房地产项目管理培训资料湖南碧桂园咸宁梓山湖项目管理手册

1、 梓山湖碧桂园项目管理手册第 1 页 共 73 页 余源鹏,近百本房地产图书主编，为满足广大房地产从业人士的学习需求，余源鹏领导智地网同仁每月在全国举办摆场房地产培训、商业地产培训课程，并在智地网提供数万份房地产营销策划方案供大家免费下载. 梓山湖碧桂园项目管理手册第 2 页 共 73 页碧碧 桂桂 园园 集集 团团梓梓 山山 湖湖 项项 目目项项目目管管理理手手册册20122012 年年 9 9 月月 2020 日日目录目录第一章工程概况第一章工程概况 4 梓山湖碧桂园项目管理手册第 3 页 共 73 页第二章项目组织架构及岗位职责第二章项目组织架构及岗位职责 5第一节、项目组织架构图 5第

2、二节、项目部各岗位职责 5第三章项目管理制度第三章项目管理制度 15第一节、项目管理员工行为准则 15第二节、项目管理目标 16第三节、项目会议制度 16第四节、图纸会审及技术管理制度 17第五节、质量管理制度 19第六节、进度计划管理制度 23第七节、安全文明施工管理制度 26第八节、合同管理制度 28第九节、成本控管理制度 29第十节、信息管理制度 31第十一节、材料、设备采购管理制度 34第十二节隐蔽工程验收制度 35第四章房地产开发工程建设流程管理第四章房地产开发工程建设流程管理 38第一节施工准备阶段工作流程管理 38第二节施工阶段工作流程管理 46第五章项目监理管理制度第五章项目监

3、理管理制度 63第一节监理规划编制规定 63 梓山湖碧桂园项目管理手册第 4 页 共 73 页第二节监理实施细则编制规定 65第三节旁站监理规定 67第四节监理月报编写规定 68第五节监理日志记录规定 69第一章第一章 工程概况工程概况 梓山湖（贺胜）新城地处咸宁市北大门,紧邻武汉江夏区和咸宁市，位于咸宁市咸安 梓山湖碧桂园项目管理手册第 5 页 共 73 页区的最北端，是展示咸宁风貌的北大门，拥有广阔的腹地和丰富的自然资源。 贺胜桥地区属于武汉市圈的辐射范围，它位于武汉-咸宁的发展轴上。随着武汉城市圈基础设施一天花建设的进行，武汉咸宁城际铁路及武汉城市圈外环线的建成，圈内交通网路体系逐步形成

4、与优化，形成一小时交通圈,交通优势十分明显。 梓山湖(贺胜）新城境内有京广铁路、武咸城际铁路、武广高速铁路、107 国道、京珠高速公路等交通动脉，处于武汉城市圈综合配套改革试验区及长株潭开发区的中间地带,辖有鱼米之乡的斧头湖,全镇素有“四线穿南北,一湖连长江”的地理优势，古往今来一直未交通要塞和商务云集之地. 梓山湖项目首期计划开工 300 亩，建筑面积 10 万 M2。第二章第二章 项目组织架构及岗位职责项目组织架构及岗位职责第一节、项目组织架构图 梓山湖碧桂园项目管理手册第 6 页 共 73 页项目组织架构图第二节、项目部各岗位职责一、部门职责1、工程（监理）部职责1。1、负责工程施工总体

5、组织管理 ;1.2、负责工程工期、质量、成本、进度总体控制与管理，并提出有效建议；1。3、负责现场安全管理与文明施工，协助施工单位在计划目标内将建设工程建成投入使用，为施工单位提供管理和技术服务； 梓山湖碧桂园项目管理手册第 7 页 共 73 页1。4、负责各单位工程、分部、分项工程的现场质量监理、设 计变更、检查施工质量及施工进度；1。5、负责与设计单位协调与沟通；1.6、负责楼宇移交及配合维修；1。7、根据施工单位的委托，客观、公正地执行监理任务，严格按监理服务合同文件规定的各项内容进行工程质量、工程进度、工程投资、施工安全管理、合同管理、信息管理的控制工作；1。8、审查分包单位的资质 ,

6、并提出审查意见，负责签发项目监理机构的文件和指令；1。9、负责审定施工单位提交的开工报告、施工组织设计、技术方案、进度计划；1.10、审核签署施工单位的申请、支付证书和竣工结算；1。11、审查和处理工程变更 ,参与工程质量事故的调查；1。12、组织编写并签发监理月报、监理工作阶段报告、专题报告和项目监理工作总结.1。13、负责起草项目公司工程成本管理办法、流程和标准；1。14、收集、分析工程成本相关的工程技术和事故信息资料，编制工程分项预算方案；1。15、负责工程成本控制 ,提出工程成本控制改善建议；1。16、负责工程合同管理。2、市政配套部职责2。1、协助投资部完成土地谈判前期市政配套相关部

7、门咨询和资料收集,提供可行性操作方案及投资估算；2。2、了解项目周边市政配套情况，提供市政配套主管职能部门许可的配套设计参数及配套方案；2.3、负责提供市政配套主管职能部门许可的配套设计参数及配套方案,优化设计方案，谈判和签订市政配套框架性协议，并监督执行;2。4、负责市政配套框架性协议谈判和签订,负责项目市政配套工程施工合同签 梓山湖碧桂园项目管理手册第 8 页 共 73 页订并监督执行；2。5、负责审核、监督市政配套工程主材的招标定价,做好成本控制工作 .2。6、负责现场机电、市政类工程施工管理。2。7、负责机电、市政类各专项验收及相关许可证、合格证的办理。3、开发部职责3.1、负责所辖公

