金地集团税务筹划设计

1、金地集团税务筹划设计第一、基本情况金地集团坚守 “科学筑家”的使命，在企业经营中体现专业和科学的特质，为客户提供高品质的产品，已经成为中国地产行业内极富特色与竞争力的全国化品牌公司。金地集团初创于1988 年， 1993 年开始正式经营房地产。2001 年 4 月，金地（集团）股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市。截至2009 年底，金地集团已拥有多家控股公司， 总资产 555 亿元，净资产 168 亿元， 2010 年全年更是实现283 亿元的销售规模。从上市至今， 公司的总资产规模增长了24 倍，销售额增长了39 倍，上缴利税增长了21 倍，已跻身中国上市房地产公司综合实力前三强。金地

2、集团秉承“用心做事，诚信为人”、“以人为本，创新为魂”等核心价值观，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势。金地集团已经建立以上海、深圳、 北京为中心的华东、华南、华北的区域扩张战略格局，并已成功进入武汉、西安、沈阳等市场。金地坚持以产品为核心，不断为客户创造价值:在深圳，开发了金地海景花园、金地翠园、金海湾花园、金地海景。翠堤湾、金地香蜜山、金地梅陇镇、金地名津; 在北京，开发了金地格林小镇、金地国际花园、 金地中心 ;在上海， 开发了金地格林春晓、金地格林春岸、 金地未来域、金地格林郡等项目。截止目前，正在运作的有金地格林世界(上海 )、金地格林世界(天津 )、金地尚林苑 (西安 )、金地

3、格林小城 (武汉 )、金地国际花园 (武汉 )、金地国际花园 (宁波 )、金地荔湖城 (广州 )、金地九珑壁 (佛山 )、金地国际花园 (沈阳 )、金地格林上院 (东莞 )等三十余个项目。经过不断探索和实践， 金地现已发展成为一个以房地产开发为主营业务的上市公司，同时也是中国建设系统企业信誉AAA 单位、房地产开发企业国家一级资质单位。截至2009年底，集团已拥有多家控股子公司，总资产555 亿元，净资产168 亿元，金地集团2010 年全年累计实现签约面积229.05 万平方米，同比增长21.6%；累计签约金额283.38 亿元，同比增长 34.6%。金地集团预计2010 年度净利润较200

4、9 年度增长50%左右。形成了以房地产为主营业务，物业服务、地产中介同步发展的综合产业结构。第二、筹划分析1.筹划目标2013 年，世界经济环境依然错综复杂，国内经济处于转换经济增长格局时期，在调结构、转方式" 为主线的引导下，明年经济还将延续调整态势。为顺应市场经济的发展，减轻企业的税负，做到合理节税和避税显得十分重要。"2.筹划环境2013 年，国内房价在国五条刺激下暂时不降反涨、国际经济仍然持续动荡，我国将稳定房价总水平作为宏观调控的首要任务，实施积极的限制政策和稳健的货币政策，推动经济增长由政策刺激向自主增长有序转变，全年经济朝着宏观调控的预期方向发展，实现了“十二

5、五”时期经济发展良好开局。有关数据显示，扣除价格因素，实际增长2012 年全国社会消费品零售总额18.1211.6%。湖北省实现社会消费品零售总额万亿元，同比增长17.1%，7,927.76 亿元，同比增长18%。房价调控虽然没有明显效果，但是从政策看，今后将会继续加大房价调控力度，使房价稳定在一个可就收的范围内。企业纳税筹划的目标是尽量减轻税收负担， 而政府税收征收目标则是应收尽收， 形成了企业与政府之间的税收博弈，但博弈的主动权掌握在政府手中，一旦立法者修改税法、完善税制，纳税筹划方案会因此而失去价值，如果不及时进行应变调整，企业难免遭受损失。目前我国正处于新一轮税制改革中，税收政策变动比

6、较频繁，给纳税筹划带来了不确定性。向偷逃税转化是导致纳税筹划政策风险的另一诱因。在纳税筹划时，为享受税收优惠政策，企业需要对经营活动变通或在会计政策上进行选择， 以满足税收优惠政策的条件， 如果把握不当，可能将纳税筹划演变为偷逃税。第三、筹划的具体思路根据销售的方式的不同，可以改变营业税的计税基础同时也可以改变土地增值税率。从而降低了营业税和土地增值税，最终提升盈利空间。例如金地·圣爱米伦开盘销售计划以价格14000/ 平方米的单价销售商品房，总面积为 4200.2，预计收入为5880 万，扣除项目金额成本约为3600 万。如果金地集团自己销售房子，那么应纳营业税 =5880

