十五页。居住(jzh)消费型抵押贷款案例v赵先生从农村考学进入北京工作，工资收入不错，三年前赵先生在赵先生从农村考学进入北京工作，工资收入不错，三年前赵先生在单位附近按揭单位附近按揭(n ji)贷款购买了小户型住房一套，还欠银行按揭贷款购买了小户型住房一套，还欠银行按揭(n ji)款款20万，该房屋已经升值到万，该房

29、屋已经升值到100万。万。v赵先生所在的单位两个月前搬迁到北京城的另一边，赵先生考虑上班赵先生所在的单位两个月前搬迁到北京城的另一边，赵先生考虑上班方便，就在单位附近又看好了一套住房，如果购买该房屋赵先生还差方便，就在单位附近又看好了一套住房，如果购买该房屋赵先生还差40万元。赵先生本来想买新房后把原来的房子留给父母，但是由于资万元。赵先生本来想买新房后把原来的房子留给父母，但是由于资金紧张，所以又犹豫是否将原来房子卖掉购买新的房屋。举棋不定的金紧张，所以又犹豫是否将原来房子卖掉购买新的房屋。举棋不定的情况下，赵先生找到担保公司询问解决方案。情况下，赵先生找到担保公司询问解决方案。第三十四页，

30、共七十五页。解决方案v担保公司通过委托贷款方式或者以提供担保担保公司通过委托贷款方式或者以提供担保方式帮助赵先生贷款方式帮助赵先生贷款20万，赵先生用该款支万，赵先生用该款支付给按揭银行，解除抵押。解除抵押的房屋付给按揭银行，解除抵押。解除抵押的房屋再反担保抵押给担保公司，担保公司帮助其再反担保抵押给担保公司，担保公司帮助其从银行获得贷款从银行获得贷款60万，归还前期的贷款万，归还前期的贷款20万万，剩余，剩余40万用于购买新的住房万用于购买新的住房(zhfng)。v前前20万贷款，用再抵押或者租赁方式控制风万贷款，用再抵押或者租赁方式控制风险。险。第三十五页，共七十五页。房产开发型抵押房产开

31、发型抵押(dy)贷款案例贷款案例v河北廊坊某房地产公司河北廊坊某房地产公司,经营多年，开发过多个住宅项目经营多年，开发过多个住宅项目和商业项目，近期由于国家对房地产行业进行宏观调控，和商业项目，近期由于国家对房地产行业进行宏观调控，导致资金困难导致资金困难(kn nn)，不得不通过民间借贷筹集资金，不得不通过民间借贷筹集资金，贷款人希望房地产公司寻找当地具有融资性担保经营许贷款人希望房地产公司寻找当地具有融资性担保经营许可证的担保公司提供担保。可证的担保公司提供担保。v目前其资产包括囤积的土地目前其资产包括囤积的土地3000亩亩,但是因贷款已经按但是因贷款已经按照照50%的打折率抵押给银行。在

32、售商品房的打折率抵押给银行。在售商品房200套套,由建筑由建筑商垫款的城市商业用地在建工程三处商垫款的城市商业用地在建工程三处,农村集体建设用地农村集体建设用地上的旧村改造封顶楼房上的旧村改造封顶楼房400套，农村集体建设用地上盖好套，农村集体建设用地上盖好正出租经营的五层大型商场一个。正出租经营的五层大型商场一个。第三十六页，共七十五页。反担保方式(fngsh)v土地抵押土地抵押 v在建工程抵押在建工程抵押v商品房抵押商品房抵押v符合规划的小产权房抵押符合规划的小产权房抵押v商场商场(shngchng)权利抵押和质押（商场权利抵押和质押（商场(shngchng)自自动扶梯抵押、租金应收帐款质

33、押、商场动扶梯抵押、租金应收帐款质押、商场(shngchng)房屋让与担保）房屋让与担保）v预留保证金预留保证金v人的保证担保人的保证担保第三十七页，共七十五页。土地(td)抵押风险v土地不存在或者与土地使用权证记载不符（虚构项目）土地不存在或者与土地使用权证记载不符（虚构项目）v土地不属于担保义务人所有（冒名土地不属于担保义务人所有（冒名(mo mng)）v土地出让金未交或只交纳了部分（借地套现）土地出让金未交或只交纳了部分（借地套现）v整块土地划成小块土地抵押，小块土地被规划为绿地或者道整块土地划成小块土地抵押，小块土地被规划为绿地或者道路等公共设施用地路等公共设施用地v土地评估过高土地评

