商管与物管工作界分分工表

1、商管与物管工作界面分工表NO.工作细则商管物管备注：（责任配合）一营运管理及现场工作001开展营运流程梳理工作（配合完成营运体系报表分析、租约管理、POSM管理、商家经营系统、客户服务管理等各个模块的资料梳理，1、建立商家资料档案，一家一档，每份商家档案须编写商家档案资料目录2、认真核对商家的营业执照、组织机构代码证、税务登记证、商标注册证、代理证书、委托书等，且每年复查，及时更新过有效期的证书。3、消防部门由物业公司外联；4、与工程部、物业公司确认购物中心有偿服务内容及流程。5、与财务部确认收费流程及操作规范，确认收费服务项目的对接。6、重点考虑各部门之间的协同性和及时性。7、做到以人为本，

2、信息对称，反应迅速，统一指挥，影响成小。8、协助或引导商家的店员招聘工作。9、办埋商豕宫业贝出入证、工牌。002建立提前预警机制，经过统计分析各商家的经营业绩，及与商家日常沟通情况，主动掌握信息，建立隐患商铺调整预案，提前预警，是商业运营指定招商工作的另一个重要机制；003建立引导市场机制，调查本地商圈及发展前景，合理规划商业布局，业态规划、主动进行品牌引进，是商业项目前期的重要机制；004建立多方平衡机制，商业公司运营作为杠杆进行调节，均衡各方利益，达到多方平衡，是商业项目综合体良性发展的一个重要保证；005建立商家进场装修进度表、时时监控，发现异常及时应对006配合所有已签约商家的看场、量

3、场、图纸提供、工程进度沟通以及相关技术条件的协调工作007建立营运体系报表分析、租约管理、商家经营系统、客户服务管理等各个模块的资料梳理008前期市场调查：用于商业规划及物业管理的需求009后期市场调查：用于后期商业营运及物业服务的需求010负责所管辖商家日常运营管控：保证商铺按时营业，商家销售业绩提升、商品质量以及店铺和人员的形象；011监督和维护商场整体视觉形象；012对购物广场设施设备、建筑物、环境卫生、消防、治安、经营秩序实施监管和维护013购物广场使用手册、购物广场装修守则及其它必要的规章制度，以各种形式督促租赁户/承包方遵守规约。014建立商家资料档案，包括铺位号、位置、楼层、面积

4、及租户资料，以及记录签约租户与意向客户基本信息等。015建立有效的巡视检查制度；负责对硬件设施正常运行的日常巡查工作；016负责商家租户的有关物业的报事报修服务工作；及时衔接协调物业相关部门进行各项维修；017依法和依照协议收取乙方应缴的商场管理费（包括保安、保洁、公共设施维护费、公共水电摊销费等相关费用）及各项代收费用，并有权向愈期未付者追索欠款及滞纳金。018建立商业项目内公共建筑设备及乙方所租单位房屋基本状况、装修、维修、异动档案；019以经营为中心的相关对口政府部门外联：当地商品质量监督检查局（主要针对商品出现质量问题投诉时，对商品进行检验）、工商管埋局（主要针对商铺营业执照及商品经营

5、品类的检查）、消费者协会（主要针对顾客投诉及因商品销售引起的一切纠纷）、物价局（主要针对商品价格签的检查及商品价格的监督）、卫生局（主要针对检查导购员是否有健康证上岗）；020进行消费者满意度调查：协调处理消费者的投诉和搜集消费者诉求；021开展商家租户满意度调查,租户意见的收集和改进跟进；022后期市场调查：用于后期商业营运及物业服务的需求9、配合商家开业前进货工作。10、落实营业员休息和用餐场所。11、提供商铺内的保洁有偿服务。12、落实餐饮商家油烟管道清洗制度，并提供配套服务。023根据商家需求与现有物业的差异，跟进工程部门的工程整改024参与推广活动的制定及商家活动谈判025商圈和竞争

6、对手调查；跟踪分析，调整推广策略；026销售和客流跟踪，进行分析评估，作为经营调整和执行；0271 .建立及明确“统一服务窗口”功能，设立总服务台播音、咨询及受理消费者投诉，完善顾客服务台制度和客户播音制度；2 .分别需要建立总服务台管理工作指引、总服务台人员工作规范、广播系统管理工作指引及营运管理工作人员行为规范；028制定应急预案，制定针对各类突发事件的应急预案；充分权衡各类突发事件对营运管理工作产生的直接和间接影响；029制定商家进场手续办理及相关服务等工作；030制定模拟演练计划；演练内容包括：各类应急预案演练；消防演练（与人员培训相结合）等。一商业IT信息管理031建立广告位、场地I

