大连亿达世纪城成本分析

1、2022-2-221大连亿达房地产大连亿达房地产2022-2-222纲要索引纲要索引项目名称项目名称编号编号目录目录附件表格附件表格亿亿达达世世纪纪城城1规划指标表1、表22销售数据摘要表3、表43销售价格与成本的关系表54项目收益表6、表75总成本组成比例分析表8表156项目成本比较表16、表17亿达亿达学苑学苑7成本执行完成情况表18汉阳委汉阳委地块地块8成本估算表192022-2-2231、规划建筑指标规划建筑指标 1.1、规划面积指标、规划面积指标 表表1占地面积占地面积110624m2总建筑面积总建筑面积208090 m2其其 中中住 宅(含底层商业)190667 m2幼儿园会所44

2、60 m2地下室12963 m2总单元数总单元数68个总户数总户数1558户层数层数10层7栋54789 m228.74%12层10栋135888m271.26%可销售面积可销售面积住宅178486.49 m2183507.74 m297.26%公建5021.25 m22.74%2022-2-2241、2、用地平衡表、用地平衡表 表表2征用地面积征用地面积131,014m2容积率1.764规划用地面积规划用地面积110,624 m2建筑密度16.53住宅建筑用地住宅建筑用地18,289 m2 绿化用地绿化用地55,460 m2绿化率50% 小区道路用地小区道路用地31,552 m2 公共用地（

3、会所、幼儿园、公共用地（会所、幼儿园、换热站）换热站）约2,200 m2 城市规划道路用地城市规划道路用地23,513 m2 2022-2-2252、销售数据摘要销售数据摘要2.1、各期销售面积变化、各期销售面积变化 表表3名称名称楼号楼号总建筑面积总建筑面积 销售面积销售面积比例比例%销售额销售额比例比例%一期一期1#2#3#4#10#12#14#54,78952,39628.5516,74427.06二期二期5#6#7#47,66444,19324.0814,55223.52三期三期8#11#26,74425,94614.148,836.414.28四期四期9#13#15#16#17#61

4、,48055,95230.4919,46931.46公建公建5#13#15#16#17#05,021.252.742,2743.68合计合计183,97361,875.4停车场停车场共计共计233个，总额个，总额 2330万万销售面积销售面积24.0824.08% %14.1414.14% %30.4930.49% %2.74%2.74%28.5528.55% %一期二期三期四期公建销售收入销售收入27.06%23.52%14.28%31.46%3.68%一期二期三期四期公建、单体楼建筑总面积与可销售面积的差量为、单体楼建筑总面积与可销售面积的差量为7169m2,误差率为误差率为3.91%；、

5、住宅、公建综合均价为、住宅、公建综合均价为3371.80元元/ m2,其中住宅均价为其中住宅均价为3339.22元元/ m2,公建均价为公建均价为4528.65元元/ m2。 2022-2-2262.2、销售户数与均价、销售户数与均价 表表4名称名称总户数总户数比例比例%平均面积平均面积平均每户销售价平均每户销售价 平均价格平均价格 每户上涨比例每户上涨比例一期48030.8109.1634.883,195.61二期38424.65115.0937.93,292.81.03三期19212.32135.0446.023,405.61.066四期50232.23111.4638.783,480.0

6、1.08户数与价格户数与价格30.824.6512.3232.23一期二期三期四期每户上涨比例11.031.0661.080.960.9811.021.041.061.081.1一期二期三期四期一期二期三期四期、按户数比例，综合平均每户单价为、按户数比例，综合平均每户单价为38.25万元万元/户，即在一期低于均价户，即在一期低于均价8.81%，二期均等。，二期均等。、每期价格上涨幅度为、每期价格上涨幅度为3%，即在，即在100元元/m2左右的上涨。左右的上涨。2022-2-2273、销售价格与成本的关系销售价格与成本的关系3.1、平均销售价格与成本利润对比、平均销售价格与成本利润对比 表表5费

7、用费用组成组成每户指每户指标标平米指平米指标标每户指每户指标标平米指平米指标标每户指每户指标标每户指每户指标标数据数据（万元（万元/户）户）（元）（元）（万元（万元/户）户）（元）（元）（万元（万元/户）户）（万元（万元/户）户）来源来源售价售价3195.6634.883292.837.93405.646.02348038.78表4成本成本276530.18284032.68284437.14284432.1费用与费用与税金税金14.16%14.16%14.16%14.16%盈亏盈亏-21.2-0.23-12.8-0.14801.081441.6净利润净利润000053.60.732211.0

