银川市房地产市场调研报告(共11页)

1、精选优质文档-倾情为你奉上最新银川市房地产市场调研报告一、前言“国八条”实施以来，全国楼市均或多或少的出现低迷势态，先有以北京、深圳等一线城市成交大幅回落、并以深圳回落幅度高达58.60%位居全国之首，此消息一处，全国各地的楼市仿佛再也难以掩盖其自身的泡沫之梦，纷纷自掉身价，5月初，广州碧桂园在全国范围内高调降价，6月，以万科带头的50余开发商在武汉集体让利，消息轰动全国。但这些对西部银川来说，还仿如隔世。市场买卖双方虽都有观望情绪，但是明显的让利降价对开发商来说还不是时候。08年以来，银川市房地产出现了前所未有的发展势头。两年间普通住宅均价从08年年初的3500元/上升至2010年年初的55

2、00元/，甚至在08年中旬上升幅度一度成为全国之最。在中国地产百强企业眼中，上述情况只能反映现在的银川楼市像十九世纪美国西部城市加利福尼亚一样，是一个有大量金矿但还有欠开发的城市。于是乎，京能来了，北塔开建50万水景住宅。然后绿地也接踵而来，大手一挥，18亿元落地银川。德胜板块出现了大项目“21城”，灵武圈地10万建设高端洋房。早前，还有万达、颐和、拉普斯等中外名企在银川榜上有名。2010年，世界五百强企业中海高调进驻，随之而来的恒大、海亮、金盛集团都仿佛豪绅雄踞一方。11年初，保利集团、万科股份前来探路。此时此刻，巨大的竞争压力让本土开发商心惊胆战，一些小打小闹的挂靠单位悄然退市。政策的挤压

3、、市场的混乱、消费者的纵容、投资者的投机，这所有的情节仿佛迪拜的金迷纸碎，泡沫似乎就要在近几年破灭。住宅市场供求的刚性饱和让许多开发商走上了商业开发的不归路，几年前3、5000元一平米的商铺在今年已经翻好几倍。政府仿佛从迪拜的失败中总结出了教训，于是，“国八条”出台了，“银八条”落地了，开发商着急了，消费者高兴的观望着，投资者迷茫的期待着。二、银川地产市场概况从2008年以来，全国楼市一路走火，并且，以银川、乌鲁木齐、兰州为代表的西部二三线城市已经逐步取代广州、深圳、北京等一线城市，成为房价上涨的领头羊。与全国其他城市房价暴涨暴跌相比, 位于西北内陆城市的银川,多年来房价始终发展平稳，但从20

4、08年8月至2009年6月，银川房价与上一年同期相比涨幅分别为139、136、114、106、101、88、8.7、7.3、6.7、5.9、5.7已连续11个月位居全国之首。2009年7月房价涨幅为5.4%，仅落后于宁波居全国第二位。虽然涨幅渐缓，但涨幅位居全国前列却是不争的事实，从中也可以看出银川房地产价格自2007年以来的上涨趋势，迹象表明，银川已逐渐填补了原有的价格洼地，银川房价已迎头赶上。如今，在银川的兴庆区与金凤区，原本每平米30004000元的地段，目前的在售楼盘无一例外价格达到6000元/以上，处于市中心的新建楼盘更是达到70008000元/，甚至更高。西夏区的房价也达到4500

5、元左右。银川市民提起房价，无一例外表现出对涨价的无奈，对于房价上涨的原因也是众说纷纭。笔者利用一周的时间，对银川房地产市场进行实地调研与分析，以期能深入了解银川房价现状并对未来房价走势提供借鉴。2011年第一季度，在一系列楼市调控政策的作用下，银川市地产市场虽然没有出现百姓预期的商品房销售价格下降，但总体呈现销售总量萎缩、销售增幅回落、景气指数走低的发展态势，新建商品住宅和二手房销售价格同比涨幅均出现逐月回落的态势。 数据显示，2011年3月，银川市房地产开发景气指数为104.5，比2月回落0.5点，比2010年12月回落1.4点。从价格指数看，1月、2月、3月银川市新建商品住宅价格同比上涨3