8、司营业执照、土地接收等房地产开发各环节所有证件办理;3。2、负责组织拆迁、完成交地；3。3、负责工程项目建设过程中政府部门的各种验收及相关许可证、合格证的办理；3.4、负责开拓、建立和维护与政府的沟通机制。4、综合部职责4。1、负责项目公司财务、人力资源、行政等工作，与总部各相关部门协同运作；4。2、负责各项行政事务 .4.3、参与制定公司年度经营计划 ,组织编制公司年度财务预算；4.4、执行、监督、检查、总结经营计划和预算的执行情况，提出调整建议；4.5、编写公司经营管理状况的财务分析报告，努力降低成本、增收节支、提高效益；4。6、负责经营绩效考核；4。7、综合统计并分析公司债务、现金流量及

9、各项业务情况。二、岗位职责1、项目总经理1。1、对项目的进度、质量、安全文明、成本负责。1.2、协调项目内部和外部关系。1.3、按公司发展计划、要求完成项目建设。1。4、按集团要求，在周边地区进行项目拓展。1.5、为集团培养输送后备人才。 梓山湖碧桂园项目管理手册第 9 页 共 73 页2、工程（监理）部经理职责2.1、全面负责项目工程质量、进度、成本、安全生产和文明施工,完成公司下达的建设任务 ;2。2、负责项目公司合同管理 ,负责项目成本目标的制定和执行，负责本项目工程标准的制定；2。3、负责本项目的招标采购工作；2。4、负责本工程项目开发有关的工程合约类文件的编制与工程实施过程中的管理；

10、2。5、全面负责与工程有关的管理工作，负责所有对施工单位联系单的签发与监督落实情况；2。6、负责施工总包单位、甲方指定分包单位的协调工作；2。7、执行公司发布的各项指令 ,接受公司各业务部门的指导、检查、监督；2。8、负责编制宏观进度计划 ,编排整个项目的网络进度计划并监控实施。2。9、全面负责设计变更的现场控制及现场签证工作；2。10、定期或不定期负责组织各专业工程师对施工单位进行进度、质量、安全、文明施工、场容场貌等方面的检查.2.11、全面负责工程（监理）部专业人员工作指导和培训及考核工作;2。12、全面负责工程经验总结和项目后评估工作。3、土建 (监理)主管工程师职责3.1、负责责任区

11、域的施工单位、分包施工单位的监督管理工作；3.2、全面负责责任区域工程质量、进度、安全、成本、信息、协调等管理工作;3。3、全面负责责任区域与工程有关的工作计划并监控其实施；3。4、全面负责责任区域施工管理协调工作；3。5、全面负责责任区域设计变更的现场控制及现场签证工作；3。6、定期或不定期负责组织责任区域各专业工程师对施工单位进行进度、质量、安全、文明施工、场容场貌等方面的检查.3。7、全面负责责任区域工程（监理）部专业人员工作指导和培训及考核工作； 梓山湖碧桂园项目管理手册第 10 页 共 73 页3。8、全面负责责任区域工程经验总结和项目后评估工作.3。9、负责责任区域土建类工程图纸的

12、全面审核工作,包括审核图纸内工艺要求、材料的选用要求；3。10、负责责任区域施工现场准备工作，确定红线点,复核单体建筑的放线工作，围墙、道路及临时设施 ,负责协调组织施工场地向施工单位移交工作;3.11、负责 “责任区域内施工单位进场计划 ”、“工作范围内材料、构配件进场计划 的编制，并控制各单位、材料、构配件的进场时间;3。12、在工作范围内 ,负责协调解决工程进行中的技术问题,负责指导专业监理工程师、施工单位的工作，使工程进度、工程质量达到公司的要求，对重点部位及易出现通病部位和监理工程师进行专项验收，并对各分项组织抽验；3.13、协调组织责任区域工程建设中的基础、主体、竣工等验收工作，全

13、面协调与物业公司的工程交接工作。3。14、负责责任区域内的资料管理。4、土建（监理）工程师职责4。1、复核进场材料质量和数量；4.2、实际掌握施工单位现场施工人员资格及数量；4。3、实际掌握施工进度情况 ,及时向土建 (监理)主管工程师反映进度滞后情况 ;4.4、对现场工程质量进行巡视，重点部位进行旁站；4.5、实际测量现场签证的工程数量，并拍摄照片进行记录;4.6、检查施工单位投入工程项目的人力、材料、主要设备及使用、运行状况，并做好检查记录 .4。7、复核或从施工现场直接获取工程计量的有关数据并签署原始凭证。4.8、按设计图及有关标准 ,对施工单位的工艺过程或施工工序进行检查和记录,对加工

14、制作及工序施工质量检查结果进行记录.发现问题及时指出并向主管工程师报告 .4。9、做好监理日志和有关的监理记录。4。10、收集整理责任范围内的工程技术资料和安全资料并做好台账。 梓山湖碧桂园项目管理手册第 11 页 共 73 页5、造价工程师兼资料员岗位职责5。1、协助工程部经理负责 项目成本、合同管理控制工作。5。2、及时分析市场形势变化特点 ,掌握工程项目造价预结算变化情况,积极做好项目成本测算、项目预结算 ;5。3、负责集团、公司、行业所要求申报、填报和汇集的各类信息、档案、表单、表式的制作和上报工作；5。4、对所发包的工程项目 ,认真做好目标成本控制计划的实施监控工作,分析项目分阶段完

15、成进度工作量增减变化情况.在此基础上做好工程 款支付结算审核 ;5.5、积极了解市场价格行情，主要设备(材料)招标采购 ,对价格贯彻货比三家的原则,结合项目设计质量标准、需求量、急需与否，平衡制定标底价格。对付款、供货（运、装、卸）方式、时间(进度衔接 )、质量验收方式、现场保管、保修、违约索赔作重点权衡 .5.6、审查本项目工程计量和造价管理工作；5.7、审查工程进度款 ,提出审核意见；5。8、审查合理化建议的费用节省情况；5。9、审核施工单位工程进度用款和材料采购用款计划，严格控制投资；5。10、编制工程投资完成情况的图表，及时进行投资跟踪;5。11、对有争议的计量计价问题提出处理意见，提

