住房信贷风险的形成及防范

1、住房信贷风险的形成及防范一、住房信贷风险的形成1.由借款人引发的风险即由于借款人不遵守合同约定的按期还贷而导致银行利益受损产生的风险这是住房信贷风险中最常见的引发借方违约的原因十分复杂主要有一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化不能按期或无力偿还贷款被迫放弃所购房屋从而给商业银行利益带来损失我国正处于就业压力的高峰劳动力的相对过剩现象将在一定时期内存在；加上人们选择工作的观念也在发生变化伴随着劳动用工制度的深化改革和企业经营状况的起伏变化等这些都会影响借款人收入的稳定从而影响还款计划的顺利执行我国目前对借款人的审查主要是静态审查而不是过程或动态审查；主要审查借款人借款时的还款能力也就

2、是贷款时的把关至于以后的还款能力的变化考虑的很少由于目前商业银行无法对借款人的财务状况进行持续有效的监督商业银行对楼市的预测也相当困难并且我国目前还没有对职工个人的资信状况调查和评估的机构商业银行很难对借款人资信的真实状况做出准确的定量判断二是借款人在通过按揭方式购置房屋并发生一段按揭期后房地产价格大幅度下降以致借款人在权衡利弊后放弃原来的按揭购房行为而利用尚需偿还商业银行的借款再重新购置其他房屋造成商业银行贷款不能收回也就是所谓的“理性违约”这种风险对银行的损害更大房地产行情上涨时这种情况一般不会发生但房地产的发展具有非常强的周期性我国房地产同样也要遵循这个规律三是个别借款人利用我国信用制度

3、不健全的漏洞利用借方与贷方的信息不对称在申请住房贷款时就存在诈骗动机导致到期不归还贷款这种情况虽然数量不大但危害相当严重四是由于不可预见的自然灾害等不可抗力因素导致借款人丧失履行合同的能力而形成贷款风险2.由房地产开发商引发的风险即由于房地产开发商不能按照合同约定准时、按合同质量标准将楼房交付借款人使用导致银行被迫陷入债务纠纷贷款利益受到损失具体表现一是善意违约开发商将购房款入账后因地价、建筑材料、施工技术、自筹资金和环境保护等情况的影响造成不能按时交楼或所交楼盘不符合购房人与开发商签订的合同标准由此引发购房人停还银行借款使银行被迫陷入纠纷二是恶意诈骗一些开发商利用当前银行法规不健全的空隙和一

4、些工作人员执行制度不严的机会通过不正当的手段以其关联企业或有特殊关系的个人名义购买开发的房产用以筹措资金；甚至伪造购房人诈骗银行资金以按揭贷款之名套取乃至诈骗银行资金一旦资金到手就挪作它用甚至携款潜逃3.银行自身引发的风险商业银行作为贷方当事人是住房信贷风险的真正受害者也是防范以至杜绝信贷风险的最大受益者理应在防范信贷风险上积极主动在面临外部环境不确定的情况下商业银行由于信息不对称和自身体制不健全而面临风险主要包括逆向选择和道德风险按照委托代理理论在银行向房地产开发商和购房者提供贷款上商业银行无疑是委托者处于拥有信息较少的不利地位逆向选择问题是指那些具有很强冒险精神、信用记录差、最有可能违反信

5、贷合同的人群往往借款的积极性最高并从商业银行获得贷款从而给商业银行带来风险最近两三年由于房价大幅度上涨许多投资性购房者在短时间内致富造成投资性购房者所占的比重在不断上升出现了利用一套住房重复抵押、多次抵押和循环抵押进行贷款过度投机等行为这无疑加重商业银行的风险鉴于住房信贷是银行的优良资产许多商业银行为了吸引客户过分看重住房信贷的赢利性忽视信贷风险的危害性在对客户的审查过程中敷衍了事不能严格按照银行的规章制度办事擅自降低首付比例或者以住房信贷名义进行商业用房贷款或者对未完工的期房发放贷款贷方引发信贷风险是银行自身因素形成的从理论上讲可以避免、减轻并予以防范是信贷风险防范工作的重中之重4.借款契约

6、引发的风险一是合同潜伏的风险由于借贷双方签订的借款合同存在漏洞和缺少重要条款导致贷款风险这种风险潜伏在合同本身应全力避免二是贷款保证形式风险如借款人不具备抵押和质押的条件银行则按规定要求贷款人必须有单位作保表面上看这项规定对保证贷款人的利益有益但是如果企业充当担保人从短期看规模小或经营不善的单位相当多让这些企业充当担保者并不能保证贷款人的债权利益；从长期来看在市场经济中任何企业充当担保人贷款人债权利益的实现也不一定有保证5.抵押物引发的风险目前以房屋产权作为贷款抵押存在以下几个问题一是产权不清晰抵押物的归属确定难；二是私宅抵押一旦不还本付息银行上诉成立但执行起来又受民事诉讼法有关条款的限制难以

