房地产估价理论与方法-第7章-收益法应用

1、一、收益法的含义（一、收益法的含义（熟悉熟悉） 收益法分为收益法分为 直接资本化法直接资本化法 报酬资本化法报酬资本化法收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。求取估价对象的价值。收益法求得的价格称为收益价格。收益法求得的价格称为收益价格。第一节第一节 收益法概述收益法概述 二、收益法的理论依据（二、收益法的理论依据（熟悉熟悉） 决定房地产当前价值的决定房地产当前价值的 不是过去的因素不是过去的因素 而是未来的因素而是未来的因素n某笔资金某笔资金利率利率=房地产净收益房地产净收益n房地产价格房地产价格利率利率=房地产净收益房地产净

2、收益n房地产价格房地产价格=利率房地产净收益预期原理预期原理 收益性房地产的价值就是其未来净收益的收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于下列现值之和，该价值高低主要取决于下列3 3个因个因素：素： 未来净收益的大小未来净收益的大小未来净收益越大，房地未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低产的价值就越高，反之就越低; 获得净收益的可靠性获得净收益的可靠性获得净收益越可靠获得净收益越可靠（风险小），房地产的价值就越高，反之就越低（风险小），房地产的价值就越高，反之就越低; 获得净收益期限的长短获得净收益期限的长短获得净收益期限越获得净收益期限越长，房地产的价值就

3、越高，反之就越低。长，房地产的价值就越高，反之就越低。第一节收益法概述三、收益法适用的对象三、收益法适用的对象（掌握掌握）n 有收益的房地产有收益的房地产n有潜在收益的房地产有潜在收益的房地产四、四、收益法估价需要具备的条件（收益法估价需要具备的条件（掌握掌握）n房地产的收益和风险都能够较准确地量化房地产的收益和风险都能够较准确地量化五、收益法估价的操作步骤五、收益法估价的操作步骤 （熟悉熟悉）运用报酬资本化法估价一般分为运用报酬资本化法估价一般分为4 4个步骤：个步骤：u估计收益期或持有期估计收益期或持有期u预测未来净收益或期间收益和期末转售收益预测未来净收益或期间收益和期末转售收益u确定报

4、酬率确定报酬率u计算收益价值计算收益价值运用直接资本化法估价一般分为运用直接资本化法估价一般分为3 3个步骤：个步骤：u预测未来第一年的收益预测未来第一年的收益u确定资本化率或收益乘数确定资本化率或收益乘数u计算收益价值计算收益价值第二节报酬资本化法的公式第二节报酬资本化法的公式一、报酬资本化法的最一般的公式一、报酬资本化法的最一般的公式 （熟悉熟悉）nijijiYaV1110 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a1 a2 a3 a4 at an)1).(1 (1.)1 (112121211nnYYYaYYaYaVn1inn221iir1a.r1ar1ar1aV通常以年为单位通常以

5、年为单位V V价格价格 a ai i净收益净收益 n n收益期限收益期限 Y Y报酬率报酬率0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a1 a2 a3 a4 at an一、一般公式 对上述公式作补充说明如下：对上述公式作补充说明如下：1、上述公式实际上是收益法基本原理的公式化，是收益法、上述公式实际上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原理公式，主要用于理论分析；的原理公式，主要用于理论分析；2、在实际估价中，一般假设报酬率（收益率）长期维持不、在实际估价中，一般假设报酬率（收益率）长期维持不变；变；3、当上述公式中的、当上述公式中的ai每年不变或按照一定规则变动及每年不变或按照一定规

6、则变动及n为有为有限年或为无限年的情况下，可以导出后面的各种公式。因限年或为无限年的情况下，可以导出后面的各种公式。因此，后面的各种公式实际上是上述公式的特例；此，后面的各种公式实际上是上述公式的特例；4、所有公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末；、所有公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末；5、公式中、公式中ai ，y，n的时间单位是一致的，通常为年，也可的时间单位是一致的，通常为年，也可以为月、季、半年等。以为月、季、半年等。6、在介绍报酬资本化法的各种公式时，是假设净收益、报、在介绍报酬资本化法的各种公式时，是假设净收益、报酬率和收益期均为已知。酬率和收益期均为已知。二、净收益

7、每年不变的公式二、净收益每年不变的公式 （熟悉）A1=A2=A3=An=An32Y1A.Y1AY1AY1AVnYYAV111n= YAV 有限年公式有限年公式无限年公式无限年公式0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a a a a a a（三）净收益每年不变的公式的作用：（三）净收益每年不变的公式的作用： 净收益每年不变的公式除了可以用于测算价格，还有净收益每年不变的公式除了可以用于测算价格，还有许多其他作用，例如：许多其他作用，例如：用于不同使用期限或不同收益期限用于不同使用期限或不同收益期限(以下简称不同期限房以下简称不同期限房地产地产)价格之间的换算；价格之间的换算；用于比较

8、不同期限价格的高低；用于比较不同期限价格的高低；用于比较法中因土地使用期限或收益期限不同进行的价用于比较法中因土地使用期限或收益期限不同进行的价格调整。格调整。公式用途：公式用途：直接用于测算价格；例直接用于测算价格；例7 7-1-1、例、例7 7-2 -2 、例、例7-37-3不同期限房地产价格的换算；例不同期限房地产价格的换算；例7 7- -4 4、例、例7 7- -5 5 比较不同年限价格的高低；例比较不同年限价格的高低；例7 7- -6 6用于比较法中因期限不同进行的价格调整。用于比较法中因期限不同进行的价格调整。例例7 7- -7 7 不同年限价格的换算不同年限价格的换算 nnKY1