6、.1%、2.8%、0.8%，二手住宅销售价格分别同比上涨3.3%、2.9%、0.5%，同比涨幅呈逐月递减的态势。从销售面积看，2011年一季度，银川市销售商品房面积46.56万平方米，同比持平，增速比上年同期回落62个百分点。记者了解到，一季度银川室外气温较低，在售楼盘主要是去年的尾盘，再加上部分房源楼层或位置不是太好，销售价格相对较低，涨幅回落也属正常。 银川市统计局相关人士表示， “银八条”以及国家宏观政策的相继出台，对银川房地产市场调控效果较为明显，成交量明显下降。但房地产业内人士认为，2011年银川市还会逐渐迎来销售旺季，陆续有新盘推出，房价仍会有上升可能。关键在于频繁出台的楼市调控政

7、策下，多数购房者选择观望，使成交量受到制约甚至出现大幅下滑，所以不少房地产开发商选择将开盘时间向后顺延一两个月，现在主要是前期宣传和电话登记，要等潜在客户积累一定数量才会开盘。1.成交量大幅下滑 市场成交陷入“低迷”随着大的市场环境的不断变化，调控政策影响的“振幅”逐渐波及到三线城市。在9·29中央"二次调控"，限购限贷"双限"打压下，再加上最近频频收紧的货币政策，银川商品房市场受到明显的冲击，成交量大幅萎缩。据官方统计数据显示，2011年2月银川住宅成交量仅为347套，与1月份住宅成交套数相比，下滑幅度为28.4%。加之市场观望情绪加“浓”，

8、房地产市场成交或将持续低迷。虽然3、4、5月份的数据官方还没有公布，但是走访各个售楼部不难看到门庭冷落的惨淡情况，据名都·国际大厦售楼员介绍，他们楼盘近一两周一组来访客户都没有，偶尔有来电也只是问工程进度，其他项目成交量就可想而知了。2中高档项目抗风险能力强 拉高成交均价成交均价同样延续成交量的走势，在大的市场环境的制约下，各开发企业也都明显趋于保守，折价保量。由于中高档项目抗风险能力比较强，成交量没有像中低档项目那样大起大落，成交均价拉高，尽管房价还在上涨，可逐步回落的涨幅表明银川楼市房价上涨动力正在逐步减弱。受延续性的房产调控政策影响，在观望加剧、开发商资金趋紧、投机(投资)离场

9、等市场状况下，2011年，各地房价将出现整体下跌的态势，一、二线城市由于投资比重大且前期涨幅过大，故将出现较大跌幅，跌幅或将超过20%；三、四线城市及县城由于投资比重较小且前期涨幅不大，故将出现小幅下跌，跌幅应在10%左右。3调控政策延续2010年，政府密集出台调控政策以期在很大程度上打击投机、抑制投资。尽管从政策的着力点和力度来看，堪称史上最严，可从市场表现来看，此轮调控收效甚微，各地房价依然在上涨。2011年的房地产调控还将延续，绝不会有丝毫放松。与此同时，2011年2月22日，银川限购令应声落地。故此，2011年将是本轮调控执行年，地方政府将积极执行中央的调控方略。 4投资投机炒房现象得

10、到有效抑制2011年，受政府延续性的调控政策影响，在保障房大量推出、政府利用信贷杠杆严控房地产投资、开发商尚不会完全放弃暴利而死守房价的市场状况下，投机、投资性购房需求受到极大抑制。5.外地人购房热退烧据银川市住房保障局数据显示，2005年，外地人在银川购房的比例占住房总销售面积的48%，2006年为52%，而2008年销售的房屋57%属于外地买家。2010年，银川市以外人员在市辖区购买新建商品住房178.97万平方米，占销售总量的56.67%，同比增加3个百分点，其中区外人员购房46.99万平方米，占销售总量的14.88%。近年来，随着银川“两宜”城市建设取得成效，区域中心城市的辐射能力和范