34、估过高第三十八页，共七十五页。在建工程与商品房抵押(dy)风险v在建工程或者商品房不存在在建工程或者商品房不存在v在建工程或者商品房存在建设工程价款、房屋预售和消费者在建工程或者商品房存在建设工程价款、房屋预售和消费者购房优先权购房优先权v商品房属于犯罪所得（盗赃物一追到底的法律规定商品房属于犯罪所得（盗赃物一追到底的法律规定(gudng)）（山）（山西某县公安局长购买西某县公安局长购买37套商品房贷款担保案件）套商品房贷款担保案件）第三十九页，共七十五页。小产权(chnqun)房建设担保融资模式分析v某房地产公司承建某城市郊区旧村改造项目某房地产公司承建某城市郊区旧村改造项目,房屋主体封顶后

35、房屋主体封顶后,资金出现问题资金出现问题,找到担保公司找到担保公司希望融资希望融资1000万万.担保公司为其从某城市商业担保公司为其从某城市商业银行贷款担保融资银行贷款担保融资1000万元万元,并要求房地产公并要求房地产公司以价值两千万的房产提供让与担保司以价值两千万的房产提供让与担保.2000万万房产的所有权过户房产的所有权过户(guh)到担保公司关联方名到担保公司关联方名下下.房地产公司归还贷款后房地产公司归还贷款后,房产再过户回房地房产再过户回房地产公司名下产公司名下.如果发生拖欠如果发生拖欠,则担保公司直接将则担保公司直接将房产变卖抵偿银行贷款房产变卖抵偿银行贷款.第四十页，共七十五页

36、。房产支持型抵押贷款(dikun)案例v李某开办了一个床上用品批发公司，最近接了一个大订单，李某开办了一个床上用品批发公司，最近接了一个大订单，备货还有备货还有300万的流动资金缺口。李某找到某小额贷款万的流动资金缺口。李某找到某小额贷款公司希望贷到款项。公司希望贷到款项。v小额贷款公司的客户经理接待了李某，询问批发公司小额贷款公司的客户经理接待了李某，询问批发公司有何资产可供抵押，李某讲公司办公室是租来的，只有何资产可供抵押，李某讲公司办公室是租来的，只有办公桌和电脑有办公桌和电脑(dinno)复印机，值不了几个钱。客户复印机，值不了几个钱。客户经理便问李某个人有什么资产，李某讲自己有价值经

37、理便问李某个人有什么资产，李某讲自己有价值200万的公寓房一套，目前自己还没有搬进去住。李某还讲万的公寓房一套，目前自己还没有搬进去住。李某还讲自己有几个拜把兄弟做公务员，有什么需要他们也可以帮自己有几个拜把兄弟做公务员，有什么需要他们也可以帮忙。忙。第四十一页，共七十五页。小微企业商位使用权抵押(dy)贷款案例v乐先生是浙江台州人，几年前在家乡开了一个领带厂，乐先生是浙江台州人，几年前在家乡开了一个领带厂，为了便于销售，他在义乌的国际商贸城承包了一个为了便于销售，他在义乌的国际商贸城承包了一个10平方米的商位。由于经营需要，乐先生急需流动资金平方米的商位。由于经营需要，乐先生急需流动资金10

38、0万，但是家在外地的乐先生在义乌没有其他资产。万，但是家在外地的乐先生在义乌没有其他资产。v某担保公司评估其商位价值为某担保公司评估其商位价值为120万元，某担保公司便万元，某担保公司便为其设计了商位使用权抵押加同市场为其设计了商位使用权抵押加同市场(shchng)经营户保证经营户保证的担保方案顺利从银行贷到的担保方案顺利从银行贷到100万元。万元。第四十二页，共七十五页。商位使用权抵押(dy)v同市场企业经营户提供一个保证担保。同市场企业经营户提供一个保证担保。v在市场管理公司办理抵押登记，并获得其在在市场管理公司办理抵押登记，并获得其在商位变现商位变现(bin xin)时候的协助。时候的协

