项目经营计划书指引

1、._公司××××××项目 项目经营计划书(指南)2011年 月项目经营计划书（指南）一、 目的1. 本计划书为经营性分析报告；2. 通过对客户要求、我方的难点困难及风险的分析，寻求解决方法，规避公司风险，并找出项目盈利点。二、 基本情况（本模块的相关资料可从拓展部前期研究资料中获得）(一) 客户基本情况1. 客户资质情况：【指南】：指客户的资质、实力、规模及在当地的房地产开发量及影响力等。2. 客户类型： 战略性大客户 中小客户3. 是否与思源合作过？4. 若与思源有过合作，其合作情况如何？Ø 客户内部决策效率【指南】：指甲

2、方的决策模式，在项目关键环节上的内部决策效率，是否有决策拖沓的现象？Ø 双方沟通模式Ø 客户结算周期【指南】：指客户在以往项目运作中与思源的佣金结算是否及时，结算周期为多长时间？是否有拖欠的现象？Ø 客户项目运作风格及惯例【指南】：指其在项目运作中区别于其他开发商的特点，如营销推广费投入过低等。5. 若无合作，则做以下分析：1) 客户的可合作性分析 【指南】：Ø 客户的诚信度和信誉；Ø 客户的运作是否规范。例如：是否按照正常开发商的运作规范，有无投机取巧情况等2） 客户的业务概况 【指南】：Ø 客户的财政状况或主要业绩指标；Ø

3、; 客户开发的主要产品类型；Ø 客户面对的终端客户类型。(二) 项目基本情况1. 项目概况【指南】：包括项目位置及周边环境、规划设计要求及限制条件、产品业态及户型配比、产品价格等。2. 项目目前状况及思源介入阶段分析【指南】：Ø 项目目前所处阶段；Ø 项目所处市场环境（开发环境）分析；Ø 思源目前介入的阶段分析（如项目前期、等待开盘、已销售*、尾盘等）。三、 甲方要求(一) 客户对本项目的关键诉求点【指南】：指客户对本项目的关键诉求点是什么？是长期收入/利润最大化，还是快速回款或品牌效应等？ (二) 客户对本项目的预期和要求【指南】：指客户对本项目销售价

4、格/销售速度/营销控制等的预期和要求。(三) 甲方在本项目对我方的关键对接人员及决策机制的具体要求。 【指南】：Ø 甲方对我方的对接机制及对接人的要求Ø 对项目管理团队的要求 （项目总经理、策划总监、销售总监）Ø 对项目执行团队的要求（策划/销售/品管）的要求Ø 对其它人员是否有具体要求 四、 合同评估(一) 服务模块 【指南】：列明服务模块种类即可，不需详细说明服务内容：1. 策划类：市场调研、产品定位、营销策划等；2. 销售代理类：销售前台代理服务、销售后台事务管理服务、现场包装管理服务、客户满意度维护等。(二) 合同时限 【指南】：指本项目合作的起

5、止时间。(三) 合同关键指标分析1. 项目预期销售额；2. 项目销售收入确认方式；3. 任务指标及分析【指南】：包括任务要求、销售底价、销售均价、回款要求等；4. 结算指标及分析 【指南】：Ø 包括结算要求、代理佣金、超定价奖励金、营销推广费、是否有保证金、车位、甲方直接客户的确认及结算、退房的处理等关键点；Ø 其他影响项目风险及收益的指标或方式分析。5. 考核指标及分析 【指南】：指甲方对思源的考核方式及考核指标等（例如业绩考核、客户满意度考核等）；6. 服务指标【指南】：指甲方的特殊要求、人员/团队要求、思源高层出席频率要求等方面的服务指标。(四) 合同违约及罚责分析 【指南】：指甲乙双方在哪些情况下被视为违约，其罚责条款是如何规定的？(五) 合同风险分析【指南】：1. 关键风险点Ø 保证金、垫付营销推广费、客户满意度要求；Ø 销售进度、销售价格、回款要求、罚责条款、特殊服务要求等。2. 风险判断及分析五、 项目机会及风险分析(一) 项目运作难点、风险分析及如何规避（规避方法）(二) 项目机会分析【指南】：Ø 项目市场机遇及风险分析（即市场及竞争对手分析）；Ø 项目硬件条件（如规划、位置、