11、围都在增大，优质的教育环境和日益美丽的城市风貌吸引越来越多的外地人口来银川置业，成为支撑银川房市的重要力量，且购房所占银川当年商品房总销量的比例呈逐年上升趋势。但报告中预测，外地人购房热将在今年退烧。6需求回归理性房产火爆时期，支撑楼市繁荣的是盲目的市场需求，而从今年开始，在政府调控的影响下，投资投机购房者已经日趋减少，房产需求已有回归理性的态势。三、银川楼市几大特点尽管国家出台的政策越来越多，越来越紧，但是相对于银川这个远离争锋的新宠儿，影响甚微。截止2011年5月底，银川市商住类产品均均有以下特点：1. 房地产开发投资稳步增长，住宅投资依旧占主体，办公楼、商用项目投资幅度增大面对房地产白热

12、化的竞争条件，各个开发商都在寻觅新型的发财道路，于是，商业开发似乎快要取代了住宅投资。尤其以北方物流、土木基业的海吉星、立达国际、绿地21城等项目的大型体量，拉大了商业投资于住宅投资的距离。只是因为住宅作为民生工程，所以其投资力度一直走在商业前列。尤其几家大型开发商的进驻，减少了住宅与商业投资的差距。像海亮的国际社区，中海的阅海项目及亘元的几个大型住宅社区，这些开发商近期已成为住宅投资的大佬级人物。2.商品房销售面积虽有增长，但累计空置面积却也小幅上涨首先，由于政策关系，有经济实力的投资者手里的房子越来越多，经济条件相对困难的却是一套没有，再加上现在越来越紧的信贷政策，使一些人望而却步，所以导

13、致了一系列的恶性循环。截至2010年7月底，银川市商品房空置面积为1774万平方米，同比下降了06。2011年，由于“银八条”的出台，流失了大部分外地客户，致使一些项目难以完成回款任务，房地产市场的不景气，导致销售面积和开发面积形成了反比。所以，与投资和开发的旺盛相反，银川市商品房市场观望气氛浓厚，销售面积和销售额增速明显回落，累计空置面积逐渐上升。3.商品住房平均销售价格同比稍有上涨，相对上年环比平稳回落2010年，银川市商品住房合同备案均价为4690元每平方米，位居全国100个城市第71位，低于全国商品住房销售均价(5711.5元每平方米)25.87%，且远低于周边兰州、西安等城市：而且涨

14、幅从1月份的39.31%回落到12月份的12.78%，年平均涨幅居西北五个省会城市末位。在一系列调控政策的浸染下，2011年，银川楼市步入“量降价滞”状况，市场不乐观，观望情绪加重。新建商品房发卖价钱涨势减缓。从年月同比指数看，1月份、2月份、 3月份，银川市新建商品房价钱同比上涨3.1%、2.8%、0.8%；从年月环比指数看，1月份环比上涨0.9%，2月份环比下降0.3%，3月份环比上涨2.7%。国家统计局银川房管局有关人士剖析认为，虽然银川出台的“限购令”使部门购房人受到了限制，但自住刚性需求强烈，这将会继续支撑银川楼市和房价。因为开发商对房地产市场走向如何、国家政策如何延续都持谨严立场，

15、是以短期内开发商不会选择降价。估量上半年银川市房价会出现回落平稳状况。4.银川市以外人员购房比例出现回落2010年，外地人口在银川市辖区购买新建商品住房107.61万平方米，占总销售量的54.24%，所占比例较上年同期回落5.34个百分点。其中，外省（区）市人员购房31.57万平方米，占总销售量的15.92%，自治区其他市县人员购房76.04万平方米，占总销售量的38.33%，较上年同期分别回落1.69和3.64个百分点。近年来，随着银川“两宜”城市建设取得成效，区域中心城市的辐射能力和范围都在增大，优质的教育环境和日益美丽的城市风貌，吸引着越来越多的外地人口在银川置业，成了支撑银川房市的重要