16、出索赔处理意见,对工程变更对投资的影响提出意见 ;5.12、负责审核施工单位提交的竣工结算；5。13、收集、整理投资控制资料，编制投资控制的监理日志;5。14、集团有关工程方面的文件收发、传阅、归档；5.15、工程资料信息监控和上传。5。16、承担上级交办的其它工作。6、市政配套部经理职责6.1、全面负责项目市政配套所有相关专业的质量、安全、进度、成本控制及相关专项工作的申报、合同谈判、施工管理、协调、验收开通，直至向物业公司移交的全过程 ,协助项目总经理完成本项目建设。6。2、监督项目市政配套所有相关专业的质量、安全、进度、成本控制。 梓山湖碧桂园项目管理手册第 12 页 共 73 页7、水

17、电（监理 )工程师、主管工程师职责7。1、协助部门经理工作 ,主管责任地块项目市政配套所有相关专业的质量、安全、进度、成本控制及相关的对内对外协调工作.7。2、检查施工单位投入工程项目的人力、材料、主要设备及使用、运行状况，并做好检查记录。7。3、实际掌握施工进度情况，及时向部门经理反映进度滞后情况;7。4、复核或从施工现场直接获取工程计量的有关数据并签署原始凭证。7。5、按设计图及有关标准，对施工单位的工艺过程或施工工序进行检查和记录，对加工制作及工序施工质量检查结果进行记录。7。6、做好监理日志和有关的监理记录.7.7、责任区域内工程技术资料和安全资料的收集、整理、归档、竣工验收备案资料落

18、实等工作。8、造价工程师兼资料员岗位职责8。1、集团有关市政配套、机电工程方面的文件收发、传阅、归档；8.2、负责工程市政配套、机电工程方面的合同管理、造价审核，对接集团造价部机电审核组、集团市政配套部造价审核部。9、开发部经理职责9。1、参与项目前期的工作，调查意向土地的相关资料、配合总经理拟订收地计划、落实配套框架协议、办理相关资质证书等。9.2、负责收集与土地开发有关的法律、法规的变化信息，把握土地开发市场动态,并及时沟通与上报。9.3、配合项目总建立与完善开发部的组织架构和管理体制,共同维系好政府各职能部门的公共关系 .9。4、与各合作单位充分协调 ,保持良好沟通，维系好合作关系.9。

19、5、依照拟定的宏观计划，组织开发部员工办理修建性详细规划审批、工程规划证、工程施工证、预售许可证等,并随时结合工程进度及时调整办证进度。 梓山湖碧桂园项目管理手册第 13 页 共 73 页9。6、统筹开发部的部门建设与管理，负责本部门与公司其他部门之间的工作协调，对开发部的所有工作全权负责 ,严格管理本部门员工，建立良好的工作秩序。9。7、根据公司要求 ,与周边村委和公司协商和初审各项合作性协议。9。8、配合公司其它部门完成相关工作任务，完成直接上级交办的其他工作任务.10、开发报建专员职责10.1、掌握政策法规，恪守办事程序。处理好与政府各行政职能部门的关系.10。2、熟悉规划程序 ,办理项

20、目开发过程中公司所需各种取证手续。10。3、与各合作单位保持良好的沟通与合作,包括设计、施工、监理、勘察等单位。10。4、具备项目开发相关工作技能 ,密切配合各项专业规划设计工作，并及时发现设计工作中的问题 ,提出解决问题的途径。10。5、及时做好各种资料的搜集、整理、归档工作，确保档案移交的完整性。10.6、协助开发部经理完成公司各项开发报表，并及时上报。10。7、完成开发部经理交办的其他工作。10。8、开发工作的保密。11、综合部经理职责11.1、在项目总的领导下，全面负责本部门的工作。11。2、负责公司人事、内务、行政、工资核算等工作。11。3、负责公司人事劳动工资管理工作，严格执行国家

21、颁布的劳动法 和有关劳动人事法规规定 ,制定、修订及实施公司各项劳动人事管理制度.12、人力资源专员职责12。1、在综合部经理领导下负责公司人事工作，起草有关人事工作管理的初步意见；12.2、负责按用人标准配备齐全各类人才，人尽其才，合理调配员工到最适当的岗位上，做好人才挖掘、引进工作;12。3、负责保存员工的人事档案 ,做好各类人力资源状况的统计、分析、预测、 梓山湖碧桂园项目管理手册第 14 页 共 73 页调整、查询和人才库建立等工作；12。4、具体负责办理招聘、劳动合同签订或续签，以及职务任免、调配、解聘、离退休的申请报批手续；12.5、具体负责员工户藉调动、职称评定、住房分配预案测算

22、等管理工作及办理其申请报批手续；12.6、负责落实劳动安全保护 ,参与公司劳动安全、工伤事故的调查、善后处理和补偿。13、财务专员职责13。1、根据国家财务制度和财经法规，结合项目实际情况，制定适用的财务管理办法;13。2、按照国家统一的会计制度设置和使用会计科目。除会计制度允许变动的以外,不得任意增减或者合并会计科目;13.3、围绕项目的经营发展规划和工作计划,负责编制项目财务计划和费用预算，有效地筹划和运用公司资金；13。4、配合集团财务部做好公司各项资金的收取与支出管理.13。5、定期汇总公司的经济运作情况,提出合理化建议，为公司发展决策提供参考依据 .13。6、做好财务统计和会计账目、

23、报表及年终结算工作,并妥善保管会计凭证，账簿、报表和其他档案资料 .13.7、定期检查财务计划、费用预算执行情况,监督各部门的财务活动，分析存在问题，查明原因，及时解决。13。8、保守公司机密，维护公司利益。14、行政助理职责14。1、负责做好各种行政会议的组织准备和催办落实工作，收集情况反映.14。2、负责组织承上启下，沟通各个方面的联系，安排和组织好公务接待和各项活动。14。3、负责完成有关文件、通知、电信及其它公文的装订,收发登记和传递。 梓山湖碧桂园项目管理手册第 15 页 共 73 页14。4、负责搞好会议室、接待室及领导办公室的卫生工作。14。5、负责在完成办公室日常工作的基础上,

