土地使用权评估资产评估实训

1、土地使用权评估某评估机构对位于北京市海淀区清河永泰庄北路XX小区的住宅及配套用地进行了评估，为其向北京市政府土地管理部门办理土地出让手续确定项目用地之受让价格提供参考依据。该项目位于海淀区永泰庄北路，土地面积21681.71平方米，现状用途为工业，规划用途为住宅及配套用地，为北京市六类地价区。小区规划为多层、高层住宅楼，总建筑面积64232平方米。本次估价在遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则的基础上采用了假设开发法、市场比较法和基准地价法对宗地红线外市政基础设施达到“七通一平”条件下，在估价时点2000年11月15日的估价对象住宅用途70年、配套50年的土地使用权价格。委托

2、估价方提供的资料：北京市城镇国有土地使用权转让合同“北京市国有土地使用权转让登记表”（京地转字（2000）第XX号）国有土地使用证（市海中外国用（95）字第XX号）“关于开发建设XX住宅小区项目建议书的批复”（京计投资字2000XX号）审定设计方案通知书（2000-规审字-XX）“发证函”（京房地证字（2000）第义义号）XX住宅小区总平面图关于合作开发望京新城K7区部分住宅项目建议书的批复京计基字1998第XX号宗地基础设施状况企业法人营业执照一、估价对象概况：估价对象是位于海淀区清河永泰庄北路XX小区住宅及配套用地，土地面积为21681.71平方米，该用地属地价六类地区。1、土地登记状况根

3、据北京市城镇国有土地使用权转让合同、“北京市国有土地使用权转让登记表”（京地转字（2000）第XX号）、“发证函”（京房地证字（2000）第XX号）：土地位置：海淀区永泰庄北路土地用途：住宅及配套用地四至：南：XX小区北：XX北路东：绿化带及高压线走廊西：北京XX食品企业有限公司土地面积：21681.71平方米（住宅分摊：20819.03平方米；配套分摊：862.68平方米）土地级别：根据北京市市政府京政发199334号文及其说明，属北京市六类地价区。2、土地权利状况估价对象为国有土地，根据北京市城镇国有土地使用权转让合同、“北京市国有土地使用权转让登记表”（京地转字（2000）第xX号）、“

4、发证函”（京房地证字（2000）第XX号），北京XX房地产开发有限公司通过转让方式，从原土地使用者北京XX食品企业有限公司土地中受让部分土地，土地使用性质为有偿出让土地。根据原国有土地使用证（市海中外国用（95）字第00170号），设定的抵押权已到期注销。依据“关于开发建设XX住宅小区项目建议书的批复”（京计投资字20001583号）批准的住宅及配套用途，土地使用年限住宅为70年，配套50年。3、建筑物和地上附着物状况根据审定设计方案通知书（2000-规审字-XX）,XX小区规划为多层、高层住宅楼及配套综合商业，总建筑面积64232平方米，总容积率为2.96。其中，地上建筑面积62732平方米

5、，住宅建筑面积60236平方米，配套商业建筑面积2496平方米，地上容积率2.89。目前，地上无建筑物。本次估价的地价是指宗地红线外市政基础设施达到“七通一平”（通路、通电、上水、下水、供暖、通讯、通气和土地平整）条件下、在估价时点2000年11月15日的估价对象住宅用途70年、配套50年的土地使用权价格。本次估价的地价分为熟地价和毛地价。熟地价包括土地出让金、基础设施配套建设费、土地开发及其他费用；毛地价包括土地出让金、基础设施配套建设费两项费用。其中基础设施配套建设费包括大市政费及四源费，未包括红线内基础设施费。二、评估时应当遵循的原则：1、合法原则遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合

