合同范本之违章建筑租赁合同

1、违章建筑租赁合同【篇一：违章建筑的租赁合同效力】违章建筑的租赁合同效力所租赁之物，竟是违章建筑？参与租赁事宜的几个当事人面面相觑。违章建筑是指 “未经有关部分审查批准或采取欺骗手段骗取批准或虽经批准，但批准的内容违法而占地所建、扩建和改建的建筑物 ”。没有办法专门撰文探讨违章建筑的前因后果，论文的限制太僵硬，以博文的兼容和简易性而论，聊聊违章建筑则显得轻松些。随着越来越多的人加入考研大军，研究生就业问题近年来也成为热点话题。官方发布的研究生总体就业率高达 95% 以上，但有的专业首次就业率甚至低至 5.56% 。究竟什么才是真实的情况，也许永远也无法知道，但多几个渠道了解信息，或许能在作决定时

2、提供帮助。七成高校研究生就业率超 95 凯程考研以专业、负责、创新、分享的办学理念，突出高命中率、强时效性、全面一条龙服务的特色，成为考研学子选择专业课辅导的首选。 10 年来已有千余位考生在凯程的帮助下顺利考取全国著名高校，引发业界强烈关注。参考 “中外民商裁判网”一则文章 “违章建筑的物权效力- 以违章建筑的物权效力对租赁合同影响”，两则案例： 案例 1 北京市石景山某农工商公司诉北京某公司、金某租赁合同纠纷一案中，被告租赁原告汽车修理厂院落及房屋，被告在承租的院落中建房，从事房屋出租经营活动。最后，被告某公司在承租的土地上所建房屋被认定为违法建设而被强制拆除。原告诉至法院要求解除并确认其

3、所签订的协议无效。最后一审、二审法院均认定由于原被告所签订的土地租赁合同违反了法律的强制性规定而无效。 案例 2 北京市通州某化工厂诉赵某租赁合同纠纷案，被告租赁坐落在原告临街门面房 8 间使用，经原告同意，在其承租土地上建设房屋并使用。后被告以租赁物是违章建筑为由，要求确认租赁合同无效。法院审理后认为依法成立的合同对当事人具有法律约束力，法院判决违章建筑租赁合同有效。确认租赁物为建筑在耕地上的违法建筑不影响租赁合同的效力。房产建筑类租赁合同，常因建筑的实体形态 “扎实 ”地坐落在阳光下，过分依赖眼见为实的视觉效果，而忽略审核建筑的合法性。鉴于违法建筑具有先天违法性，台湾王泽鉴区分，程序违建是

4、指建筑物并未妨碍都市计划书，建设者得依一定程序申领建筑执照；实质违建设是指建筑物无从依程序辅正，使其变为合法性建筑物。依据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，违法建筑物的租赁合同是无效的，在违法建筑物范围认定上，确定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的“房屋 ”（儒墨注，区别于广泛的建筑物），未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑。上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答中，也曾明确。未经合法批准建造的房屋，因其标的物具有违法性，该租赁合同应为无效。如被行政部门确定为违章建

5、筑的或所建造的房屋没有合法审批手续的等。出租方有时未必能提供出产权证，但未必是违章建筑；当然，若双方对簿公堂，究竟是承租方提供证据证明其承租标的是违法建筑呢？还是由出租方自证其是合法建筑呢？虽然其结果均是验证租赁合同的效力问题，要结合证据若干规定和庭审状况了（不要忽视 “庭审状况”）。至于租赁合同若被判定无效，后果如何？合同法 58 条很明确，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。而房屋租赁合同即使无效，租金或许依然要付，只是换个名称而已；“房屋租赁合同无

6、效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应于支持 ”。即合同虽定性为无效，但相关费用却依照会借鉴为有效，无效合同的“有效履行条款 ”。关于凯程：凯程考研成立于 2005 年，国内首家全日制集训机构考研，一直致力于高端全日制辅导，由李海洋教授、张鑫教授、卢营教授、王洋教授、杨武金教授、张释然教授、索玉柱教授、方浩教授等一批高级考研教研队伍组成，为学员全程高质量授课、答疑、测试、督导、报考指导、方法指导、联系导师、复试等全方位的考研服务。凯程考研的宗旨：让学习成为一种习惯凯程考研的价值观口号：凯旋归来，前程万里信念：让每个学员都有好最好的归宿使命：完善全新的教育模式，

