7月深圳市龙华第三工业区城市更新项目重点

1、 权属种类及需提供的资料 办公 私宅 有证 集体土地使用证 二证一书） 一、土地：集体土地使用权证、二证一书（建设用地规划许可证、建筑 工程规划许可证和居民(私人兴建住宅用地批准通知书）及县级以上地方 政府用地批文其他相关用地批文； 二、建筑物：两证一书（建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证 和居民(私人兴建住宅用地批准通知书）、提供报建资料、是否申报两规情 况资料、一户一栋资料、峻工验收资料； 1、对存在改、扩建的，需提供规划部门允许改扩建的证明文件 2、对存在买卖、租赁的，需提供买卖合同、公证手续、付款凭证、租住合同、 付款凭证； 3、对存在擅改用途的，需提供申请改变住宅建筑使用功能的申

2、请书 4 综合楼 商业 工业及配套 集 体 办公 私宅 无证 综合楼 商业 工业及配套 除不提供土地使用证、二证一书(建设用地规划许可证、建筑工程规划许 可证和居民(私人兴建住宅用地批准通知书等土地权属文件外，其他建 筑物相关资料参照有证情况提供资料； 确权流程及相关部门职责 1、居民小组及居民委员会（股份公司）的职责 居民小组及居民委员会（股份公司） （一）出具申报人和被拆迁房地产关系证明材料； （二）出具被拆迁房屋的建成日期证明材料； （三）出具是否为原村民、是否符合“一户一栋”政策证明材料； （四）出具是否为原农村集体经济组织身份证明材料； （五）报送需进行产权确认的相关资料到街道办确权

3、工作小组； （六）对所属地域范围内申报人的产权确认结果在辖区内进行公示； （七）出具其他确权中需要居民小组和居委会证明的材料。 2、区规土委部门及工作站的职责 （一）根据实际情况，对被拆迁的房地产占用土地的用途、加建、扩建、改变用途等进行核实，并出具意见。 （二）工作站核实被拆迁人及其家庭成员产权登记资料。 （三）核实被拆迁房地产“两规”应付罚款、缴纳罚款及地价交付情况,并出具核实意见。 （四）核实被拆迁人地籍、产权权属状况，并出具意见。 （五）国土所如无法确定产权资料的真实性和无法确定被拆迁房地产“两规”应付罚款、缴纳罚款及地价交付情况，应向上级主管部门查询后 出具意见。 3、派出所的职责

4、（一）对申报符合“一户一栋”政策的被拆迁人,核实申报人及其家庭成员的户籍登记及年龄状况,并出具核实意见 4、街道社会事务办主要职责为 （一）对申报符合“一户一栋”政策的被拆迁人,核实其婚姻状况及家庭成员情况,并出具核实意见。 （二）对无法确认的也要出具具体意见并报上级部门核实 5、街道侨办主要职责 （一）对具有华侨身份的被拆迁人,核实其是否具备原籍原地华侨身份； （二）以及是否符合侨房政策。街道侨务办如无法确定申报人身份情况，应向上级主管部门查询后出具意见。 6、街道建设办主要职责 （一）核实原宝安县“两证一书”的真实性，并出具核实意见。 举例说明 例如：我司的先行评估调查项目美华金属制品公司

5、。该公司位于龙华第三工业区b区，占地面积为9015.84平方米，建筑面 积为8669平方米，容积率为0.96。土地性质为集体所有，地上建筑物为美化公司所新建，美化公司与村委签有50年的用地 合同，剩余年限为15年。这类情况在工业区来讲具有代表性和重要性，如何处理该类物业的权属问题及补偿方案问题，就 显得尤为重要。 在其他相关情况不是很明白的情况下，对该类物业的确权，我们采用两种不同的思维方式进行确权，下面一一说明： 一、房地合一的前提条件下进行确权补偿； 首先，前面我们以说到了各种类型权属需提供的资料及流程，需提供的资料我就不再重复说明了 在村委和美华公司达成一致意见的情况下，把土地及地上建筑

6、物都确权给村委，首先对村委进行补偿，然后由村委对承租 人美华公司进行补偿。 好处及优点：1、依据深圳市的相关惯例，权属为村委在两规罚款方面会有很大的好处，原来符合三来一补的相关企业在 处罚方面很轻；2、提供的资料也会相对简单一些，只要村委出具相关的说明就可以了；3、报告通过相关的审计时也会变 得简单；4、在补偿价格方面采用的是房地合一价，即我们通常所说的市场价格，价格相对房地分估价会更高一点，更有 利于项目的开展； 不足之处：村委和美华公司达成一致意见比较难，主要是采用房地合一方式评估产生的高价比例分配问题。 二、房地分估的条件下进行确权补偿 依据相关规定及证据材料，土地的权利人为村委，依据深圳市城市化转地标准执行；地上建筑物，依据租赁合同及美华公 司提供的相关资料确定地上建筑物的权利人为美华金属制品公司，依据相关政策，地上建筑物只能给予重置价补偿 好处及优点：1、双方权利清楚，界定明显，可减少对估价对象划分的争议；2、只要有合理的补偿价格，该举措会加快拆 迁进度。 不足之处：1、采用房地分估时，补偿价格较房地合一价会低一些。2、在两规处罚方面，村委没什么影响，但美华公司可 能因为违建等原因需补交的罚款会很多。3、在具体评估的时候，扣除的地价会较权利人为村委时多一些。4、较低的补偿 价格，不利于双方达成一致意见，导致拆迁难。 三，专业建议： 在合法的前提条件下，