6、法处分为前提估价。2、客观性、公正性、独立性原则从实际出发，认真进行调查研究和实地勘查，按照有关法规和技术规程，实事求是分析资料的有效性、真实性，采用科学的评估方法、标准和程序客观评估，保证评估结果公正合理。3、替代原则房地产价格遵循替代规律，某宗房地产的价格，受同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。有相同使用价值、有替代可能的房地产之间会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。4、最高最佳使用原则土地估价是以其最有效使用为前提的，该土地是否是最有效使用，持续性如何，直接影响着将来的使用方式及收益量。该宗地的最有效使用方式是住宅用途，规划为居住用地处于最佳效用。5、估价时点原则遵循估价时点

7、原则，要求估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。另外，在土地估价中，我们还遵循了供求原则、公平原则。三、评估方法：在估价过程中，可采用假设开发法、市场比较法和基准地价修正法分别求取估价对象的熟地价格和毛地价格，综合这三种方法的结果，最终确定估价结果。由于估价对象为待开发的房地产用地，要求取该宗地地价，可采用假设开发法。用估价对象开发完成后的价值，扣除其正常的开发成本、管理费用、贷款利息、销售税费、税金及开发利润，求出估价对象的价格。由于估价对象为住宅用地，是一种比较常见的物业类型，可采用市场比较法。根据替代原理，在同一供求范围内的类似地区，选取在较近时期内发生的、相同用途物业的交易

8、案例进行市场比较、修正，可求取估价对象的比准价格。根据北京市人民政府1993年第34号文件，可通过对该地段上的住宅基准地价进行个别条件系数修正，求出估价对象的基准地价修正价格。综合分析以上三种方法测算的土地价格，采用加权平均法求出土地的最终地价结果。四、影响因素分析：（一）一般因素（市场背景分析）北京是中华人民共和国的首都，简称京，位于华北地区。北京总面积16808平方公里，市区面积735平方公里。下辖10个区、8个县。东南部为平原，西北部为燕山、太行山山地。北温带亚湿润气候。1月平均气温-9度4度，7月约25度。主要有汉、回、满、蒙古等民族。工农业发达，传统工艺品生产历史悠久，技艺精湛。70

9、万年前北京猿人即生活于周口店地区，春秋战国时期燕国建于蓟，辽南京、金中都均在此地区，元、明、清三代北京更成为全国的政治、文化中心。因此，皇家宫庭、园囿、朝坛及宗教建筑遍布，且大多保存完好，更兼长城丽，古运河以此为北端，故文物古迹荟萃是北京旅游资源的最大优势。北京亦不乏自然风景旅游资源，名山、森林、草原、溶洞、温泉、湖泊不一而足。因此，北京成为全国最重要的旅游热点城市之一。北京是中华人民共和国的首都，是中央人民政府的直辖市，是全国的政治、文化中心。按中央对北京的要求，北京将建设成为经济繁荣、社会安定和各项公共服务设施、基础建设及生态环境达到世界一流水平的历史文化名城和现代化国际城市。北京是中国的

10、首都，也是世界著名的历史文化名城，她有悠久的历史和丰富的文化遗产。改革开放以来，随着经济和对外交流的发展，北京逐步发展成为国际化的大都市，不仅有一百多个国家在此设有使领馆，而且北京还是各国驻华商务机构及中外经济合作交流、学术研讨和旅游的首选地点之一，国际交往活动十分活跃。1999年以来，受房改政策及国家为促进二级市场发展准许已购公房和经济适用房上市办法出台的影响，出现了经济适用房的大规模建设和个人购买力的增强。从长期来看，对北京住宅市场起重要支撑作用的集团购买力将会明显下降，个人购房将会逐步成为住宅市场的主要力量。从供应区位上看，普通住宅项目逐渐形成了一定的区域分布特点：市区（二环以内的东城区

11、、西城区、宣武区、崇文区）的住宅项目主要在老城区的基础上进行再开发，因此多与传统住宅区相交叉。而新开发的住宅区多沿新建的二环路、三环路、四环路沿线呈条带状分布。东三环、西三环及东北四环一带是大规模住宅开发新的热点，城南是危房改造的热点，集中了较多的新住宅开发项目。2000年上半年商品住宅销售出现旺势，累计销售住宅220.4万平方米，较上年同期增长1.9倍，房地产投资维持高速发展态势，上半年累计完成投资162.6亿元，以20.5%的速度增长，住宅开复工面积达1937.3平方米，增长10.7%。同时，上半年商品房累计竣工199.1万平方米，增长了67.4%。统计显示，2000年上半年商品房的平均售