16、力量，且购房所占银川当年商品房总销量的比例呈逐年上升趋势。据银川市房地产管理局数据显示：2005年，外地人员在银川购房的比例，占到住房总销售面积的48%，2006年为52%，而2008年销售的房屋57%属于外地买家。业内人士分析，近年来越来越多的政策以及信贷紧缩，对外地人在银川购房起到了很大的限制作用，使得外地人口在银川的购房比例出现大幅下降。5.大面积户型出现销售瓶颈遭冷落，反之小户型更受青睐也是由于信贷的紧缩及政府政策的调控之影响，所以总价较高的户型在近期出现滞销状态，120以上者无人问津。而总价较低的100一下的户型却被一抢而空，早在今年破土动工之前便兜售完毕。尽管如此，开发商们还是没有

17、做好让利的准备，大多数都相信政策瓶颈只是暂时的。6.住宅市场趋近饱和，开发商纷纷进驻商业地产在住宅市场遭遇国家宏观政策“组合拳”的同时，也给商业地产创造了更多的机会。银川商业地产如雨后春笋般焕发出勃勃生机，受到不少投资者的热捧。 从金凤万达、到万商汽车城，从新百的扩张到万千百货的进驻，从北京物美、华润万家、世纪金花到嘉禾影业等国内商业地产大鳄，无一不看好银川的大好前景。丽景街在这场商战中突显鳌头，也受到不少投资者的热捧。绿地21城，欧洲城，华润万家，北方物流等具竞争性的产品逐一登陆，商业运营机构纷纷强势进驻，丽景街也像是一块被分食的骨头，其商业地产以增值保值的特性也成为了众多投资者心中的“追捧

18、”。四、此次调研分析此次调研，还了解到各售楼部因为国家宏观政策调控出现门庭冷落的状况。据名都大厦售楼人员介绍，近一两个月，售楼部来电来访明显减少，每天平均来电来访不到一组。鲁银·城市公元和华雁·香溪美地置业顾问也说，来电来访急速减少，由年初的平均每天10组来电来访减少到现在每天不到一组。就算偶尔有人来访，100以上大户型也是为人问津，而相对较好的是，100以内的小户型早在“银八条”落地之前，“国八条”出台之后被一扫而空，更有甚者，一次性现金付款，收敛两套入手。据专业人士介绍，这正是银川楼书回归理性的表现，但是，房地产作为国民支柱产业有一定的特殊性，它市场的稳固地位一旦动摇，

19、因其牵扯的行业过多，则随之而来的可能将是全国性的经济危机。所以国家政策还是有望松动的，只是看暂时的僵局多久能被打破而已。 （表一）项目名称香溪美地城市公元宝湖湾观湖壹号中瀛御景兴庆府大院国子城地中海瑞士花园海亮国际社区所属板块宝湖板块宝湖板块宝湖板块北塔湖板块北塔湖板块北塔湖板块九中板块德胜板块德胜板块德胜板块总建筑面积134万114万46万30万26万90万16万45万36万168万占地面积86万50.2万20万17万11.2万42.7万6.67万25万20万73万总户数8934户8893户2600户600多800多户3000多户988户3200户二期400多户一期1817户项目均价5500

20、元/5700元/6700元/7750元/7660元/7200元/6300元/5450元/4600元/4280元/上表楼盘总体呈现出：宝湖板块以体量大、紧随市场需求为特点。像亘元的香溪美地、鲁银的城市公元等，占地面积分别为1300亩和750亩，价格在5400-5700元之间。北塔板块以高端产品带动银川整个住宅产品的价格，像凯威的观湖壹号、中瀛泰富开发的中瀛御景及民生的兴庆府大院等，这些开发商均推出了洋房、别墅等高端住宅，价格为银川最高，达到7200-7800元/。德胜板块相对于前者则比较理性，几个开发商都是以刚性需求为主，开发的产品市民普遍都能接受。它们主要以立面的风格化、住宅的安逸为特点，比如