9、11假设：假设：NNKR111则有：则有：如果：如果：nnnKYAV A An n=A=AN N=A =A NNNKRAV 则有：则有：NnNnYKRKVV 如果：如果： R=Y R=Y 则有：则有：NnNnKKVV 第二节 报酬资本化法公式例7-4 已知某宗收益性房地产已知某宗收益性房地产4040年收益权利价格为年收益权利价格为25002500元元/ /，报酬率为，报酬率为10%10%，试求其，试求其3030年收益权利的价格。年收益权利的价格。 平方米元/98.2409%8111%101112500403040304030KKVV例7-5 已知某宗收益性房地产已知某宗收益性房地产3030年土

10、地使用权的价格为年土地使用权的价格为30003000元元/ /，对应的还原利率为，对应的还原利率为10%10%，试求假设其土地使用权为，试求假设其土地使用权为5050年、还原利率为年、还原利率为8%8%下的价格。下的价格。 平方米元/00.3893%10111%8%8111%1030003050305050303050KYKRVVA房地产无限年价格:B B房地产无限年价格房地产无限年价格: :平方米元/81.2114%61112000505050KKVV平方米元 /47.2179%61111800305030KKVV A B 比较不同年限价格的高低比较不同年限价格的高低 例：有例：有A A、B

11、 B两宗房地产，两宗房地产，A A房地产的收益年限为房地产的收益年限为5050年，单价年，单价20002000元元/ /，B B房地产的收益年限为房地产的收益年限为3030年，年，单价单价18001800元元/ /。假设报酬率均为。假设报酬率均为6%6%，试比较该两宗，试比较该两宗房地产价格的高低。房地产价格的高低。 用于市场比较法中土地使用权年限修正用于市场比较法中土地使用权年限修正 V VA A=V=VA AK K情情K K市状市状K K房状房状K K容容 K K年年 可比实例估价对象年修KKK例：例： 某宗工业用地使用权剩余年限为某宗工业用地使用权剩余年限为4545年，所处地年，所处地段

12、的基准地价为段的基准地价为12001200元元/ /平方米，制定基准地价时设平方米，制定基准地价时设定的土地使用权年限为定的土地使用权年限为5050年。假设该宗土地与基准年。假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外，其他均相似，现行地价设定的状况除年限不同外，其他均相似，现行土地还原利率为土地还原利率为1010，求该宗工业用地的价格。，求该宗工业用地的价格。 平方米元/73.1193%10111%1011112005045504550KKVV三、净收益按一定数额递增的公式（熟悉）三、净收益按一定数额递增的公式（熟悉）n32r1b1na.r1b2ar1bar1aVnnrrnbrrbraV11

13、112有限年（不有限年（不要求记忆）要求记忆）2rbraV无限年无限年0 1 2 3 0 1 2 3 n n a a+b a+2b a a+b a+2b a+(n-1)b a+(n-1)b ai=a+(i-1)b参照教材例参照教材例 7 7- -8 8四、净收益按一定数额递减的公式（了解）四、净收益按一定数额递减的公式（了解）公式的假设前提：公式的假设前提： 净收益未来第净收益未来第1年为年为A，以后按数额，以后按数额b逐年递减；逐年递减； 报酬率不等于零为报酬率不等于零为Y； 收益期限为有限年收益期限为有限年n且且nA/b+1YYYnnnYbbYAV11*112五（六）、净收益按一定比率递增

14、（减）五（六）、净收益按一定比率递增（减）的公式（掌握）的公式（掌握）nnYgAYgAYgArAV11.111111322nYggYAV111有限年公式有限年公式n= gYAV无限年公式无限年公式0 1 2 3 0 1 2 3 n n a a(1+g) a(1+g)a a(1+g) a(1+g)2 2 a(1+g) a(1+g)n-1n-1 ai=a(1+g)i-1 当有效毛收入和运营费用都发生变化时：当有效毛收入和运营费用都发生变化时：公式的假设前提：公式的假设前提： 有效毛收入有效毛收入I按比率按比率gI逐年递增，运营费用逐年递增，运营费用E按比按比 率率gE逐年递增；逐年递增； gI 或

15、或gE 不等于报酬率不等于报酬率Y； 收益期限为有限年收益期限为有限年n；并且满足：；并且满足：I(1+gi)n-1- E(1+gE)n-10YggYggEYEIYIVnEnI111111上述情况下，当收益期为无限年时：上述情况下，当收益期为无限年时：ggEIYEYIV例 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用年限年限7070年，于估价时点已使用了年，于估价时点已使用了5 5年；预计该房地产未来第一年；预计该房地产未来第一年的净收益为万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增长年的净收益为万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增长2%

16、2%；该类房地产的还原利率为；该类房地产的还原利率为9%9%。试求该宗房地产的价格。试求该宗房地产的价格。 nYggYAV111万元76.112%91%211%2%9865七、净收益在前后两段变化规律不同的公式七、净收益在前后两段变化规律不同的公式（熟悉）（熟悉）（一）收益期限为有限年的公式（一）收益期限为有限年的公式公式的假设前提：公式的假设前提： 净收益在未来的前净收益在未来的前t年有变化，分别为年有变化，分别为A1、A2、等，在等，在t年以后无变化为年以后无变化为A； 报酬率不等于零，为报酬率不等于零，为Y； 收益期限为有限年收益期限为有限年nYYYYAtnttiiiAV111111（二