8、7名称名称一期一期二期二期三期三期四期四期成本成本30.1832.6838.4331.7售价售价34.8837.946.0238.78面积面积109.16115.09135.14111.46净利润净利润-0.23-0.140.731.07平米指平米指标标（元）（元）平米指平米指标标（元）（元）一期一期二期二期三期三期四期四期-20020406080100120140160一期二期三期四期成本售价面积净利润、上述成本没有包括资本化利息，该利息列入费用（与财务核算有些差异）；、上述成本没有包括资本化利息，该利息列入费用（与财务核算有些差异）；、通过对比，购买一、二期各楼低于成本价销售；、通过对比，

9、购买一、二期各楼低于成本价销售；、二、三、四期比一期的成本高出二、三、四期比一期的成本高出2.7%，每平方米增加，每平方米增加75元；元；、上述成本指标组成见后表。、上述成本指标组成见后表。2022-2-2284、项目收益项目收益4.1、利润表、利润表 表表6费用组成费用组成总额总额占比例占比例%指标指标销售收入销售收入61,874.5100%3371.773371.77成本成本52,36784.632853.662853.66销售费用销售费用2,2343.61121.73121.73管理费用管理费用1,5922.5786.7686.76资本化利息资本化利息1,8242.9599.499.4营

10、业税营业税3,4345.55187.13187.13利润总额利润总额423.50.6823.0623.06所得税所得税139.7139.77.617.61净利润净利润2842840.460.4615.4515.453.612.572.955.550.6884.63050100成本成本管理费用管理费用营业税营业税说明：说明：、上表没有包括车库利润计算，车库总计、上表没有包括车库利润计算，车库总计233个，总建安成本为个，总建安成本为2153.13万；万；、上表不包括学校土地征用及建造成本，在大二期分摊计算。、上表不包括学校土地征用及建造成本，在大二期分摊计算。2022-2-2294.2、财务指标

11、（见财务说明）、财务指标（见财务说明）2022-2-2210 4.3、销售利润控制比例、销售利润控制比例 表表7销售均价销售均价100单位成本单位成本63管理费用管理费用3销售费用销售费用3财务费用财务费用3营业税营业税5.5所得税所得税7.76净利润净利润14.34633335.57.7614.34020406080单位成本单位成本管理费用管理费用销售费用销售费用财务费用财务费用营业税营业税所得税所得税净利润净利润单位成本管理费用销售费用财务费用营业税所得税净利润若项目销售净利润保证在若项目销售净利润保证在15%，总成本必须控制在总销售价的，总成本必须控制在总销售价的63%左右。左右。202

12、2-2-22115、总成本组成及比较分析总成本组成及比较分析5.1、成本组成表、成本组成表 表表8项目项目总额总额占成本比例占成本比例占销售价比例占销售价比例指标指标1土地征用费土地征用费14,19627.33%22.94%7712设计费设计费1,2752.42.0669.53增容报建手续费增容报建手续费3,5886.95.8195.54前期工程费前期工程费1,1972.31.9365.225 基础配套与外网施工费基础配套与外网施工费2,9025.594.7158.146单体楼建安费单体楼建安费25,89849.8641.861,4117景观工程景观工程1,6383.152.6589.268公

13、共配套设施费公共配套设施费1,2522.142.0268.229停车场停车场2,1533.96总计总计51,946占成本比例土地征用费设计费增容报建手续费前期工程费基础配套与外网施工费单体楼建安费景观工程公共配套设施费停车场上述成本指标按可销售面积进行计算，若按实际建筑面积计算的指标见上述成本指标按可销售面积进行计算，若按实际建筑面积计算的指标见汇总表汇总表1-22022-2-22125.2、按公司各经办部门划分，成本构成比例、按公司各经办部门划分，成本构成比例 表表9 部门部门总额总额比例比例 预算执行预算执行1 市场开发部市场开发部15,08028%-0.50%-0.50%2 规划设计部规

14、划设计部8861.63-16%-16%3工程部工程部5,269.1911.752.55%2.55%4项目部项目部32,99258.87 -13.70%-13.70%54,227.1954,227.19总计总计比例市场开发部规划设计部工程部项目部说明：说明：、预算执行比例是与、预算执行比例是与2002年年11月月20日公司经营办确定的预算进行比较，见日公司经营办确定的预算进行比较，见汇总表汇总表1-1；、据上表，对预算执行跟踪、监督、评价是有效控制成本的手段，与经办部门签订责任、据上表，对预算执行跟踪、监督、评价是有效控制成本的手段，与经办部门签订责任状，超节奖罚要素流程见状，超节奖罚要素流程见