7、T管理系统，包括查询系统广告的状态、查询即将到期的广告位、已租用广告位的商位信息及合同信息、广告位出租历史信息报表、场地出租历史信息报表、广告位合同到期预警报表等032停车场收费管理系统软件033针对运营、招商建立建立商位信息管理系统，包括：1.铺位状态查询：查询商铺的租用情况；2.查询租户租约到期的情况；3.铺位谈判状态图：查询铺位谈判状态信息；4.检索条件：楼层，类型（铺位业态/谈判状态）；5.查询有效数据的：合同信息和商户信息；6.已租用商位的商家信息及合同信息；7.铺位到期警报汇总信息：用于查询截止某一个日期，铺位的到期预警信息；8.签约统计报表：用于查询按签约类型（自签/代理）签订合

8、同的合同信息；9.铺位出租历史信息报表：查询商铺出租的历史信息034针对运营管理建立建立商家信息管理系统，包括：查询基本详细信息、商家合同信息及租金情况、商家租金缴纳情况、商家销售数据分析、商家表扬与投诉、通过品牌查询商家及关联品牌，品牌相关联系人、租户进退场信息列表（用户查询商户签约进场和退租退场的列表信息）035在推广策划版块建立物料（宣传册、印刷品、礼品、数量、库存量、物料状态、物料领用与退回）信息化管理系统；036负责牵头POS攵银系统的对接工作，要求银联公司或其他购物卡公司提供门对门一站式手续办理服务。037结合营运建立的系统增设会员管理系统，包括会员短信发送；查询会员消费积分明晰，

9、产生时间，品牌、消费业态、消费商家等；会员积分兑换、返利；会员生日活动；换取停车票；会员活跃度分析（对会员购买品牌、会员性别、商家、金额、业态消费对比、月频率、次数、停车分析）；038设app手机客户端，微信，微博等移动客户端等039统一收银商业部分建立收银系统二推广策划工作界面040制定活动策划及配合；根据营运招商提出项目推广需求，包括商家入驻仪式、活动预热和典等；进行各类推广活动策划及1、根据项目运营实际效果评估分析；落实庆典的相关协调和配合工作；及后期营运管理的要041开展商圈环境及顾客群体消费能力调研并形成具体书面文件以供商业运营参考求，完善各类管理方042统筹和整合广告、赞助、媒体等

10、资源，提高各项目的活动成效案，牵头协调工程部、043指导和掌控与广告代理商或媒体代理商的联系、谈判；跟踪评估广告/会刊/DM的投放效果。物业公司予以落实。044负责制定和掌控商场广告位、场内促销位、及商场形象的收费标准、管理措施并与租凭方进行联络、谈判和后期管理；2、在主力店进场装修045项目外部交通和城市交通的关系衔接，主入口、次入口、共享空间、客流导向等规划时，及时沟通开业庆046建立推广策划管理系统，包括查询系统广告的状态、查询即将到期的广告位、已租用广告位的商位信息及合同信息、广告位出租历史信息报表、场地出租历史信息报表、广告位合同到期预警报表等典、整合营销、协同配合、后期管理方面的事

11、047商业项目商家门头店招设计规范及管控；宜。048导示系统规划3、与次主力商冢沟通，049商业项目VI手册定案及内场装置艺术及封铺处理；落实开业庆典相关活050负责为特卖场租赁寻求租户，并谈判、跟踪及对其进行管理动内容。四装饰装修管埋及现场管埋界面051督促商家提交所有图纸资料及与商家交流图纸会审信息，并引导商家至物业公司办理装修入场手续1、商家持装修申请052办理进场施工手续；表在财务部完成各项053督促商家至财务部完成各项费用的缴纳（包括装修押金、管理费、水电费、施工人员出入证工本费等）费用的缴纳（包括装修054组织负责装修管理图纸审核管理、人员岗位安排管理、与工程协调管理押金、管理费、

12、水电费、055合同回收及费用（包括各类保证金）催缴；督促商家装修图纸报审及施工手续办理施工人员出入证工本056合同回收及费用（包括各类保证金）催缴；督促商家装修图纸报审及施工手续办理，建立商业营运部的商家管理档案，包括商家的基本资料、图纸、合同台账、函件、整改单及其他变更资料档案等费等）。2、商家持装修申请057接房验收、交房验收；表和缴费收据办理058制订商业项目装修手册及其它必要的规章制度，以各种形式督促租赁户/承包方遵守规约施工人员出入证。059实时掌握商家内装工程进度和节点，及时与施工单位沟通协调交叉施工、成品保护等配合工作；3、商家持收据领取施060装修施工过程进行监督与管理并建立装