17、）收益期限为无限年的公式（二）收益期限为无限年的公式公式的假设前提：公式的假设前提： 净收益在未来的前净收益在未来的前t年有变化，分别为年有变化，分别为A1、A2、等，在等，在t年以后无变化为年以后无变化为A； 报酬率不等于零为报酬率不等于零为Y； 收益期限为无限年收益期限为无限年YYYAttiiiAV111八、预知未来若干年后的价格的公式 （掌握） Vt a1 a2 a3 at 0 1 2 3 t t ttttVVY1.Y1A.Y1AY1A22tittiiVV1Y1Y1A参照教材例参照教材例 7 7-1-16 6、 7-17 、7-18、 7-19、 7-20第三节第三节 收益期和持有期的估

18、计（熟悉）收益期和持有期的估计（熟悉）n收益期是自价值时点起至估价对象未来不能获收益期是自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间取净收益时止的时间。n收益期的确定收益期的确定 建设用地建设用地使用权剩余期限使用权剩余期限 建筑物剩余经济寿命建筑物剩余经济寿命估价时点估价时点未来可获收益的时间未来可获收益的时间如何确定房地产的收益年限？如何确定房地产的收益年限？n单独土地单独土地 根据土地剩余使用年限根据土地剩余使用年限n单独建筑物的估价单独建筑物的估价 分别根据土地剩余使用年限分别根据土地剩余使用年限 建筑物剩余经济寿命确定收益年限建筑物剩余经济寿命确定收益年限 房地合一的估价对象房

19、地合一的估价对象n建筑物的经济寿命与土地使用年限建筑物的经济寿命与土地使用年限同时同时结束的结束的 根据根据土地剩余使用年限土地剩余使用年限或或建筑物的建筑物的经济寿命经济寿命确定收益年限确定收益年限不是一样吗？不是一样吗？n建筑物剩余经济寿命建筑物剩余经济寿命晚于晚于土地使用权剩土地使用权剩余期限结束的情况下，余期限结束的情况下，分为土地使用权出分为土地使用权出让合同中：让合同中： 未约定不可续期未约定不可续期 已约定不可续期已约定不可续期估价时点估价时点土地结束土地结束建筑物结束建筑物结束n未约定不可续期未约定不可续期 房地产的价值房地产的价值= 以以土地使用权剩余期限土地使用权剩余期限为

20、收益期限计为收益期限计算的房地产价值算的房地产价值 +土地使用剩余期限结束时土地使用剩余期限结束时建筑物的残建筑物的残余价值余价值折算到估价时点的价值。折算到估价时点的价值。n已约定不可续期已约定不可续期 房地产的价值房地产的价值= 按土地使用权剩余期限为房地产收益期限按土地使用权剩余期限为房地产收益期限计算房地产的价值。计算房地产的价值。n建筑物的经济寿命建筑物的经济寿命早于早于土地使用年限而土地使用年限而结束结束 根据根据建筑物的剩余经济寿命建筑物的剩余经济寿命确定收确定收益年限的收益价值益年限的收益价值 +土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩土地剩余使用

21、年限余使用年限价值的折现值。价值的折现值。估价时点估价时点建筑物结束建筑物结束土地结束土地结束n对于求取承租人权益的价值对于求取承租人权益的价值 收益期限为剩余租赁期限收益期限为剩余租赁期限1、建筑物的经济寿命晚于土地使用权年限结束（不可续期） 根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限 n n4040（3 35 5）3232年年 0 n土地土地40年年建建3年年建筑物建筑物50年年已用已用5年年2、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束 以以t50545计算价格计算价格V0 求取求取t年剩余土地价值年剩余土地价值VL tLLYVVV10土地土地70年年

22、建建2年年用用5年年建筑物建筑物50年年 VO VL 0 t第四节净收益的测算第四节净收益的测算niiYAV11房地产价格的高低取决于房地产价格的高低取决于3个因素：个因素： 1、可获净收益的大小，即、可获净收益的大小，即Ai的大小；的大小；2、获得该净收益的可靠性，即、获得该净收益的可靠性，即Y的大小；的大小；3、可获得净收益期限的长短，即、可获得净收益期限的长短，即n的大小。的大小。 一、净收益测算的基本原理（掌握）一、净收益测算的基本原理（掌握） 可用于收益法可用于收益法( (含报酬资本化法与直接资本含报酬资本化法与直接资本化法化法) )中转换为价值的未来收益主要有中转换为价值的未来收益

23、主要有4 4种种n潜在毛收入潜在毛收入n有效毛收入有效毛收入n净运营收益净运营收益n税前现金流量税前现金流量 报酬资本化法求取净运营收益报酬资本化法求取净运营收益净收益的测算途径可分为两种：净收益的测算途径可分为两种：n一是基于租赁收入测算净收益一是基于租赁收入测算净收益n二是基于营业收入测算净收益二是基于营业收入测算净收益（一）基于租赁收入测算净收益的基本公式（一）基于租赁收入测算净收益的基本公式为：为：净收益净收益= =潜在毛收入潜在毛收入- -空置等造成的损失空置等造成的损失- -运营费用运营费用 = =有效毛收入有效毛收入- -运营费用运营费用 潜在毛收入潜在毛收入假定房地产在充分利用