12、价为3793元/平方米，较1999年末的4787元/平方米降幅明显，价格的下降刺激了个人的消费欲望，推动了整个住宅市场的销售。进入2000年以来，房地产业的发展方式以由单纯的投资拉动发展发展为投资与消费双向拉动。近两年普通住宅的建设重点集中在四环和五环之间，大型项目有在建的望京新城和回龙观居住区等。三环以内以危旧房改造为主，将建成10片危改小区，大部分分布在城南一带。（二）区域因素估价对象位于海淀区、朝阳区、昌平区三区交界处，八达岭高速路东侧，公路一环以北。区域南部为海淀区高校、研究所聚集的中关村科技园区，通过八达岭高速路可直达马甸新兴的商住区。区域以东为朝阳区亚北居住区，区域以西为清河镇所在

13、地，是区域的商业服务中心，再向西就是上地科技园区。区域以北则是回龙观经济适用房居住区。估价对象所在区域内已建成永泰里小区、清缘小区、清河小区、毛纺厂住宅小区，形成一定的聚集效应。区域内的电力科学研究院、机械工程学院、首钢冶金研究院延续了中关村、上地科技园区的科技氛围。八达岭高速路、公路一环两条主干道穿过该地区，东西连接中关村、上地科技园区与亚运村及亚北商住圈，南北连接马甸商圈与回龙观经济适用房居住区，对外交通十分便利。区域内分布有清河百货商场、金五星商厦、永泰庄购物中心等商服设施及金融、邮电、餐饮、娱乐等配套服务设施（三）个别因素估价对象土地用途为居住用地，土地面积为21681.71平方米。土

14、地呈较规则长方形，工程地质条件良好。估价对象的市政基础设施条件：道路北邻永泰庄北路。上水目前小区内有2眼深水井，日供水600吨，小区建成后接市政供水。下水雨、污水排入小区东侧排水干管，小区内排水管线口径为50公分。供气小区南侧20米有天然气主管线及调压站。电力清河小营开闭站通过马房干线的三级电网到小区配电室。电信小区接清河电话局通讯管线。热力小区南侧热力公司供暖锅炉房。（四）最高最佳使用分析在运用最高最佳使用原则估价时，受到合法原则的约束，同时房地产估价中所确定的客观合理价格或价值，其实质是房地产的经济价值，它体现在房地产的使用过程中。本次评估对象具有合法的使用方式及用途，其现状用途为工业用地

15、，规划用途为住宅及配套用地，估价对象为住宅及配套用地最为有利，因此本次评估以住宅及配套用途作为估价的前提。五、测算过程：在估价过程中，可采用假设开发法、市场比较法和基准地价系数修正法分别求取估价对象的熟地价格和毛地价格，综合这三种方法的结果，最终确定估价结果。综合分析以上三种方法测算的土地价格，采用加权平均求出土地的最终地价结果。具体估价过程如下：（一）假设开发法估价对象住宅部分的规划设计条件为：建筑面积：61736平方米（地上:60236平方米）用地面积:20819.03平方米。地上容积率：2.89以上述条件为基础计算估价对象的价格。1. 采用市场比较法求取总开发价值运用市场比较法，通过对北

16、京市住宅楼市场的调查，选取近期同一供需圈内邻近地区的三个住宅楼销售案例进行比较。选取可比案例案例A:怡清园 地点：海淀区西三旗小营环岛 地价区类：6类 交易类型：期房 建筑面积：120000平方米 用途：住宅楼交易价格为楼面单价3750元/平方米。地块基础设施及公共服务设施完备；建筑物为6层现浇结构住宅楼，内部粗装修。案例B:永泰小区 地点：海淀区清河东镇 地价区类：6类 交易类型：期房 建筑面积：300000平方米 用途：住宅楼交易价格为楼面单价3950元/平方米。地块基础设施及公共服务设施完备；建筑物为6层现浇结构住宅楼，内部粗装修。案例C:清缘里小区 地点：海淀区渭河镇 地价区类：6类