13、修现场检查记录表（工程）表；工许可证061负责商场二次装修工程的监督管理工作062施工现场的监督施工规范、施工进度巡查，参与工程验收063制定装修违规处罚措施，包括装修安全管理规定、施工人员管理规定及损毁购物中心公共区域装064严格按照设计图纸材料表对进场材料进行检查核实；确保装修材料与装修工艺符合相关消防安全技术规范与消防审批图纸的要求；065装修施工给现场进行检查实际装修与审批是否符合；066负责对装修现场设施实施装修成本保护管理；067规划指定的装修材料及人员的进场路线、临时堆放点、运输路线068建立物业公司的物业管理档案，包括本物业的工程图纸、竣工验收、产权资料、维修、运行档案等五保险

14、069督促承租方自愿按照租赁合同中与物业产权人的约定各自购买相应的保险（含公众责任险）；070物业产权人负责为下列事项投保财产一切险或机器损坏险，并承担费用；1.租赁场所（建筑物结构）；2.物业产权人提供的设备设施，包括物业产权人提供给乙方单独使用的设备设施及物业产权人提供的与商业广场其他方共用的设备设施。071督促承租方在租赁场所装修前自行或要求其委托的装修公司对装修期间投保装修工程涉及的工程一切险及公众责任险并承担相应费用。承租方负责在开业目前投保租赁场所内承租方商品、承租方自行购置的设施、设备的财产一切险或机器损坏险，及租赁场所经营涉及的公众责任险，第二方责任险并自行承担费用072负责对

15、公共区域投保公众责任险（包括顾客意外伤害及其他人身财产保险）；督促乙方应对其租赁的商铺内财产和商铺内公众责任自行投保。073建立保险承诺书并会同装修申请表、消防安全责任书要求商家租户填写签字;六保安公共安全管理界面074定期或不定期巡视、检查商铺，必要时包括乙方所租商铺内部。可米取必要措施以防止任何人未经甲方同意或未按本协议规定占用、变更、损害公共服务设施；075对公共配套设施设备、公共区域进行管理并保证正常安全运行；076定期对消防设施进行巡视、检查和维护，并有记录，发现问题及时处理；077对地震、地陷、火灾、水灾等突发事件的组织疏导和协助施救工作；078负责装修施工现场安全管理、成品保护；

16、人员、货物进出管理；079商业项目租赁场所内外安全管理；080非开放时间进入商业街人员的控制；维持广场商业街的交通秩序；081商业项目购物中心消防通道日常安全消防管理；082负责消防安全工作，建立健全的消防管理制度，建立消防责任制083建立预防性安全防范体系并设立应急机制，配合公安机关进行安全监控和巡视等安保工作，不含乙方人身财产保险、保证和保管责任；七保洁及环境绿化管理界面084商家租户的租赁面积内的保洁和绿化的日常监管085定期对环境保洁及绿化情况进行日常巡视、检查和维护，并有记录，发现问题及时处理；086制定适合商业场所的保洁服务质量标准，设立清洁检查机制，并有效落实和实施，确保质量标准

17、有效完成087租赁场所内保洁、绿化工作及巡检督促维护088租赁场所外公共区域的保洁、绿化；089同时，按照政府有关部门的要求对公共绿化区域给予养护，使之处于良好状态；090商业项目范围内所有卫生间的保洁；091按照有关要求对公共区域进行灭鼠、杀虫、消毒活动。092与步行街接口处通道区域（含卫生间）清洁管理093保持购物广场内公共区域的清洁卫生，定时收取生活垃圾并进行垃圾清运工作094消防通道保洁管理八停车场及其他区域的管理界面095租赁场所外的公共场所包括但不限于建筑物外的广场、公共通道、天台、楼顶、外墙面统一管理未经甲方同意乙方不得擅自使用096商业广场公共区域举办商品促销、展示等活动时需负