7、5; 5%=294（万元）应纳城市维护建设税和教育费附加=294×（ 7%3%） =29.4（万元）由于印花税列入管理费用，包含在扣除项目金额中，不另外计提土地增值额 =5880 3600 29429.4=1956.6 （万元）土地增值率 =1956.6÷（ 3600+294+29.4） =49.87%，这个值小于 50%，则土地增值税以 30% 的税率增收速算扣除数为 0土地增值税 =1956.6× 30%=586.98（万元）应纳所得税 =（ 5880 3600 294 29.4 586.98）× 25%=342.41（万元）税后净利润 =5880

8、3600 29429.4 586.98 342.41=1027.21（万元）这样直接销售房子，企业所缴纳的税金明显不是最优化的。现在我们可以成立房产销售代理公司。 为了鼓励第三产业的发展，对新办的服务性企业，国家制定了一系列的税收优惠政策。作为房地产企业，完全可以办一些服务性的企业，比如销售代理、服务、咨询、广告这样的公司，把楼盘的销售工作剥离到销售代理服务公司去做，从而争取到优惠政策。金地集团设立独立核算的销售子公司，首先以11000 元 /平米的价格将该商品房销售给销售公司，销售收入为4620 万元，销售公司再以14000 元 / 平米的对外销售，销售收入为5880万元。按照这种方案，我们

9、来计算企业的利润。总公司应纳营业税 4620 × 5 231（万元）应纳城市维护建设税和教育费附加231×（ 3 7）23.1（万元）土地增值额 =4620 3600 23123.1=765.9 （万元）土地增值率 =765.9÷（ 3600+231+23.1） =19.87%，这个值小于 20%，按规定免征土地增值税应纳所得税 =（ 4620 3600 231 23.1）× 25%=191.48（万元）税后净利润 =4620 3600 23123.1 191.48=574.42 （万元）子公司其销售子公司实现销售利润1260万元，因非房地产开发企业，不

10、能加计20%扣除，且不能享受普通标准住宅增值率20之内免税政策。应纳营业税 =（ 5880 4620 ）× 5%=63（万元）应纳城建税及教育费附加=63×（ 3 7） =6.3（万元）土地增值额 =5880 4620 636.3=1190.7 （万元）土地增值率 =1190.7÷（ 4620+63+6.3） =25.39%，这个值小于50%，按30%缴纳土地增值税应纳土地增值税=1190.7×30%357.21 （万元）应纳所得税 =（ 5880 4260 63 6.3）× 25%=387.68（万元）税后净利润 =5880 4260 636

11、.3 357.21 387.68=805.81（万元）税后净利润合计574.42+805.81=1380.23 （万元）采用这个方案前企业的税后净利润是 1027.21 万元，经过税务筹划后，企业的税后净利润是 1380.23 万元，利润差额为 1380.23 1027.21=173.02 万元，采用子公司代销的方案盈利更多。 由于税后净利的计算已考虑了与该收入相匹配的成本费用， 是扣除投资成本后的税后净收益，故以此标准作为决策的依据，这种税务筹划方案是可行的。筹划的法规依据1关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题房地产开发企业按照施工 ?房地产开发企业财务制度的有关规定 ,其缴纳的印花税列入

12、管理费用 ,已相应予以扣除 ?其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税 ?2土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率30%；增值额超过扣除项目金额 50%.未超过扣除项目金额 100%的部分，税率为 40%；增值额超过扣除项目金额 100%.未超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 50%；增值税超过扣除项目 200%的部分，税率 60%。3根据土地增值税条例及其实施细则的规定，对从事房地产开发的纳税人，在计算增值额时，除可扣除有关成本费用外，还可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、新建房及配套设施的成本三项支出之和加计 20%的扣除。 建造普通标准住宅出售的， 增值额未超过扣除项目金额（包括 20%加计扣除部分） 20%的，免征土地增值税。4国税发 2003 016 号文件规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。第四、筹划的税务风险分析由于现阶段武汉市的房价还是不确定的，而