17、交易类型：期房 建筑面积：50000平方米 用途：住宅楼交易价格为楼面单价3800元/平方米。地块基础设施及公共服务设施完备;建筑物为6-10层现浇结构住宅楼，内部粗装修。表1:因素条件说明表估价对象可比实例比较因素估价对象案例A案例B案例C交易时间2000.112000.92000.112000.8交易方式买卖买卖买卖买卖土地位置海淀区清河永泰庄路海淀区西三旗小营环岛海淀区清河东镇海淀区清河镇土地用途住宅及配套住宅住宅住宅土地级别6类6类6类6类区域因素交通条件邻支路，距主干道800米，公共交通较小便捷邻支路，距高速路1000米，公共交通不便捷邻支路，距主干道约600米，公共交通一般邻支路，

18、距主干道约800米，公共交通集聚程度小型居住区中型居住区中型居住区小型居住区基础设施七通一平七通一平七通一平七通一平公共服务配套FFT个别建筑面积（平方米）6423212000030000050000因素建筑物结构现浇现浇现浇现浇建筑物装修内部粗装修内部粗装修内部粗装修内部粗装修建筑物成新十成十成十成十成工程地质条件良好良好良好良好2 .成本费用建造成本a.建安费用按北京市现行建筑工程概（预）算标准测算，估价对象建筑平均建安造价可确定为1200元/平方米；b.红线内基础设施费用，按建安费用的12%（费；c.小区配套费用，按建安费用12%（费；d.电贴：电贴费标准1100元/千瓦，住宅负荷为25

19、瓦/平方米。不可预见费按建造成本的5麻费。专业人士费专业人士费包括勘察、设计、评估等费用，按照建造成本的5%（费3 .贷款利息取1-3年期固定资产贷款利率5.94%,工期为1.5年，按工期一半计，单利计算。4 .销售费用买卖手续费，按照房屋销售收入的0.5%取费；两税一费（销售税金部分）按照销售收入的5.5%计取；广告代理费，按照总开发价值的3烟费。5 .发展商建造投资成本利润投资回报率为成本费用的20%6. 根据熟地价对毛地地价测算本次估价的地价分为熟地价和毛地价。熟地价包括土地出让金、基础设施配套建设费、土地开发及其他费用；毛地价包括土地出让金、基础设施配套建设费两项费用。其中基础设施配套

20、建设费包括大市政费及四源费，未包括红线内基础设施费。生地（不具备三通条件且尚有待拆迁建筑）、毛地（已具备三通条件但尚有待拆迁建筑）、熟地（已具备三通条件且无待拆迁建筑）。（1） 土地开发（三通及拆迁）费根据委托方提供的资料，以及估价人员对该区域土地征地、拆迁市场进行调查的结果及估价人员的一般经验，确定估价对象的土地征地、拆迁费折合为楼面单价700元/平方米、折合成地面单价2023元/平方米。（二）市场比较法1. 根据替代原则，通过对北京市住宅用地出让市场的调查，取得下列三个案例：案例D：海淀区永泰庄永泰园小区10#、11#住宅楼，为北京市六类地价区。用地面积6500平方米，建筑面积12165平

21、方米，容积率1.92。1999年12月交易价格为：楼面毛地价342元/平方米。案例E：海淀区清河镇清缘小区W06-W0级主宅楼，为北京市六类地价区。用地面积25394平方米，建筑面积37659平方米，容积率1.48。1999年9月交易价格为：楼面毛地价350元/平方米。案例F:海淀区小营路东清河小区住宅用地，为北京市五类地价区。用地面积13913平方米，建筑面积32916平方米，容积率2.74。1999年11月交易价格为：楼面毛地价330元/平方米。2. 比较因素选择依据估价对象的区域条件及个别条件，采用市场比较法时选择的比较因素主要有:交易时间、交易方式、土地位置、土地用途、土地级别、土地使