24、组织完成领导临时交办的各项任务.第三章第三章 项目管理制度项目管理制度第一节、项目管理员工行为准则一、遵守国家法律和公司各项管理制度，敬业爱岗，举止规范，尽心尽责，具备企业荣 梓山湖碧桂园项目管理手册第 16 页 共 73 页誉感。二、认真严格执行国家及部门行业的质量、安全标准、规范与规程、按图纸设计要求，忠实诚心地代表业主履行职责，严禁有损工程质量及公司形象的任何行为.三、认真负责完成工程部的各项工作职能，注重过程检查落实，完成时总结反馈，扬长避短，减少工作中的不必要差错。四、维护公司利益,不泄露公司及工程需要保密的事项.五、对非职权范围内的事情，不得越权处理.六、下级服从上级，上级积极关心

25、下级，相互尊重，关心团结，善于沟通与协作，善于听取别人好的意见与建议,分工协作，杜绝一切不利于工作和团结的言论和行为，充分发挥整体团队的能量.七、加强内部沟通，相互间工作积极配合，上下级间应时常检查、汇报工作，对工作中出现的问题互相支持，积极寻找解决办法。八、积极配合监理单位及施工单位的工作事务.杜绝工作的任何刁难行为。严禁利用公司赋予的职权或工作之便收受他人利益或财物；不得单独擅自接受施工单位的宴请，因业务需要接受对方宴请，须事先征得领导同意.九、严格控制工程的一切费用，工程拨付款、工程签证、结算必须按公司规章及程序进行。十、认真学习业务知识，提高业务水平，发挥自身业务专长,积极主动协调解决

26、施工中出现的问题，倡导合理化建设，为公司的经营效益的提高出谋献策.十一、按时上、下班，工作时间因私外出必须取得上级批准及办理请假手续.十二、未经批准，不得擅自休假。十三、不在工作时间内从事非工作事宜。因公外出需主管批准.十四、上班时间不串岗、聊天、打瞌睡、玩电脑游戏及胡乱上网等。十五、工作中遇到不知如何处理的情况及时向主管报告。十六、厉行节约，爱护公物。不利用公司的办公设备干私活.十七、办公室应保持整洁，公共卫生要自觉清扫和维护,不准随地乱倒污物.十八、下班前桌面文件需整理放入柜或夹，公用档案应放回原处.十九、未经批准,不得在其他公司进行兼职工作. 梓山湖碧桂园项目管理手册第 17 页 共 7

27、3 页第二节、项目管理目标一、工程进度目标：实际工程进度达到公司节点计划要求,按期开盘，按期交楼.二、工程质量目标：项目一次验收通过率 95，公司创优 100 活动中总体得分达90 分以上 ，顾客满意度 95.三、工程安全与文明施工目标：无重大质量安全事故,四、工程投资目标:工程结算费用不超过工程预算费用。五、项目管理部资料与文件管理目标:本项目部工程资料完整，归档资料按公司要求全部合格；监理资料齐全，当地政府行政主管部门抽查全部合格，无不良记录，严格按当地档案部门要求进行归档、存档。第三节、项目会议制度一、工程周例会1、周例会定于每周二下午 15：00 开始，由监理公司总监主持.请各单位相关

28、人员准时到场参加，未按时参加会议每次处罚 100200 元,无故缺席会议每次处罚 5001000 元.2、各施工单位至少提前 3 个小时报本周工作总结和下周工作安排，以及需要甲方或监理进行多方协调的问题.3、工程总承包单位现场负责人作本周工作总结和下周计划，并提出需要各方努力解决的问题。4、项目各分包单位作本周工作总结和下周计划，并提出需要甲方出面总协调的问题。5、项目监理负责人对工程情况作总结，并对会议中提出的问题从监理的职责做出协调.6、甲方项目负责人（甲方代表)对工程的建设情况作点评，按照公司下发的计划对现场工作做出布置，对需要甲方协调的问题做出处理意见。7、监理对会议中的决议做好记录，

29、并在会议结束前重申会议的重要决议、决定。二、工程月例会月例会结合周例会召开或由甲方另行通知。月例会要求各施工单位对月度工作总结,并 梓山湖碧桂园项目管理手册第 18 页 共 73 页汇报下月工作安排计划。三、工程专题会议专题会议是针对突发性、紧迫性问题，非定期召开的工程管理会议。要求各相关单位明确会议议题,有针对性地协调解决.四、会议注意事项1、各单位做工作总结和下周（月）工作计划时要尽量言简意赅，重点应是工作的总结检查和问题的协调解决。2、甲方和监理对工程建设作点评时应对上周（月)安排工作和需整改的问题作检查。3、监理单位应在 24 小时内整理好会议纪要，附上各参会单位会签表，并发工程例会各

30、参加单位。4、各参加单位对会议纪要存在疑问的,应在收到会议纪要后 24 小时内上报监理单位处理，否则,视认可会议纪要全部内容。第四节、图纸会审及技术管理制度一、图纸会审1、图纸会审内容图纸会审一般是在业主预审和施工单位自审的基础上，由业主主持设计、监理、施工及质检部门等有关人员参加，重点解决以下 8 个方面的问题：1。1 理解设计意图和业主对工程的要求；1.2 审查结构是否安全,设计深度是否满足指导施工；1.3 贯彻国家及行业规范、标准情况；1。4 建筑、结构图与其他专业图有无矛盾冲突;1。5 工程部位、高程、尺寸及材料标准等是否准确一致；1.6 新技术、新工艺、新设备、新材料的采用是否有问题