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8、 1、该租赁合同无效。理由是依据中华人民共和国城市产地产管理法第五十二条规定及 95 年建设部城市房屋租赁管理办法第六条之规定，未依法取得房屋所有权证的房屋违法建筑不得出租。只有依法登记的房屋权利才受法律保护。本案原、被告签订房屋租赁协议无效。2、本案因签订合同内容不合法，属无效民事行为。根据民法通则第六十一条及合同法第五十六条、第五十八条、第五十九条之规定，有三种处理方式：返还财产、赔偿损失、追缴非法所得。对此，在司法实践中各地做法不一，归纳起来共有三种处理意见：第一种意见： “无效 ”按 “有效 ”走，具体做法是，由于该合同无效，但系双方合意，故被告已使用原告所有的违建房应支付使用费，其标

9、准参照市场价，其数额一般与当事人双方约定租金数额相同，考虑被告已实际使用 2 年，拖欠 1 年房租，被告应支付 1 年使用费 27000 元并腾房。原告已履行 1 年合同的情况应予以维持。这种处理办法时下较为流行，但处理结果恰好对违建行为予以法律保护，维护了原、被告双方利益。虽于法理相悖，但能平息当事人纷争 ;第二种意见是判决驳回原告请求并收缴其非法所得。其理由是原、被告所订立租赁合同违返国家有关规定属无效合同。造成无效主要责任在于原告，因其不具备房屋所有权证，但被告签订合同时未严格审查争议房屋的权利是否完整，明知其是违建而与之订立合同，故也有一定过错。原告收取租金等非法所得，应予收缴。对于一

10、般无效民事行为产生的非法所得应适用收缴而非追缴，包括合同履行中约定交付和尚未交付而预约取得利益。故本案应依中华人民共和国民法通则第134 条第 3 款规定，决定如下：收缴原告非法所得 27000 元及预期所得 27000 元。第三种意见是认定该租赁合同无效。理由同上。根据中华人民共和国民法通则第 61 条规定，其无效处理方式有返还财产，赔偿损失及追缴三种情况。本案中，由于原告出租行为并没损害国家、集体和他人的利益，被告使用了原告所有的房屋，故被告支付使用费，其标准应以房管部门规定的数额为准，不应以双方约定的租金计算，原告依无效合同取得财产 27000 元房屋租赁金应依法返还给被告。法院应当向房

11、产管理机关提交司法建议书，对违章建筑收其所有人进行整改处罚。故本案应判决被告给付原告 2 年房屋使用费 (房管部门核定 ); 原告退还被告收取房屋租金 27000 元。同时向房产管理机关提交司法建议书。笔者同意第三种意见。【篇三：违法建筑租赁合同的效力如何】违法建筑租赁合同的效力如何？违法建筑，又称违章建筑，是指违反城乡规划法的规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋或临时性建筑，以及超过使用期限的临时建筑。实践中，将违法建筑对外出租的情况并不少见。本文将对违法建筑租赁合同的效力，以及房屋租赁合同无效后的处理进行解析。一、违法建筑租赁合同的效力根据合同法第五十

12、二条第（五）项规定， “违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。 ”城乡规划法对违法建筑的规定属于强制性规定，违法建筑租赁合同的效力应属无效。此外，根据最高人民法院城镇房屋租赁合同案件解释第二条的规定， “出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证，或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 ”二、房屋租赁合同无效后的处理合同法第五十八条规定， “合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的

13、损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 ”具体到房屋租赁合同而言，因违法建筑导致合同无效后的处理主要包括以下几个方面：(一 )返还房屋房屋租赁合同无效后，承租人占有使用租赁房屋的法律基础已经丧失。因此，承租人应当将其依合同而取得的财产即租赁房屋返还给出租人。(二 )支付房屋占有使用费城镇房屋租赁合同案件解释第五条第一款规定， “房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。”据此规定，房屋租赁合同无效，出租人可以参照合同约定的租金标准要求承租人支付使用费。(三 )按过错分担损失根据城镇房屋租赁合同案件解释第九至十三条规定，承租人经出租人同意装饰装修，出租人同意利用的装饰装修，可折价归出租人所有。出租人不同意利用的装饰装