22、用年限、交通条件、集聚程度、基础设施、公共服务配套、宗地形状、地上容积率、工程地质条件、公交便捷程度、土地利用难易程度。(1)用途。指土地的合法规划用途；(2)土地使用年限。指土地的合法有效可使用年限。(3)交易时间因素。指由于时间的因素房地产交易价格会不同；(4)交易情况因素。指房地产交易中交易双方的公开、公平及客观程度等；(5)区位因素。区域因素主要有位置、用途、距市中心距离、交通条件、基础设施状况、环境质量等；(6)个别因素。个别因素主要有地势、地貌、宗地形状、宗地面积、宗地容积率。3 .比较因素条件说明将以上案例与待估宗地进行分析比较，并作具体的因素条件说明(见表4)表4：因素条件说明

23、表待估宗地及可ihq比较因素待估宗地案例A案例B案例C交易时间2000.111999.121999.91999.11土地位置海淀区永泰庄北路海淀区永泰庄永泰园小区海淀区清河镇清缘小区海淀区小营路东清河小区交易情况正常正常正常正常交易方式出让出让出让出让土地用途住宅住宅住宅住宅土地级别中中中五类土地使用年限70年70年70年70年交通条件临永泰庄北路，距主干道900米临次干道，距主干道约800米临次干道，距主干道约700米临次干道，距主干道约200米区环境质量较好较好较好较好域集聚程度小型居住区中小型居住区中型居住区中小型居住区因基础设施七通一平七通一平七通一平七通一平素公共设施配套利用居住区级

24、配套利用居住区级配套利用居住区级配套利用居住区级配套个宗地面积（m2）20819.0365002539413913别宗地形状规则长方形近似规则长方形近似规则长方形规则长方形因地上容积率2.891.921.482.74素工程地质条件良好良好良好良好4 .土地开发费（1）土地开发（三通及拆迁）费根据委托方提供的资料，以及估价人员对该区域土地征地、拆迁市场进行调查的结果及估价人员的一般经验，确定估价对象的土地征地、拆迁费折合为楼面单价700元/平方米、折合成地面单价2023元/平方米。（三）基准地价系数修正法1 .有关北京市基准地价的说明北京市人民政府于1993年7月6日以北京市出让国有土地使用权基

25、准地价的通知（京政发199334号）文件下发了北京市出让国有土地基准地价表及使用说明，对北京市出让国有土地使用权基准地价针对不同用途和地价区类的标准进行了具体的规定，并要求北京市国有土地使用权出让价格以此基准地价为基础，进行宏观控制。该基准地价是在调查现有各类用地基础上，根据地上建筑物现有的收益水平和经营情况测算的土地平均价格。依据北京市出让国有土地基准地价表及使用说明，北京市基准地价包括出让金、大市政及四源费和土地开发费。土地利用类型分为商业、公寓、住宅、工业，土地级别分为1-10类（详见北京市出让国有土地使用权基准地价表），在计算宗地地价时，可通过以下公式计算：宗地基准地价(熟地价)=出让金+大市政及四源费+土地开发费毛地价=出让金+大市政及四源费其中：出让金=取费标准X容积率修正系数大市政及四源费=取费标准X容积率2.求取估价对象土地价格(1) 出让金估价对象位于海淀区清河永泰庄北路，属于地价六类地区，土地用途为住宅用途。估价对象条件与该地价区类的状况相比属一般状况。取该地价区类住宅出让基准的取费标准400元/平方米。估价对象地上容积率为2.89，容积率修正系数为2.65。(2) 基础设施配套建设费本报告所提到的基础设施配套建设费仅指估价对象红线外基础设施配套建设费，即大市政及四源费，未包含红