24、、无空置状况假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入下可获得的收入 有效毛收入有效毛收入由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入原因造成的收入损失所得到的收入 运营费用运营费用 维持房地产正常使用必须支出的费用，维持房地产正常使用必须支出的费用，及归属于其他资本或经营的收益及归属于其他资本或经营的收益 运营费用不含运营费用不含n a.抵押贷款还本付息额抵押贷款还本付息额n b.会计上的折旧，即建筑物折旧，土地摊提费，但会计上的折旧，即建筑物折旧，土地摊提费，但含短寿命设备设施折旧额含短寿命设备设施折旧额n c.房地产改扩建费用房地产改

25、扩建费用假设改扩建费与房地产增假设改扩建费与房地产增值相抵值相抵n d.所得税：所得税率是固定的或不同行业性质的企所得税：所得税率是固定的或不同行业性质的企业、地方有优惠政策。考虑所得税前收益水平就足以业、地方有优惠政策。考虑所得税前收益水平就足以考察项目的盈利能力，进而客观判断房地产的价值。考察项目的盈利能力，进而客观判断房地产的价值。（二）基于营业收入测算净收益（二）基于营业收入测算净收益 的基本原理的基本原理 与基于租赁收入的净收益测算有两个方面与基于租赁收入的净收益测算有两个方面的不同的不同 n一是潜在毛收入或有效毛收入一是潜在毛收入或有效毛收入经营收入经营收入n二是要扣除归属于其他资

26、本或经营的收益，如商业、二是要扣除归属于其他资本或经营的收益，如商业、餐饮、工业、农业等经营者的餐饮、工业、农业等经营者的正常利润正常利润 基于租金收入测算净收益由于归属于其他资本或基于租金收入测算净收益由于归属于其他资本或经营的收益在经营的收益在房地产租金之外房地产租金之外，即实际上已经扣除，即实际上已经扣除，所以就所以就不再不再扣除归属于其他资本或经营的收益。扣除归属于其他资本或经营的收益。 运营费用有效毛收入运营费用有效毛收入运营费用率运营费用率有效毛收入运营费用运营费用率 净收益净收益 有效毛收入有效毛收入（1 1运营费用率）运营费用率）（一）净收益的计算公式（一）净收益的计算公式 二

27、、不同类型房地产的净收益的测算二、不同类型房地产的净收益的测算（掌握）（掌握）（一）出租的房地产净收益测算（一）出租的房地产净收益测算，n净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。用后的余额。n租赁收入：租赁收入：租金收入租金收入和租赁保证金或押金的和租赁保证金或押金的利利息收入息收入n出租人负担的费用是出租人负担的费用是(例如表例如表81所列的费用所列的费用中中)出租人与承租人约定或按惯例由出租人负出租人与承租人约定或按惯例由出租人负担的部分。担的部分。分析租约分析租约租金构成租金构成确定扣除项目确定扣除项目（二）自营的房地产净收益测算（二）

28、自营的房地产净收益测算(1)商业经营型商业经营型房地产，房地产，应根据经营资料测算净收益，应根据经营资料测算净收益，净收净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。(2)工业生产型工业生产型房地产，房地产，应根据产品市场价格以及原材料、应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料测算净收益人工费用等资料测算净收益，净收益为产品销售收入扣，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附

29、加、管理费用、财务费用和厂商利润。理费用、财务费用和厂商利润。(3)农地净收益的测算，农地净收益的测算，是由农地平均年产值是由农地平均年产值(全年农产品全年农产品的产量乘以单价的产量乘以单价)扣扣 除种苗费、肥料费、人工费、畜工除种苗费、肥料费、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、水利费、农舍费、农具费、机工费、农药费、材料费、水利费、农舍费、农具费、税费、投资利息、农业利润等。费、税费、投资利息、农业利润等。自营的房地产净收益的测算自营的房地产净收益的测算 （1 1）商业）商业 净收益净收益=商品销售收入商品销售收入商品销售成本商品销售成本经营费用经营费用 商品销售税金（营业税或增值税）

30、商品销售税金（营业税或增值税） 管理费用管理费用财务费用财务费用商业利润商业利润（2 2）工业）工业 净收益净收益=产品销售收入产品销售收入生产成本生产成本产品销售费用产品销售费用 产品销售税金产品销售税金管理费用管理费用财务费用财务费用厂商利润厂商利润（3 3）农地）农地 （三）自用或尚未使用的房地产净收益测（三）自用或尚未使用的房地产净收益测算算n根据同一市场上根据同一市场上有收益有收益的的类似房地产类似房地产的的有关资有关资料料按上述相应的方式测算净收益按上述相应的方式测算净收益n通过通过类似房地产类似房地产的的净收益直接比较净收益直接比较得出净收益得出净收益（四）混合的房地产净收益测算

31、（四）混合的房地产净收益测算n1.把费用分为固定费用和变动费用，将测算出把费用分为固定费用和变动费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。予以加总后再减去总的固定费用。n2.先测算各种类型的收入，再测算各种类型的先测算各种类型的收入，再测算各种类型的费用，然后将两者相减。费用，然后将两者相减。n3.把混合收益的房地产看成是各种单一收益类把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别求取各自的净收型房地产的简单组合，先分别求取各自的净收益，然后予以加总。益，然后予以加总。三、净收益测算应注意的问题