21、北京泰和开发的地中海项目，以其独有的小区景观及托斯卡纳式的地中海风格赢得了消费者的芳心，项目体量不大，只有45万，但是产品一应俱全，有叠拼、联排、独栋别墅、花园洋房和普通住宅等。项目均价5450元，别墅12000元/。其邻居项目瑞士花园则是由宁夏招商引资企业江苏金盛集团投资，宁夏冠淩房地产开发建设的中高端小区，此项目依旧采用了西式风格对外立面及小区形象进行包装，整体价格较低，均价4600元/，有与地中海项目打价格战的嫌疑。离德胜板块不远，但是还属兴庆区的海亮国际社区，相对上述两个德胜板块的楼盘，特点就比较明显。首先体量较大，总占地1100亩，总建筑面积达168万，架势超过了宁夏地王亘元地产。产

22、品种类也比较多，有别墅、洋房和普通住宅。此项目由中国500强企业海亮集团打造，喊的口号是逸居、舒适、镌刻经典生活，但是从地理位置看，确是徒有其表，周边环境脏乱，无交通状况可言，且据说开发周期长达5年之久，按此体量，估计5年开发也是有困难的。可能是基于此原因，所以项目一期的80%以上房源被以海亮入股的宁夏银行为首的企业低价团购，均价4280元/。只有这样，后期的开发资金才能快速回笼。2011年楼市因为在国家限购令的影响下，从第一季度的成交情况分析，比2010年有所下滑，但在政策面略偏暖的情况下，价格既难大涨，也难大跌，将以稳定加盘整为基调，而在银川市场，高层楼盘较多,越来越稀缺的土地资源与俞来愈

23、高的楼层，正在逐渐改变着银川人的住低不住高的居住习惯，多层住宅在现在国情下正在慢慢退出住宅市场。调研的10个项目中除了审批比较早、定位比较高端的观湖壹号洋房、别墅产品为多层外，其他9个新开楼盘均有高层和小高层产品，且容积率除了海亮的大社区外，其他9个楼盘都保持在1.7以内，这也说明了现在的开发商都在努力打造最适宜居住的住宅产品。 （表二）项目名称香溪美地城市公元宝湖湾观湖壹号中瀛御景兴庆府大院国子城地中海瑞士花园海亮国际社区所属板块宝湖板块宝湖板块宝湖板块北塔湖板块北塔湖板块北塔湖板块九中板块德胜板块德胜板块德胜板块容积率1.631.881.511.351.71.21.71.381.142绿化

24、率36%41.40%35%35.10%60%38%35.80%55%36%35%停车位1:0.71:0.511.211.311约1000个规划层数6-22层6-18层5-18层5层、6层19层4-8层11-22层9-12层9层、11层19.261产品供需呈现供大于求的状况由银川市房地产协会编制的2011年银川市房地产市场预测报告显示，2010年银川市房地产开发投资160.82亿元，同比增长66.8%。在去年强势的发展劲头基础上，2011年银川房地产开发投资有望突破180亿元，各类商品房施工面积将突破2000万平方米，市场供应量进一步攀升。也就是说未来银川的房地产行业不会出现供不应求的情况，相反

25、地，空置率的问题将继续是银川市民热议的话题。从2010年，全市商品房施工面积1765.36万平方米，同比增长46.2%，而竣工面积仅为557.27万平方米，因此在建施工面积很大。从土地市场来看，2010年全市房地产开发出让土地17207.09亩，其中住宅用地7126.46亩，如果按1.8的平均容积率测算，2011年新开工的面积预计达854万平方米。另外，根据此次调研情况可以看出，除了北塔高端住宅引领价格上升之外，其他板块体量均比较大，而这些大体量项目都以大户型居多。由于近期一些列的调控政策及信贷紧缩等原因，总价较高的大户型均表现出滞销状况，所以上述楼盘中几个大项目售楼部都是门庭冷落，来电来访平