31、;1。7 根据设计要求,审查施工单位是否具备组织施工的条件;1。8 设计图纸上标明的内容与施工合同的工作范围有无差异，对工期和费用的影响应由 梓山湖碧桂园项目管理手册第 19 页 共 73 页业主决定；2、图纸会审要求2。1 各施工单位项目经理及主要技术人员；监理单位总监及专业监理工程师须按时参加图纸会审,不得无故迟到或缺席.2.2 设计交底应由设计单位汇总形成书面文件并发至业主、监理和施工单位。2。3 图纸会审应由施工单位、监理单位、项目主管工程师填写图纸会审内容，并形成书面汇总提前三天送设计院各专业负责人.2。4 图纸会审记录由施工单位项目技术负责人整理形成书面文件,经监理、业主、设计项目

32、负责人会签确认、盖单位公章，并作为本项目设计技术文件,分别由设计、监理、施工和项目归档保存.二、技术管理1、各施工单位、监理单位须了解项目的整体规划设计，清楚项目的定位和建设标准。2、对接收的施工图纸、文件，应及时进行审核工作，并反馈意见,特别对设计变更；对于分发的施工图纸、文件应作好接收单位的签收；对在施工中因设计变更而过期的设计文件应标识并及时处理。3、在施工过程中对于图纸错误或明显不合理处应及时提出，协同监理、业主、设计院在确定的时限内处理回复。4、按合同规定的具体技术、质量及规范要求由承包商负责深化设计，并报监理、业主、设计院审核批准，作为加工制造和正式施工的依据。5、施工组织设计和专

33、项施工方案须在施工前一周上报，经监理批复，业主审批同意后,方可施工.各施工单位必须按批复审批意见进行施工.6、各施工单位应做好施工技术交底工作,并形成书面文件记录，并及时上报监理、业主方.7、各分部分项工程要求采用“样板”先行的制度，“样板”工序须拍照形成技术文件提交监理、业主方.第五节、质量管理制度 梓山湖碧桂园项目管理手册第 20 页 共 73 页一、组织架构由工程部经理担任组长，市政配套部经理担任副组长，组员包含各区域主管工程师、工程师。负责工程总体质量控制。二、质量控制点定位放线，桩基施工,地下室施工，铝合金门窗安装，单元门、入户门安装，栏杆扶手安装，地下室、屋面防水施工，卫生间防水涂

34、膜施工，精装修,水暖电管线预留预埋,绝缘电阻测试、接地电阻测试、通电试运行、全负荷运行、设备联动等.三、工程招投标1、选择承包方时 ,要考察承包方的成本构成、管理组织架构适应本项目的成本控制目标，杜绝层层转包 .提高自身管理能力 .适当进行专业分包，尽可能整合社会资源，为我所用 .2、每次投标的投标方应有足够合格的数量，保证每次投标的竞争性是很有必要的,中标率应控制在 30以内。四、组织图纸会审及技术交底组织图纸会审及技术交底，避免因图纸问题而造成质量缺陷或引起返工、窝工.对专业工程及重点部位,要求进行二次深化设计。五、方案审查督促施工单位编制好施工组织设计、施工方案、各分项工程开工报告，并及

35、时组织有关专业工程师进行审查。着重审查施工工艺和组织措施能否保证工程质量,对建筑通病有无针对性的有效措施,施工单位的内部质量保证体系是否可靠、有效，是否满足质量控制要求，人员、岗位责任制是否落实等.1、总承包商和各分包商在施工前，编制各自承包工程的施工方案,并报甲方、监理审批，审批通过后，才能进行施工。未报施工方案的，一律不得施工。 梓山湖碧桂园项目管理手册第 21 页 共 73 页2、项目中拟审批的施工方案包括：总体施工组织设计、测量方案、冬、雨季施工方案、桩基施工方案、基坑支护施工方案、地下防水施工方案、混凝土施工方案、钢筋施工方案、模板施工方案、砌筑施工方案、脚手架施工方案、屋面工程施工

36、方案、装修施工组织设计、成品保护施工方案、设备专业施工组织设计等施工方案。六、资质审查对施工单位进行资质审查，审查包括主要管理人员和技术人员是否与承诺的组织架构一致。组织承包人进行水平、高程控制点的移交，检查落实承包人放出的定位轴线和高程坐标复核结果，确保建筑物位置准确无误。七、把好材料质量关工程使用的原材料要按规定现场抽检试验,合格后方准使用.实施产品准用证或使用认证证书管理的产品，应具备产品准用证或使用认证证书.1、施工前,对于工程中材料必须进行实地考察，考察其规格、型号、施工工艺、节点处理、成品保护方式,并由相关部门进行封样。2、不论是甲供材料设备、还是承包商供应的材料设备进场时,都须按

37、照国家规范、合同要求和样板进行检验，影响结构和使用功能的,还要按照要求进行见证取样试验。3、未经检验合格,任何材料不得使用在工程上.4、对检验不合格者,应将该设备材料做上标志，进行隔离,并尽快作退场处理。八、样板引路1、样板引路是工程质量管理的重要手段，在本工程中，任何一分项工程，尤其是防水层、保温层、钢结构施工、铝合金门窗,钢筋工程、砌体工程、抹灰工程、屋面工程等都要由承包商先做样板（样板间、样板工艺等），然后进行验收，验收通过后，方可进行大面积施工。2、对于新材料，新设备、新工艺等，也要先做样板,通过试验和鉴定后,才可应用的工程上。 梓山湖碧桂园项目管理手册第 22 页 共 73 页九、日

38、常质量管理1、坚持做好日常巡查现场施工质量的监督和指导工作，把好隐蔽工程验收和中间验收关和把好工序交接验收及竣工验收关。相关验收资料或签证资料完整及时签认，关键工作的旁站记录与巡查记录要每天同步跟进,对于关键工作要每天检查施工单位的施工记录是否完整、真实、准确。2、严格施工工艺和工作流程，对重要的部位和工艺进行旁站。3、每周监理例会,总承包商负责将上周的工程质量实施情况作总结汇报，就工程中出现的质量问题，分析原因,制定纠正措施和预防措施,杜绝在后续工程在类似问题重复出现.4、强化过程监督，加强对施工单位的管理，实施对施工单位严格质量控制.重点监管工程承包商的管理体系是否足够并有效运作，协调各方