39、助。v（一种房地产贷款变通方式就是使用商位使（一种房地产贷款变通方式就是使用商位使用权抵押贷款给开发市场的房地产公司。）用权抵押贷款给开发市场的房地产公司。）第四十三页，共七十五页。农村土地承包农村土地承包(chngbo)经营权抵押贷款经营权抵押贷款v山东东桥农村合作社是由山东东桥农村合作社是由30户农民将承包的户农民将承包的农村耕地农村耕地200亩入股构成，承包期限为亩入股构成，承包期限为20年年到到25年不等。目前年不等。目前(mqin)合作社接到北京某大合作社接到北京某大型超市长期订单，订购蓝莓。型超市长期订单，订购蓝莓。v全体社员决定盖大棚种无公害蓝莓，但是资全体社员决定盖大棚种无公害

40、蓝莓，但是资金缺口达金缺口达60万多元。经全体社员商议，合作万多元。经全体社员商议，合作社以社以200亩土地亩土地6年的经营权作抵押，向山东年的经营权作抵押，向山东某城市商业银行贷款，成功获得银行贷款某城市商业银行贷款，成功获得银行贷款60万元。万元。第四十四页，共七十五页。农村土地承包经营权抵押农村土地承包经营权抵押(dy)贷款金融机构贷款金融机构需要的资料需要的资料v（一）借款人个人情况及有效身份证明；（一）借款人个人情况及有效身份证明；（二）家庭年经济收入情况；（二）家庭年经济收入情况；（三）借款用途（三）借款用途(yngt)及效益分析；及效益分析；（四）当地政府颁发的土地承包经营权证书

41、和村委与农户签订的土（四）当地政府颁发的土地承包经营权证书和村委与农户签订的土地承包合同；地承包合同；（五）抵押人对抵押物的权属状况、抵押状况、同意处置抵押物等（五）抵押人对抵押物的权属状况、抵押状况、同意处置抵押物等作出的承诺；作出的承诺；（六）所在地村集体经济组织出具的同意抵押的书面证明；（六）所在地村集体经济组织出具的同意抵押的书面证明；（七）土地合作社等以农村土地承包经营权入股成立的经济组织还（七）土地合作社等以农村土地承包经营权入股成立的经济组织还须提供工商注册登记文件、组织机构代码证书、组织章程等文件。须提供工商注册登记文件、组织机构代码证书、组织章程等文件。第四十五页，共七十五页

42、。农村(nngcn)经营扩建贷款担保某规模养猪户已有10年的经营历史，退伍军人，从6头猪起家，目前已有250头的规模。由于现有的猪场距城区太近，须异地新建猪舍，准备扩建为1000头猪的规模，需要贷款50万元。是否能做信用贷款？有哪些可用担保品？土地租赁/经营/承包权质押？ 存货抵押/质押？未来应收款质押？第三方保证(bozhng)(担保公司、供应企业、收购企业、个人) 家庭房屋、财产、农用运输车等资产担保 保单、存单、理财产品质押如何缓释系统性风险？第四十六页，共七十五页。中国的农村中国的农村(nngcn)资产资产动产动产不动产不动产农机具、农用设备、农用车辆；土地相关权益（使用权、经营权、租

43、赁权、承包权）耕地、集体公用地、荒地、林地、水面农作物及农产品、生产资料、仓单、提单宅基地、房屋树木、林产品、果林、花木及药材产品乡村企业不动产牲畜、家禽水养生物、水产品、船舶存单/保单、权利、应收帐款、补贴款、股权等家俱、家用电器及其他家庭财产、交通工具乡村企业动产(设备、存货、应收帐款、权利等)第四十七页，共七十五页。采矿权抵押采矿权抵押(dy)贷款贷款v内蒙古某煤炭矿业企业由于进行技术改造，内蒙古某煤炭矿业企业由于进行技术改造，产生产生5000万资金缺口，找到某担保公司希望万资金缺口，找到某担保公司希望其帮助融资。担保公司信贷经理发现其帮助融资。担保公司信贷经理发现(fxin)，该，该企

44、业资产负债率不高，并拥有企业资产负债率不高，并拥有1亿吨煤炭采矿亿吨煤炭采矿权证，担保公司便为其设计了采矿权抵押贷权证，担保公司便为其设计了采矿权抵押贷款方案，并顺利获得了银行贷款。款方案，并顺利获得了银行贷款。第四十八页，共七十五页。林权(lnqun)抵押贷款案例v林某某退休，众多亲朋好友举债承包了某面粉加工厂，林某某退休，众多亲朋好友举债承包了某面粉加工厂，但是超过但是超过200万的巨额投资使林某某已经没有了购买加万的巨额投资使林某某已经没有了购买加工粮食设备和储备粮食的资金。工粮食设备和储备粮食的资金。v林某某找到某担保公司总经理询问有什么好的办法能解决林某某找到某担保公司总经理询问有什