15、。2022-2-22135.1.1、增容配套手续费构成、增容配套手续费构成(占总成本的占总成本的6.9%,占总收入的占总收入的5.8%) 表表10项目项目总额总额比例比例1增容费增容费2,49269%2报批手续费报批手续费2356.563施工手续费施工手续费852.34人防费人防费77621.63总计总计3,5883,58869%7%2%22%增容费报批手续费施工手续费人防费说明：说明： 配套手续费已支付额为配套手续费已支付额为2527万元，支付比例为万元，支付比例为70%，余额，余额1061万元是节省重点；万元是节省重点；各经办部门款项支付明细见预算执行明细表。各经办部门款项支付明细见预算执

16、行明细表。2022-2-22145.1.2、基础配套与外网施工费、基础配套与外网施工费 (占总成本的占总成本的5.59%,占总收入的占总收入的4.7%) 表表11项目项目总额总额比例比例指标指标1基础配套基础配套65022%35.312供电供电79827.4843.323供水供水40013.7721.724供暖供暖49917.1927.125煤气煤气2659.1314.46弱电弱电1826.279.887排水排水1103.795.9822%28%14%17%9%6%4%基础配套供电供水供暖煤气弱电排水说明：说明：、供电系统，小区采用了双回路电源，电缆数量增加约、供电系统，小区采用了双回路电源，

17、电缆数量增加约1倍左右，同时，对高压入户的变电站改造费均没有在初期预算倍左右，同时，对高压入户的变电站改造费均没有在初期预算中考虑；中考虑；、对外网工程的成本节省重点在施工方案的评价及各起源设施的位置直接影响工程成本；、对外网工程的成本节省重点在施工方案的评价及各起源设施的位置直接影响工程成本；、通过本小区施工总结可得出，虽占总成本比例仅为、通过本小区施工总结可得出，虽占总成本比例仅为5.6%左右，但外网工程费是成本可控制点。左右，但外网工程费是成本可控制点。2022-2-22155.1.3、单体楼分析、单体楼分析 表表12名称名称楼号楼号1#2#10#3#4#12#14#5#6#7#8#9#

18、11#13#15#16#17#停车场停车场总造价总造价6726728278277487488198198258251335133518941894877877317931792545254518181818184818481812181214231423158715872681268188388321532153指标指标1280128012711271123612361351135113611361124012401343134314001400140214021361136113611361138213821355135513681368140114011414141414351435169

19、61696一期一期二期二期三期三期010002000300040001#2#10#3#4#12#14#5#6#7#8#9#11#13#15#16#17#停车场总造价总造价指标指标A、从上表各单体楼指标可看出：、从上表各单体楼指标可看出：、1#2#10#由华威设计院设计，在由华威设计院设计，在1275元元/m2左右；左右；、一期中、一期中3#4#等由大连设计院设计，在等由大连设计院设计，在1320 元元/m2左右，差额在左右，差额在50 元元/m2，经分析，含钢量差异为，经分析，含钢量差异为3公斤公斤/平方米，砼折厚系数差平方米，砼折厚系数差0.03m3/m2，设计，设计较为保守；较为保守；、5

20、#6#15#16#17#首层公建指标为首层公建指标为1400元元/m2; 、7#8#9#11#13#单元错层，带半地下室，指标为单元错层，带半地下室，指标为1370元元/m2，比一期高，比一期高100元元/m2。B、从户型上，、从户型上，10#12#为大户型，单位成本与为大户型，单位成本与14#小户型比较差额在小户型比较差额在80100元元/m2，从成本角度，大户型比小户型成本低。，从成本角度，大户型比小户型成本低。C、单体楼占总成本、单体楼占总成本50%左右，占总收入的左右，占总收入的42%，从成本控制、产品定位及产品构件组合的定位是直接影响利润因素，如：结构形式、外装饰及，从成本控制、产品

21、定位及产品构件组合的定位是直接影响利润因素，如：结构形式、外装饰及公共区域装饰、门窗工程等。公共区域装饰、门窗工程等。2022-2-22165.1.4、单体楼建安费组成、单体楼建安费组成 表表13 项目项目总额总额比例比例指标指标1主体主体18,76472%984.412建筑分包建筑分包3,63914.05190.843机电分包机电分包2,70610.45141.94甲供材料甲供材料7903.0541.4总计总计25,8981,358.5573%14%10%3%1 主 体2 建 筑分 包3 机 电分 包4 甲 供材 料说明：说明：、按专业工程划分，施工单位共、按专业工程划分，施工单位共22家，

22、供应单位共家，供应单位共15家，已支付款额为家，已支付款额为14140万元，占总建安成本的万元，占总建安成本的54.6%；、单体楼工程相继竣工（除、单体楼工程相继竣工（除15#楼外），各施工单位分别申报工程结算资料，结算审核将是成本控制的最后一关，是控楼外），各施工单位分别申报工程结算资料，结算审核将是成本控制的最后一关，是控制的重点，措施方案如下：制的重点，措施方案如下：A、结算资料采用封卷式，对过程文件资料不全等经济文件，不予补签；、结算资料采用封卷式，对过程文件资料不全等经济文件，不予补签；B、申报超额比例超过一定范围的，将按比例采取罚则等审核流程建议，见附表流程图；、申报超额比例超过一