7、达到目的；三是价值不实抵押人在对房产权进行评估时弄虚作假其评估价值超过实际价值使银行在实现抵押权时造成部分债权无法实现；四是抵押物的处置难如借款人违约或不能履约偿还银行贷款作为抵押物的住房存在着难以变现的风险二、住房信贷风险的防范1.加强贷款管理一是商业银行要提高认识克服把房地产信贷片面作为一种“优良资产”大力发展在经营上急功近利的不良倾向对房地产信贷风险及其危害性要加以高度重视妥善处理安全性与赢利性的辩证关系增强防范金融风险的意识国际上的经验一再证明住房信贷风险与国家的宏观经济形势特别是居民对宏观经济形势的社会预期高度正相关不能简单地认为住房信贷是低风险品种要改变把住房信贷当作低风险品种开发

8、的观点让房地产信贷业务步入理性运行的轨道既要支持有前景的房地产项目和个人购房又要谨防房地产泡沫积聚的潜在风险商业银行在发放贷款时应注意市场细分优化自身的贷款结构；要合理设定高档住房信贷与中低档住房信贷的比例、商业楼宇与住宅开发信贷比例、开发贷款与个人住房信贷比例、开发贷款与流动性贷款比例等二是按照有关规定严格审批手续杜绝不符合规定的开发商和购房者套取贷款严格控制不具备房地产开发资格的企业或个人开发房地产项目对资本金达不到规定标准、行为不规范的开发商和个人购房者不得审批和发放贷款三是加强贷款管理对发放的贷款实行全过程动态监控对开发商贷款要独立开设账户视工程进展情况分期拨付当开发商卖楼所得款项超过

9、了贷款额时再把全部贷款拨付给开发商这样可以避免“烂尾楼盘”的出现同时适当提高个人购房首付款抑制开发商利用假按揭套取贷款使消费者更为理智地进行住房投资消费防止投机行为四是运用利率杠杆调整楼房开发结构对高档住宅适当上浮利率对广大群众需要的经济适用房采取下浮利率以此来促进开发商开发适销对路的中、低档住宅抑制房地产泡沫的出现五是商业银行要进一步完善房地产抵押贷款风险的措施形成有效的金融风险化解机制2.拓宽房地产融资渠道目前国内房地产开发和个人购房的资金主要来源于银行间接融资方式在房地产信贷占款规模居高不下、金融风险增大的情况下应大力拓宽房地产直接融资渠道实现资金来源多元化以分散日趋严重的房地产信贷风险

10、一是大力推动房地产证券化向社会筹集开发资金目前我国4万余家的房地产企业中只有70多家实现了在证券市场上市融资其数量同其在国民经济中的地位极不相称因此有关监管部门应该适当放松对房地产公司上市的严格限制扩大融资渠道积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化吸收社会上的小规模闲散资金二是建立房地产投资基金组织吸收长期资金投资于住宅产业房地产投资基金属于股权投资要逐渐把房地产投资变成大众化的投资工具三是将保险资金引入住宅融资市场保险资金比较稳定、数额巨大、运用周期长比较适合投资于住宅产业开发有利于提高投资规模四是引导国外资金进入房地产融资市场加大力度引进外资来提高国内房地产的投资五是鼓励发行公

11、司债券吸引社会剩余资金投资房地产业六是积极发展住房公积金贷款利用公积金贷款具有政策补贴、利息低的特点满足部分居民的购房需要3.加强信用风险管理建立对个人信用进行调查和评估的专门机构建立和完善个人信用等级制度加强对借款人的借款动机和还款能力的审查贷款风险管理是从接受借款人申请住房贷款开始到银行放贷给借款人为止的风险管理主要包括对贷款人资信的调查、确定申请人的还款能力和信誉状况对抵押物的价值评估、签订住房贷款合同、办理抵押登记手续、对担保单位的资信情况进行调查等其中关键环节一是加强对借款人还款能力的审查建立借款人资信管理动态系统掌握借款人的年龄、身体健康状况、就业情况、收人情况、偿债记录、购房动机、家庭成员等特别需要注意的是借款人的职业和购房动机的调查根据借款人的资信状况、还款能力决定借款人的可贷额度、期限二是严格审查房地产开发商的开发资质、信用等级特别是资金审查期房按揭项目审查时开发商必须提供