18、责维持、保持活动区域的保安、保洁、安全097负责停车场的经营管理098建立有机动车、非机动车停（存）车管理制度和管理方案；099建立车流疏导管理和停车场设施设备管理方案；100制定后场规划，包括卸货平台、货运电梯、垃圾房、服务空间与走道储存空间规划九设施设备的维修保养、运行管埋界面A租赁场所内中央空调系统及通风排烟101商业项目租赁场所内中央空调系统及通风排烟的日常巡检工作；102中央空调主机系统（含供暖系统、冷凝蒸发器、冷冻（却）水泵机组、管道及其附件等）的日常维修（含季度、年度检查）、保养（含一三级保养和特级保养）、运行管理；103租赁场所内中央空调风柜机、盘管风机的日常维保、运行管理；1

19、04租赁场所内风管、法兰、阀门、散流器的维护、保养；105租赁场所专用的出入口空气幕维护、保养；106租赁场所除湿机及其附属管道、表冷器、阀门等设施设备的日常维保、运行管理；107租赁场所通风、排烟系统及其附属控制开关柜、管道等设施设备的日常维保、运行管理；108租赁场所专用空调机房设备开启、操作及管理，包括机房的管理；B高低压配电系统109商业项目高低压配电系统的日常巡检工作；110租赁场所独立使用的联络柜补偿柜、配电柜等高压设施的管理，日常维保（含季度、年度检查、一三级保养和特级保养）、能耗及相关检测；111租赁场所的建筑外墙体景观照明、乙方专用广告照明的维保、能耗；112租赁场所内的配电

20、系统、照明系统包括但不限于其独立使用的室内照明系统等的日常维护保养、使用管理；113高、低压配电系统包括但不限于变压器、高低压开关柜、各类电井、电容器柜等日常维护保养、运行管理及定期检测；114建立设备设施巡视制度，有专人巡视。配电室、排污泵等每日巡视，有巡视记录。空调机房、高压配电室等在运行期间有专人24小时值守巡视；C给排水系统115从市政水管进户端计量水表至租赁场所的乙方专用给水系统（含其专用空调系统的补水系统、专用生活及消防水箱）日常维护保养、消杀、检测、运行管理116租赁场所专用的隔油池、污水井及污水处理等排水、排污设施的维修保养；117租赁场所专用的化粪池、污水井清掏、维修、保养；

21、118租赁场所排水地漏、排水管道、阀门、法兰等设施设备的日常维护、保养；119租赁场所专用水泵房及其设备的日常维护保养、操作及管理；D120商业项目电、扶梯系统的日常巡检工作121租赁场所内的所有由物业产权人提供的使用的客、货梯的广告及多媒体设备的日常维修；122给排水系统高低压配电系统租赁场所内中央空调系统及通风排烟停车场及其他区域的管理界面电、扶梯系统设施设备的维修保养、运行管理界面3租赁场所内的所有由物业产权人提供的使用的客、货梯的日常使用运转、维修、专业保养；十消防系统及管理界面123商业项目消防设施规范安全的日常巡检工作124由物业产权人提供使用的、在租赁场所内的消防烟感报警系统、消

22、火栓及喷淋系统、防火卷帘门、紧急疏散指示照明、消防报警背景广播、消防排烟等设施设备的日常维保（含季度、年度检查、一三级保养和特级保养）、运行管理；125与其他承租方共用消防报警及连动主机系统、消防水泵、消防排烟风机系统、防火卷帘门、紧急疏散指示照明、消防报警背景广播、消防排烟、喷淋等设施设备的日常维保（含季度、年度检查、一三级保养和特级保养）、运行管理126消防主机、消防水泵、商业项目共用区域的消防报警背景广播、消防排烟、喷淋等设施设备的日常维保（含季度、年度检查、一三级保养和特级保养）、运行管理127消防监控报警系统24小时自动监测，并设专人值班，按规定保存监控记录，定期举办消防宣传和演习，

23、定期检查消防设备及后尢易燃易爆等危险品进场、存储情况；128设置专职消防人员负责施工现场动火管理；易燃易爆品管理；消防施工监督；129与物业使用人签订消防安全责任书；房屋、附属设备设施管理及其他130自行购置的设备设施的维护、保养；131建立有效的巡视检查制度，对供电设备系统、给排水系统、消防系统、照明系统、霓虹灯广告等设备定时、定期查巡，及时发现和解决问题，报至物业部进行指派人员及时维修，确保设备设施正常运行；132保持公共区域的水、电、气、通讯、宽带网、有线电视、机电设备、电（扶）梯、空调、消防装置、路灯、道路、排污系统等处于良好运行状态，并在发生损坏时及时修复或积极协调相关专业工程技术部门进行修复；1