32、（熟悉）三、净收益测算应注意的问题（熟悉） （一）有形收益和无形收益。（一）有形收益和无形收益。n有形收益是由房地产带来的直接货币收益，无形收益有形收益是由房地产带来的直接货币收益，无形收益是指房地产带来的间接利益是指房地产带来的间接利益 房地产房地产收益收益= =有形收益有形收益 + + 无形收益无形收益n无形收益通常难以货币化，因而在计算净收益时难以无形收益通常难以货币化，因而在计算净收益时难以考虑，但可以通过选取较低的报酬率或资本化率来考考虑，但可以通过选取较低的报酬率或资本化率来考虑无形收益。虑无形收益。n注意：注意：如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不如果无形收益已通过有形收益得

33、到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。应再单独考虑，以免重复计算。（二）实际收益和客观收益（二）实际收益和客观收益 实际收益实际收益 在现状下实际取得的收益在现状下实际取得的收益 客观收益客观收益 一般正常收益一般正常收益 强调使用强调使用客观收益客观收益作为估价的依据作为估价的依据 有租约的房地产在租约期内应以租约有租约的房地产在租约期内应以租约内容作为估价依据内容作为估价依据 ：租赁期限内的租金应采用租约约定的租赁期限内的租金应采用租约约定的租金租金( (简称租约租金，又叫称为实际租简称租约租金，又叫称为实际租金金) )租赁期限外的租金应采用正常客观的租赁期限外的租金应采用正常客观的市场

34、租金市场租金 同一宗房地产，有租约限制下的价值、无租同一宗房地产，有租约限制下的价值、无租约限制下的价值和承租人权益的价值三者之间约限制下的价值和承租人权益的价值三者之间的关系为：的关系为： 见例见例7-21有租约限制下的价值= 无租约限制下的价值承租人权益的价值 例：某商店的土地使用权年限为例：某商店的土地使用权年限为4040年，从年，从20032003年年1 10 0月月1 1日起计。该日起计。该商店共两层，每层可出租面积各为商店共两层，每层可出租面积各为200200平方米。一层于平方米。一层于2002004 4年年1212月月1 1日日租出，租期为租出，租期为5 5年，可出租面积的月租金

35、为年，可出租面积的月租金为180180元元/ /平方米，且每年不变；平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为为200200元元/ /平方米和平方米和120120元元/ /平方米，运营费用率为平方米，运营费用率为25%25%。该类房地产的还。该类房地产的还原利率为原利率为9%9%。试估算该商场。试估算该商场20032003年年1212月月1 1日带租约出售时的正常价格。日带租约出售时的正常价格。 （1 1）商店一层价格计算）商店一层价格计算 A A内内=200=200180180（1-25%1-

36、25%）12=32.4012=32.40（万元）（万元）A A外外=200=200200200（1-25%1-25%）12=36.0012=36.00（万元）（万元） 1999 00 01 02 03 04 05 06 07 20391999 00 01 02 03 04 05 06 07 2039 a内内 a内内 a内内 a外外 a外外 0 1 2 3 . . 360 1 2 3 . . 362221Y11Y111YAY1AY1AnV外内内万元69.375%911%9111%900.36%9140.32%9140.3222362（2 2）二层价格计算）二层价格计算 a=200a=200120

37、120（1-25%1-25%）12=21.6012=21.60（万元）万元） 万元21.229%9111%960.21111362nrraVV=V1+V2=375.69+229.21=604.90（万元）万元） 例承租人权益的价值承租人权益的价值无租约限制无租约限制下的价值下的价值有租约限制有租约限制 下的价值下的价值 =客观收益价格客观收益价格2020万万实际收益价格实际收益价格3030万（高于市场租金）万（高于市场租金）1515万（低于市场租金）万（低于市场租金）（三）乐观估计、保守估计和最可能（三）乐观估计、保守估计和最可能估计估计对未来净收益的预测有三种状态：对未来净收益的预测有三种状

38、态： 乐观估计乐观估计 保守估计保守估计 最可能估计最可能估计（四）重置提拔款的扣除方式（四）重置提拔款的扣除方式通常利用偿债基金系数计算通常利用偿债基金系数计算四、净收益流模式的确定（熟悉）四、净收益流模式的确定（熟悉） 未来净收益流属于下列哪种类型，就选用相未来净收益流属于下列哪种类型，就选用相应的报酬资本化法公式进行计算：应的报酬资本化法公式进行计算：n每年基本上固定不变每年基本上固定不变;n每年基本上按某个固定的数额递增或递减每年基本上按某个固定的数额递增或递减;n每年基本上按某个固定的比率递增或递减每年基本上按某个固定的比率递增或递减;n其他有规则变动的情形。其他有规则变动的情形。

39、在实际估价中使用最多的是净收益每年不在实际估价中使用最多的是净收益每年不变的公式，其净收益变的公式，其净收益A A的求取方法有下列几种：的求取方法有下列几种：n过去数据简单算术平均法过去数据简单算术平均法(过去过去3-5年年)n未来数据简单算术平均法未来数据简单算术平均法(未来未来3-5年年)n未来数据资本化公式法。通过调查、预测估价未来数据资本化公式法。通过调查、预测估价对象未来若干年的净收益，一般是对象未来若干年的净收益，一般是3-5年的净年的净收益，然后利用报酬资本化法演变出公式求取收益，然后利用报酬资本化法演变出公式求取不变的净收益。不变的净收益。1 1、“过去数据简单算术平均法过去数