45、么好的办法能解决资金问题。担保公司总经理询问得知，林某某以前在厂子资金问题。担保公司总经理询问得知，林某某以前在厂子里工作时，有了工资就会到自己承包的里工作时，有了工资就会到自己承包的300亩林地上去种亩林地上去种树，目前这树，目前这300亩树木已经基本成材。当年林某某的想亩树木已经基本成材。当年林某某的想法是老了以后卖树养老。担保公司总经理去看过林地后法是老了以后卖树养老。担保公司总经理去看过林地后马上为其设计出了林权抵押贷款方案，为其从银行顺利马上为其设计出了林权抵押贷款方案，为其从银行顺利(shnl)获得贷款获得贷款100万元。万元。第四十九页，共七十五页。林权(lnqun)抵押v在林业

46、相关在林业相关(xinggun)部门登记（如广东四会市在部门登记（如广东四会市在市林业服务交易中心）。市林业服务交易中心）。v控制采伐许可证。控制采伐许可证。v抵押物成材周期短、市场需求大、单位价值抵押物成材周期短、市场需求大、单位价值高、容易流转变现。高、容易流转变现。v监督乱砍滥伐情况、火灾和病虫害。监督乱砍滥伐情况、火灾和病虫害。第五十页，共七十五页。海域(hiy)使用权抵押贷款案例v几年前，几年前，41岁的高某某从莱州市海洋渔业局获得了岁的高某某从莱州市海洋渔业局获得了260亩亩海域使用权证书。高某某看到近些年来海参销售旺盛，海域使用权证书。高某某看到近些年来海参销售旺盛，利润很高，便

47、想围海建造一个利润很高，便想围海建造一个30亩的海参养殖场。但是亩的海参养殖场。但是石料投资款差了石料投资款差了50万。万。v某担保公司听说后，告诉高某某莱州市农商行可以办理海某担保公司听说后，告诉高某某莱州市农商行可以办理海域使用权抵押贷款业务，并协助域使用权抵押贷款业务，并协助(xizh)其办理手续，使高某其办理手续，使高某某顺利获得银行贷款某顺利获得银行贷款50万元。万元。第五十一页，共七十五页。黄金饰品浮动(fdng)抵押案例v某公司是深圳市一家从事黄金首饰生产加工及销售企业，某公司是深圳市一家从事黄金首饰生产加工及销售企业，企业规模较大，业绩良好企业规模较大，业绩良好(lingho)

48、。为采购黄金原材料，。为采购黄金原材料，产生流动资金缺口产生流动资金缺口4000万，企业无不动产可供抵押担万，企业无不动产可供抵押担保。保。v某担保公司为其设计了黄金饰品浮动抵押担保贷款方案，某担保公司为其设计了黄金饰品浮动抵押担保贷款方案，抵押率不高于抵押率不高于90%，并办理了抵押登记手续，抵押物，并办理了抵押登记手续，抵押物存放于某公司的销售展厅，由第三方监管人代为监管。存放于某公司的销售展厅，由第三方监管人代为监管。第五十二页，共七十五页。浮动抵押的约定(yudng)技巧v合同名称约定为反担保（浮动抵押）合同v抵押物名称处约定为浮动抵押物包括抵押人现有(xinyu)的以及将有的生产设备

49、、原材料、半成品、产品等不动产和动产。第五十三页，共七十五页。金融仓储加浮动(fdng)抵押案例v童某某从事银行工作童某某从事银行工作(gngzu)28年，历任会计结算部总经理及支行年，历任会计结算部总经理及支行长职务。后下海成立了浙江涌金仓储股份有限公司，该公司专业长职务。后下海成立了浙江涌金仓储股份有限公司，该公司专业为银行信贷提供第三方动产抵押质押管理的金融仓储服务。为银行信贷提供第三方动产抵押质押管理的金融仓储服务。v杭州某金属材料厂由于需要资金进货找到银行贷款，但是银行调查后杭州某金属材料厂由于需要资金进货找到银行贷款，但是银行调查后发现，该企业无不动产可供抵押，也不原意找其他企业担

