酒店效益优化的三指标

1、酒店效益优化的三指标RevPAR作为衡量酒店经营效益的指标，其增加固然是酒店效益的增长，但不一定是效益的最优增长。这是由于RevPAR作为平均房价与平均出租率两个因子的乘积，其上升可以源自两种情况，一是出租率的扩大，二是房价的升涨。而分别来看，出租率的扩大和房价的升涨对GOP率和 GOPPAR增长的影响是不完全一样的：前者通过售出更多的客房来实现 RevPAR上升，客房的直接支出成本（如客用品的日耗、布草的洗涤等）相应增加，因此在其他条件不变的情况下， GOP率没有增加， GOPPAR虽有增加，但增加比例相对较小；后者通过以较高价格卖出同样数量（甚至数量较少）的客房来实现 RevPAR上升，客

2、房的直接支出成本不变甚至会减少，因而在其他条件不变的情况下，不仅GOP率与GOP-PAR都会增加， GOPPAR的增长幅度也相对较大。因此相较而言，源自房价增长因素，与GOP率、 GOPPAR联动同向增长的 RevPAR的上升，才是酒店效益更优的体现。国际品牌管理的酒店，其管理合同一般规定管理费用的结构由根据营业收入总额百分比提取的基本管理费和根据经营毛利（GOP）总额百分比提取的奖励管理费两大块组成，有的合同还规定奖励管理费的提取要以一定比例的 GOP率为起点，在此起点之上， GOP率越高奖励管理费的提取比例越大。这就决定其经营与收入管理的目标不只是限于 RevPAR的增加、而是必须同时关注

3、 GOP率与 GOPPAR的上升，即实现 RevPAR与 GOP率、 GOPPAR的联动增长。因此在经营与收入管理的实际操作中，国际品牌酒店的管理者一般以此为导向，较多地诉诸价格升涨的因素，实施坚挺的价格政策，在竞争中尽量避免削价拼争，而是注重以增进内涵来支撑或升涨房价。以 RevPAR、 GOP率、 GOPPAR联动增长为导向的典型例子之一是古井假日酒店。这家 HolidayInn 酒店 2003 年 8 月开业， 2004 年的平均出租率达 90.8 （位列当年上海四、五星级酒店之最） ，平均房价 502 元，RevPAR为 455.82元， GOP率为 38.9 ， GOPPAR为 26

4、5.09 元。 2005 年采取加强市场需求管理的措施，控制低端需求，调整客源结构，在增加服务内涵的同时以较高的价格出售客房。结果当年出租率虽然降到 87，同比减少了 3.8 个百分点， 降幅为 4.2 ；但平均房价却达到 594 元，上升 18.3 ； RevPAR为 516.78 元，上升 13.37 ； GOP率达 44.4 ，同比增加了 5.5 个百分点， GOPPAR334元，同比增加 25.61%。类似案例在国际品牌酒店中不在少数。附表中列出的五家酒店同期采取了相似的营运策略，均实现了RevPAR、GOPPAR和 GOP率联动增长的目标。这里要说明的是，以 RevPAR、 GOP率

5、、 GOPPAR 联动增长为导向，固然要求以尽可能好的价格售出客房，但不等于盲目提价。事实上，价格升涨不是凭主观愿望在任何时候都能随意实现的，而是受诸多因素制约：首先，升涨要有服务内涵作基础， 即所谓物有所值。 没有内涵增长或者 “新亮点”的价格拔高是不被市场认同的。第二，涨幅不能超出合理的度。这个度是房价与出租率两维坐标系中的最优点。一般说来，在其他条件既定的前提下，房价升涨会引起出租率下降。当升涨在合理度之内时，出租率下降的幅度是低于房价增幅的，由此可以实现 GOP率、 GOPPAR与 RevPAR的三升；而当越过这个最优点后，出租率下滑的幅度会大于房价的升幅，这时候GOP率虽有可能上升，但RevPAR是下降的，GOPPAR可能不变，也有可能下降。2004 年 F1 大赛期间，上海个别酒店就出现了这种状况。第三，在某些特定情况下，反向操作反而可以产生好的效果。特别是当房价高，出租率明显偏低的时候，通过适当调低价格来拉升出租率可以实现GOPPAR与 RevPAR的较大上升。 2005 年春节、“五一” 、“十一”三个黄金周期间， 浦东香格里拉等一些酒店便如是操作，从而填补了淡季空缺，拉升了全年的RevPAR和 GOPPAR。第四，从长远看，升涨终将受制于大市场、尤其是国际市场的承受度。上海酒店房价在国内已是最高，之所以还在上升，是由于国际市场尚存空间