40、据简单算术平均法”：调查求取估价对：调查求取估价对象过去象过去3 35 5年的净收益，然后将其简单算术平均年的净收益，然后将其简单算术平均数作为数作为A A； 2 2 、“未来数据简单算术平均法未来数据简单算术平均法”：调查预测估价对象未调查预测估价对象未来来3 35 5年的净收益，然后将其简单算术平均数作为年的净收益，然后将其简单算术平均数作为A A； 3 3、“未来数据资本化公式未来数据资本化公式”调查预测估价对象未来调查预测估价对象未来3 35 5年的净年的净收益，然后采用下列等式求出收益，然后采用下列等式求出A A：tttitr1Y1AY111Atittti11Y1Y1YY1AA第五节

41、报酬率的求取第五节报酬率的求取 （熟悉）一、报酬率的实质一、报酬率的实质n投资回收是指所投入的资本的回投资回收是指所投入的资本的回收收保本保本n投资回报是指所投入的资本全部回投资回报是指所投入的资本全部回收之后所获得的额外资金收之后所获得的额外资金报酬报酬投资风险与报酬率的关系投资风险与报酬率的关系投资风险投资风险报报酬酬率率国债国债利率利率高风险及高风险及投资回报率投资回报率一、报酬率的实质一、报酬率的实质报酬率的实质报酬率的实质n收益率收益率n利率利率n折现率（基准收益率）折现率（基准收益率）n内部收益率内部收益率n不同用途、不同性质、不同用途、不同性质、不同地区、不同时间不同地区、不同时

42、间的房地产的投资风险的房地产的投资风险不同，报酬率也不同不同，报酬率也不同投入资本投资回报报酬率报酬率=二、报酬率的求取方法二、报酬率的求取方法 （一）市场提取法（一）市场提取法（1）市场提取法是搜集同一市场上三宗以上类市场提取法是搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率。的报酬资本化法公式，反求出报酬率。YAV VAY YAV可比实例可比实例净收益净收益A（万元（万元/年）年）价格（万元）价格（万元）V报酬率（报酬率（%）11210211.822319012.13108811.446554212.05

43、9072012.563225012.86rrrrrrr654321%1 .126%8 .12%5 .12%2 .12%4 .11%1 .12%8 .11VAY nVY111YA试算线性内试算线性内插插0Y111YAVngVYAgVAYVrxnY111A211121)YY(YYxxx（二（二）累加法）累加法 将报酬率视为包含将报酬率视为包含无风险报酬率无风险报酬率和和风险补风险补偿率偿率两大部分，然后分别求出每一部分，再将两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加它们相加n报酬率报酬率= =无风险报酬率无风险报酬率+ +投资风险补偿投资风险补偿 + +管理负担补偿管理负担补偿+ +缺乏流动性补

44、偿缺乏流动性补偿 - -投资带来的优惠投资带来的优惠无风险报酬率无风险报酬率n无风险报酬率为安全利率，是无风险投资的报无风险报酬率为安全利率，是无风险投资的报酬率，是酬率，是资金的机会成本资金的机会成本。n无风险报酬率一般是选取无风险报酬率一般是选取一年期国债利率一年期国债利率或或一年期银行存款利率一年期银行存款利率。n投资风险补偿率：具有一定风险性房地产投资的报酬投资风险补偿率：具有一定风险性房地产投资的报酬率率 n管理负担补偿率：一种投资所需要的承担的额外管理管理负担补偿率：一种投资所需要的承担的额外管理负担负担n缺乏流动性补偿率缺乏流动性补偿率n投资带来的优惠率投资带来的优惠率例：表例：

45、表7-3 无风险报酬率一般是选取无风险报酬率一般是选取国债利率或银行存款利国债利率或银行存款利率率。无风险报酬率和具有风险性房地产的报酬率，一。无风险报酬率和具有风险性房地产的报酬率，一般是名义报酬率。般是名义报酬率。 （三）投资报酬率排序插入法（三）投资报酬率排序插入法n报酬率是典型投资者在房地产投资中所要求的报酬率。报酬率是典型投资者在房地产投资中所要求的报酬率。n具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相似的具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相似的n通过同等风险投资的报酬率来求取估价对象的报酬率。通过同等风险投资的报酬率来求取估价对象的报酬率。 第六节直接资本化法第六节直接资本化法一、直接

46、资本化法概述（熟悉）一、直接资本化法概述（熟悉） 直接资本化法的概念和基本公式，直接资直接资本化法的概念和基本公式，直接资本化法是将估价对象本化法是将估价对象未来某一年的某种收益未来某一年的某种收益除除以适当的以适当的资本化率资本化率或者乘以适当的或者乘以适当的收益乘数收益乘数转转换为价值的方法。换为价值的方法。 未来某一年的某种收益通常是采用未来第未来某一年的某种收益通常是采用未来第一年的，其种类有毛租金、潜在毛收入、有效一年的，其种类有毛租金、潜在毛收入、有效毛收入、净收益等。毛收入、净收益等。 n资本化率价格年收益价格价格=资本化率年收益二、收益乘数法的种类（了解）二、收益乘数法的种类（