23、定范围的，将按比例采取罚则等审核流程建议，见附表流程图；C、工程材料质量审查以合同为依据，对未达到合同标准等按合同规则执行，在罚款中紧紧把关；、工程材料质量审查以合同为依据，对未达到合同标准等按合同规则执行，在罚款中紧紧把关；D、一期工程保修期已到，对保修金支付及扣罚制度的制定，必须层层把关，审查质量关。、一期工程保修期已到，对保修金支付及扣罚制度的制定，必须层层把关，审查质量关。2022-2-22175.1.5、主体建安工程、主体建安工程 表表14 项目项目总额总额比例比例指标指标1基础工程基础工程7534%39.52主体工程主体工程13,12269.93688.23建筑工程建筑工程2,27

24、612.14119.384机电工程机电工程2,21011.78115.95签证签证3852.0520.2总计总计18,7644%70%12%12%2%1 基 础工 程2 主 体工 程3 建 筑工 程4 机 电工 程5 签 证 主体结构、砌砖抹灰等工程占单体楼工程主体结构、砌砖抹灰等工程占单体楼工程72%72%，占总成本，占总成本36%36%左右，故对主体施工单位的选择在计价左右，故对主体施工单位的选择在计价方式、招标形式等是成本控制的第二关（设计是第一关），比如：方式、招标形式等是成本控制的第二关（设计是第一关），比如：、采用施工资质乙级施工，若取费降低、采用施工资质乙级施工，若取费降低2%3

25、%2%3%，即总成本降低，即总成本降低2%2%左右；左右；、计价的竞争性，如垂直运输、超高、周期性材料等有实力的施工方能降低竞标价；、计价的竞争性，如垂直运输、超高、周期性材料等有实力的施工方能降低竞标价；、施工单位选用的广泛性、信息等直接影响成本。、施工单位选用的广泛性、信息等直接影响成本。2022-2-22185.1.6、单体分项工程比例指标、单体分项工程比例指标 表表15分项分项主体结构主体结构外墙砖阳台外墙砖阳台门窗门窗防水防水阳台阳台楼梯扶手楼梯扶手 给排水给排水消防消防防排烟防排烟电气电气弱电弱电煤气煤气电梯电梯供暖供暖合计合计工程工程砌筑抹灰工程砌筑抹灰工程 地砖供应地砖供应工程

26、工程工程工程护栏护栏外墙涂料外墙涂料工程工程工程工程工程工程工程工程工程工程工程工程工程工程工程工程总价16530523.13 2661.36 268.54360.42353.25487.74211.71191.781024 380.32172.171821892.425898平米指标86727.44139.614.118.918.5325.611.110.153719.959.195.546.81358比例63.83%2.02%10.30%1.05%1.40%1.37%1.90%0.82%0.74% 3.95%1.47%0.67%7.10%3.40%100.00%每户指标10.610.341

27、.710.170.230.230.320.140.120.660.250.111.170.5716.63每单元指标243.17.739.23.955.35.27.23.112.82 15.055.62.5326.7813.12380.85总价总价16530523.132661.36268.54360.42353.25487.74211.71191.781024.05380.32172.171820.96892.4主体结构 砌筑抹灰 工程外墙砖阳台 地砖供应门窗 工程防水 工程阳台 护栏楼梯扶手 外墙涂料给排水 工程消防 工程防排烟 工程电气 工程弱电 工程煤气 工程电梯 工程供暖 工程2022

28、-2-2219 从上表可以看出，单体楼及各分项组成的比例关从上表可以看出，单体楼及各分项组成的比例关系，门窗工程占总单体楼的系，门窗工程占总单体楼的10.3%，占总成本的，占总成本的5.1%，占总收入的，占总收入的4.3%，外门窗采用了铝合金断桥，外门窗采用了铝合金断桥门窗，与塑钢门窗相比价格差异在门窗，与塑钢门窗相比价格差异在100150元元/m2左左右，外门窗占总建筑面积的右，外门窗占总建筑面积的27%；若采用塑钢门窗，；若采用塑钢门窗，成本降低成本降低2740元元m2左右，将增加左右，将增加1%的净利润，同的净利润，同时，也看出外门窗面积占总建筑面积的比例较大，时，也看出外门窗面积占总建筑面积的比例较大，故建筑形式直接影响成本。采用高价格的产品构件，故建筑形式直接影响成本。采用高价格的产品构件，必须有相应的高价位的售价，方是必须有相应的高价位的售价，方是“性价比性价比”，前，前期产品定位，特别是性价比关系。期