39、的关系,关注施工单位的成本控制，评价供方的表现。十、质量事故处理1、对严重的质量事故,由总承包商提出技术处理方案，并经设计、甲方、监理认可后才能进行处理。对经处理的部位，应重新检查验收。2、对于一般的质量事故，由总承包商按技术处理方案处理后，重新检查验收。十一、分户验收把握竣工验收最后防线工程完工验收、分户竣工验收是最后防线 ,不放行任何不合格的产品，将从政府的抽 样验收提高到 100的验收.十二、入住前质量检查和维修根据完工后内部检查的流程和方法，工程（监理)部与物业公司一起，对主体空间尺寸、观感质量、门窗质量等进行详尽的检查，并对厨房和卫生间做渗水试验，对发现的问题及时要求总承包商进行维修

40、,确保业主入住交接的顺利进行。十三、成品保护措施 梓山湖碧桂园项目管理手册第 23 页 共 73 页1、铝合金门窗：运输时应妥善捆扎，防止窗体互相磨损、挤压、扭曲变形、损坏附件;进入施工现场后应在室内竖直排放,产品不能接触地面，底部用枕木垫高 10 厘米,室内保持清洁、干燥、通风；禁止人员踩踏，不得在其上面安放脚手架,悬挂重物;在清洁时,保护胶纸要妥善剥离，注意不得划伤，刮花表面;门窗在安装过程中及验收前,采取可靠的保护措施不得污损；已安装的门窗框洞口不得作为运料通道；严禁在门窗框上、扇上安装脚手架、悬挂重物；外脚手架不得压在门窗框上，并严禁瞪踩窗框、窗扇或窗撑；应防止利器划伤门窗表面；防止电

41、、热和焊花烧伤或烫伤面层；门窗框的上槛及两侧用胶带纸、薄膜保护好,下槛用九夹板制成马蹄形盖板保护；在玻璃安装后,应在玻璃上贴上保护膜,并贴上明显提醒标志。2、入户门：运输时应放在托架上，并妥善捆扎，起吊时不得将抬杠插入框内抬运；进入施工现场后应进专门仓库保存,竖直排放，产品不能接触地面，底部用枕木垫高 10 厘米，室内保持清洁、干燥、通风；进入现场后安装前应测量其对角线的长度和平平整度,并采用可靠的保护措施；对选用门洞口作运输材料的出入口或进出频繁的门洞口,应在门框边加设防护板,以防碰伤撞坏框体；如果长期作上料口时应采取预留门洞开的方法,作后塞口；施工中严禁在门框上搭设脚手扳和悬挂重物;应防止

42、利器划伤门窗表面；防止电、热和焊花烧伤或烫伤面层。3、 防水层：基层砂浆必须进行养护，可用蓄水养护或用草包、纸袋覆盖后浇水养护；养护期间必须保持覆盖层材料湿润并禁止闲人上层面踏踩;合理安排施工顺序，避免过早上人走动；已铺贴的防水层,应及时采取措施保护，操作人员不得穿戴钉鞋作业；穿过地面、墙面等处的管道根部、地漏等不得碰损、变形，以免铺好后更换，地漏、排水、变形缝等处应保持畅通,施工中应采取保护措施,防止基层积水或污染而影响防水层的施工质量。4、涂料与油漆：在涂刷涂料前，预先清理基层表面;涂料干燥前,应防止尘土污染和热空气的侵蚀;将门窗用风钩或用木楔固定,防止扇框粘结涂层，影响质量和美观，同时防

43、止门窗玻璃损坏；涂料施工完毕，尚未干燥前，设置标志牌，防止触摸。5、地坪：安装施工有铁爬梯或有钢管等铁制品等接触地坪时，必须事先垫好麻袋或夹板,以防划伤地面；粉刷施工手推车运输材料时,不得随意碰磕地坪，同时粉刷时应在墙面附近的地坪上垫好夹板或麻袋,防止砂浆污染地坪。6、地砖:结合层砂浆尚未达到强度前，其他各工种不得进入同一施工区操作.不得使用 梓山湖碧桂园项目管理手册第 24 页 共 73 页铁制爬梯，以防破坏地砖。其他各种施工时，应尽量避免尖利物品直接作用于瓷砖表面。施工时,人员应穿软包底鞋，并不准其他人员走入；铺设完毕以后,要做好围档，禁止人行;待砂浆达到设计强度后，上面覆盖纸板后,方可允

44、许人员行走,但仍需防止后道工序施工时有重物压砸、拖拉.7、电梯安装完毕后内部及门框用夹板包裹,防止污染及损坏。调试运行后一般不作施工运输用除特别需要征得同意后方可使用。电梯在使用过程中派有证书的专人开启,并定期进行保养.十五、工程保修工程保修阶段，负责检查工程状况定期回访,判别质量缺陷责任，按有关规定督促保修。十六、沟通与支持1、沟通活动 :与主要施工单位，特别是其领导层建立正确的关系，使工程获得其公司层面的支持 .2、管理与技术支持：设计交底、施工节点与细部交底、技术标准交底、施工工艺交底、施工组织与配合交底、质量控制点交底和施工样板交底等；第六节、进度计划管理制度一、工程进度管理制度1、进

45、度管理的依据.进度管理是项目公司管理工作的核心，是企业利润实现的保障，是项目公司日常工作最主要的目的。工程进度管理工作的主要依据为：1、集团审批的一级计划表、二级计划表和三级计划表；2、项目专项工作计划；3、施工单位上报的总施工计划及月、周施工计划。2 项目三级计划 梓山湖碧桂园项目管理手册第 25 页 共 73 页2.1、项目一级计划:按集团规定节点，由集团运营中心负责监控.2。2、项目二级计划:按集团统一规定节点，由区域公司工程技术部监控.2.3、项目三级计划：按集团计划模板，由项目总经理负责监控.2。4、工程进度管理工作以集团审批的三级计划表工作项关键节点为核心，检查督促各项工期的落实.