47、了解）（1 1）潜在毛收入乘数法：）潜在毛收入乘数法： A A、房地产价值、房地产价值V=V=潜在毛收入潜在毛收入PGIPGI潜在毛潜在毛收入乘数收入乘数PGIMPGIM B B、特点：考虑了房地产租金以外的收入，、特点：考虑了房地产租金以外的收入，但没有考虑房地产的空置率和运营费用的差异。但没有考虑房地产的空置率和运营费用的差异。 C C、适用于：估价对象资料不充分或精度要、适用于：估价对象资料不充分或精度要求不高的估价。求不高的估价。（2）有效毛收入乘数法：）有效毛收入乘数法： A、房地产价值、房地产价值V=有效毛收入有效毛收入EGI有效毛收有效毛收入乘数入乘数EGIM B、特点：既考虑了

48、租金以外的收入，也考虑、特点：既考虑了租金以外的收入，也考虑了房地产的空置率，但没有考虑运营费用的差了房地产的空置率，但没有考虑运营费用的差异异 C、适用于：做粗略的估价、适用于：做粗略的估价（3）净收益乘数法：）净收益乘数法： A、房地产价值、房地产价值=净收益净收益NOI净收益乘数净收益乘数NIM B、净收益乘数是房地产价格除以其年净收益、净收益乘数是房地产价格除以其年净收益所得的倍数所得的倍数 C、可以提供更可靠的价值测算。、可以提供更可靠的价值测算。u利用市场提取法求取资本化率的公式为：利用市场提取法求取资本化率的公式为： R=NOI/VR=NOI/Vu利用市场提取法求取资本化率的公式

49、为：利用市场提取法求取资本化率的公式为： 收益乘数收益乘数= =价格价格/ /年收益年收益u通过净收益率与有效毛收入乘数之比求取综合资本化率的通过净收益率与有效毛收入乘数之比求取综合资本化率的公式为：公式为： R=NIR/EGIMR=NIR/EGIM三、资本化率和收益乘数的求取方法三、资本化率和收益乘数的求取方法（熟悉熟悉）四、资本化率与报酬率的区别和关系（四、资本化率与报酬率的区别和关系（掌握掌握）1 1、资本化率、资本化率R R和报酬率和报酬率Y Y都是将房地产的未来预期收益转换都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率；为价值的比率；2 2、资本化率是在直接资本化法中采用的，是一步就将房

50、地、资本化率是在直接资本化法中采用的，是一步就将房地产的未来预期收益转换为价值的比率；产的未来预期收益转换为价值的比率； 报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房地产的未来预期收益转换为价值的比率；将房地产的未来预期收益转换为价值的比率；3 3、资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率（通常、资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率（通常是未来第一年的净收益除以价格来计算），仅仅表示从收是未来第一年的净收益除以价格来计算），仅仅表示从收益到价值的比率，并不明确地表示获得能力；益到价值的比率，并不明确地表示获得能力； 报酬率则是用来

51、除一连串的未来各期净收益，以求得未报酬率则是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率；来各期净收益现值的比率；4 4、在报酬资本化法中，如果净收益流模式不同，具体的计、在报酬资本化法中，如果净收益流模式不同，具体的计算公式就有所不同；算公式就有所不同；5 5、报酬率与净收益本身的变化，与获得净收益期限的长短、报酬率与净收益本身的变化，与获得净收益期限的长短等无直接关系；而资本化率与净收益本身的变化，与获得等无直接关系；而资本化率与净收益本身的变化，与获得净收益期限的长短等有直接关系。净收益期限的长短等有直接关系。五、直接资本化法与报酬资本化法的比五、直接资本化法与报酬资本化

52、法的比较（较（了解了解） 直接资本化法的优缺点直接资本化法的优缺点 报酬资本化法的优缺点报酬资本化法的优缺点1、直接资本化法的优缺点、直接资本化法的优缺点n优点优点n数据调查简单数据调查简单通常只通常只需要测算来来第一年的收益需要测算来来第一年的收益n能较好地反映市场的实际能较好地反映市场的实际情况情况 资本化率或收益乘数直资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收接来源于市场上所显示的收益与价值的关益与价值的关n计算过程简单计算过程简单缺点缺点n对可比实例的依赖很强对可比实例的依赖很强 直接资本化法利用的是直接资本化法利用的是某一年的收益来资本化，所某一年的收益来资本化，所以要求有较多与估

53、价对象的以要求有较多与估价对象的净收益流模式相同的类似房净收益流模式相同的类似房地产来求取资本化率地产来求取资本化率2、报酬资本化法的优缺点、报酬资本化法的优缺点 优点优点n考虑到了资金的时间考虑到了资金的时间价值价值指明了房地产指明了房地产的价值是其未来各期净的价值是其未来各期净收益的现值之和收益的现值之和n直观易解直观易解每期的每期的净收益或现金流量都是净收益或现金流量都是明确的明确的n可通过其他具有可通过其他具有同等同等风险的投资风险的投资以求取适当以求取适当的报酬率的报酬率缺点缺点n较多地依赖于估价人员较多地依赖于估价人员的主观判断的主观判断 报酬资本化法需要报酬资本化法需要预测未来各