26、均每天不到一组。2.商品房空置率虽高，但居住型买家的需求并没有得到释放据建设规划局统计，银川市的商品房空置率逐年上升，住宅闲置现象突出，“炒家”手中有大量商品房。产生高空置率的原因更多来源于投资客对旺市的过高评估，但真正自住型买家的需求因为逐年飙升的房价、越来越紧的政策以及信贷的大幅度紧缩等原因买不到心意的房子，加上地产主流消费者外地人的“退烧”等一系列原因，导致市场上出现了高空置的恶性循环，面对这一情况，政府、开发商、消费者都显得很无奈。3.市场需求从“持币购房”变为“持币观望”，为小户型楼盘的带来发展契机。市场处于观望僵持状况，从最近几个楼盘的开盘情况看，并没有因为它们的高价，而打破观望局

27、面，引发购买欲，反而因为高走的价格，导致真正自住的客户更加坚固了观望的心态。由于自住客观望心态的延续，二手房成交量极低，导致大部分二手房源积压在投资客手中，尤其是刚在09、10年房价高峰期介入房市的投资客，多多少少都有房源被积压，很大的影响了投资客的再投资能力和热情。同时新开楼盘过高的开价、过大的单套面积，即透支了近几年的升值空间，又加大了炒房的税收成本，多数投资客也处于观望的谨慎立场。 （表三）项目名称香溪美地城市公元宝湖湾观湖壹号中瀛御景兴庆府大院国子城地中海瑞士花园海亮国际社区所属板块宝湖板块宝湖板块宝湖板块北塔湖板块北塔湖板块北塔湖板块九中板块德胜板块德胜板块德胜板块面积区间93-47

28、044-29753-25194-26099-30690-360125-29098-260101-14590-180主力户型104110140160、180130、140145133124.145129总户数8934户8893户2600户600多800多户3000多户988户3200户二期400多户一期1817户剩余户数200多套780户0200左右100多套剩余300多二期剩10%100多户不详从表三中可以看出，调研的大部分项目主力户型都是110以上的，上述楼盘主力户型平均为130，而 7个项目均价为5848.57元/，即可得出平均总价为76.03万。在这样的市场环境下，将近80万的总价对客户

29、来说，不管是投资还是置业都是很有压力的。顺着这样的趋势，小户型成为了畅销产品。走访各个售楼部得知，每个楼盘100以内户型均兜售一空，只剩120以上大户型无人问津。4.现行政策对银川房地产的影响房产火爆时期，支撑楼市繁荣的是盲目的市场需求，而从今年开始，在政府调控的影响下，投资投机购房者已经日趋减少，房产需求已有回归理性的态势。2011年第一季度，在一系列楼市调控政策的作用下，银川市地产市场虽然没有出现百姓预期的商品房销售价格下降，但总体呈现销售总量萎缩、销售增幅回落、景气指数走低的发展态势，新建商品住宅和二手房销售价格同比涨幅均出现逐月回落的态势。数据显示，2011年3月，银川市房地产开发景气

30、指数为104.5，比2月回落0.5点，比2010年12月回落1.4点。从价格指数看，1月、2月、3月银川市新建商品住宅价格同比上涨3.1%、2.8%、0.8%，二手住宅销售价格分别同比上涨3.3%、2.9%、0.5%，同比涨幅呈逐月递减的态势。从销售面积看，2011年一季度，银川市销售商品房面积46.56万平方米，同比持平，增速比上年同期回落62个百分点。记者了解到，一季度银川室外气温较低，在售楼盘主要是去年的尾盘，再加上部分房源楼层或位置不是太好，销售价格相对较低，涨幅回落也属正常。 银川市统计局相关人士表示， “银八条”以及国家宏观政策的相继出台，对银川房地产市场调控效果较为明显，成交量明显下降。但房地产业内人士认为，2011年银川市还会逐渐迎来销售旺季，陆续有新盘推出，房价仍会有上升可能。关键在于频繁出台的楼市调控政策下，多数购房者选择观望，使成交量受