46、工程师应该密切关注现场每栋楼的施工进度，一旦发现现场进度落后于三级计划表的要求，就要及时跟进，分析落后的原因，与施工单位的进行沟通，督促其增加人力、物力，力争与计划保持一致.如果现场出现特殊情况（一般指有较大影响客观因素）,经与施工方负责人沟通后仍不能依照三级计划表的进度要求进行的,则需要通知项目总办对三级计划表进行调整，调整后重新发布.3、项目专项工作计划,各部门依据项目二、三级节点计划编制，用于指导岗位级的工作。4、总施工进度计划审核4.1、总包单位进场后,要求总承包商根据施工合同要求编制施工组织设计和项目总施工进度计划,上报工程(监理）部。4.2、工程(监理)部着重审核项目总施工进度计划

47、与三级计划的各关键工期节点的符合性，对其中配合销售的工作应有具体的安排。审核其合理性和可行性，以及施工组织设计中有关施工进度计划的技术保证措施和项目管理保证措施的有效性.4.3、对其中的不符合项，督促总包单位进行整改；审批通过后的项目总施工进度计划将作为总包合同的一部分。总承包商按批准的项目总施工进度计划组织施工，工程（监理）部按此计划进行监督.5、施工过程中施工进度计划审核5。1、施工总承包商按照项目总施工进度计划编制施工月度计划、周计划，主管工程师、工程师审核各责任区域计划与项目总施工进度计划的符合性和合理性，并提交工程（监理)部经理审查.5.2、工程师在审核中应检查的重点为： 5.2。1

48、、计划工作项：查看是否有漏项,各个工序安排的时间是否合理，各工序前后逻 梓山湖碧桂园项目管理手册第 26 页 共 73 页辑上有无问题;5。2。2、资源的准备:人力(工作人数和工作时间）和物力（包括材料、设备、资金等)能否及时供应；5.2。3、整体计划：是否留了富裕时间，重点看一下关键工序的安排是否满足集团工期要求;5.2.4、计划外的考虑：对施工计划的审查,不能仅仅停留在计划本身，还要考虑要整个施工环境的配合，即各种施工本身外的客观情况，避免因为那些本身可预测的事件影响计划的执行。5.3、对工期滞后情况,要求查明原因，并制定切实可行的赶工措施方案，赶工效果应体现在下月施工进度计划中，以满足项

49、目总施工进度计划，该方案报工程（监理）部存档。6、总包施工协调管理6。1、对于甲方分包工程和甲方供货材料，总承包商按合约规定收取总包管理费，将其纳入总包管理范围之内.总包在编制项目总施工进度计划时，应充分考虑甲方指定分包工程和甲方供货材料的影响，将其编制在内.6.2、施工过程中，总包应按时组织甲方分包工程和甲方供货材料的进场，为其提供必要的作业条件和作业环境.6。3、工程（监理)部负责协调和监督总包和甲方分包程、甲供材料供应商的关系.7、奖惩机制除了一般的奖惩制度外,在合同中、施工过程中根据需要，增加关键节点奖惩机制:地下室结构、预售节点、主体封顶、外架拆除等。8、甲方指定分包工程施工进度计划

50、控制各分包商在进场前,工程（监理）部对其施工周期要求进行交底，各分包商按照要求编制施工进度计划，并上交施工组织设计，工程（监理）部审核施工组织设计中机械设备配置、人力资源配置、材料供应计划能否满足施工进度要求，提出整改意见，反馈给各分包商，各分包商修正后重新报审。 梓山湖碧桂园项目管理手册第 27 页 共 73 页9、现场进度管理中的注意点：9。1、做好施工前的准备工作，一是做好现场的各项准备工作，包括场地提供，临水临电接入等.二是做好图纸的准备工作，包括及时追图、安排图纸会审等。9.2、施工中的“先一步思考和重点巡视。对于进度管理，甲方需对施工计划整体考虑，在某个工序施工前若干天,甲方工程师

51、就要考虑后续工作的安排，比如，需要准备哪些材料（材料的进场时间一般由施工单位自行决定，只要不影响施工即可），需要哪些部门配合,是否有别的施工队要交叉作业等等。另外，要求工程师熟知每栋楼的计划进度要求，对于施工进度落后的楼栋，可与施工单位进行沟通，要求加人、加料和加班。9。3、考虑合同调整和突发事件对进度的影响。对于较大的合同调整,要尽早和施工单位协商，合理调整资源配置和进度计划，使合同调整对目标进度计划的影响减到最小.一些自然灾害和政府政策会导致现场施工计划受影响(如亚运会停工等），这时候就要尽早和施工单位协商后续的施工安排，尽可能的在允许的范围内施工,降低这些突发事件的整个工期的影响。第七节

52、、安全文明施工管理制度一、安全生产管理制度1、组织架构：由项目总经理担任组长,工程部经理担任副组长,组员包含市政配套部经理、各区域主管工程师、各参建单位项目经理、安全主任。2、管理目标：在本工程建设期间，重大安全伤亡事故为 0.3、重大安全事故根据建设部工程建设重大事故报告和调查程序规定(建设部第 3 号令)来认定.4、在管理过程中,应严格执行各级政府对安全工作的相关规定，实行安全生产责任制，对施工现场管理、沟槽及基坑开挖、现场防火防爆、脚手架安全、起重设备及机械设备的安全、现场用电管理、房屋拆除安全管理、高空作业等采取有效管理手段，杜绝事故的发生。5、应实施的安全防范行为: 梓山湖碧桂园项目