50、保，可供担发现，该企业无不动产可供抵押，也不原意找其他企业担保，可供担保的仅有当时价格保的仅有当时价格1667万元的冷轧钢板。既要逐日紧盯冷轧钢板万元的冷轧钢板。既要逐日紧盯冷轧钢板市场行情，又要将钢板拉到自备仓库，雇专人看管，考虑这些难市场行情，又要将钢板拉到自备仓库，雇专人看管，考虑这些难题，银行颇为挠头。题，银行颇为挠头。v浙江涌金仓储闻讯赶来，三方签订浙江涌金仓储闻讯赶来，三方签订“浮动抵押仓储监管三方协浮动抵押仓储监管三方协议议”。浙江涌金接管钢板后，银行就给企业按照抵押物的六折发。浙江涌金接管钢板后，银行就给企业按照抵押物的六折发放了贷款放了贷款1000万元。万元。第五十四页，共七

51、十五页。55担保担保(dnbo)(dnbo)信信贷贷所有所有(suyu)(suyu)信贷信贷动产担保动产担保(dnbo)(dnbo)信贷信贷担保信贷无担保信贷动产担保不动产担保动产+不动产担保权利混合设备应收帐款/存贷动产融资在信贷市场中的地位动产融资在信贷市场中的地位第五十五页，共七十五页。担保(dnbo)融资的实质在一个正常的经济体中，在一个正常的经济体中，8080左右左右(zuyu)(zuyu)的贷款是有担保的的贷款是有担保的在中小企业的信贷中，这一比例更高；以应收帐款和存货为主要基础在中小企业的信贷中，这一比例更高；以应收帐款和存货为主要基础“担保信贷担保信贷 当铺当铺”对吗？对吗？问

52、题不在要不要担保品，而是要什么样的担保品？问题不在要不要担保品，而是要什么样的担保品？问题不在要不要担保品，而是担保交易的效率和成本问题不在要不要担保品，而是担保交易的效率和成本担保融资的实质不在于要担保品本身，而在于通过担保交易了解和控制借款人，担保融资的实质不在于要担保品本身，而在于通过担保交易了解和控制借款人，收集信息收集信息中国机构今后很长一个历史时期的一个任务是：学会做动产融资，学会做不同中国机构今后很长一个历史时期的一个任务是：学会做动产融资，学会做不同方式的担保交易！方式的担保交易！第五十六页，共七十五页。担保融资(rnz)的实质在一个正常的经济体中，在一个正常的经济体中，808

53、0左右的贷款是有担保的左右的贷款是有担保的在中小企业的信贷中，这一比例在中小企业的信贷中，这一比例(bl)(bl)更高；以应收帐款和存货为主要基础更高；以应收帐款和存货为主要基础“担保信贷担保信贷 当铺当铺”对吗？对吗？问题不在要不要担保品，而是要什么样的担保品？问题不在要不要担保品，而是要什么样的担保品？问题不在要不要担保品，而是担保交易的效率和成本问题不在要不要担保品，而是担保交易的效率和成本担保融资的实质不在于要担保品本身，而在于通过担保交易了解和控制借款人，收集担保融资的实质不在于要担保品本身，而在于通过担保交易了解和控制借款人，收集信息信息中国机构今后很长一个历史时期的一个任务是：学

54、会做动产融资，学会做不同方中国机构今后很长一个历史时期的一个任务是：学会做动产融资，学会做不同方式的担保交易！式的担保交易！第五十七页，共七十五页。股权(qun)质押案例分析v某软件开发企业连续两年净利润在某软件开发企业连续两年净利润在300万以上，主营收入万以上，主营收入和净利润三年复合增长率均在和净利润三年复合增长率均在40%到到50%之间，企业负债之间，企业负债率在率在50%以下，企业目前希望贷款以下，企业目前希望贷款600万，但是企业没万，但是企业没有什么可供抵押的房地产和设备，企业也不愿意用软件知有什么可供抵押的房地产和设备，企业也不愿意用软件知识产权进行质押。识产权进行质押。v某担