54、期的净收益预测未来各期的净收益n各种简化的净收益流模各种简化的净收益流模式不一定符合市场的实式不一定符合市场的实际情况。际情况。二、收益乘数法的种类二、收益乘数法的种类 将估价对象一年的将估价对象一年的某种收益某种收益，乘以，乘以相应的收益乘数相应的收益乘数转转换成价值换成价值 潜在毛收入乘数法潜在毛收入乘数法有效毛收入乘数法有效毛收入乘数法净收益乘数法净收益乘数法 收收益益乘乘数数计计算算房地产价格房地产价格= =某种租金某种租金某种租金乘数某种租金乘数 某种收益乘数某种收益乘数= =房地产价格房地产价格某种租金某种租金 第七节第七节 投资组合技术和剩余技术投资组合技术和剩余技术（熟悉熟悉）

55、一、投资组合技术一、投资组合技术土地与建筑物的组合土地与建筑物的组合抵押贷款与自有资金的组合抵押贷款与自有资金的组合 （一）土地与建筑物的组合（一）土地与建筑物的组合n 土地价值求取土地价值求取 土地资本化率土地资本化率 n 建筑物价值求取建筑物价值求取 建筑物资本化率建筑物资本化率 n 房地产价值求取房地产价值求取 综合资本化率综合资本化率 RLRBRORAV VAR RVA VVRVRVRBLBBLLOVRVRVVRLBBOBLLVRVRVVRBLLOBLBnL+B = 100%nL土地价值占房地产价值的比率土地价值占房地产价值的比率 nB建筑物价值占房地产价值的比率建筑物价值占房地产价值

56、的比率RBRLRBLO（二）抵押贷款与自有资金的组合（二）抵押贷款与自有资金的组合nR0综合资本化率综合资本化率nM贷款价值比率贷款价值比率 70% 80%nRM 抵押贷款常数抵押贷款常数 ：nRE自有资金资本化率自有资金资本化率RMRMRMOE1PA抵押贷款金额年还本付息额对上述公式理解的几个要点：对上述公式理解的几个要点：1、可以把购买房地产视做一种投资行为，房地产价格为投资、可以把购买房地产视做一种投资行为，房地产价格为投资额，房地产净收益为投资收益。额，房地产净收益为投资收益。2、购买房地产的资金来源可分为抵押贷款和自有资金两部分，、购买房地产的资金来源可分为抵押贷款和自有资金两部分，

57、因此有：因此有： 抵押贷款金额抵押贷款金额+自有资金额自有资金额=房地产价格房地产价格3、房地产的收益相应地由这两部分资本来分享，即：、房地产的收益相应地由这两部分资本来分享，即：房地产净收益房地产净收益=抵押贷款收益抵押贷款收益+自有资金收益自有资金收益4、于是有：、于是有：抵押贷款金额抵押贷款金额*抵押贷款常数抵押贷款常数+自有资金额自有资金额*自有资自有资金资本化率金资本化率=房地产价格房地产价格*综合资本化率综合资本化率5、于是有：、于是有：综合资本化率综合资本化率=（押贷款金额（押贷款金额/房地产价格）房地产价格）*抵押抵押贷款常数贷款常数+（自有资金额（自有资金额/房地产价格）房地

58、产价格）*自有资金资本化率自有资金资本化率=贷款价值比率贷款价值比率*抵押贷款常数抵押贷款常数+（1-贷款价值比率）贷款价值比率）*自有资金自有资金资本化率资本化率二、剩余技术二、剩余技术 剩余技术主要有剩余技术主要有: :土地剩余技术和建筑物剩余技术土地剩余技术和建筑物剩余技术自有资金剩余技术和抵押贷款剩自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术余技术二、剩余技术二、剩余技术n土地剩余技术土地剩余技术 利用房地产合并产生的收益及建筑物收益利用房地产合并产生的收益及建筑物收益求取土地价值求取土地价值n建筑物剩余技术建筑物剩余技术 利用房地产合并产生的收益及土地收益求利用房地产合并产生的收益及土地收益求

59、取建筑物价值取建筑物价值土地剩余技术土地剩余技术n直接资本化法的土地剩余技术公式直接资本化法的土地剩余技术公式： 土地价值土地价值=(房地产净收益房地产净收益建筑物价值建筑物价值建筑物资本化率建筑物资本化率)/土地资本化率土地资本化率RRVAVLBBOL建筑物剩余技术建筑物剩余技术n直接资本化法的建筑物剩余技术公式：直接资本化法的建筑物剩余技术公式： 建筑物价值建筑物价值=（房地产净收益（房地产净收益土地物价土地物价值值土地资本化率）土地资本化率）/建筑物资本化率建筑物资本化率RRVAVBLLOBnVR111YA1 1、土地剩余技术、土地剩余技术 1R1R1RAR111RAAnBnBBBBnL

60、LBoLVV式中：2 2、建筑物剩余技术、建筑物剩余技术 1R1R1RAR111RAAnLnLLLLnBBLoBVV式中：报酬资本化法的土地剩余技术公式报酬资本化法的土地剩余技术公式：n自有资金剩余技术自有资金剩余技术 n 自有资金权益价值自有资金权益价值n 房地产净收益房地产净收益n 抵押贷款金额抵押贷款金额n 抵押贷款常数抵押贷款常数n 自有资金资本化率自有资金资本化率RRVAVEMMOEVEAORMVMREn抵押贷款剩余技术抵押贷款剩余技术 n 自有资金权益价值自有资金权益价值n 房地产净收益房地产净收益n 抵押贷款金额抵押贷款金额n 抵押贷款常数抵押贷款常数n 自有资金资本化率自有资金