53、管理手册第 28 页 共 73 页5。1、贯彻执行 “安全第一、预防为主 的方针 ,遵守安全生 产的法律、法规以及各类安全生产的规章和标准。5。2、建立整个项目的安全生产责任制和管理网络，建立安全监督机构，制定安全管理的程序 .5.3、施工单位落实安全生产的组织保证体系，建立安全生产责任制,签订安全生产协议书 .5.4、督促施工单位检查主要机械、设备等的技术性能及安全条件。5。5、督促施工单位进行安全生产教育，对所有操作人员进行安全技术交底。5。6、审查施工单位施工方案及安全防护措施；检查安全技术措施和劳动保护措施的落实情况 .5.7、监督检查施工单位施工现场的消防工作、夏季防暑、文明施工、卫

54、生防疫等工作.5。8、定期将工程安全生产的动态通过书面、录象或网络形式向集团公司汇报。二、文明施工管理制度1、组织架构：由工程部经理担任组长,各区域主管工程师任副组长,组员由各区域工程师组成。2、出入口、办公室、食堂、宿舍、厕所、材料堆放场、施工道路实行硬地化.3、宿舍、食堂、厕所布置合理，宿舍、食堂离开污染源.4、道路畅通，有连续排水设施，无积水。设置洗车槽，以硬地或钢板铺垫.设置垃圾池，集中堆放垃圾，并及时清理.5、沿工地四周设置稳固、整洁、美观、具有一定高度的围墙或围拦。电梯井口、通道口、预留洞口等处要设置有效的防护设施.在施工中的建筑物边缘要设置有效的防护设施。安全网要不漏挂、不脱落，

55、安全网材料质量要符合有关规范.6、现场住宿要保证每人有足够的空间，出入方便、卫生整洁、通风、采光良好、安全。7、食堂要符合卫生条件和环卫要求，厨房工作人员必须身体健康，办理健康证，并定期到市一级医院作健康检查，持上岗证上岗.8、厕所要有水源冲洗,有专人清洁。 梓山湖碧桂园项目管理手册第 29 页 共 73 页9、各合同段建立各自的安全文明施工制度，内容包括：责任制度、检查制度、综合评比制度、奖罚制度。建立安全文明施工档案，做好宣传教育工作.做好卫生管理、噪音控制、安全卫生工作。第八节、合同管理制度一、合同编制合同文本的编制，合同格式按照以下顺序依次选用：本公司的制式、行业推荐的制式、合同另一方

56、的制式。经过招投标的项目，招标文件、投标文件及招投标过程中的问题澄清、合同谈判的内容作为合同文件的一部分。二、对合同进行内审1、合同起草人应按照 碧桂园项目合同文件汇审单 内容认真填写，造价合约部初审后发各部门审核，最终由公司领导批准。2、对合同的第三方确认2。1、合同的第三方是指合同法规规定的签证方和公证方及合同当事人同意的监督方。2。2、需要签证和公证的合同，按有关法规、规章办理确认。2。3、监督方 ,也称见证方或非当事人的丙方 .按有关规定或当事人协商确认。三、合同签订1、项目管理部结合实际管理经验和本项目的实际情况，参照国家规定的标准文本，起草合同文本（总承包合同及专业性较强的分包合同

57、由公司造价部起草）。合同条款必须是双方协商一致的，不应提出单方面的不合理要求.2、严格按照承包商的投标价格执行，不任意压价或增加附带条件。3、严格按照承包商在投标文件中提出的竞争措施和优惠条件执行.4、要求承包商必须提供风险转移措施，包括合同履约保证金、担保和保险等手段，保证能够消除不可抗力外的干扰因素对工程目标所产生的的影响。 梓山湖碧桂园项目管理手册第 30 页 共 73 页5、明确所有合同范围内的承包内容（除招标文件特别规定外），承包商不得提出索赔（包括费用索赔和进度索赔）.四、合同的成立与生效1、合同当事人双方法人盖章、法人代表签章，合同即成立。2、当事人双方应互相出具并提供法定代表人

58、证明书和/或法定代表人委托书（如需委托的 )，否则合同不能生效 .3、需要按规定经第三方确认的合同，自当事人双方办理确认手续后，合同生效.五、合同的发放和归档1、合同文件完成后应及时整理发放和归档.发放是指当事方和非当事方的项目管理等单位的接收，只发放合同副本；发放需履行登记签收手续。2、发放合同的执行者一公司或合同的执行人。3、发放合同的支付者一公司计划财务部.4、合同的归档工作由各责任部门负责。包括土建施工合同正、副本及其各册清单归档，技术合同附件正本（副本)及其清单归档，非技术合同正、副本及其清单归档 ,技术合同电子文件（软盘、硬盘）压缩备份归档.第九节、成本控管理制度一、进度款支付项目

59、付款形式,一般采用月度付款形式 ,每月总承包商按合同约定上报工程形象进度表，各专业工程师、主管工程师负责审核确认上月完成的工程量，造价工程师复核，工程部经理审核 ,总经理复审后 ,上报集团审批。二、施工过程成本管理1、开工前,工程（监理）部组织总承包商、设计院进行图纸会审,尽量将图纸问题消化 梓山湖碧桂园项目管理手册第 31 页 共 73 页在设计阶段，减少工程返工，避免浪费。2、变更及签证管理。在总包合同签订后，设计人员、甲方、监理、乙方要进行图纸会审,设计交底，尽可能的把设计疑问和问题找出，及时解决。正常情况下，甲方和乙方都应在具体工序的施工前,仔细查看图纸，避免到了具体施工才发现有问题。

60、施工方或者项目部发现图纸问题，可以通过业务联系单的形式给设计院，要求出具设计变更。如果是设计院首先发现需要变更处，可以自行以设计变更单的形式发给项目部,由项目部转交监理单位和施工单位。如果现场已经施工才发现存在问题,或者施工后因销售问题需要修改等,这时候如果要重新施工或返工,则工程部可对重新施工区域进行签证（这里的签证指的是经济类签证,包括的四类情况如下表所示）.可签证的事件发生后，施工方需在第一时间找现场管理的我方工程师到现场复核，同时，还要准备影像资料，确认后 15 天内，施工单位就要将签证表上报至监理单位，经监理单位审核后,至我方专业工程师、工程部经理、项目总经理和区域总裁审核确认。签证