55、保公司某担保公司(n s)听说这种情况后，主动出击，为该企听说这种情况后，主动出击，为该企业设计了股权质押方案，使企业顺利获得了贷款。业设计了股权质押方案，使企业顺利获得了贷款。第五十八页，共七十五页。排污权质押(zhy)案例v嘉兴某食品加工厂，需要引进一条新的生产嘉兴某食品加工厂，需要引进一条新的生产线，因此需要技改贷款线，因此需要技改贷款100万元。但是万元。但是(dnsh)该该企业的厂房已经抵押给了银行。企业的厂房已经抵押给了银行。v情急之下，厂长吴某想起企业去年花费情急之下，厂长吴某想起企业去年花费170万购买了万购买了20吨吨COD排放权。抱着试试看的态排放权。抱着试试看的态度，吴某

56、来到某担保公司，研究用排污权进度，吴某来到某担保公司，研究用排污权进行质押贷款。行质押贷款。第五十九页，共七十五页。高新技术企业的担保高新技术企业的担保(dnbo)贷款案例贷款案例v江苏某数控设备厂经营良好，过去的三年中江苏某数控设备厂经营良好，过去的三年中年复合增长率年复合增长率45%。已经取得。已经取得6项发明专利、项发明专利、18项实用新型专利、项实用新型专利、20项外观设计专利，其项外观设计专利，其商标被评选为江苏省著名商标。公司开发的商标被评选为江苏省著名商标。公司开发的数控软件，获得国家软件创新数控软件，获得国家软件创新(chungxn)一等奖。一等奖。公司刚刚接到一笔公司刚刚接到

57、一笔5000万的采购订单，目前万的采购订单，目前资金缺口为资金缺口为1500万，需要找担保机构担保贷万，需要找担保机构担保贷款。款。第六十页，共七十五页。反担保方式(fngsh)及可能的风险v商标(shngbio)质押v专利质押v著作权质押v股权质押（股权质押加期权、股权过户）v应收账款质押v保证金v人的保证担保第六十一页，共七十五页。担保(dnbo)公司担保(dnbo)业务的四大合同v某公司向市商业银行申请提贷款某公司向市商业银行申请提贷款300万元用于购买原材料。商业银万元用于购买原材料。商业银行看过某公司书面材料后，建议某公司去找一家进入银行入围名单行看过某公司书面材料后，建议某公司去找

58、一家进入银行入围名单的融资性担保公司提供担保。的融资性担保公司提供担保。v某公司带着材料去了当地口碑最好的融资性担保公司，洽谈担某公司带着材料去了当地口碑最好的融资性担保公司，洽谈担保贷款事宜。担保公司经过尽职调查，认为可以给该公司提供保贷款事宜。担保公司经过尽职调查，认为可以给该公司提供担保，便与该公司签订委托担保合同。随后在某公司的实际控担保，便与该公司签订委托担保合同。随后在某公司的实际控制人和关联公司丁企业提供反担保保证的情况下，与银行签定制人和关联公司丁企业提供反担保保证的情况下，与银行签定了贷款保证担保合同，银行放款。了贷款保证担保合同，银行放款。v四大四大(s d)合同：借款合同

59、合同：借款合同 委托担保合同委托担保合同 反担保合同反担保合同 担保合同担保合同第六十二页，共七十五页。联保+担保融资案例(nl)分析v江苏银行南通支行将本辖区内的最少三户，最多十户同江苏银行南通支行将本辖区内的最少三户，最多十户同行业企业组成一个联贷联保业务联合体；银行将这一联行业企业组成一个联贷联保业务联合体；银行将这一联合体介绍给合作的担保公司；担保公司对联合体中的每合体介绍给合作的担保公司；担保公司对联合体中的每户企业进行尽职调查，并形成担保意向。户企业进行尽职调查，并形成担保意向。v银行走贷款审批流程；担保公司和每户企业签署银行走贷款审批流程；担保公司和每户企业签署(qinsh)委托

60、委托担保合同和联贷联保责任反担保合同，并与银行签署担保合同和联贷联保责任反担保合同，并与银行签署(qinsh)为联合体担保的保证书，银行与企业签订借款合同，并向为联合体担保的保证书，银行与企业签订借款合同，并向企业放款。企业放款。第六十三页，共七十五页。独立担保(dnbo)案例vA食品批发公司向小额贷款公司食品批发公司向小额贷款公司B申请贷款申请贷款500万元由于万元由于炒卖外汇，利息炒卖外汇，利息(lx)按月息按月息2%计算，期限计算，期限1年，年，C厂为厂为A公司提供担保，并在贷款合同的担保条款中约定：公司提供担保，并在贷款合同的担保条款中约定：“保保证合同独立存在。贷款合同无效，保证合同仍然有效